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1、金佛山金佛山2012定位策略定位策略研討研討重慶匯潤物業發展有限公司重慶匯潤物業發展有限公司重慶天英房地產顧問有限公司重慶天英房地產顧問有限公司中國旅游飯店協會會員中國旅游飯店協會會員*重慶重慶1010大代理機構大代理機構*重慶最佳案例操盤獎重慶最佳案例操盤獎TYTY CQ-ZY-JFSXM-2012.10.11CQ-ZY-JFSXM-2012.10.11重慶重慶1001110011億億北京北京1600016000億億上海上海1919619196億億深圳深圳1150211502億億 2011年重慶已經成為西南地區經濟總量影響力具有領頭作用的城市 2011年國民生產總值（GDP）成都成都68542、6854億億重慶人均重慶人均GDPGDP突破突破40004000美元，催生了重美元，催生了重慶旅游度假時代！慶旅游度假時代！據國際慣例：當城市人均GDP破3000美元時，這個城市的旅游度假時代就到來了。2010年重慶人均GDP破4000美元，重慶度假旅游新時代來臨！重慶度假旅游新時代來臨！由于旅游度假時長一般在2-7天，這就催生了旅游度假地的住宿需求，一方面推動了酒店業的經營，另一方面也催生了自有性旅游度假住宅的消費市場，也就是旅催生了自有性旅游度假住宅的消費市場，也就是旅游地產市場。游地產市場。20112011年南川經濟總量居渝南黔北年南川經濟總量居渝南黔北5 5區縣之首區縣之首 南川2013、1年，GDPGDP增長增長18.1%18.1%達到達到168.9168.9億元億元，地方財政收入增長32.9%達到34.2億元，全社會固定資產投資增長35%達到180億元，社會消費品零售總額增長22.5%達到59.6億元，城鄉居民收入分別增長16.2%、23.1%達到18900元、7317元，經濟總量居渝南經濟總量居渝南黔北黔北5 5區縣之首區縣之首。南川已納入南川已納入“1 1小時經濟圈小時經濟圈”范疇，是規劃建設的范疇，是規劃建設的5 5個大城市之一，重慶城市發展戰個大城市之一，重慶城市發展戰略加快了南川城市發展進程。略加快了南川城市發展進程。南川第三產業增長19.6%達到57.18億元，4、與重慶現兩大旅游熱點區域的綦江、武隆第三產業相較，2011年綦江區第三產業93.34億元、武隆縣第三產業41.35億元，雖然仙女山的旅雖然仙女山的旅游地產領舞重慶，但去年南川旅游收入遠高于武隆。游地產領舞重慶，但去年南川旅游收入遠高于武隆。旅游經濟呈現良好發展勢頭，游客接待量游客接待量505505萬人次，旅游綜合收入萬人次，旅游綜合收入17.117.1億億，占全區，占全區GDPGDP的的10%10%，成功創建中國優秀旅游城市，成功創建中國優秀旅游城市，南川憑借其得天獨厚的旅游資源以一座旅游度假南川憑借其得天獨厚的旅游資源以一座旅游度假城的形象出現在世人眼前。城的形象出現在世人眼前。由此可見，隨5、著南川政府對旅游景區、地產打造力度的加大，未來南川旅游地產的發展由此可見，隨著南川政府對旅游景區、地產打造力度的加大，未來南川旅游地產的發展后勢強勁。后勢強勁。第三產業的持續增加，南川旅游業發展前景看漲第三產業的持續增加，南川旅游業發展前景看漲 2005-2010年期間，國內旅游人數比重、國內旅游消費比重都呈穩 步增長態勢。