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1、寧波南部商務區寫字樓項目中基第壹國際營銷推廣方案磁場磁場AllureAllure現場現場SceneScene市場市場MarketMarket “三場”金三角模式體驗情景銷售造勢，借勢，做強項目影響力，吸引客戶，干擾對手跳出市場做市場，制定自己的游戲規則現特為中基項目提出市場，現場，磁場的金三角策劃模式。以M（市場）、S（現場）、A（磁場）“三場”理論解讀房地產整合推廣的互動關系，構建服務對象母品牌、子品牌與消費群之間長期、牢固的“感情依賴”關系，從更深層次解決產品銷售問題。項目策劃方法本項目鄞南項目地段產品周邊配套項目配置項目策略項目價格項目配置項目策略項目價格元素梳理找到問題分析問題解決問題2、只有不斷地提問，才能明確項目策劃方向現象總結策略項目策劃方法思路梳理項目十問一問：寫字樓市場還好嗎？二問：鄞南總部我們影響有多大？三問：我們的項目怎么樣？四問：我們的客戶在哪里？五問：項目定位如何勝出六問：如何影響我們的客戶？七問：新理念有用嗎？八問：如何引爆市場？九問：如何規避同質競爭？十問：價格誰說了算？一問：寫字樓市場還好嗎M市場：一定要跳出市場！寧波寫字樓市場特征根據目前已掛牌推出的地塊，兩年之內出量約在140萬平方米左右。04年到06年，寫字樓消化量呈一定的增長趨勢，年平均消化25萬平方米加上南部商務區、東部新城、科技園研發區的寫字樓開發量。未來兩年內總體市場的供應量應達到250萬平3、方米以上。寧波寫字樓供大于求，集中放量，各區域板塊競爭激烈寫字樓投資市場由于經受房產新政的組合沖擊，大量投資客在短期內退市寫字樓同質化競爭嚴重鄞州區寫字樓市場特征南部商務區也將有60萬平方米的辦公在未來2年內推出目前鄞州區的辦公體量大致在20萬平方米左右集中放量，主要集中在東部新城世紀大道兩側和南部商務區鄞州區目前已建/在售寫字樓一覽表樓盤開發商位置辦公體量均價銷售情況和邦大廈和邦集團萬達廣場北邊，天童北路250001.5元/m2/天（只租不賣）租賃情況較好奧麗賽前城奧麗賽置業錢湖北路與貿城中路交叉口220005900元/m2100%麒麟大廈KK集團天童北路與貿城路交叉口600005900元/4、m298%名匯國際新中源建設長江路以東，明州路以南450006000元/m2100%新洲銀座新城房產鄞縣大道和前河路交叉路口30000（可售）6200元/m275%百盛商務樓鴻德房產創新路以東，大洋江旁120007200元/m2（挑高產品）/廣博國際商貿中心廣博集團鄞縣大道和天童南路交叉路口400008000元/m245%目前暫停銷售了解趨勢，跳出市場產品樣式越來越多樣，出現低層、獨棟、生態、總部型等方向的寫字樓對于內部配套的關注越來越強，會所的概念被廣泛應用。多配置分戶計量中央空調，滿足客戶全天候辦公的需求。對于建材、電梯配置、車位等硬件方面的重視程度越來越高。物業管理水平越來越高，對于專業5、物管的需求越來越大。開始注重公共部位設計與裝修。如大堂、梯廳重視程度越來越高。