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1、2016合肥美賽亞購物廣場項目定位招商報告合肥美賽亞購物廣場項目定位招商報告目錄壹城市解讀貳招商定位叁運營管理肆商務合作壹城市解讀城市宏觀環境商業分析商業分析合肥綜合體分布商業分布多集中在二環以內，多數以綜合體商業形式存在，隨著城市的發展，二環以外商業有較好發展前景。區域數目（個）體量（萬平方米）項目蜀山區17161.9中環城、之心城、大唐國際購物廣場、福樂門國際廣場等包河區11123.1萬達廣場、新都匯國際廣場、興隆購物廣場等廬陽區13115.5銀泰中心、華潤歡樂頌、明發商業廣場等瑤海區8111.5壩上街環球中心、信地城市廣場、太陽城萊迪廣場等政務區1091.4綠地花花市街、天鵝湖萬達廣場、2、新地中心等濱湖新區10121.5濱湖世紀城、濱湖高速時代廣場、萬達城等經開區787港澳廣場、百樂門購物廣場、融科城廣場等高新區458.5祥源城廣場、太平洋森活城等新站區223元一時代廣場、家天下生活廣場北城區471潤地新城、北城世紀金源中心等、肥東縣326.5星光國際廣場、世宏城市廣場等肥西縣213中街水晶城、百大拓基廣場總計911003.9商業分析合肥綜合體數據統計目前合肥市3萬以上體量的綜合體達到91個！約1000萬，并且還在迅速增加，現在合肥市人均商業面積：2.17。就政務區：萬達、新地等大型綜合體商業經營情況不佳，銀泰也同樣面臨開業壓力!通過對合肥商業的調研分析：目前合肥市商業發展迅速3、！體量過大！同質化嚴重！導致經營困難，許多綜合體商業招商運營難!商業分析綜合體問題該 如 何 突 破？1400米祥源城位置：北京地鐵1號線西單站A出口 u定位特點：每一層都主打一個概念，并由這些概念為她的年輕消費群體構筑了一個面向世界的全方位體驗空間。u概念：趣味、炫目、優雅、性感、潮流、動感、沖撞、快樂、約會、童真、興奮、夢想，每個概念都充分體現青春個性和獨特性格。北京大悅城是由中糧集團精心打造的“國際化青年城北京大悅城的項目背景：該項目周邊分布著美美、百盛、君太。中友、西單賽特、西單商場、109百貨、西單購物中心等8家成熟的商業項目。商業分析地鐵商業成功案例位置：1號線地鐵購物公園C出口、4、3號線地鐵購物公園G出口 u特色定位：集餐飲、購物、休閑、娛樂 多功能于一體。COCO Park是深圳市唯一的公園版情景式購物中心，是深圳最具時尚氣質的購物中心深圳COCOpark的背景：該項目區位上和本項目由于相似之處，位于地鐵出口，周邊依托周邊的環境資源（公園），打造成為深圳最具特色主題的休閑娛樂中心。商業分析地鐵商業成功案例個性化！差異化！的主題定位是本項目未來發展的唯一出路！商業分析小 結貳招商定位項目現狀解讀周邊市場分析客群消費分析項目定位招商定位項目現狀解讀優勢：1、便利的交通，長江西路與即將開通的地鐵2號線。2、優美的環境，毗鄰合肥市的后花園大蜀山。3、規模優勢，超20萬方的綜合5、商業，區域內無競品。4、品牌優勢,月星家居、蘇果駐場。其他：商業自持，保證運營力度。劣勢：1、項目投放市場時間過久，有一定的負面性。2、項目處于相對較偏位置，人氣有待提升。3、項目周邊居住消費人群有待開發。如何保證入駐商家，在項目未達到成熟前的良好經營是關鍵問題？把握利基市場，影響次市場輻射周邊市場!利基市場：市場消費最具影響力的1.5Km范圍。