中國旅游業“十二五”發展規劃綱要中指出，到 2015年，國內旅游人數將達到 33.1 億人次，國內旅游收入將達到 1.9 萬億元，而居民出游率也將要由 2010 年的 1.4 提高到 2015 年的 2.25。同時，隨著人們生活水平的提高和生活質量理念的提升，休閑度假 理念6、已逐步為社會所接受，這為旅游地產的快速發展提供強大的消費前提。目前，我國全年法定節假日達 115 天，加上單位帶薪休假的時間，居民休閑時間已占到全年的三分之一，這為旅游地產的發展帶來機遇。2010年年旅游人數旅游人數（億人）（億人）同比增長同比增長（%）收入（億元）收入（億元）同比增長同比增長（%）國內游21.0310.612579.7723.5出境游0.5720.42877.115.7旅游業15456.87國內旅游消費需求持續增加，旅游發展空間很大國內旅游消費需求持續增加，旅游發展空間很大國家政策方面：國家大力支持旅游事業發展國家政策方面：國家大力支持旅游事業發展2009年國務院通過的關于加7、快發展旅游業的意見，把旅游業定位為國民經濟的“戰略性支柱產業”，旅游業被提到國家戰略層面，旅游業不僅是關系到國民經濟的戰略性支柱產業，也是關系到國計民生的戰略性產業。旅游地產方面的政策利好旅游地產方面的政策利好旅游業是重慶戰略性支柱產業，各大旅游景區將共同發展旅游業是重慶戰略性支柱產業，各大旅游景區將共同發展重慶政府規劃：把旅游產業發展為我市戰略性支柱產業，把重慶建設成全國重要的旅游集散地、西部著名旅游目的地，2020年建成長江上游地區的旅游中心。2011年，重慶市旅游局打出“重慶，非去不可”的口號，花大投入來開展重慶的城市旅游營銷，重慶入選“2012年世界十大旅游目的地之一”等事件，無一不讓8、人看好重慶的旅游業發展前景。重慶旅游地產正處在由重慶旅游地產正處在由“起步階段起步階段”向向“發展階段發展階段”過渡的轉型期過渡的轉型期 目前只有仙女山旅游地產板塊符合發展階段的特征，重慶其余片區的旅游地產都還處于起步階段。因此，總體來說，重慶旅游地產正處在由“起步階段”向“發展階段”過渡的轉型期，以以標標桿性的度假區、高端度假桿性的度假區、高端度假產產品品為為主的主的產產品品類類型以及完善的配套型以及完善的配套設設施將會是未來施將會是未來旅游地旅游地產發產發展的主要特征展的主要特征。城市的急速發展使重慶的旅游市場也正處于爆發式增長階段，旅游地產進入快車道。南川旅游資源豐富，全區看旅游資源種類9、涵蓋8大主類，35個亞類，92個基本類型。其中風景區風景區有金佛山、楠竹山、王山坪等；峽谷景觀峽谷景觀有神龍峽、灰釬河等；文物保護單位文物保護單位有龍巖城、東漢摩崖石刻、伊子祠等；紅色旅游資源：紅色旅游資源：有革命烈士陵園、韋奚成革命烈士故居等；鄉村旅游鄉村旅游:油菜花節、大觀櫻花節。尤以金佛山最為出名尤以金佛山最為出名。南川旅游特色南川旅游特色 地塊流轉問題地塊流轉問題12345在A區與B區沿河路之間的區域進行流轉，可以較好利用河流資源，打造高端項目，又能較好連接A區與B區。在B區與C區之間植被的區域進行流轉，可以較好利用植被資源，打造休閑配套，又能較好連接B區與C區。由于D地塊與C地塊相隔10、較遠，又高差較大，依據地形流轉之間的坡地，打造營地。、各區域地塊的連接，依據地形及公路連接，使其成為一個整體大盤項目。