設計日趨合理，寫字樓層高基本控制在3.43.7米之間，寧波南部商務區個案通和英郡地址：寧波南部商務區一期東北部，天童南路西側售樓處地址：寧波海曙區解放南路67號（陽光大廈1F）電話：87170558開發商：寧波健宸置業有限公司代理公司：寧波市百易房產投資咨詢有限公司總建筑面積：2萬余平方米容積率：4.8綠 化 率：31.98%建筑形態：酒店式商務SOHU，精裝修，20層，共350套，每層25間左右，4部電梯戶型：單層面積11001200平方米，單套3060平方米之間，平層層高3.6米，復式挑高5.2米（1520層為復6、式）項目特色：精裝修單身公寓，酒店式物業管理，底部配套咖啡廳等高檔商業寓，景觀空中花園挑高近20米。開盤時間：預計2007年9月價格：預計6000元/平方米交付時間：08年下半年點評：該項目做為南部商務區預計第一個銷售的 樓盤，以精裝修單身公寓的定位來操作，也是意識到區域內大量辦公樓所帶來的競爭壓力。恒元優中心地址：寧波南部商務區一期東北部，天童南路東側與通和英郡正對面售樓處地址：四眼契街電話：87376168開發商：寧波恒元置業有限公司建筑形態：1幢商務辦公樓，18層戶型：400平方米以上起售開盤時間：預計2007年10月價格：預計50006000元/平方米交付時間：08年下半年點評：該項目7、做為南部商務區預計第二個銷售的樓盤，在定位上以純辦公樓的性質面世，引進恒元自己的五星級酒店品牌做物業管理，同樣是酒店式物管，這已經成為目前寧波辦公樓發展的一個趨勢。其辦公客戶定位為中大客戶，400平方米以上的面積起售，可以看出，開發商對區域辦公市場比較看好。1、寫字樓的競爭加劇，寧波不缺乏寫字樓2、品質要求越來越高，寧波缺乏真正高品質的寫字樓。3、萬豪的旺銷說明頂級寫字樓市場需求空間大。4、南部商務區“總部+寫字樓”模式定位嚴重撞車。5、南部商務區各個樓盤直接比拼企業實力與自身資源。6、項目要跳出市場走稀缺路線，擺脫同質化競爭。7、品質上，服務上，創新上，功能上，甚至人文環境上，走差異化、稀缺8、化競爭路線。小結二問：鄞南總部，我們影響有多大M市場：一定站在眾多市場競爭者的肩膀上！中基描述 1999年底，中基寧波公司與中國著名品牌企業、上市公司雅戈爾集團工貿聯合，經寧波市人民政府批準，改制成為股份制企業，成為全國第一家跨行業、跨地區、跨所有制的新型股份制外貿企業。作為外貿業的領軍力量，中基寧波對外貿易股份有限公司曾榮登國際商報公布的“龍虎榜”，進入中國外貿百強，名列寧波市第一。誠信立業，互惠雙贏；世界品牌，百年企業。中基文化1、繼承發揚中基文化是本項目策劃的一個重要組成部分。2、策劃尤其大手筆的操作必須以誠信為本，否則如同泡沫；3、充分利用中基品牌資源優勢，走差異化稀缺化路線，引入寧波9、 不具備的世界品牌，打造城市百年地標，實現公司品牌、項目 品牌雙贏局面。4、本項目的策劃將是中基文化的地產版本。寧波南部商務區企業分析第一梯隊：榮安：榮安世家、榮安佳境、榮安和院、水尚闌珊 奧克斯：盛世東方、盛世華城、盛世酈都、盛世天城 廣博：陽光麗園、國際商貿中心第二梯隊：華茂：學府1號 羅蒙：湖州新天地 恒元：恒元中心、英倫水岸、錢湖1號（都正在開發中）第三梯隊 中基、恒威、國驊劃分依據開發經驗及地產對客戶的品牌影響相對于房產領域來說，至今無開發樓盤的經驗，僅處于起步階段，這相比于鄞南商務區其余的企業，如：羅蒙、奧克斯、奧麗賽等具備豐富開發經驗的企業來說，客戶不得不產生對企業、對項目的憂慮10、，中基蹲著的巨人，必須做強企業在地產行業的品牌影響力，增強客戶對開發商的信任度。客戶心目中的中基我們看到的問題地產品牌價值低對客戶影響力弱三問：項目怎么樣M市場：項目一定要跳出市場！