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1、春平購物廣場春平購物廣場項目定位建議書前言 商業定位商業定位是企業的靈魂，在激烈的市場競爭面前，一個企是企業的靈魂，在激烈的市場競爭面前，一個企業要想生存和業要想生存和可持續可持續發展，單靠一時的經濟效益，一招一式的發展，單靠一時的經濟效益，一招一式的點子，僅在營銷策略、廣告策略乃至品牌策略上下功夫，都不點子，僅在營銷策略、廣告策略乃至品牌策略上下功夫，都不足以足以使其經營使其經營長長久穩定可持續久穩定可持續，只有通過對，只有通過對商業項目所在的商商業項目所在的商圈區域進行詳實科學的調查研究，再結合項目商業自身的特性圈區域進行詳實科學的調查研究，再結合項目商業自身的特性進行系列合理有效定位才能2、使其不被市場所溺或者說不至于走進行系列合理有效定位才能使其不被市場所溺或者說不至于走灣路或絕路。商業的經營成功與否灣路或絕路。商業的經營成功與否一切一切取決于一個系統的可持取決于一個系統的可持續發展的商業定位，只有明確我們是什么，做什么，才能夠立續發展的商業定位，只有明確我們是什么，做什么，才能夠立足于市場足于市場堅如磐石，弄潮于商海如閑庭信步，堅如磐石，弄潮于商海如閑庭信步，才能才能穩操企業發穩操企業發展之勝券，展之勝券，“會當臨絕頂，一覽眾山小會當臨絕頂，一覽眾山小”。業態及品類布局建議4商業定位的必要因素1商業定位建議2管理模式建議3項目投資及經營測算5目錄目錄商業定位的必要因素商業定位3、的必要因素1定位因素定位因素地理因素地理因素交通因素交通因素項目的交通是決定項目未來發展的重要因素。本項目地處朝陽環島，交通優勢突出。商圈因素商圈因素地理位置是決定項目今后發展影響的主要因素。春平購物中心地區朝陽區東大橋核心商圈核用位置，優勢自不必評價。商圈內商業網點的規模和密集度明確商圈的成熟。本項目地區朝陽區核心商圈之一，人口密集，商業集中。商業定位的必要因素商業定位的必要因素1消費因素消費因素市場因素市場因素人文因素人文因素消費者的購買力、消費能力、可支配收入、消費者時間，消費偏好、消費心理、消費行為的等因素是影響項目定位成敗關鍵。本項目地處CBD核心區，消費者消費能力和購買力毋庸置疑。4、市場經濟發展格局、特點、規模、趨勢、結構、環境，是主導和產生直接購買力、消費性心理、消費行為的主要因素。危機下的經濟給所以在區域消費帶了嚴重的威脅。民俗風情，城市文化，消費文化，主流文化等社會文化，直接影響消費者對于產品、服務的選擇強度。項目必須從人文、人性的角度，盡量滿足市場消費需求、結合文化環境因素，進行產品組合和服務提供。商業定位的必要因素商業定位的必要因素1商業定位建議商業定位建議2主題定位主題定位功能定位功能定位業態定位業態定位客戶定位客戶定位品類定位品類定位市場定位市場定位整體定位整體定位整體定位整體定位經營定位經營定位形象定位形象定位 商業項目定位的準確與否是項目能否成功的關鍵。5、根據市場情況和調研分析，為項目進行合理而切實可行的市場定位，并將商業定位進行必要的細分，主要包括：主題定位、主題定位、功能功能定位、業態定位、客戶定定位、業態定位、客戶定位、品類定位、市場定位、位、品類定位、市場定位、經營定位、形象定位經營定位、形象定位，為項目的銷售與后期經營創造基本依據。本項目所要傳達個消費不同的感覺和地位本項目與競爭項目的不同之處，這種不同之處是對消費者產生吸引力，而且不可模仿本項目是什么、給誰來用的基本問題8本項目的定位主要解決什么？本項目的定位主要解決什么？商業定位并不是創造某些稀奇或極難操作的與眾不同的東西，而是操作已經具備商業定位并不是創造某些稀奇或極難操作的與眾6、不同的東西，而是操作已經具備的條件和了然于胸的東西，去重新整合創造。