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1、社區商業案例社區商業案例深圳深圳萬科城萬科城 風情步行街風情步行街世聯研究案例版權聲明：本文僅供客戶內部使用，版權歸世聯地產顧問（中國）有限公司所有，未經世聯地產顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發布報告中的部分或全部內容。2006.05.29本報告是嚴格保密的。關鍵字關鍵字：u社區、商業社區、商業 簡介簡介：u本案例介紹了深圳萬科城中的商業本案例介紹了深圳萬科城中的商業風情步行街，商業的目風情步行街，商業的目標消費者定位、業態定位、商業規劃、經營策略等。標消費者定位、業態定位、商業規劃、經營策略等。2本報告是嚴格保密的。萬科城概況萬科城概況萬科城位于2、深圳龍崗稼先路以南、貝爾路以北、坂雪崗大道華為百草園以西、石龍路以東。物業類型普通住宅、別墅建筑類別多層、小高層、高層占地面積397883.5平方米建筑面積437670平方米住宅面積398050平方米商業面積30000平方米覆蓋率30%容積率1.1停車位4200建筑設計美國Sandy babckck設計事務所景觀設計美國BGA景觀設計事務所開發商深圳市萬科房地產有限公司商業策劃深圳美格行商業地產3本報告是嚴格保密的。萬科城萬科城 風情步行街風情步行街社區社區LIVING LIVING MALLMALL美食世界娛樂風情走廊一樓時尚百貨二、三樓超市組合社區配套社區配套風情娛樂休閑街區健身 汽車配飾3、萬科城風情步行街位于萬科城的西南部，定位為社區定位為社區LIVING MALLLIVING MALL，即“全生活廣場”是集文化、度假、休閑、娛樂、購物等多功能為一體的綜綜合性街區合性街區商業建筑面積萬平方米，一期2.2萬平方米，餐飲占到1.1萬平方米；二期0.8萬平方米4本報告是嚴格保密的。目標消費群定位目標消費群定位圈定商業配套消費圈圈定商業配套消費圈核心商圈次級商圈輻射商圈核心商圈消費人群（核心商圈消費人群（1.5km內）內）約約15萬人萬人華華為為工工業業園園、新新天天下下集集團團等等3萬萬人人高高科技精英；科技精英；萬萬科科城城、日日輝輝臺臺等等近近2萬萬高高收收入入特特區區新移民；新4、移民；崗崗頭頭村村、馬馬蹄蹄山山村村、坂坂田田村村等等近近1萬萬富裕居民；富裕居民；其他消費人群其他消費人群9萬人。萬人。次級商圈消費人群（次級商圈消費人群（3km內）內）約約30萬人萬人龍龍坂坂衛衛星星城城近近幾幾年年超超過過300萬萬平平方方米米住住宅宅開開發發量量及及周周邊邊大大量量消消費費人人口口，加加上坂雪崗工業園近上坂雪崗工業園近400多家高科技企業多家高科技企業輻射商圈消費人群（車程輻射商圈消費人群（車程20分鐘內）分鐘內）龍龍坂坂衛衛星星城城及及周周邊邊福福田田中中心心區區、龍龍華、布吉、觀瀾等過百萬的消費人口華、布吉、觀瀾等過百萬的消費人口5本報告是嚴格保密的。業態定位業態定5、位三大主題，三種風情三大主題，三種風情國際美食坊國際美食坊打造深圳最著名的中西美食街打造深圳最著名的中西美食街主力商務酒樓主力中餐酒樓中餐風味餐廳海外及休閑餐飲快餐類酒吧及咖啡茶藝建筑面積（m2）約2000約2800約2500約1300約800約1600商戶要求著名粵式海鮮商務連鎖酒樓粵、川、湘、揚、京、西北、東北等各大菜系知名連鎖酒樓各大菜系知名連鎖風味餐廳日本料理、韓國料理、西班牙餐廳、意大利餐廳、法國餐廳、拉丁風味餐廳、印度餐廳、印尼餐廳等中式快餐、西式快餐等咖啡廳、各類酒吧、茶藝、書吧等等6本報告是嚴格保密的。