項目概況本項目位于鄞州新城區南部商務區5B地塊，地塊東面為天童南路，南側為規劃的景觀步行道，西面緊鄰規劃河流，為規劃中的河畔精品區。北面緊鄰泰康中路。本項目為一座以辦公、商業功能為主的綜合商務樓。總建面積52226平方米，其中地上40482平方米，共25層，地下2層，含商業用房13層、辦公用房325層；地下面積11734平方米，共2層。項目規劃容積率5.14，地下、地面共可停車280輛。辦公樓標準層面積1390平方11、米；6部電梯。項目區域園區概況：寧波南部商務區位于鄞州公園以南，天童路兩側，具體范圍 為北至日麗中路，南至泰安東路，西至寧南南路，東至前河 南路，規劃設計總建筑面積約110萬平方米。商務區以總部基 地為主要定位，兼容文化交流、商業服務、公寓和酒店功，未來寧波南部的核心區域。商務區分三期開發，2007年鄞南 商務區一期工程已全面開始建設。區內投資的26家企業中包 括4家上市公司和2家外商投資企業，在商務辦公區建造寫字 樓，總面積約60萬平方米。鄞州南部商務區鄞州南部商務區科技園區科技園區分析、對比分析、對比功能功能定位定位總部基地為主，兼容文化交流、商業服務、公寓和酒店功能，南部核心區域創新功能12、的重要基地，發展高新技術產業為主，集科、工貿、居于一體的生態型城市功能區。1、鄞南區定位面廣、全，發展前好；2、住宅市場火爆、帶動商務辦公的發展。區域區域規模規模占地38.8公頃,規劃總建筑面積約110萬平米。占地32公頃,目前已開發8公頃。鄞南區規模相對大，發展空間可觀。區位區位特點特點寧波城市的南部,滬杭甬高速公路、同三高速公路、甬金高速公路等呈環狀分布，毗鄰櫟社機場。寧波城市的東部,東臨寧波港，南連杭甬高速公路。區位條件類似，鄞州區靠近機場，鄞南區的優勢更有利。稅收稅收15%的企業所得稅稅率；免征關稅、增值稅。享受15%企業所得稅；免征關稅進口增值稅招商政策寬裕價格價格寫字樓均價約60013、0左右寫字樓均價60006500價格優勢明顯發展發展狀況狀況是寧波住宅開發最火熱的區域，引入萬達廣場等大型商業項目，未來將發展形成寧波新的區域中心，是目前寧波規模、檔次較高的城市新區。園區從省級高新園區發展成為國家級的高新園區，是寧波未來高新技術產業的聚集地。1、發展迅猛，成為寧波炙手可熱的地塊；2、政府重點復扶持吸引企業入駐。項目到市中心5KM，到寧波機場2KM，到北侖港20KM道路交通：鄞州大道東起錢湖南路，西至雅戈爾大道(中心城區段)。鄞縣大道可上同三高速，可到奉化、寧海等地的交通要道。天童南路連接寧波市中道到鄞州中心區的重要道路。公交系統：366路，萬里學院明樓新村周邊交通項目區域交通14、道路建設較好，但缺少必要的公共交通工具。萬達商業廣場：大連萬達集團開發，總占地面積20.79公頃，是由國際商 業廣場、酒店商務區、高級公寓三大功能板塊構成的大型 城市建筑集合體。商業廣場已于06年底開業。南苑國際酒店：南苑集團開發，位于鄞縣大道和天童北路的交匯處，占 地102畝，項目包括白金五星級酒店、國際名人俱樂部、商務公寓和國際精品休閑商業街等。計劃于2008年開業。開元名都大酒店：開元旅業開發，于寧波市鄞州中心區，按白金五星的 標準建造，擁有400余套客房，近千座餐位，以及齊全的會 議和娛樂設施。酒店計劃在2007年開業。周邊商務配套區域內規劃或建設中的商務、商業配套完善，形成人氣與氛圍15、還需時日鄞州公園：鄞州區最大的生態、開放式公園。