的條件和了然于胸的東西，去重新整合創造。商業定位建議商業定位建議2商業定位建議商業定位建議2-主題定位主題定位1CBD中心首個中心首個“樂活廣場樂活廣場”樂活的英文為LOHAS，是Lifestyle Of Health And Sustainability的縮寫，即“持續活力的健康生活”。已經成為健康生活的代名詞。樂活是傳遞一個健康、快樂的可持續的生活理念。它不僅僅是一個購物廣場，同時還是一個悠閑、健康、lifestyle（體驗式）的生活廣場，相對于其它商場濃重的商業氛圍，LOHAS倡導的是一種別樣的生活方式在一個商業中心里休7、憩、娛樂、社交、購物、美食、欣賞藝術、享受都市生活。LOHAS時尚廣場時尚廣場在現代化細分市場中，主題化經營是圈層消費、直擊目標客戶的關鍵，而業態及產品是否有特色則是經營成功的密碼。現代賣場的發展趨勢表明，在激烈的競爭下，更專業、更特色的賣場和商品往往是市場的持久勝者。樂活時尚廣場從每一個細節注重年輕消費者的感受，將賣場環境提升到一個前所未有的高度，創造了自己獨一無二的主題符號，滿足了CBD區域的年輕人所有個性化的需求與渴望。商業定位建議商業定位建議2-主題定位主題定位LOHAS表達的是現代年輕人的一種生活方式，他（她）們更注重的消費的中的體驗，表達的是現代年輕人的一種生活方式，他（她）們更注8、重的消費的中的體驗，和消費帶來的樂趣。和消費帶來的樂趣。商業定位建議商業定位建議2-功能定位功能定位1、定位依據：商業項目一般具有購物、休閑、娛樂、餐飲、商務等5大基礎功能。根據國家商務部對商業業態的分類和基本變量的解釋，如商業體量小于15000平米，一般功能不要過于復雜，即以零售和休閑消費為主，滿足消費都購物消費地目的。2、定位目的：本項目將大眾市場以項目的風格、形象傳播為間接導體，強化時尚消費兼顧生活購物功能，形成廣泛的市場口碑，同時以追求流行、講究時尚，追逐時髦，個性化較強的年輕消費群體為項目的主消費群體，以聚攏區域年輕時尚客層，飆升商業人氣，占據區域商業主。75%15%購物購物10%餐9、飲休閑娛樂休閑娛樂商業定位建議商業定位建議2-功能配比功能配比項目經營的核心還是以購物功能為主，但區別于其他商業的是，加重了其休閑娛樂及餐飲功能，其目的是突出項目特色和消費重心，全面滿足項目消費群體消費的多元化，多樣性消費需求。商業定位建議商業定位建議2-業態定位業態定位13 從精致日常用品到時尚服飾，從創意美食到酷玩娛樂，集聚都市年輕群體四大主軸消費業態互為補充，相互促進經營，全面滿足CBD區域及周邊居民綜合消費需求。四個業態之間良性互動與錯位規劃，進行有效的商業生態累積，從而逐步形成一個比較完整、自我調節功能良好可持續發展的商業生態系統。商業定位建議商業定位建議2-客戶定位客戶定位 零售商10、業的的客戶一般分為2個群體：品牌商及消費者。1、租賃使用商場的目標群分析群體目標：品牌廠家/品牌代理商連鎖店/品牌經銷商/個體工品牌群體特征：以經營服裝服飾類、百貨類、日用護膚類、電子數碼類等傳統商品為主；大多品牌具備精品特色經營意識。近年出現大批年輕創業經營品牌，經營潮流前衛產品，吸引眾多青少年消費群體。商業定位建議商業定位建議2-客戶定位客戶定位2 2、消費者分析、消費者分析 商場與明星大腕、商品品牌一樣，都必須要有自己的追捧者（即目標消費群），而商場的市場定位和功能規劃的制訂亦是以目標消費群的需求為基礎的。若要分析本項目的目標消費群，則一般可按以下方面去進行。u目標顧客：目標顧客：16111、6歲歲3535歲歲消費客體消費客體u消費特性：消費特性：追求青春追求青春、時尚、個性、酷玩、風味、浪漫的時尚、個性、酷玩、風味、浪漫的都都市市年輕年輕一族。一族。商業定位建議商業定位建議2-品類定位品類定位 時尚商業業態逐步在成為現代城市生活的櫥窗，它在很大程度上反映了人們的生活水平和消費觀念的變化，具體表現在商品品類的變化。