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1、謹呈：成都金控置業(yè)有限公司謹呈：成都金控置業(yè)有限公司成都比華利房地產(chǎn)營銷顧問有限公司成都比華利房地產(chǎn)營銷顧問有限公司2010201020102010年年年年4 4 4 4 月月月月 成都成都成都成都一、溫江房地產(chǎn)區(qū)域市調(diào)結(jié)論目 錄二、可供選擇地塊推薦三、項目概念性規(guī)劃（一）（一）城市發(fā)展?jié)摿Ψ矫妫撼鞘邪l(fā)展?jié)摿Ψ矫妫簻亟瓬亟c成都其他近郊縣相比，經(jīng)濟快速發(fā)展、與成都其他近郊縣相比，經(jīng)濟快速發(fā)展、人口不斷增長、房地產(chǎn)業(yè)處于高速發(fā)展態(tài)勢，具有人口不斷增長、房地產(chǎn)業(yè)處于高速發(fā)展態(tài)勢，具有較高市場吸納力和競爭力的生態(tài)宜居區(qū)域。溫江處較高市場吸納力和競爭力的生態(tài)宜居區(qū)域。溫江處于經(jīng)濟及城市基礎(chǔ)建設(shè)快速發(fā)展2、的區(qū)域，工業(yè)經(jīng)濟于經(jīng)濟及城市基礎(chǔ)建設(shè)快速發(fā)展的區(qū)域，工業(yè)經(jīng)濟相對于有強勢產(chǎn)業(yè)支撐的高新區(qū)、雙流、新都及青相對于有強勢產(chǎn)業(yè)支撐的高新區(qū)、雙流、新都及青白江區(qū)處于相對弱勢，但整體來看，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展白江區(qū)處于相對弱勢，但整體來看，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展速度快，人口亦進入快速增長期，加之房地產(chǎn)投資速度快，人口亦進入快速增長期，加之房地產(chǎn)投資增速高、區(qū)域整體規(guī)劃力度強，使得區(qū)域房地產(chǎn)市增速高、區(qū)域整體規(guī)劃力度強，使得區(qū)域房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)蓬勃態(tài)勢，為我項目的開發(fā)提供了良好的市場呈現(xiàn)蓬勃態(tài)勢，為我項目的開發(fā)提供了良好的市場環(huán)境基礎(chǔ)。場環(huán)境基礎(chǔ)。一、溫江房地產(chǎn)區(qū)域市調(diào)結(jié)論（二）（二）物業(yè)市場發(fā)展：物業(yè)市場發(fā)展：商業(yè)在區(qū)域3、內(nèi)有較好的發(fā)展空間，但有一定的培育期。商業(yè)在區(qū)域內(nèi)有較好的發(fā)展空間，但有一定的培育期。溫江辦公市場處于發(fā)展初期，物業(yè)檔次低，市場體量小，對于我項溫江辦公市場處于發(fā)展初期，物業(yè)檔次低，市場體量小，對于我項目開發(fā)而言，不具備太大的市場參考性；目開發(fā)而言，不具備太大的市場參考性；如果要開發(fā)辦公物業(yè)，我項目必須跳出該區(qū)域進行項目打造，可再深度如果要開發(fā)辦公物業(yè)，我項目必須跳出該區(qū)域進行項目打造，可再深度挖掘區(qū)域內(nèi)客戶的潛在需求，實現(xiàn)引導(dǎo)性的辦公消費。挖掘區(qū)域內(nèi)客戶的潛在需求，實現(xiàn)引導(dǎo)性的辦公消費。城市綜合體中住宅部分的市場消化能力和價格彈性均有較大的發(fā)展城市綜合體中住宅部分的市場消化能力和價格彈性均有4、較大的發(fā)展空間，但需要注意規(guī)模和產(chǎn)品細化方面的最優(yōu)化。