鄞州區行政、服務中：進駐中心的有發展計劃局、建設局、外經貿局、國土資源局、規劃局、工商分局、勞動和社會保障局等 35個行政部門。鄞州投資創業中心鄞州區的中心區域，總規劃面積12.3平方公里。目前已有企業100余家，其中外商企業占到70。項目周邊環境項目商務辦公環境較好。區域優勢：離鄞州區行政中心近，符合商務的便利性要求。環境優勢：近距離接觸鄞州最大的公園鄞州公園，景觀得天獨厚；此外項目西面緊鄰規劃河流，為規劃中的河畔精品區。規模優勢：本項目所在的商務區有商業體量100多萬方，如此大的規模將 會營造一個良好的商務氛圍。規模大意味著產品多樣、配套完 16、善，對客戶有較強的吸引力。交通優勢：項目區塊便捷的交通網為商務活動帶來了高效的特性。自身優勢：項目規劃合理，造型獨特，立面美觀，戶型設計合理，硬件 配套較好，有利于銷售。項目優勢配套劣勢：當前周邊的商業及商務配套缺失，基本處于無配套狀態。觀念劣勢：當前的寧波辦公樓市場雖然開始接觸一些邊緣、郊區辦公產 品，但整體市場觀念依然處于城市中心辦公思維主導的階 段，辦公樓使用群體對邊緣化辦公物業有著一定的抗性。銷售劣勢：本項目與南部商務區眾多寫字樓定位沖突，純寫字樓競爭激 烈。銷售抗性大。項目劣勢發展機會：鄞州寫字樓市場處于起步階段，由于商務區靠近鄞州眾多工 業園旁，將會對寫字樓形成一定的需求。區域機會17、：鄞州南部商務區目前確定已有25家大型企業入住。這是商務 區興起的強有力基礎。市場機會：市中心寫字樓硬軟件落后、配套老化、交通擁擠等問題帶來 對高品質、個性化辦公環境的需求。客戶機會：鄞南商務區所面對的客戶除寧波本地外，有全國性乃至國際 性的客戶，此外本項目企業自身的業務客戶群體也是重要組 成部分，這是其他業項目所不能比擬的。項目機會競爭威脅：目前統計寫字樓兩年內開發量將超過100萬平方米，后市的競 爭性難以預計。商務習慣：本項目區域為非傳統商務區，寧波的習慣性商務區域還是以 三江口為中心向周邊輻射，新的商務圈的成熟需要培育期。根據以往經驗，新的商務圈需要35年左右的時間來培育市 場，才可能消18、除這種障礙。客戶威脅：寧波本地缺乏大型的保險、金融、IT行業企業，此類客戶才 是鄞南商務區真正的目標客戶；而吸引本地以外的目標客戶需 要有一個較長的周期，這將考驗開發商的資金鏈。本地目標客 戶的缺乏會使銷售周期加長，甚至影響企業的開發利潤。項目威脅本項目特點分析1、鄞南商務區核心位置，地段價值高。2、重點發展商業區域，升值潛力大。3、項目西面緊鄰規劃河流，為規則中的河畔精品區，南側為規劃的景 觀步行街。4、5A智能化配套配置有利塑造產品檔次。5、停車位與機械停車位基本可以滿足停車需求。6、商場與辦公有效組合，如高檔品牌駐入則有利于辦公形象及檔次。7、基地廣場、裙房屋頂花園，塔樓頂部的空中花園，19、三重景觀體系。8、6部電梯直通地下二層，大樓設有新風系統。9、裙樓內設置的商業與辦公空間，其內部空間具有高效性和通用性。10、13層為大堂及商業，層高5.4m、4.2m、4.2m，辦公層高3.9m，其中大堂門廳、中廳挑空。11、完備的節能、環保設計。12、無障礙設計，出入口均設有坡道，方便輪椅進出，各層均設無 障礙衛生間。13、外立面時尚、現代，大氣。14、戶型自由分割，實用性強，通風、采光良好。