從項目目標客戶需求的內心需求看，主要是分為注重彰顯地位型、自我享受型、健康養老型以及部分投資型客戶，而其中最重要的是前面兩大類,因此我司建議在后期產品定位,配套設置等方面應該綜合考慮以上主要客戶群體的深層次的需要,為最后的銷售奠定基礎。目標客群定位目標客群定位 彰顯地位型彰顯地位型自我享受型自我享受型健康養老型健康養老型家庭特征家庭特征 高收入、社會認同的成功人士，大型企業主、私人企業主，或者在企事業單位擔任要職。學歷高，城市精英，或者在重慶或南川重要的企事業單位擔任中高層職務11、，他們是懂得享受的中產階級。退休干部、學歷較高、有較強物質基礎及文化素養的中老年人群。基本特征基本特征 在區域或全國范圍內擁有特殊政治和經濟地位，只要喜歡,只要自己絕得值得，受過良好的教育，素質較高；注重交流、交往、社會活動；注重生活質量與品位；追求先進的生活和居住理念。崇尚休閑養生之道，看重內外部環境質量，熱衷于養生度假類產品。年齡年齡3560歲2540歲5070歲良好的旅游地產項目，雖然并不需要大體量的商業作為項目賣點支撐,但必須具備完善的度假商業配套，彌補旅游項目區域屬性的不足。以滿足業主或景區游客日益增長的物質及精神方面的享受需求。在具體的商業類型規劃中，根據項目地塊及區域發展趨勢，并12、結合旅游度假類產品發展軌跡，以前瞻的戰略眼光去審視及思考，指定合理的定位及規劃。“商業小鎮商業小鎮+五星級酒店五星級酒店+云峰頂級會所云峰頂級會所+帳篷營地項目帳篷營地項目”為一體的全功能立體化商業體系。為一體的全功能立體化商業體系。根據上述兩點商業定位的原則，我司建議項目商業規劃以：根據上述兩點商業定位的原則，我司建議項目商業規劃以：商業商業定位定位定位初探定位初探最大限度保護生態/滿足MINI別墅的需求顛峰之作精品旅游地產開發/區別他山之石項目區域板塊劃分項目區域板塊劃分 項目共由美茵河谷、伊云美鎮、麗斯東方、長慧花谷、御景天下美茵河谷、伊云美鎮、麗斯東方、長慧花谷、御景天下五大板塊組成，13、根據各大版塊地形地貌、交通條件、景觀資源等方面的差異，根據綜合容積率1的標準規劃出不同的產品功能和物業形態。簡歐、法式風情簡歐、法式風情現代、新亞洲風情現代、新亞洲風情組團組團A A釋意釋意美茵河谷美茵河谷 萊茵河，發源于瑞士境內的阿爾卑斯山，流經德國注入北海，該河流景如畫，游客如織。其特有的法式風情也和項目建筑風格定位相吻合。由于該地塊內有潺潺溪流涌過，所以“河谷”二字則是該區域內地形地貌的最好詮釋。所謂看字成像，整個組團名給人一種清雅脫俗之感，同時所謂看字成像，整個組團名給人一種清雅脫俗之感，同時襯托出幾分浪漫情愫。襯托出幾分浪漫情愫。組團組團B B釋意釋意伊云美鎮伊云美鎮 創作靈感來自法14、國的伊云小鎮，它背靠阿爾卑斯山，面臨萊芒湖，是法國休閑度假圣地。和項目BC地塊的地理位置一樣，背靠金佛山北坡，面臨大河壩。山地風光秀麗。組團名釋意組團名釋意麗斯東方麗斯東方 該組團打造為項目的酒店生活區，里面囊括了新亞洲風格獨棟別墅群、五星級酒店、露營基地等板塊。組團名釋意組團名釋意長慧花谷長慧花谷 “長慧”代表一種思想境界的升華，而“花谷”更是給人一種身臨仙境的奇妙感受。整個組團名有思想卻毫無距離感，有意境的同時也充滿了思想上的哲學，適合峰層人士的思維觀念和想象意境。組團名釋意組團名釋意御景天下御景天下 該組團背靠銀杏皇后景點，海拔較高視野開闊，其特有的地理環境決定了該組團產品的高貴和莊嚴。15、“御景天下”自然景觀來說，給人以居高臨下視野開闊之感。