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1、蘇州李公堤國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街約1.4公里的長(zhǎng)堤靜臥于中國(guó)最大城市湖泊蘇州金雞湖，成為老蘇州城外著名的濱湖景點(diǎn)。歷史上，李公堤始建于清末光緒年間。當(dāng)時(shí)秋雨成災(zāi)，蘇州府所轄元和縣令李超瓊，組織百姓將太平天國(guó)戰(zhàn)爭(zhēng)期間被毀民房的建筑垃圾運(yùn)到金雞湖中筑成長(zhǎng)堤，并在堤上種植數(shù)千株楊柳，既便利了交通，又救濟(jì)了災(zāi)民。自此長(zhǎng)堤穩(wěn)固，城東民田滋潤(rùn)，湖水瀲滟，并且出現(xiàn)了商賈云集，盛世繁華的景象。百姓為感謝李超瓊親民愛(ài)民、傾聽(tīng)民意，便把此堤稱為“李公隄”。在古文中，隄與堤兩字相通。李公堤碑亭中的碑刻所刻的就是“李公隄”三字。清末著名國(guó)學(xué)大師俞樾在其撰寫(xiě)的李公隄記中，就詳細(xì)介紹了其形成的過(guò)程和命名的原因。李公堤的由來(lái)由蘇州2、本土知名國(guó)營(yíng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商圓融集團(tuán)所開(kāi)發(fā)，其在蘇州本地開(kāi)發(fā)成功包括蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)、圓融大廈等多個(gè)知名商業(yè)或商務(wù)綜合體項(xiàng)目。該項(xiàng)目以李公堤和金雞湖濱景觀帶為核心景觀，精心規(guī)劃，共分四期進(jìn)行。李公堤中西合璧、動(dòng)靜相宜，將古典與時(shí)尚相互融合。它集餐飲、休閑、娛樂(lè)、零售、服務(wù)、文化于一體，開(kāi)發(fā)目標(biāo)位建設(shè)成蘇州當(dāng)?shù)卮笮蜕虡I(yè)旅游文化有機(jī)結(jié)合的全新城市綜合體項(xiàng)目，打造成為蘇州城市新的名片之一。李公堤國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街李公堤蘇州首席濱水景觀休閑商業(yè)街區(qū)蘇州首個(gè)中國(guó)特色商業(yè)街圓融旗下首個(gè)“商業(yè)、旅游、文化”聯(lián)動(dòng)融合的商業(yè)載體對(duì)外形象以餐飲、休閑娛樂(lè)、特色主題零售為主，滿足工業(yè)園區(qū)、蘇州市內(nèi)中高檔商務(wù)消費(fèi)人士、旅游人群3、的休閑消費(fèi)需求，和諧融入周邊自然環(huán)境的現(xiàn)代都市休閑商業(yè)群總體定位蘇州老城區(qū)（傳統(tǒng)商圈）工業(yè)園區(qū)金雞湖獨(dú)墅湖風(fēng)景區(qū)湖東CBD湖西CBD區(qū)位示意李公堤國(guó)際風(fēng)情街區(qū)位于蘇州“金雞湖-獨(dú)墅湖”風(fēng)景區(qū)內(nèi)，屬于蘇州市熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)中的中央商務(wù)區(qū)和高端居住圈區(qū)；項(xiàng)目具體位于金雞湖東南側(cè)，東西各臨蘇州老城區(qū)和蘇州工業(yè)園區(qū)，地處連通老城區(qū)與園區(qū)的城市主要干道之一金雞湖大道北側(cè)，同時(shí)處于蘇州傳統(tǒng)商圈和園區(qū)新商圈雙重輻射范圍內(nèi)，緊鄰湖東、湖西商務(wù)區(qū)，交通便利，環(huán)境優(yōu)美，周邊旅游配套資源完善，區(qū)位優(yōu)勢(shì)較為明顯。