空間，但需要注意規(guī)模和產(chǎn)品細化方面的最優(yōu)化。溫江酒店市場處于發(fā)展初期階段，整體檔次不高，中高端酒店存在溫江酒店市場處于發(fā)展初期階段，整體檔次不高，中高端酒店存在較大的市場需求空間，此外經(jīng)濟型酒店發(fā)展雖不成熟，但市場發(fā)展前景較大的市場需求空間，此外經(jīng)濟型酒店發(fā)展雖不成熟，但市場發(fā)展前景良好，對于我項目開發(fā)酒店物業(yè)而言，具備先天市場基礎(chǔ)，尤其是滿足良好，對于我項目開發(fā)酒店物業(yè)而言，具備先天市場基礎(chǔ)，尤其是滿足商務(wù)兼顧休閑旅游需求的品牌連鎖經(jīng)濟型酒店具有較強的市場競爭力。商務(wù)兼顧休閑旅游需求的品牌連鎖經(jīng)濟型酒店具有較強的市場競爭力。一、溫江房地產(chǎn)5、區(qū)域市調(diào)結(jié)論二、可供選擇區(qū)域及地塊大學(xué)城與海峽大學(xué)城與海峽兩岸科技園片區(qū)兩岸科技園片區(qū)老城區(qū)老城區(qū)光華大道片區(qū)光華大道片區(qū)二、可供選擇區(qū)域及地塊3號地塊約204畝1號地塊約50畝2號地塊約98畝大學(xué)城與海峽大學(xué)城與海峽兩岸科技園片區(qū)兩岸科技園片區(qū) 光華大道片區(qū)光華大道片區(qū)輕輕軌軌站站 1號地塊約50畝輕輕站地塊概況：地塊概況：1、位于大學(xué)城、位于大學(xué)城與海峽兩岸科技與海峽兩岸科技園片區(qū)，學(xué)府路園片區(qū)，學(xué)府路與海科路交路口與海科路交路口西北角與輕軌大西北角與輕軌大學(xué)城站隔路相望學(xué)城站隔路相望2、地塊性質(zhì)：、地塊性質(zhì)：商業(yè)。商業(yè)。3、地塊約、地塊約50畝畝 2號地塊約98畝地塊概況：地塊概況：1、6、位于光華大、位于光華大道片區(qū)，南熏大道片區(qū)，南熏大道與鳳溪大道交道與鳳溪大道交叉路口的西南角叉路口的西南角與珠江國際新城與珠江國際新城相距約相距約1.5公里，公里，緊鄰輕軌站。緊鄰輕軌站。2、地塊性質(zhì)：、地塊性質(zhì)：商業(yè)兼住宅。商業(yè)兼住宅。3、地塊約、地塊約98畝畝 3號地塊約204畝地塊概況：地塊概況：1、位于大學(xué)城與、位于大學(xué)城與海峽兩岸科技園片海峽兩岸科技園片區(qū)，柳臺大道與學(xué)區(qū)，柳臺大道與學(xué)府路北段交叉路口府路北段交叉路口的西南角，北面為的西南角，北面為中醫(yī)藥大學(xué)相鄰，中醫(yī)藥大學(xué)相鄰，東面為西南財大光東面為西南財大光華校區(qū)，南為海科華校區(qū)，南為海科名城及財大專家樓。名城及財大專家樓。2、地7、塊約、地塊約204畝畝（二）競爭項目簡析營業(yè)面積約7300平方米的家樂福溫江店位于珠江國際新城，預(yù)計于2010年下半年開業(yè)。（二）競爭項目簡析 將于2012年開業(yè)的伊藤6號店，是珠江新城國際項目的重量級商家，除了包括5萬平方米的伊藤洋華堂GSM主力店外，還將引入更多業(yè)態(tài)，挑戰(zhàn)大型SHOPPING MALL，為顧客營造更加休閑、舒適的購物環(huán)境，提供更人性化的服務(wù)。臺灣新光三越百貨也暫定在溫江市政公園旁的63畝地上落腳，定位為高檔百貨。（二）競爭項目簡析（二）本項目可選區(qū)域建議鑒于家樂福、伊藤6號店以及臺灣新光三越百貨均已選擇位于光華片區(qū)的珠江國際新城，因此，“大學(xué)城與海峽兩岸科技園片區(qū)”為金控置8、業(yè)溫江金融中心項目選擇的重點。