而從意境上來講，則代表了人生經歷大起大伏，雖已居高臨下，但早已看淡了世俗名利，心中只剩云淡風輕。其字義給人極盡高貴之感。這個概念也很符合項目客戶群體。會所型商業山景聯排別墅區河畔獨棟別墅區森林趣味體驗區聯排別墅區風情商業街、客棧、中央自助廚房露營基地（帳篷營地）五星級酒店、商業配套 生態SPA、養生理療中心定制級獨棟別墅區10 雙拼/類獨棟別墅區11 企業會所定制1234556789 10項目總體規劃圖項目總體規劃圖A方案方案11 項目建設占地面積47萬平方米，該方案綜合容積率定為0.3，建筑面積約為141000。根據各個地塊不同的地形地貌16、條件以及景觀資源打造相應產品類型的原則，我司建議：附項目各業態指標商業商業0.70.7萬平萬平+五星酒店五星酒店1.81.8萬萬+營地臨設營地臨設0.20.2萬萬+地產地產12.712.7萬方萬方地塊面積地塊面積（）容積率區間容積率區間容積率容積率建筑面積建筑面積（）美茵河谷美茵河谷405510.30.50.416220依云美鎮依云美鎮1810960.30.50.472438麗斯東方麗斯東方301740.10.30.26035御景天下御景天下567270.10.30.211345長慧花谷長慧花谷1654110.10.30.233082A.方案主要經濟指標板塊板塊區域屬性區域屬性產品配置產品配置17、美茵河谷美茵河谷地形條件：屬于山腳區域，海拔最低，地勢較為平坦。交通條件：位于主干道的東南方，由支路連接，交通條件較好。景觀資源：區域內植被保護良好，且有河流貫穿其中，屬溪谷風貌，自然景觀優美。住宅部分：住宅部分：以法式聯排和雙拼別墅為主，沿河區域配備少量類獨棟別墅。商業部分：商業部分：少量社區生活類商業，以滿足業主及游客的購物需求。以會所配套會所配套，用作項目銷售中心。依云美鎮依云美鎮地形條件：屬于山腰區域，海拔相對較高，視野較為開闊。交通條件：屬于三塊區域中交通最為便利的的區域，緊接主干道，為游客必經之地。景觀資源：視野較為開闊，有一定的高低落差，可以形成項目的高低錯落，便于多種產品形態的18、打造。住宅部分：鄉村住宅部分：鄉村法式聯排、聯排院落別墅區商商業業部部分分：項目的商業大部分集中該區域入口位置，主要由沿主干道區域進行商業打造，輻射整個小區商業需求。配配備備特特色色風風情情客客棧棧及及帳帳篷篷營營地地。特特色色商商業業包包括括中中央央自自助助廚廚房、露天劇場等。房、露天劇場等。麗斯東方麗斯東方地形條件：海拔高，視野開闊，私密性好景觀資源：森林植被茂盛，空氣良好。住宅部分：住宅部分：酒店生活區，新亞洲風格。商商業業部部分分：五星級酒店、少量生活類商業、高山帳篷營地御景天下御景天下地形條件：海拔高、視野開闊、私密性好景觀資源：緊鄰銀杏山莊景點，風光秀麗。定制級皇家獨棟別墅區定制級19、皇家獨棟別墅區長慧花谷長慧花谷海拔最高、私密性極佳，坡度高，可利用資源較少景觀資源：視野開闊私密性極佳，植被茂盛企業會所企業會所 獨棟別墅獨棟別墅穩健思考穩健思考保護生態/滿足別墅和院子的需求/降低風險成熟之作保留精品旅游地產開發思路/仍區別其它會所型商業會所型商業溪谷別墅區溪谷別墅區河畔院落洋房區河畔院落洋房區森林趣味體驗森林趣味體驗山景院落洋房區山景院落洋房區法式風情商業、法式風情商業、客棧客棧/中央自助廚房中央自助廚房露營基地（帳篷）露營基地（帳篷）五星酒店、社區五星酒店、社區商業、生態商業、生態SPA定制級別墅區定制級別墅區10 酒店服務別墅區酒店服務別墅區11 頂級企業會所頂級企業會20、所項目總體規劃圖項目總體規劃圖-方案二方案二索道 項目建設占地面積47萬平方米，根據“溪谷計劃”增加體量的要求，綜合容積率定為0.45，建筑面積約211500。