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1、蘇州李公堤國際風情商業街約1.4公里的長堤靜臥于中國最大城市湖泊蘇州金雞湖，成為老蘇州城外著名的濱湖景點。歷史上，李公堤始建于清末光緒年間。當時秋雨成災，蘇州府所轄元和縣令李超瓊，組織百姓將太平天國戰爭期間被毀民房的建筑垃圾運到金雞湖中筑成長堤，并在堤上種植數千株楊柳，既便利了交通，又救濟了災民。自此長堤穩固，城東民田滋潤，湖水瀲滟，并且出現了商賈云集，盛世繁華的景象。百姓為感謝李超瓊親民愛民、傾聽民意，便把此堤稱為“李公隄”。在古文中，隄與堤兩字相通。李公堤碑亭中的碑刻所刻的就是“李公隄”三字。清末著名國學大師俞樾在其撰寫的李公隄記中，就詳細介紹了其形成的過程和命名的原因。李公堤的由來由蘇州2、本土知名國營地產開發商圓融集團所開發，其在蘇州本地開發成功包括蘇州圓融時代廣場、圓融大廈等多個知名商業或商務綜合體項目。該項目以李公堤和金雞湖濱景觀帶為核心景觀，精心規劃，共分四期進行。李公堤中西合璧、動靜相宜，將古典與時尚相互融合。它集餐飲、休閑、娛樂、零售、服務、文化于一體，開發目標位建設成蘇州當地大型商業旅游文化有機結合的全新城市綜合體項目，打造成為蘇州城市新的名片之一。李公堤國際風情商業街李公堤蘇州首席濱水景觀休閑商業街區蘇州首個中國特色商業街圓融旗下首個“商業、旅游、文化”聯動融合的商業載體對外形象以餐飲、休閑娛樂、特色主題零售為主，滿足工業園區、蘇州市內中高檔商務消費人士、旅游人群3、的休閑消費需求，和諧融入周邊自然環境的現代都市休閑商業群總體定位蘇州老城區（傳統商圈）工業園區金雞湖獨墅湖風景區區位示意李公堤國際風情街區位于蘇州“金雞湖-獨墅湖”風景區內，屬于蘇州市熱點開發中的中央商務區和高端居住圈區；項目具體位于金雞湖東南側，東西各臨蘇州老城區和蘇州工業園區，地處連通老城區與園區的城市主要干道之一金雞湖大道北側，同時處于蘇州傳統商圈和園區新商圈雙重輻射范圍內，緊鄰湖東、湖西商務區，交通便利，環境優美，周邊旅游配套資源完善，區位優勢較為明顯。湖西CBD高檔住宅區老城區藝術中心李公堤國際會展中心圓融時代廣場金雞湖高爾夫凱賓斯基酒店國際知名品牌廠區奧特萊斯高檔住宅區高檔住宅區摩4、天輪金雞湖風景區蘇州環金雞湖中央商務區湖東CBD金雞湖大酒店開發環境高檔住宅和商務區環繞，緊鄰知名品牌折扣店；高爾夫、星級酒店、濱湖景觀帶、主題公園等休閑度假資源豐富。地塊內核心資源包括李公堤和金雞湖濱湖景觀，地段、人文與自然景觀交叉覆蓋；地塊狹小細長多面濱水，具有打造成特色濱水高檔物業潛質。規劃及分期一期堤長1.4公里，建筑風格保留了傳統的蘇州民居形態，集特色餐飲、觀光、休閑、文化于一體，側重餐飲業態，尤其是集中了蘇州本土大量老字號餐飲品牌，如得月樓、滿月、吳地人家、牡丹亭、老東吳食府、蘇城家宴、曉莊府、春蕾茶莊等，另一期引入時尚水療度假的御庭SPA精品酒店。導入模式：城市公園開發+集餐飲、5、娛樂、休閑、旅游于一體商業街1.7萬平方米的建筑面積。一期風情水街在歷史的基礎上開發，其建筑風格應用傳統蘇州民居形態，按照蘇州古園林式布局，立面風格以灰、白、黑三色的主色調。晚間，獨特的燈光景觀，使其成為浮動在金雞湖水面上一條流光溢彩的彩帶。一期匯聚國際國內著名商家及中華老字號餐飲品牌，成為一條集餐飲、娛樂、休閑、旅游于一體著名商業水街。二期主題為水巷鄰里，由17棟獨立的時尚建筑組成，傾力打造休閑、酒吧、娛樂、動感特區，尤其1912酒吧街區為蘇州夜生活增添了新的魅力，引進國內外知名品牌如代官山、小南國、好樂迪KTV、嘉年華SPA俱樂部、萬好事紅酒坊、迪歐咖啡、日式料理、查理士牛排雪茄館等。其中6、特色商家包括面積達4300平米的蘇州首家以水為主題的NO.1國際KTV會所，以及耗資達3000萬元打造的集溫泉SPA、水療、桑拿等為一體的皇庭國際溫泉國際俱樂部。二期：金雞湖李公堤1912酒吧街區：模式：時尚娛樂街區+水巷鄰里夜生活街區水巷鄰里于2007年12月推出，與“南京1912”合作打造了蘇州第一個時尚休閑娛樂街區李公堤1912酒吧街區，為蘇州夜生活增添了新的魅力。三期主題為望湖角，由一條異域風情的商業步行街將各主題島及其他業態串聯起來，形成一個多功能的特色商業組合；并將“文化混搭StreetMall”的概念首次帶入蘇州，提供文化藝術、休閑、娛樂、餐飲及特色零售等消費元素，以餐飲、休閑商7、業、景觀商業為主。