本項目的品類定位必須掌握零售市場已趨向“少量多樣”的定位取向，其中消費層消費習性個性化、多元化的“品味消費”已形成，因此本項目的商品必須追求“淘不盡、逛不夠、淘不盡、逛不夠、吃不完、樂不歸吃不完、樂不歸”的整體品類定位原則，并塑造時尚、時尚、個性、文化、流行、品味、魅力、12、個性、文化、流行、品味、魅力、流流通情報通情報等特色。商業定位建議商業定位建議2-品類定位品類定位1F1F品類描述：品類描述：從人氣旺盛的生活超市，到送禮自用兩相宜的煙酒茗茶、滋補保健品；從煥發青春的化妝品，到美煥絕倫的珠寶；從數碼通訊、精品小家電，到體現品質的名表眼鏡、與都市時尚接軌的首層布局，舒適心怡的購物環境，從細微處體現精致生活，全方位的商品滿足消費者的不同需求，為您忙碌的生活注入另類品味。精致生活精致生活館館商業定位建議商業定位建議2-品類定位品類定位 2F 2F品類描述：品類描述：一個以前瞻性的手法定型成為年輕女性，首創女性消費一體化服飾專區，盡顯淑女風情、優質生活的主題。靈性飾品13、的天賦，給您人生不同的敘事風格；年輕飛揚的青春休閑，體現活力主題、盡顯時尚節拍，成為年輕人類青春動感自由愜意的休閑園地。工作是一種習慣，玩樂是一種習慣，而現在，到一個時尚個性商場來逛也是一種習慣 前沿風尚前沿風尚館館商業定位建議商業定位建議2-品類定位品類定位 3F 3F品類描述：品類描述：動感十足的時尚休閑服飾，彰顯青春活力的戶外裝備用品，美觀大方的皮具鞋類，獨創動感消費專區。動與靜的有機結合、力與美的互生互長，與都市同步的時尚品味，不經意間締造著都市精英不同凡響的魅力。潮人潮人魅力館魅力館商業定位建議商業定位建議2-品類定位品類定位 4F 4F品類介紹：品類介紹：愛生活的人從來不覺得它是雜14、亂的，因為歲月本來就是復雜的。本層以千色各異的美味餐飲種類，沖擊著人們的味覺，處處散發著誘人的味道，讓美食概念得到完美詮釋，現代生活的理念得以充分凸顯。創意美食創意美食館館商業定位建議商業定位建議2-市場定位市場定位 本項目的市場定位必然依托于區域現有的商業基礎，確保項目能夠存活并穩定的運營，保證投資者、經營戶的經營收益，從而使得物業價值不斷提升。本項目重新調整后的市場競爭在于強調“優勢競爭”與“競爭優勢”。生活購買型市場與感性購買市場是本項目必爭的兩大市場，“物質的享受”與“心靈的充實”是本項目競爭必須掌握的經營特色，消費階層的感性購買行為是生活品質與消費形態上升的一種象征。商業定位建議商業15、定位建議2-經營定位經營定位 要求時尚商業了解時代潮流、流行趨勢，并配合定期變化店內環境和裝潢，以成為市場矚目的焦點，成為消費者領略時代潮流、流行趨勢的櫥窗。無論是商品種類、品牌、品質、陳列、店內環境，還是整體氛圍、服務水準，都力求向專業化方向發展，能引導消費者消費潮流，指導、引導消費觀念。時尚具有一定的區域性，不同的地區對時尚的理解是不同的，時尚也具有階段性，不同年齡段的人對時尚的理解也是不同的，本項目應該準確把握自己的核心顧客群的時尚觀，體現鮮明的個性價值。以專業性的眼光和專業的對策，提供最新的商品信息，運用科學發展帶來的生活方式的改變，專業性地反映時尚生活。商業定位建議商業定位建議2-形16、象定位形象定位突出“時尚”概念，引導區域消費潮流 時尚的消費概念，現代的功能配置、優越的消費模式、鮮明的商業特色，一系列的前景規劃將使本項目成為區域商圈最具現代化特色的時尚中心。時尚的商品概念，潮流的新奇精品，融合典雅與前衛，包羅前沿的新概念、新主題，嫁接流行品牌與品牌流行，引領消費行為、商品理念、潮流風尚.時尚的經營理念，人性化的布局和空間營造，在流行與品牌、前衛與主流之間找到了最佳的對接。