本項目特點分析小 結本項目與臨近的其它寫字樓共同占據相同的區域、配套、環境、交通優勢，大家共同定位為純商務寫字樓，注定各項目間血拼將十分“慘烈”。本項目具備跳出市場的特點：1、大堂門廳挑高13.8米,20、中庭挑高13.8米。2、項目配置方面，其它寫字樓也會同樣效仿。3、唯有在功能定位，項目定位，服務定位，營銷定位等方面做“加法”。4、從品質比拼向客戶比拼轉移，以優質客戶定位區隔市場。四問：我們的客戶在哪里M市場：客戶先行要跳出市場！鄞州寫字樓客戶分析從目前幾個項目的成交客戶分析可以看出：購買用途購買用途目前鄞州區辦公樓多以小戶型為主，自用客戶多為以 鄞州當地為主的外貿企業，投資客占一定比重。他們看好 鄞州區商務環境的發展潛力。客戶區域客戶區域從客戶區域來源看，鄞州客戶最多，其余多分布 在江東與海曙。購買面積購買面積從購買面積看，5060平方米是最多的，從客戶的需 求上可以明顯看出，這種套型在市21、場上的需求占多數。客戶職業客戶職業所購買客戶經營行業以外貿與貨代為主，購買客戶多 為創業型、低成本的小型公司，以外貿行業為主。客戶年齡客戶年齡從購買者年齡統計中看，26-35歲是主流客戶，其次 為36-55歲的客戶群體。本項目不適應走小客戶群體定位。1、不能與眾多鄞州寫字樓爭搶有限客戶。2、會受到價格的直接沖擊。3、與中基商及其業務公司入駐相沖突，降低項目本身品質。項目客戶定位新三段論行業領袖行業追隨者行業相關者1、面積較大的本土外貿物流類企業和相關產業集團分公司2、面積較小但檔次頗高的國際采購集團、高端知識型服務業、跨國公司辦事處等。3、大型金融、保險、會展等知識密集型公司。4、國外城市駐寧22、波的商會或團體辦事機構。客戶群體中基集團百強企業外貿與物流類大型公司 國有大型企業金融、保險等外資企業投資客戶中基業務公司相關業務公司相關產業公司相關產業公司相關業務公司喜好利益點生態化辦公公共空間多功能大堂裝修高檔次電梯，停車位，空調高品質物業服務身份化商務休閑會所五問：項目如何定位勝出A磁場：定位強力吸引客戶！雙中庭國際鼎級OFFICE1、項目門庭挑高近14米，中庭挑高近14米，寧波市場絕對無僅有，提煉為雙中庭更為首創。以此形象搶占寧波寫寧樓市場空白點，搶占客戶心智中第一位置。2、“鼎”通“頂”，突出項目國際化，國際級企業進駐與國際知名物業公司引入，為寧波商務辦公締造真正的國際化頂級商務平23、臺。項目產品定位電梯：電梯：采進組裝國際知名品牌電梯，單、雙層停留設計，或高、低層停留，直通地下一、二層。大廳：大廳：地面、墻面采石材，并附精美吊燈。各層電梯廳：電梯廳地面、墻面采用實木地板空調：充足的新風供應量；分戶計量中庭：精裝修，室內生態化處理品質支撐項目功能定位第五代寫字樓五星級泛商務辦公辦公發展方向趨勢人性化，辦公室功能亦越來越模糊，五星級酒店服務引入寫字樓物業管理，服務內容從純粹的物管范疇延伸至整體的辦公生活，而在辦公空間功能劃分上更為人性化，更加能發揮員工的創造性。本項目將創造寧波寫字樓前所未有的泛商務辦公模式。一、裙樓部分 利用招商手段，吸引金融、餐飲、購物等行業進駐本大樓商 24、業裙房。（如星巴克咖啡，SPA休閑館，品牌服飾店）二、主樓部分 1、項目頂層建議為頂層全景觀商務會所2、大廳處設置大堂休閑吧，方便企業使用，客商停留。3、主樓2樓規劃為員工餐廳，但考量整體公攤會過大，建議2樓 餐廳可對外銷售或租賃，以降低本項目公攤。