湖西CBD高檔住宅區(qū)老城區(qū)藝術(shù)中心李公堤國(guó)際會(huì)展中心圓融時(shí)代廣場(chǎng)金雞湖高爾夫凱賓斯基酒店國(guó)際知名品牌廠區(qū)奧特萊斯高4、檔住宅區(qū)高檔住宅區(qū)摩天輪金雞湖風(fēng)景區(qū)蘇州環(huán)金雞湖中央商務(wù)區(qū)湖東CBD金雞湖大酒店開(kāi)發(fā)環(huán)境高檔住宅和商務(wù)區(qū)環(huán)繞，緊鄰知名品牌折扣店；高爾夫、星級(jí)酒店、濱湖景觀帶、主題公園等休閑度假資源豐富。地塊內(nèi)核心資源包括李公堤和金雞湖濱湖景觀，地段、人文與自然景觀交叉覆蓋；地塊狹小細(xì)長(zhǎng)多面濱水，具有打造成特色濱水高檔物業(yè)潛質(zhì)。規(guī)劃及分期一期堤長(zhǎng)1.4公里，建筑風(fēng)格保留了傳統(tǒng)的蘇州民居形態(tài)，集特色餐飲、觀光、休閑、文化于一體，側(cè)重餐飲業(yè)態(tài)，尤其是集中了蘇州本土大量老字號(hào)餐飲品牌，如得月樓、滿月、吳地人家、牡丹亭、老東吳食府、蘇城家宴、曉莊府、春蕾茶莊等，另一期引入時(shí)尚水療度假的御庭SPA精品酒店。導(dǎo)入模式：城5、市公園開(kāi)發(fā)+集餐飲、娛樂(lè)、休閑、旅游于一體商業(yè)街1.7萬(wàn)平方米的建筑面積。一期風(fēng)情水街在歷史的基礎(chǔ)上開(kāi)發(fā)，其建筑風(fēng)格應(yīng)用傳統(tǒng)蘇州民居形態(tài)，按照蘇州古園林式布局，立面風(fēng)格以灰、白、黑三色的主色調(diào)。晚間，獨(dú)特的燈光景觀，使其成為浮動(dòng)在金雞湖水面上一條流光溢彩的彩帶。一期匯聚國(guó)際國(guó)內(nèi)著名商家及中華老字號(hào)餐飲品牌，成為一條集餐飲、娛樂(lè)、休閑、旅游于一體著名商業(yè)水街。二期主題為水巷鄰里，由17棟獨(dú)立的時(shí)尚建筑組成，傾力打造休閑、酒吧、娛樂(lè)、動(dòng)感特區(qū)，尤其1912酒吧街區(qū)為蘇州夜生活增添了新的魅力，引進(jìn)國(guó)內(nèi)外知名品牌如代官山、小南國(guó)、好樂(lè)迪KTV、嘉年華SPA俱樂(lè)部、萬(wàn)好事紅酒坊、迪歐咖啡、日式料理、查理6、士牛排雪茄館等。其中特色商家包括面積達(dá)4300平米的蘇州首家以水為主題的NO.1國(guó)際KTV會(huì)所，以及耗資達(dá)3000萬(wàn)元打造的集溫泉SPA、水療、桑拿等為一體的皇庭國(guó)際溫泉國(guó)際俱樂(lè)部。二期：金雞湖李公堤1912酒吧街區(qū)：模式：時(shí)尚娛樂(lè)街區(qū)+水巷鄰里夜生活街區(qū)水巷鄰里于2007年12月推出，與“南京1912”合作打造了蘇州第一個(gè)時(shí)尚休閑娛樂(lè)街區(qū)李公堤1912酒吧街區(qū)，為蘇州夜生活增添了新的魅力。三期主題為望湖角，由一條異域風(fēng)情的商業(yè)步行街將各主題島及其他業(yè)態(tài)串聯(lián)起來(lái)，形成一個(gè)多功能的特色商業(yè)組合；并將“文化混搭StreetMall”的概念首次帶入蘇州，提供文化藝術(shù)、休閑、娛樂(lè)、餐飲及特色零售等消費(fèi)7、元素，以餐飲、休閑商業(yè)、景觀商業(yè)為主。三期相互串聯(lián)的3座餐飲島上，匯聚國(guó)內(nèi)外川菜、粵菜、蘇幫菜、臺(tái)灣菜等多種菜系，同時(shí)集合中式、日式、韓式等料理形式餐廳；引進(jìn)多家中國(guó)基金博物館、刺繡藝術(shù)館、石雕藝術(shù)館、張辛稼藝術(shù)館、紐約VIP攝影基地、巴塞當(dāng)代美術(shù)館、成龍星美影院、香港著名導(dǎo)演關(guān)錦鵬工作室等多家文化展館。四期主題為風(fēng)尚生活步行街區(qū)。規(guī)劃中，作為環(huán)金雞湖八大景觀中最后一塊待開(kāi)發(fā)區(qū)域，定位于文化娛樂(lè)創(chuàng)意街區(qū)和私人會(huì)所兩大區(qū)域，將全力打造金雞湖南新的時(shí)尚風(fēng)情商圈，業(yè)態(tài)偏重精品購(gòu)物以及高級(jí)會(huì)所功能，目前處于施工和招商階段。