周邊市場分析1.5Km3Km5Km大于5Km利基市場次市場次輻射市場樂客來利基市場次市場輻射周邊市場輻射周邊市場常駐人口13萬壹定位東1.8Km北1.5Km蜀麓苑長住人口3.88萬周邊1Km小區調查小區名稱住宅棟數（棟）住宅戶數（套）開盤時間 住宅均價6、（元/）估計人數（個）商業均價（萬）紅皖家園1624912009-637005000山水間花園2319122013-85600-680040001.8博城香山麗舍3817582007-8560035001.4博威香檳小鎮3617002009-8760034001.5拓基沃野花園1315502010-866323200西城山水居(在售)1214642013-7794830001.6山湖苑1928762007-536005600科學家園1617862010-969233500蜀新苑3737852006-526007600共計2101932238800利基市場范圍內：回遷小區3個，中檔小區6個，在售7、小區三個，高檔小區1個（大富山莊別墅區）共計人口約3.88萬，人均消費1萬元，區域內年消費值為3.88億元，預估2年內利基市場增加1.5萬人。幼兒園、少年宮：9所、小學1所、中學1所。學齡前兒童+孕婦約9000人，按照人均2萬/年的開銷，年產值1.8億元樂客來利基市場商業調研業態數量比例餐飲8932%休閑娛樂72%孕嬰155%服裝鞋帽83%汽修美容155%生活配套14653%總計280圖表可以看出，周邊范圍以生活配套商業和餐飲為主。區域內永久性沿街商鋪共326間、開業商鋪為280間。區域內年消費值3.88億元平均到280家店鋪，每家年營業額應該為138.5萬。多數商家無此營業額，商業產值大量外8、流！“沒有調查，就沒有發言權”，為了更好的對目標客戶的需求做出正確的分析。在周邊3個小區：紅皖家園、山水間花園、香山麗舍、一共做了90份問卷調查，旨在對周邊兒童人群的消費有更進一步了解，回收有效問卷78份，具體情況調查統計如下周邊客群分析客群消費分析問題一：您一般帶孩子去哪里玩？為什么（選擇原因）？一般帶孩子去哪里玩？為什么（選擇原因）？地地 點點附近街道超附近街道超市、公園、市、公園、商場等商場等歡樂島歡樂島市區市區麥當勞、麥當勞、肯德基等肯德基等外地外地選擇人數39915123所占比例50%12%19%15%4%原原 因因價格價格距離距離環境環境服務服務選擇人數1848366所占比例17%9、44%33%6%圖標可以看出距離、環境是帶寶寶游樂的兩大主要因素！問題二：帶孩子出去玩一次您可以接消費費用是多少？一次您可以接消費費用是多少？價 錢0-50元51-99元100-200元300以上元得票數318516所占比例4%23%65%8%次 數一周兩次一周一次二周一次二周以上及其他得票數948129所占比例12%62%15%11%問題三：您多久帶孩子出去玩一次？您多久帶孩子出去玩一次？周邊多數家庭消費能力在中等水平!300以上，問題四：您認為我們應該設置哪些項目？（多選）您認為我們應該設置哪些項目？（多選）項目 兒童膳食餐飲嬰兒撫觸游泳兒童主題游樂兒童游泳館兒童智力開發兒童服裝兒童家具票10、數43246930603318項目兒童曾用品寄換兒童日常用品兒童攝影成長記錄兒童新奇特用品藝術培訓班兒童特色理發成人餐飲中心票數16335145534532多數家長對孩子健康快樂、成長教育較為關注！問題五：我們開業您會不會去？選擇我們的原因？我們開業您會不會去？選擇我們的原因？開業會不會去，這個問題在調查的客戶是全票選擇會去進行消費，原因各不相同，具體如下：選擇原因去看看沒地方玩讓寶寶成長距離近項目齊全設施完善得票數151821159所占比例19%23%27%19%12%數據說明項目具有獨特的優勢性、周邊居民對此處開設兒童游樂中心較為認可！開業到場比例100%！調查結果顯示，周邊區域內存在市場11、需求潛力，而且區域內無競爭產品！旨在全力打造區域內最大、最具影響力的兒童成長、娛樂中心！以幸福家庭為主題，吸引準媽媽、嬰童人群休閑娛樂、帶動小規模購物！