4、建議3樓配置公共會議層，方便業主使用，內容建議為遠程 視訊會議室、同聲翻譯室、多功能新聞發布室，并特設立展示廳。5、每兩層標準層功能設置上，設置開放式泛商務休閑區（包括咖啡吧、西式廚房、閱覽室等）。配套支撐六問：項目如何影響客戶S現場：體驗情景式銷售魅力！項目營銷主題核心消費利益營銷推廣基礎差異化優勢賣點緊緊圍繞這個主題，在寧波寫字樓市場展開對25、未來商務辦公物業規劃和設計的討論，引起消費者的關注。雙中庭泛商務國際鼎級OFFICE營銷主題傳播高端形象，增強人們對本項目商務辦公、心理、情感、文化等方面的影響和作用，制造話題，訴求商務辦公在這里應有的高尚感、榮譽感、自豪感和空間感，重點是為項目高性價入市奠定基礎。總部核心商務鼎級核心廣告語以話題營銷和事件營銷為主，投放媒體廣告為輔，倡導本項目對商務辦公新方式的探索，讓消費者再次發現本項目對于他們商務生活的新意義，繼而產生對本項目的關注，并達成與銷售，同時提升項目的商業價值。推廣策略售樓中心 現場情景頂級品質體驗的開始，從第一眼開始就深受項目文化及頂級品質氛圍的影響，親身體驗到作為尊貴客戶所能26、體驗到品質感與頂級服務，實現銷售引導感性認識到理性認購的心理轉化。1、售樓中心設置兩處。一處為市中心地帶，一處為項目工地現場。2、工地現場售樓中心建筑為內外通透，如同項目頂部水晶體，成為城市景觀；3、面積曠闊約400平米，挑高14米，與項目門廳高度一致，便于展示，4、開放式泛商務休閑區展示；與高品質（奢侈類）商業相配套，拉升項目形象；5、巨型精神堡壘室外制作，突出大氣勢；6、室內精裝修，公共部分樣板房展示參觀，共同體驗高貴典雅案名建議：中基世界中心備選案名：中基|總部之心中基|第一國際中基|福布斯廣場中基|水晶宮200年，進入中基泛商務時代推廣定位：總部核心商務鼎級備選方案二七問：泛商務有用嗎27、A磁場：新理念引領新辦公方式！1、目前國際流行的寫字樓設計理念是將一些傳統中屬于辦公室內 的功能分離出來，延伸到整幢大樓的公共空間中去。2、譬如大堂要寬敞舒適，有供客戶停留休息和商務會談的區域；3、公共走道要美觀大方，能夠體現入駐企業品牌檔次；4、會議室不一定要分散在每個樓層每間公司內，而是可以統一安 排在整幢大樓的會議層，由大樓內企業共用；5、休閑空間要突破傳統的“辦公室公共走廊”的空間模式，6、提倡開放式辦公環境，使得辦公空間趨于模糊化，7、在辦公區內應有更多的公共休閑空間及樓宇內立體綠化寫字樓大變局！這些都將擴大公用面積。表面上看降低了寫字樓得房率，但實質上卻提高了項目品質形象，同時也最28、大程度地優化了資源配置，利于企業控制商務成本。1、據調查，目前有一定數量的企業更愿意在酒店辦公，他們認為，酒店所 提供的服務更人性化。2、酒店的服務是寫字樓服務遠遠趕不上的，例如它提供24小時服務，而很 多寫字樓到晚上12點以后就關電梯，那么加班的員工進出都不方便。3、未來決定商務寫字樓項目開發經營效益以及與酒店的競爭中，以人性化 的物業管理為代表的軟因素將越來越重要。4、現在全球化的商務越來越普及，同時加班的需要也越來越多，5、如何與地球另一半的商務伙伴進行商務交流，如何能夠在凌晨2點以后 繼續使用辦公空間是目前眾多客戶面臨的實際問題，而下午6點之后關 空調、12點之后停電梯的現象在目前的寫29、字樓中屢屢出現，6、如何能解決客戶24小時的辦公需求，同時在空調、飲食、休閑、安全上 滿足客戶的不同需求是目前頂級高品質寫字樓必須要考慮的問題。