根據各個地塊不同的地形地貌條件以及景觀資源打造相應產品類型的原則，我司建議：附項目業態規模安排附項目業態規模安排:商業商業0.80.8萬平萬平+五星酒店五星酒店2 2萬萬+營地臨設營地臨設0.20.2萬萬+地產約地產約19.219.2萬方萬方地塊面積地塊面積（）容積率區間容積率區間容積率容積率建筑面積建筑面積（）美茵河谷美茵河谷405510.50.70.624331依云美鎮依云美鎮1810960.50.70.6108658麗斯東方麗斯東21、方301740.20.40.39052御景天下御景天下567270.20.40.317018長慧花谷長慧花谷1654110.20.40.349623B.方案二主要經濟指標方案二主要經濟指標板塊板塊區域屬性區域屬性產品配置產品配置美茵河谷美茵河谷地形條件：屬于山腳區域，海拔最低，地勢較為平坦。交通條件：位于主干道的東南方，由支路連接，交通條件較好。景觀資源：區域內植被保護良好，且有河流貫穿其中，屬溪谷風貌，自然景觀優美。住宅部分：住宅部分：以法式洋房、獨棟別墅為主，沿河區域配備少量獨棟別墅。商業部分：商業部分：少量社區生活類商業，以滿足業主及游客的購物需求。一個配套商業，用作項目銷售中心。依云美22、鎮依云美鎮地形條件：屬于山腰區域，海拔相對較高，視野較為開闊。交通條件：屬于三塊區域中交通最為便利的的區域，緊接主干道，為游客必經之地。景觀資源：視野較為開闊，有一定的高低落差，可以形成項目的高低錯落，便于多種產品形態的打造。住宅部分：住宅部分：法式洋房、法式雙拼、聯排別墅商商業業部部分分：項目的商業大部分集中該區域入口位置，主要由沿主干道區域進行商業打造，輻射整個小區商業需求。酒店方面，配備特色風情酒店及小鎮風情客棧。特色商業包括中央自助廚房、露天劇場等。麗斯東方麗斯東方地形條件：海拔高，視野開闊，私密性好景觀資源：森林植被茂盛，空氣良好。住宅部分：住宅部分：酒店生活區建筑風格為新亞洲風格。23、商商業業部部分分：五星級酒店、少量生活類商業、高山帳篷營地御景天下御景天下地形條件：海拔高、視野開闊、私密性好景觀資源：緊鄰銀杏山莊景點，風光秀麗。定制級皇家獨棟別墅區定制級皇家獨棟別墅區長慧花谷長慧花谷海拔最高、私密性極佳，坡度高，可利用資源較少景觀資源：視野開闊私密性極佳，植被茂盛企業會所企業會所建筑面積（）建造成本單價（元）建造成本（萬元）銷售單價（元）銷售額（萬元）別墅1270004000508008800111760商業70003500245090006300酒店180006000108001500027000共計共計總建造成本總建造成本 6405064050萬元萬元總銷售額總銷售額24、 