小規模購物！項目定位思路次主力客群：兒童家庭成員和親屬方案一項目定位方案1項目主題定位項目主題定位：一站式孕嬰童主題一站式孕嬰童主題 美賽亞幸福廣場美賽亞幸福廣場主力客群定位主力客群定位：孕婦及學齡前兒童孕婦及學齡前兒童無憂媽媽、健康寶寶、幸福家庭！樓層主題業態1F無憂媽媽孕婦化妝品、孕婦服飾、孕嬰用品系列（親子家園等孕嬰店）、胎教中心、孕婦保健培訓機構（孕婦瘦身）、甜品屋（冷熱飲等）、孕婦特色休息區等；2F健康寶寶兒童服裝、鞋帽、兒童攝影、兒12、童早教中心、兒童教育藝術培訓機構、兒童家紡、寶寶圖書館、嬰兒游泳館+特色理發、成人休閑中心（咖啡、免費wifi等）、親子餐廳等；3F快樂童年童車、玩具、兒童運動器械、兒童奇特用品、電玩城、兒童游樂園、甜品屋（冷熱飲等）、老人休閑健康體驗中心等；4F幸福家庭家庭娛樂成長中心（如：家盒子等）、親子餐廳DIY親子手工制作中心、兒童4D動感影院等一站式孕童主題美賽亞幸福廣場（暫定）項目定位方案一業態細分各樓層之間增加差異化，增強業態互補，減少商場內同業態之間競爭！項目定位一站式孕嬰童主題美賽亞幸福廣場項目定位1F主題：無憂媽媽業態面積比例業態孕婦保健機構胎教中心孕婦特色休息區甜品屋孕婦化妝品孕婦服飾孕13、嬰用品比例26%20%7%3%7%10%26%體驗類53%、購物類47%方案一業態細分一站式孕嬰童主題美賽亞幸福廣場項目定位2F主題：健康寶寶業態面積比例業態兒童培訓機構系類兒童家紡寶寶圖書館成人休閑中心親子餐廳兒童服裝、鞋帽嬰兒游泳理發兒童攝影比例33%5%10%6%12%14%12%8%體驗類81%、購物類19%方案一業態細分一站式孕嬰童主題美賽亞幸福廣場項目定位3F主題：快樂童年業態面積比例業態兒童玩具系類電玩城兒童游樂園甜品屋老人休閑健康體驗童車運動系類比例17%20%35%5%3%20%體驗類57%、購物類43%方案一業態細分一站式孕嬰童主題美賽亞幸福廣場項目定位方案一4F主題：幸福14、家庭業態面積比例業態兒童4D影院DIY親子坊親子餐廳家庭娛樂成長中心比例25%20%12%43%體驗類100%廣場形象建議趣味吸引好奇優、劣勢分析優勢：1、潛在需求旺盛，周邊沒有同類項目定位，具備唯一性。2、主要以整合本地資源為主，裝修補貼少，招商費用較低。3、模式新穎，可延展空間大，帶來物業升值。劣勢：1、由于以整合本地商戶為主，單鋪需求面積不會太大，將會拖長招商周期長；2、創新模式，廣告投放量大，后期運營成本較高；項目定位方案一在周邊的客群調查過程中，同時我們還發現周末帶孩子出去的多數為年輕爸爸媽媽們，他們基本上以80后為主，他們表示，希望周邊區域內能夠滿足自己需求的商業出現，而且抱怨區域15、內商業產品！所以在區域內打造最大、最具個性化的快時尚、休閑娛樂商業！以以個性時尚個性時尚為主題，吸引為主題，吸引80、90后人群休閑娛樂、帶動小規模購物！后人群休閑娛樂、帶動小規模購物！項目定位思路二方案2項目定位定位分析次主力客群次主力客群：月星家居的購物群體和地鐵月星家居的購物群體和地鐵站的流動性群體站的流動性群體項目主題定位項目主題定位：快時尚年輕主題體驗式中心快時尚年輕主題體驗式中心主力客群定位主力客群定位：年輕時尚的年輕時尚的8080、9090后后樓層主題業態1F潮流前線快時尚服裝、手表、皮鞋、箱包、手袋、化妝品（如：屈臣氏等）、休閑餐廳；2F都市時尚快時尚服裝、美甲皮包、飾品、甜品16、屋（冷熱飲等）、內衣、家居服、美容健體等(SPA)、休閑餐廳；3F歡樂童年兒童服裝、鞋帽、兒童攝影、兒童培訓機構、寶寶圖書館、嬰兒游泳館+理發、兒童游樂場；4F輕松無限特色休閑餐飲、咖啡館、休閑網吧、兒童游樂場。