24小時泛商務生活是發展的趨勢 八問：項目如何爆發A磁場：轟動性事件直接產生銷售！推廣策略核心中基九大事變事變一：中基品牌資源先行，強勢帶動相關業務公司事變二：聯盟國際知名企業，制造寧波寫字樓新認證事變三：國際知名物業管理前期介入，指定推薦其相關資源客戶事變四：聯盟國際知名室內設計公司，強勢推出項目軟環境事變五：知名行業協會先行落戶，指定推薦協會成員公司事變六：確定商業銀行，降低項目首付款，首付低首付強勢沖擊市場事變七：低開高走，特價入市，制造市場熱點30、事變八：制定比例，以租定國際性大客戶，強力吸引投資客戶事變九：制定門檻，小面積不發售，中基俱樂部優惠制度本項目寫字樓部分先啟動，商業可先行招商工作，帶動項目頂級品質。在寫字樓銷售達到一定程度之后，再輔助以商業部分的銷售，將推廣重點轉移到商業上來，形成寫字樓臺、商業兩個部分的相輔相成、相得益彰、各得其所的銷售之勢。推廣節奏安排項目商業部分本項目商業部分招商先行，與寫字樓部分同時啟動，針對知名品牌進行招商，即可完成商業以租促銷的策略，帶動人氣，同時也為項目配套奠定基礎，提升寫字樓高檔品牌形象。再次對于項目商業銷售以大面積劃分，零星散戶不對外銷售，正式完成招商后，待寫字樓銷售70%左右時，輔助商業的31、銷售，此時重點為商業部分銷售。第一階段200年月月品牌導入期階段目標：占據市場先機，奠定客群基礎，樹立項目及企業品牌形象階段廣告語：寧波之冠，中國外貿百強，為中基加冕 媒介組合：戶外、報廣、網絡、工地現場、軟文、基礎文本本階段媒介策略現場：包裝體系軟文：主題新聞炒作網絡：制作主頁，在門戶網站增加鏈接手機短信：與SP內容供應商合作中基俱樂部業務關系客戶尋找意向性大客戶建議成立中基俱樂部，客戶采用會員積分、優惠等措施，幫助客戶積累。成立后，將從以下渠道進行會員招募中基相業務單位，高檔消費場所，高檔車經銷商等制作俱樂部會刊發放各行業商會、工商聯等；關于中基俱樂部事情營銷第一把火主題：鼎級寫字樓與頂級32、物業管理的強強聯合嘉賓：寧波各大媒體活動組織：擬與第一太平戴維斯合作，通過新聞報道為項目造勢，并 通過其客戶資源進行推薦項目。國際知名物業管理第一太平戴維斯前期介入新聞發布會事情營銷第二把火知名行業協會先行落戶，邀請如美國商會為戰略合作伙伴。主題：美國商會考察寧波鼎級寫字樓嘉賓：寧波各大媒體活動組織：擬與德國商會組成戰略合作伙伴，通過新聞報道為項目造 勢，并 通過其客戶資源進行推薦項目。事情營銷第三把火戰略聯盟國際認證計劃，如英國皇家物流職業認證機構主題：英國皇家物流職業認證機構將落戶寧波鼎級寫字樓嘉賓：寧波各大媒體活動組織：引入英國皇家物流職業認證機構，做為戰略合作伙 伴，以培訓講解的方式，33、為入駐企業培訓認證。第二階段200年月月項目品牌深化期+大客戶積累期階段目標：品質優勢訴求，解構項目核心，儲備客戶，重點大客戶積累。階段廣告語：200進入中基泛商務時代 雙中庭鼎級商務媒介組合：戶外、報廣、交通廣播、概念文本本階段媒介策略現場包裝及物料配合本階段配合項目優勢的系列報廣俱樂部會刊設計戶外、高速路牌DM、折頁等針對性地直郵投放短信平臺的投放事情營銷第四把火寧波南部商務區商務高峰論壇，中基品牌推薦會主題：鼎級商務高峰論壇，中基品牌推薦會時間：家博會嘉賓：中基相關業務公司 寧波各大媒體活動組織：項目各相關業務單位，如建筑，規劃，物業等對全項 進行全方面介紹。