業態定位業態定位三大主題，三種風情三大主題，三種風情時尚購物中心時尚購物中心6、風情街區，體驗式購物風情街區，體驗式購物時尚購物中心總面積為2萬平方米，具有現代商業布局的特色，通過“街、鋪、景”等多角度多方面的建筑景觀，又注入西班牙和地中海風情，使整個商業街演變成為一個集購物、休閑、游玩于一體的風情街區。主題購物業態分為二種類型：日常購物：社區超市，具備生活必需品特色購物：西班牙風情的購物走廊，針對周圍高收入人群7本報告是嚴格保密的。業態定位業態定位三大主題，三種風情三大主題，三種風情娛樂休閑廣場娛樂休閑廣場12200平方米的開放式城市廣場平方米的開放式城市廣場12200平方米的文化廣場，為消費者提供巨大的逗留場所，為商家帶來潛在客人，也為商家促銷提供了場所。業態有茶館、7、酒吧等。針對周圍IT精英、高檔住宅業主、私人老板、白領階層8本報告是嚴格保密的。規劃規劃全街鋪的規劃布局全街鋪的規劃布局建筑規劃的核心思想建筑規劃的核心思想街鋪和底商街鋪和底商建筑風格建筑風格雙首層，參考美國洛杉磯雙首層，參考美國洛杉磯Fashion Island購物中心設計理念購物中心設計理念分割自由分割自由有有2層、層、3層、半地下等；鋪層、半地下等；鋪位最小位最小12m2,最大的最大的2900m2商鋪層高商鋪層高 4.85.8米，使商鋪更顯寬敞、米，使商鋪更顯寬敞、通透通透多數商鋪實用率超過多數商鋪實用率超過90%，性價比提高，性價比提高9本報告是嚴格保密的。經營策略經營策略特色連鎖、品8、牌經營特色連鎖、品牌經營大事記2004年年11月月20日日，萬萬科科和和華華潤潤萬萬家家、丹桂軒正式簽署協議，進駐萬科城丹桂軒正式簽署協議，進駐萬科城截至截至2005年年5月份，出租商鋪月份，出租商鋪80%2005年年6月月11日日，正正式式開開盤盤發發售售余余下下的的20商商鋪鋪，面面積積150、200m2，主主力力商商鋪鋪價格價格7080萬元萬元租金水平最貴：最貴：110元元/m2，如丹桂軒等，如丹桂軒等較便宜：較便宜：6070元元/m2華潤超市丹桂軒中國銀行KFCKOSMO咖啡舞鶴日本料理EITIE（愛特愛）時裝名店三春暉書店自然美美容院逍遙養生堂小白兔干洗科達沖印主要客戶10本報告是嚴9、格保密的。招商推廣策略招商推廣策略整合傳播，活動造勢整合傳播，活動造勢u舉辦深圳獨一無二的西班牙風情節u招商推廣策略招商推廣策略u利用廣場舉辦促銷活動，不斷造勢u組織營銷推廣，系統化媒體組合u泛社區活動總動員u創辦“萬科城風情步行街”消費專刊u先招商后發售策略，確保長遠利益u專業經營管理公司統一經營管理11本報告是嚴格保密的。風情商業街運作時間表風情商業街運作時間表20052005年萬科城年萬科城 風情步行街運作時間表風情步行街運作時間表3 3月月2222日日深圳首席深圳首席LIVING MALLLIVING MALL進駐商家，在報業大廈進駐商家，在報業大廈2 2樓，樓，中國商業聯合會購物中心10、授予萬科城中國商業聯合會購物中心授予萬科城“中國社區中國社區LIVING MALLLIVING MALL示范工程示范工程”的招牌。的招牌。4 4月月2 2日日萬科城萬科城 風情步行街誠意登記風情步行街誠意登記4 4月中月中深圳著名商鋪研討會深圳著名商鋪研討會4 4月底月底登記買鋪客人超過登記買鋪客人超過800800（鋪位總數量是（鋪位總數量是180180多）多）5 5月月1 1日日萬科城萬科城2 2期開盤期開盤6 6月月1111日日萬科城萬科城 風情步行街開盤風情步行街開盤7 7月份月份預計入伙預計入伙1010月份月份萬科城萬科城 風情步行街各商家開業風情步行街各商家開業12本報告是嚴格保密的。The End13