對(duì)該項(xiàng)目的評(píng)價(jià)自2006年啟動(dòng)到2012年，李公堤走過(guò)了7年。應(yīng)該說(shuō)其開(kāi)發(fā)理念中8、將“商旅文”三者融合的思路具有一定先導(dǎo)性，且更為難能可貴的是開(kāi)發(fā)商能在項(xiàng)目之初就堅(jiān)持穩(wěn)健的操作模式，開(kāi)發(fā)理念尊重傳統(tǒng)、又不拘泥于傳統(tǒng)，在繼承和引導(dǎo)雙方面均由自己的獨(dú)特之處。該項(xiàng)目經(jīng)多年耐心運(yùn)營(yíng)已經(jīng)知名度遠(yuǎn)揚(yáng)，成為蘇州本埠乃至外來(lái)旅游人群走走看看的一個(gè)經(jīng)典場(chǎng)所。李公堤已經(jīng)成為蘇州成功的代表性特色商業(yè)綜合體案例之一，并獲評(píng)蘇州市第一個(gè)“中國(guó)特色商業(yè)街”。值得借鑒之處李公堤啟動(dòng)之初面臨的市場(chǎng)環(huán)境中，已有或即將規(guī)劃有諸多商業(yè)項(xiàng)目，如左岸商業(yè)街、湖濱新天地以及時(shí)代匯國(guó)際街區(qū)及湖濱U型廣場(chǎng)等超規(guī)模MALL項(xiàng)目。由于交通要素的一定限制，如按照常規(guī)思路則李公堤既不能凸現(xiàn)特色，同時(shí)又將陷入同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)之中。開(kāi)發(fā)商在9、樹(shù)立項(xiàng)目資源和價(jià)值基礎(chǔ)之上，逐步確立了一條個(gè)性化發(fā)展之路，即充分挖掘李公堤本身所擁有的景觀、歷史資源和文化資源，將休閑旅游與商業(yè)購(gòu)物等有機(jī)組合，使項(xiàng)目不但為區(qū)域提供了商業(yè)載體，而且使商業(yè)項(xiàng)目本身也成為了知名的旅游景點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了旅游項(xiàng)目和商業(yè)載體的完美結(jié)合；以此最終糅合以合理的業(yè)態(tài)組合和特色建筑等其他要素的體系導(dǎo)入，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目形象的個(gè)性化突出，成為其能獲得成功的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。1、差異化定位：探尋“旅游+文化+商業(yè)”互動(dòng)組合的新型商業(yè)模式2、產(chǎn)品規(guī)劃：發(fā)揮地塊特色，融合景觀資源與商業(yè)人流合理布局堅(jiān)持旅游、文化和商業(yè)主題的并存，在產(chǎn)品規(guī)劃上提出了較高要求。從其具體規(guī)劃來(lái)看，特色建筑、親水建筑或者精品街區(qū)的營(yíng)10、造并不是什么難題，難題在于與此同時(shí)更有效地發(fā)掘人文資源和開(kāi)發(fā)景觀資源，如下圖所示項(xiàng)目?jī)?nèi)外形成商業(yè)街區(qū)軸線的同時(shí)貫穿一條景觀軸線以及文化軸線，最終能夠?qū)崿F(xiàn)“文商旅”的共同依存。特別注重月光下景色營(yíng)造，效應(yīng)良好。3、清晰認(rèn)知：堅(jiān)持穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)，堅(jiān)持專業(yè)化合作運(yùn)營(yíng)之路開(kāi)發(fā)商自身對(duì)于自己的定位相當(dāng)清晰，項(xiàng)目邀請(qǐng)了國(guó)際知名商業(yè)運(yùn)營(yíng)商如戴德梁行以及仲量聯(lián)行參與項(xiàng)目綜合運(yùn)營(yíng)以及物業(yè)管理，借助國(guó)際運(yùn)營(yíng)商的平臺(tái)為該項(xiàng)目提供了產(chǎn)業(yè)鏈資源支持。