145060145060萬元萬元成本成本土地成本總建造成本（萬元）稅收成本0.13（萬元）管理及市場成本0.06（萬元）總成本（不計土地）（萬元）未知6405018857.88703.691611.4收益收益純別墅(萬元)商業（萬元）酒店（萬元）總銷售額（萬元）111760630027000145060總利潤（不計土地成本）總利潤（不計土地成本）53448.653448.6萬元萬元A計劃經濟測算（預估）計劃經濟測算（預估）建筑面積（）建造成本單價（元）建造成本（萬元）銷售單價（元）銷售額（萬元）別墅1270004000508008800111760洋房6500030001950050003225、500商業80003500280090007200酒店200006000120001500030000共計共計總建造成本：總建造成本：8510085100萬元萬元總銷售額：總銷售額：181460181460萬元萬元成本土地成本總建造成本（萬元）稅收成本（萬元）管理及市場成本（萬元）總成本（不計土地）（萬元）未知8510023569.810887.6119557.4收益純別墅洋房商業酒店總銷售額11176032500720030000181460總利潤（不計土地成本）總利潤（不計土地成本）61902.661902.6萬元萬元B計劃經濟測算（預估）計劃經濟測算（預估）建筑面積（）建造成本單價（元）26、建造成本（萬元）銷售單價（元）銷售額（萬元）別墅1270004000508008800111760商業70003500245090006300酒店180006000108001500027000共計共計總建造成本總建造成本 6405064050萬元萬元總銷售額總銷售額 145060145060萬元萬元成本成本土地成本總建造成本（萬元）稅收成本0.13（萬元）管理及市場成本0.06（萬元）總成本（不計土地）（萬元）未知6405018857.88703.691611.4收益收益純別墅(萬元)商業（萬元）酒店（萬元）總銷售額（萬元）111760630027000145060總利潤（不計土地成本）總利27、潤（不計土地成本）53448.653448.6萬元萬元A計劃經濟沉淀資產測算（預估）計劃經濟沉淀資產測算（預估）酒店與商業作為沉淀資產：減少酒店與商業作為沉淀資產：減少33300萬現金收益萬現金收益總銷售額：總銷售額：111760萬元萬元酒店與商業作為沉淀資產：減少酒店與商業作為沉淀資產：減少6327萬稅收及管理成本萬稅收及管理成本總成本：總成本：85284.4萬元萬元26475.6建筑面積（）建造成本單價（元）建造成本（萬元）銷售單價（元）銷售額（萬元）別墅1270004000508008800111760洋房65000300019500500032500商業800035002800900028、7200酒店200006000120001500030000共計共計總建造成本：總建造成本：8510085100萬元萬元總銷售額：總銷售額：181460181460萬元萬元成本土地成本總建造成本（萬元）稅收成本0.13（萬元）管理及市場成本0.06（萬元）總成本（不計土地）（萬元）未知8510023589.810887.6119577.4收益純別墅洋房商業酒店總銷售額11176032500720030000181460總利潤（不計土地成本）總利潤（不計土地成本）61882.661882.6萬元萬元B計劃經濟沉淀資產測算（預估）計劃經濟沉淀資產測算（預估）酒店與商業作為沉淀資產：減少酒店與商業作29、為沉淀資產：減少37200萬現金收益萬現金收益總銷售額：總銷售額：144260萬元萬元酒店與商業作為沉淀資產：減少酒店與商業作為沉淀資產：減少7068萬稅收及管理成本萬稅收及管理成本總成本：總成本：112509萬元萬元31750.6綜合評判綜合評判A.方案一純別墅高尚旅游度假區純別墅高尚旅游度假區純別墅高尚旅游度假區VSB.