3號地塊約204畝1號地塊約50畝2號地塊約98畝大學(xué)城與海峽大學(xué)城與海峽兩岸科技園片區(qū)兩岸科技園片區(qū) 光華大道片區(qū)光華大道片區(qū)通過宏觀市場分析、分物業(yè)市場分析、需求分通過宏觀市場分析、分物業(yè)市場分析、需求分析，本報告認為溫江金融中心項目適宜發(fā)展為析，本報告認為溫江金融中心項目適宜發(fā)展為集集“購物、金融、辦公、會議、休閑、娛樂、購物、金融、辦公、會議、休閑、娛樂、美食、文化美食、文化”八位一體的現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體，八位一體的現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體，占據(jù)大學(xué)城與海峽兩岸科技園片區(qū)核心位置，占據(jù)大學(xué)城與海峽兩岸科技園片區(qū)核心位置，有序組織大眾化各種業(yè)態(tài)的主力、次主力和精有9、序組織大眾化各種業(yè)態(tài)的主力、次主力和精品連鎖店，相互依持、共同造勢，進而產(chǎn)生核品連鎖店，相互依持、共同造勢，進而產(chǎn)生核心吸引力，并依托周邊大量高素質(zhì)客群來與珠心吸引力，并依托周邊大量高素質(zhì)客群來與珠江國際新城、臺灣新光三越百貨展開差異化競江國際新城、臺灣新光三越百貨展開差異化競爭，共同開創(chuàng)溫江商業(yè)新局面。爭，共同開創(chuàng)溫江商業(yè)新局面。三、項目概念性規(guī)劃 本本項項目目定定位位方方向：向：三、項目概念性規(guī)劃 本本項項目用地目用地為為金融商金融商業(yè)業(yè)用地，因此：用地，因此：1 1、規(guī)規(guī)劃用地劃用地9898畝畝，按容，按容積積率率為為4 4，總總建筑密度建筑密度為為40%40%計計算，地上建筑面算，地上10、建筑面積為積為：261,333261,333平方米，底下二平方米，底下二層層共共100,000100,000平平方米，方米，總總建筑面建筑面積約積約31.1331.13萬平方米。萬平方米。2 2、按商、按商業(yè)業(yè)金融用地兼容金融用地兼容 50%50%住宅住宅測測算，商算，商業(yè)業(yè)建筑面建筑面積約為積約為13.3313.33萬平方米。萬平方米。（一）項目開發(fā)指標(biāo)設(shè)定三、項目概念性規(guī)劃 金金控控置置業(yè)業(yè)溫溫江江金金融融中中心心三、項目概念性規(guī)劃 金金控控置置業(yè)業(yè)溫溫江江金金融融中中心心一、紅線內(nèi)凈地面積：一、紅線內(nèi)凈地面積：65,33365,333（9898畝）畝）二、總建筑面積：二、總建筑面積：3611、1,333361,333三、地上建筑面積：三、地上建筑面積：261,333261,333 1 1、購物中心建筑面積：、購物中心建筑面積：85,00085,000 2 2、甲級寫字樓：、甲級寫字樓：20,00020,000 3 3、四星級商務(wù)酒店建筑面積：、四星級商務(wù)酒店建筑面積：20,00020,000 4 4、金融中心包括銀行、證券和保險公司等建筑面積：、金融中心包括銀行、證券和保險公司等建筑面積：8,3338,333 5 5、高檔住宅建筑面積：、高檔住宅建筑面積：128,000128,000四、地下二層建筑面積：四、地下二層建筑面積：100,000100,000(包括地下一層商業(yè)包括地下一層商業(yè)40000 40000）五、容積率：五、容積率：4 4六、密度：六、密度：40%40%七、建筑高度：七、建筑高度：100100米以內(nèi)米以內(nèi)八、綠化率：八、綠化率：25%25%