管理模式建議3統一經營定位統一經營定位 統一規劃布局統一規劃布局統一招商招租統一招商招租 統一裝修標準統一裝修標準統一營業時間統一營業時間 統一服務規范統一服務規范統一售后服務統一售后服務 統一營銷推廣統17、一營銷推廣統一賣場管理統一賣場管理 統一員工培訓統一員工培訓自主進貨自主定價自主用人自主銷售自主收款“五五自自主主模模式式”“十統一十統一管理管理”略業態及品類布局建議業態及品類布局建議4項目投資及經營測算項目投資及經營測算5經營收益預測經營收益預測 經營方式及基本合作條件經營方式及基本合作條件 1 1、租賃方式，租賃方式，以以8-108-10平米店鋪為主，餐飲面積平米店鋪為主，餐飲面積2525平米平米/間；間；2 2、租金設定：租金設定：1-41-4層平均值層平均值200200元元/月。月。3 3、租賃面積：租賃面積：出租凈面積出租凈面積7 7000000年度租金收入（含稅）年度租金收入（含18、稅）400元/月700012=3360萬元/年項目投資及經營測算項目投資及經營測算5開業籌備期費用預算開業籌備期費用預算（20201010.9 9.161620201111.1 1.1.1）項目項目內容說明內容說明預算金額預算金額小小 計計（元）（元）備注備注一、業務招商費用預算：1、差旅費：招商及參加展會30,000 招商引進品牌 2、業務招待費：日常客戶接待/答謝酒會100,000 3、通訊費：開業前招商人員通訊費10,000 4、不可預見費：30,000 5、人員工資開業前招商人員的工資費用300，000 合 計:470,000 項目投資及經營測算項目投資及經營測算5開業籌備期費用預算開19、業籌備期費用預算二、行政管理費用二、行政管理費用預算預算:內容說明內容說明 預算金額預算金額 小小 計（元）計（元）備注備注1、辦公設備（1）各部門辦公電腦6臺4000*6/臺=24000元24,000 各部門用電腦設備（2）電話機：10部200*10/部=2000元2,000 各部門需用電話機（3）辦公桌椅:500*10/套=5000元5,000 各部門需用辦公設備（4）文件柜:200*5/套=1000元1,000 各部門需用辦公設備（6）復印機:6000*1/臺=6000元6,000（7）傳真機:1500*1/臺=1500元1,500（8）打印機:3000*3/臺=9000元9,000各部20、門需用辦公設備合計48,500 項目投資及經營測算項目投資及經營測算5開業籌備期費用預算開業籌備期費用預算項目項目內容說明預算金額小 計（元）備注二、行政管理費用預算:2、辦公用品（耗材）:辦公耗材:3000*4/月12000元12,000 各部門需用辦公耗材工裝：管理人員1000*12人=12,000元12,000 標準：西裝/套、2襯衫/件、領帶/條物業及保安工具：2000020,000 合 計:44,000 項目投資及經營測算項目投資及經營測算5開業籌備期費用預算開業籌備期費用預算項目項目內容說明內容說明 預算金額預算金額預算金額預算金額 小小 計（元）計（元）備注備注三、營銷策劃費用預21、算:軟硬廣告及SP活動：（1）媒體廣告宣傳費用:150,000 營銷費用是按慣例預測的,可根據實際營銷策劃方案調整費用（2）外立面廣告宣傳費用:100,000（3）DM制作印刷品費用:100,000（4）宣傳活動費用:150,000（5）開業美陳:100,000（6）開業慶典:300,000 合 計:900,000 項目投資及經營測算項目投資及經營測算5開業籌備期費用預算開業籌備期費用預算項目項目內容說明內容說明 預算金額預算金額預算金額預算金額 小小 計（元）計（元）備注備注費用總合計:1、業務招商費用：470,0002、行政管理費用：92,5003、營銷策劃費用:900,0004、不可預見費用100,000總合計總合計:1,562,500