方案二洋房洋房洋房+別墅別墅別墅+商業商業商業,復合度假區復合度假區復合度假區對于方案二而言從低價入市的角度及產品多樣性的角度符合市場需求通過價格測算，增加的花園洋房體量雖然相對別墅價格較低，但總產值卻遠超A計劃的產值，更劃算。建筑風格建筑風格法國風情建筑風格法國風情建筑風30、格皇家定制級別墅皇家定制級別墅新亞洲主義的建筑風格新亞洲主義的建筑風格五星級酒店（戴斯圣杰溫泉酒店）星光帳篷酒店+小鎮風情客棧地塊內商業配套地塊內商業配套地塊內商業配套地塊內商業配套中央自助廚房商業景觀帶：商業景觀帶：以西歐商業街區為訴求形式，讓小鎮商業自稱風景。溪谷景觀帶溪谷景觀帶 憑借我國旅游業的強勢崛起以及其獨特的“旅游+地產”開發模式，旅游地產迅速成為地產行業新貴。然而旅游地產并非完美無瑕。其自身也顯現出了一系列弊病。項目如何解決旅游地產的通病，利用有限的資源尋找項目亮點及生命力，是我們需要思考的課題：？思考思考22運營旅游地產不可運營旅游地產不可避免的問題避免的問題物業資源閑置嚴重，31、空置率高物業資源閑置嚴重，空置率高 受旅游地產的功能及其時令性的限制，很多物業存在著明顯的閑置現象，旅游旺季入住率高，而到了旅游淡季則人丁稀少。物業的長時間閑置成為了消費者最為頭疼的負擔。整合資源，加入“天英旅游聯盟”實行換住模式：購買本項目的業主，按照統一裝修標準，可同天籟谷、戴斯圣潔溫泉酒店、遵義龍潭關山、海南度假項目實行輕松換住，從而減輕物業閑置。盡量打造出適合四季度假的產品鏈，減少季節因素對旅游度假的沖擊。本案解決之道本案解決之道開啟旅游地產換住模式新時代！開啟旅游地產換住模式新時代！Question 1 1產品功能房存在浪費現象產品功能房存在浪費現象 對于廣大的度假型客戶來講，廚房功32、能如同雞肋般“棄之可惜食之無味”，他們并不愿意利用度假養生的時間去和廚房打交道。所以旅游地產在產品功能上，往往存在著嚴重的浪費現象。在項目公共區域配備中央自助廚房，內設菜場、原料及烹具供客戶自己動手制作菜品。由此而來，可向客戶提供無廚房設計的度假住宅產品，減少產品功能的浪費。Question 2本案解決之道本案解決之道首現中央自助廚房首現中央自助廚房小區的配套景觀實用性較差小區的配套景觀實用性較差 很多旅游地產項目在景觀配套上，追求大氣卻少見個性，均以森林公園、濕地生態園、高山瀑布等形式來表現，而忽略了鄰里文化的打造，無形中給人一種距離感和孤獨感，會給人帶來深度壓抑的不安。增設大量院落型景觀，33、營造出鄰里空間。可考慮打造索道觀光，拉近路線，打造出特色旅游觀光線路。服務于未來旅游。Question 3本案解決之道本案解決之道建造建造“人氣人氣”小區小區配套不足，水電供給不力配套不足，水電供給不力 以武隆仙女山多數旅游地產為例，旅游淡季時水電等配套設施還能夠滿足業主需求，而到了度假旺季，水電氣的供應顯得力不從心。這無疑給業主在生活上帶來了不便和尷尬。協調政府，將醫療概念、水電系統提前規劃，打消購房者對該方面的疑慮。Question 4本案解決之道本案解決之道提前預計配套不足提前預計配套不足必備實用的商業配套不足必備實用的商業配套不足 大多數旅游地產配備了大量星級酒店、高端會所、生態SPA34、之類的高端商業產品，而忽略了業主日常生活所需的商業配套。這是非常致命的缺陷。在廣大的小區業主看來，也許一個凈菜市場都比一座五星級酒店更重要。增設凈菜超市。