同時(shí)，該項(xiàng)目自開(kāi)發(fā)期初開(kāi)始就堅(jiān)持自持經(jīng)營(yíng)，全力精細(xì)化招商的運(yùn)營(yíng)思路，從而避免了業(yè)態(tài)組合上的紊亂影響經(jīng)營(yíng)品質(zhì)感；在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)思路上，企業(yè)持續(xù)投入現(xiàn)金，并不一味追求短期快速周轉(zhuǎn)和一次性11、開(kāi)發(fā)收益回報(bào)，也是項(xiàng)目最終能夠?qū)崿F(xiàn)高品質(zhì)運(yùn)營(yíng)的保障。4、資源整合：以項(xiàng)目為載體，搭建整合平臺(tái)互動(dòng)，合作共贏整合方面更類似一種平臺(tái)，由眾多品牌在此唱戲。資源整合既包括業(yè)態(tài)組合上與其它品牌的合作共贏，如南京1912酒吧街的模式引入；同樣也包括對(duì)蘇州本土傳統(tǒng)文化和餐飲休閑品牌以及其它國(guó)內(nèi)外知名品牌的聚合作用，如蘇州本土老字號(hào)知名餐飲品牌得以成功聚合成群，某種意義上稱得上是對(duì)傳統(tǒng)品牌的發(fā)揚(yáng)與尊重，也提升了項(xiàng)目自身的影響力。此外，在三期引進(jìn)的眾多藝術(shù)館和展覽館，本身并不能給項(xiàng)目制造直接盈利，意味著一定企業(yè)開(kāi)發(fā)效益的損失，但由于集群效應(yīng)，增加了項(xiàng)目的文化感染力，增加了其他商家的經(jīng)營(yíng)環(huán)境、氛圍，不是直接賬本12、能算得過(guò)來(lái)的。5、合理切入：以公共資源配套投入為啟動(dòng)，逐步、層次遞進(jìn)開(kāi)發(fā)李公堤在確立初期影響力主要是通過(guò)對(duì)原李公堤進(jìn)行的綜合改造為切入點(diǎn)（大的背景是以金雞湖風(fēng)景區(qū)的市政改造為依托，形成風(fēng)景優(yōu)良、環(huán)境美好的總體印象）。項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)期初就投入大量資源，進(jìn)行公共配套投入和環(huán)境改良，并初期以純粹的蘇州古典原生文化主題為主要內(nèi)容進(jìn)行營(yíng)造，小巧流水、濱湖看景，在此基礎(chǔ)上再逐步進(jìn)行品牌招商，將休閑餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)傳統(tǒng)品牌和知名品牌作為主要方向，實(shí)現(xiàn)客流輻射范圍拓展。隨著一期人氣持續(xù)導(dǎo)入，口碑效應(yīng)出現(xiàn)，李公堤逐漸建立了自身的特色精品形象和品質(zhì)感，營(yíng)銷上更是跨界邀請(qǐng)明星造勢(shì)，進(jìn)一步鞏固了影響力；由此進(jìn)行發(fā)力，開(kāi)發(fā)內(nèi)容上層次遞進(jìn)，由傳統(tǒng)到時(shí)尚，展開(kāi)二期、三期乃至四期，步步為營(yíng)，注入了新的品牌形象并滿足多方面的客戶需求。6、造勢(shì)與借勢(shì)：大手筆推廣，確保市場(chǎng)持續(xù)熱度和關(guān)注度項(xiàng)目的營(yíng)銷上重點(diǎn)體現(xiàn)為形象推廣整合方面，不斷進(jìn)行事件造勢(shì)和邀請(qǐng)明星到訪制造話題，確保了項(xiàng)目廣泛的影響力。作為國(guó)企，開(kāi)發(fā)商同時(shí)還利用了自身的資源優(yōu)勢(shì)，借勢(shì)發(fā)揮，也成為其營(yíng)銷亮點(diǎn)。