三期相互串聯的3座餐飲島上，匯聚國內外川菜、粵菜、蘇幫菜、臺灣菜等多種菜系，同時集合中式、日式、韓式等料理形式餐廳；引進多家中國基金博物館、刺繡藝術館、石雕藝術館、張辛稼藝術館、紐約VIP攝影基地、巴塞當代美術館、成龍星美影院、香港著名導演關錦鵬工作室等多家文化展館。四期主題為風尚生活步行街區。規劃中，作為環金雞湖八大景觀中最后一塊待開發區域，定位于文化娛樂創意街區和私人會所兩大區域，將全力打造金雞湖南新的時尚風情商圈，業態偏重精品購物以及高級會所功能，目前處于施工和招商階段。對該項目的評價自2006年啟動到2012年，李公堤走過了7年。應該說其開發理念中將“商旅文”三者融合8、的思路具有一定先導性，且更為難能可貴的是開發商能在項目之初就堅持穩健的操作模式，開發理念尊重傳統、又不拘泥于傳統，在繼承和引導雙方面均由自己的獨特之處。該項目經多年耐心運營已經知名度遠揚，成為蘇州本埠乃至外來旅游人群走走看看的一個經典場所。李公堤已經成為蘇州成功的代表性特色商業綜合體案例之一，并獲評蘇州市第一個“中國特色商業街”。值得借鑒之處李公堤啟動之初面臨的市場環境中，已有或即將規劃有諸多商業項目，如左岸商業街、湖濱新天地以及時代匯國際街區及湖濱U型廣場等超規模MALL項目。由于交通要素的一定限制，如按照常規思路則李公堤既不能凸現特色，同時又將陷入同質競爭之中。開發商在樹立項目資源和價值基9、礎之上，逐步確立了一條個性化發展之路，即充分挖掘李公堤本身所擁有的景觀、歷史資源和文化資源，將休閑旅游與商業購物等有機組合，使項目不但為區域提供了商業載體，而且使商業項目本身也成為了知名的旅游景點，實現了旅游項目和商業載體的完美結合；以此最終糅合以合理的業態組合和特色建筑等其他要素的體系導入，實現項目形象的個性化突出，成為其能獲得成功的堅實基礎。1、差異化定位：探尋“旅游+文化+商業”互動組合的新型商業模式2、產品規劃：發揮地塊特色，融合景觀資源與商業人流合理布局堅持旅游、文化和商業主題的并存，在產品規劃上提出了較高要求。從其具體規劃來看，特色建筑、親水建筑或者精品街區的營造并不是什么難題，難10、題在于與此同時更有效地發掘人文資源和開發景觀資源，如下圖所示項目內外形成商業街區軸線的同時貫穿一條景觀軸線以及文化軸線，最終能夠實現“文商旅”的共同依存。特別注重月光下景色營造，效應良好。3、清晰認知：堅持穩健運營，堅持專業化合作運營之路開發商自身對于自己的定位相當清晰，項目邀請了國際知名商業運營商如戴德梁行以及仲量聯行參與項目綜合運營以及物業管理，借助國際運營商的平臺為該項目提供了產業鏈資源支持。同時，該項目自開發期初開始就堅持自持經營，全力精細化招商的運營思路，從而避免了業態組合上的紊亂影響經營品質感；在開發經營思路上，企業持續投入現金，并不一味追求短期快速周轉和一次性開發收益回報，也是項11、目最終能夠實現高品質運營的保障。4、資源整合：以項目為載體，搭建整合平臺互動，合作共贏整合方面更類似一種平臺，由眾多品牌在此唱戲。資源整合既包括業態組合上與其它品牌的合作共贏，如南京1912酒吧街的模式引入；同樣也包括對蘇州本土傳統文化和餐飲休閑品牌以及其它國內外知名品牌的聚合作用，如蘇州本土老字號知名餐飲品牌得以成功聚合成群，某種意義上稱得上是對傳統品牌的發揚與尊重，也提升了項目自身的影響力。此外，在三期引進的眾多藝術館和展覽館，本身并不能給項目制造直接盈利，意味著一定企業開發效益的損失，但由于集群效應，增加了項目的文化感染力，增加了其他商家的經營環境、氛圍，不是直接賬本能算得過來的。5、合12、理切入：以公共資源配套投入為啟動，逐步、層次遞進開發李公堤在確立初期影響力主要是通過對原李公堤進行的綜合改造為切入點（大的背景是以金雞湖風景區的市政改造為依托，形成風景優良、環境美好的總體印象）。項目在開發期初就投入大量資源，進行公共配套投入和環境改良，并初期以純粹的蘇州古典原生文化主題為主要內容進行營造，小巧流水、濱湖看景，在此基礎上再逐步進行品牌招商，將休閑餐飲娛樂業態傳統品牌和知名品牌作為主要方向，實現客流輻射范圍拓展。隨著一期人氣持續導入，口碑效應出現，李公堤逐漸建立了自身的特色精品形象和品質感，營銷上更是跨界邀請明星造勢，進一步鞏固了影響力；由此進行發力，開發內容上層次遞進，由傳統到時尚，展開二期、三期乃至四期，步步為營，注入了新的品牌形象并滿足多方面的客戶需求。6、造勢與借勢：大手筆推廣，確保市場持續熱度和關注度項目的營銷上重點體現為形象推廣整合方面，不斷進行事件造勢和邀請明星到訪制造話題，確保了項目廣泛的影響力。作為國企，開發商同時還利用了自身的資源優勢，借勢發揮，也成為其營銷亮點。