美賽亞廣場年輕快時尚項目定位方案二業態細分快時尚年輕主題體驗式中心項目定位1F主題：潮流前線業態面積比例業態化妝品（屈臣氏等）皮鞋箱包手表休閑餐飲快時尚服裝比例16%13%10%3%13%45%體驗類13%、購物類87%方案二業態細分快時尚年輕主題體驗式中心項目定位2F主題：都市時尚業態面積比例業態美容健體等內衣、家居飾品甜品屋美甲休閑餐廳快時尚服裝比例20%12%7%5%3%13%417、0%體驗類53%、購物類47%方案二業態細分快時尚年輕主題體驗式中心項目定位3F主題：快樂童年業態面積比例業態兒童服裝鞋帽兒童攝影嬰兒游泳館兒童游樂場兒童培訓機構比例18%10%12%30%30%體驗類82%、購物類18%方案二業態細分快時尚年輕主題體驗式中心項目定位4F主題：輕松無限業態面積比例業態特色休閑餐飲休閑網吧甜品屋兒童游樂場咖啡館比例40%15%5%30%10%體驗類95%、購物類5%方案二業態細分優、劣勢分析優勢：1、品牌形象好與主力店品牌形成統一形象；2、經營穩定性強（簽約周期8年以上）、有吸引性目的消費；3、有助于后期的物業升值，一般規律3年增值100%；劣勢：大多數國際連鎖18、快時尚品牌駐場都需要或多或少的裝修補貼政策（1500元/），招商成本高。項目定位方案二內街商鋪部分，擬定位為商業街（案名待定）一是對月星家居的業態補充（家居建材延伸產品）；如：飾品、工藝品等二是給整個集中商業區提供配套；如：簡餐、生活服務類等客群定位：周邊居住人群和兩大主力店的購物人群項目定位商業內街項目定位資產前景評估按照合肥城市擴展速度，該區域人口的膨脹，3-5年后該項目消費產值可達4億人民幣（目前可消費2億，3-5年后根據人口擴展1倍計算），物業增值1倍，按照現在2萬均價，可達4萬元每平方。目前物業面積約4萬平方米計算，增值可達8億人民幣。物業增值可翻一翻！注：該計算方式是以消費支撐做基19、礎，具備合理性。項目定位招商策略招商策略是建立在對市場、客戶、產品熟悉和深度溝通基礎上，針對性制定。一般招商策略涵蓋：廣告招商、以商招商、商會招商、品牌商家帶動招商、政策招商等我們會根據商家需求，科學的合理的制定適合本項目的招商策略。策略的實施是建立在專業團隊的執行力上？所以我們要的是執行力！叄運營管理統一規劃統一推廣統一招商統一管理運營管理統一規劃在充分調研、論證的基礎上對本項目進行科學合理的產品定位、形象定位、經營定位、功能區劃分，保障未來經營的穩定性、成長性。運營管理統一推廣根據項目的產品定位、形象定位及經營定位特點，商業管理公司將全程提供專業的統一形象推廣和招商宣傳推廣服務，為項目商業20、運營提供充足動力。運營管理統一招商針對項目的產品定位及特點，由商業管理公司進行統一的招商執行，引進行業內主力商家，并整合各方商家資源，為項目經營打下堅實基礎。運營管理統一管理統一管理、分散經營為商家經營提供發展空間，保證投資者、經營者利益最大化。通過商業管理公司提供的專業化、規范化商業物業管理，凈化經營環境和秩序，解決經營者的后顧之憂，為經營保駕護航。成立專業商業管理公司提供全程商業運營管理服務提供全程商業運營管理服務，優化資源配置，顛覆傳統運營管理模式，為客商提供無微不至的管家式服務，打造行業標桿品牌。商業管理公司為商家提供：商鋪招商、商鋪交易、商業經營管理、企劃宣傳推廣、財務咨詢管理、工商、稅務辦證、政府職能部門協調等服務。客戶服務中心為商家提供：代繳代扣水電費、電話費等公用事業費、設備設施維修養護，綠化養護、清潔服務及節假氛圍布置。24小時安全護衛管理，消防安全管理，交通疏導及管理，公共關系協調處理，業主、經營者投訴、顧客投訴處理等服務。運營管理商管公司Thank 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