配備大量室內外特色餐飲體系以露天劇場形式打造數碼影院增設健康養生理療中心Question 5本案解決之道本案解決之道增強配套設施增強配套設施索道/山地趣味園旅游策劃帳篷營地打造西部最大山地帳篷營地&野外生活度假體驗首個項目自建高山索道&家就是景區的真實體驗將流轉山林 地,以五行或12生肖主題,打造趣味森林公園帳篷營地帳篷營地 將坐落在蘇州穹窿山風景區，其獨特的風景度假文化將全方位調動住客的視覺、觸覺、味覺、聽覺、嗅覺，讓住客獲得“返璞、養生、35、暢行、樂購、歡慶、感悟”等六重休閑全新體驗。據悉，帳篷客酒店為非永久性建筑，其最大限度地保護了景區的生態環境。每一家“帳篷客”都擁有自己的生態循環系統及可再生能源加熱系統，將酒店自身的能效降至最低。“帳篷客”景區+帳篷露營的全新度假模式顛覆了傳統的度假產品及理念，以帳篷特色風情度假酒店為核心，結合特色美食餐飲、景區活動、休閑度假項目組織、戶外運動配套、露營基地服務、基地購物平臺等各大旅游板塊，并由此擴展形成“1+N”的復合產品模式。和景區內傳統的鋼筋水泥構筑的度假酒店相比，帳篷酒店里一座帳篷就是一套客房。帳篷客度假酒店帳篷營地勘查標準帳篷營地勘查標準高山索道高山索道 索道又稱吊車、纜車，是交通36、工具的一種，通常在崎嶇的山坡上運載乘客或貨物上下山。項目坡度較大，高山索道不僅使項目整體概念的打造，對項目內部交通、配套輻射力有顯著提升作用，而且還可以形成獨特的山地游樂設施，吸引觀光游客。有很多不同種類的果樹組成，如蘋果樹、櫻桃樹，還有一些產核桃、榛子的堅果樹木、葡萄藤、藍莓矮樹林、黑莓荊棘叢牧場對土壤進行了充分的測試，以使得將這些果樹種在最適宜生長的地方，以實現果園長久地繁榮這些果園都經過耐心地維護和養育，經過很長一段時期才成熟收獲，有了這種精心的過程，才有了用它們制作的美味食物經過加工的農產品有蜂蜜、蘋果醋、果醬等；還可以讓小朋友們參與到其中，采摘胡蘿卜，擠壓蘋果酒，這些動手的活動使他們37、在這里的每一天都很充實農園的果園種類繁多，成熟的果實不僅供應內部餐廳，農園的果園種類繁多，成熟的果實不僅供應內部餐廳，還制作各種加工品，游客也可進入果園采摘并參與加工還制作各種加工品，游客也可進入果園采摘并參與加工黑莓牧場黑莓牧場“美國第一鄉村休閑圣地美國第一鄉村休閑圣地”山地果園山地果園一期啟動區域一期啟動區域原則一：人流來向原則原則一：人流來向原則當前主要通過汽車方式來此，最后是企業會所區域,也是產品由大眾向高端推出的一個時序。原則二：由低到高原則原則二：由低到高原則整個項目建議由低海拔向高海拔開發拓展。由低到高,既是地勢也是價值的低到高.便于基礎設施建設以及相關游樂休閑活動建設，營造熱鬧38、山腳、靜謐山間的氣氛。原則三：市場導向原則三：市場導向/土地征用原則土地征用原則項目開發應兼具市場平衡協調的原則,低價入市,應充分考慮資金的流動、物業及資金的平衡，另外后期可能征用的土地及項目游樂配套最終方案確定,便于科學決策整個項目的設計,尤其是商業功能規劃及與板塊區域的銜接等。天英地產（地產專業影響力第一品牌）天英地產（地產專業影響力第一品牌）網站 歡迎交流 *重慶旅游地產領導者重慶旅游地產領導者*重慶最佳案例操盤獎重慶最佳案例操盤獎*重慶樓市奇跡締造商重慶樓市奇跡締造商*版權所有未經許可不得使用活動構想及商業形態尚在論證非終稿真誠的祝匯潤重慶首戰告捷*項目品牌利潤雙豐收感謝聆聽匯報*歡迎指正支持THANKS