事情營銷第五把火權威人才機構34、長期戰略合作，為入駐企業提供人力資源主題：鼎級商務與人才戰略聯盟嘉賓：人才交流協會，國家知名人才咨詢網 寧波各大媒體活動組織：引入權威人才咨詢網，特為相關入駐企業 提供人才資源儲備與供給。第三階段200年月月內部預定期這一階段是整個項目推廣的重點階段，為項目銷售做鋪墊工作，此階段項目適宜低調入市內部消化 本階段的推廣攻勢主要以產品的感染力和促銷策略構成，以現場為基礎，以利益訴求為核心營造極具感染力的氛圍，制造吸引力。重點圍繞著項目品質優勢、人氣優勢、投資前景、品牌優勢進行訴求。本階段媒介策略國際知名物業公司展示項目國際認證活動開盤前物料及開盤準備工作戶外、高速路牌的更新項目銷售現場包裝方案配合35、銷售軟文的密集投放主題：鼎級商務與行業巨子為鄰大型簽約儀式嘉賓：寧波各大媒體活動組織：以租賃或其它優惠措施引入行業100強企業，帶動行 業相關公司，形成行業垂直集群，以集群效應吸引更 多行業相關產業單位。事情營銷第六把火百強企業大型客戶入駐簽約儀式第四階段200年月月開盤強銷期+商業部分入市期階段目標：寫字樓強勢銷售，商業部分順勢推出。階段廣告語：建宮立業，為企業加冕 全城共賞 媒介組合：戶外、報廣、交通廣播、概念文本九問：如何避免同質化競爭A磁場：中基寫字樓新標準！目前房地產市場的營銷環境，決定了我們的項目必須要依靠獨特的營銷手段，來形成與其他項目的差異化競爭，跳出目前市場競爭環境，制定中基36、的市場游戲規劃，中基標準廣告推廣解決了吸引注意力和信息發布的問題，而提升項目的價值并且被認同，還需要制造話題。策劃系列以“話題”為主題的營銷事件，突出中基標準的唯一性、權威性使項目銷售更有實效。話題事件一、中基更了解外貿物流企業放大中基國內外貿百強形象，更了解外貿物流企業辦公需求，以中基所見眾多國際客戶辦公方式標淮。制造與國際客戶接軌新一代寫字樓。首創雙中庭，寧波極少國際知名物業引入，國際性商會戰略合作伙伴話題事件二、高密度軟文軟文是較好的信息釋放渠道，本身就是話題的來源和載體，規劃了一系列的軟文，以新聞的炒作方式，由此開啟市場。標題：首席雙中庭王牌物業的締造者標題：國際頂級物業公司誰將進入寧37、波標題：誰在勾勒商務公辦的未來？標題：中基寫字樓新標準，開啟泛商務時代推廣費用預計附件1、SP活動：50萬2、圍墻制作費用：400M2.8M50元/=5.6萬3、工地現場看板：30M4M50元/3=1.8萬4、報紙費用：22.6萬5、戶外廣告：40萬6、銷售海報：1.5萬(5元3000份)7、網絡費用：2萬8、售樓部施工及裝修費用：40萬9、其它：0.5萬(名片來人登記單等)費用小計：費用小計：164164萬元萬元第一階段費用小計第一階段費用小計第二階段費用小計第二階段費用小計、報紙媒體：48.87萬、開盤造勢活動：萬 3、房展會：20萬 4、電臺廣告：3萬元 5、液晶轎箱：6.72萬元 6、38、模型費用：7.4萬 7、樓書：10萬 費用小計：費用小計：9999萬元萬元第三階段期費用小計第三階段期費用小計1、電臺：9萬2、電梯轎箱：13.44萬3、手機短信：3萬3、航空媒體：3萬4、報紙媒體：115.84萬 費用小計：費用小計：141.5141.5萬元萬元第四階段費用小計第四階段費用小計1、報紙中郵：56.86萬3、手機短信：6萬（2次）3、SP活動：9萬（3次）費用小計：費用小計：7979萬元萬元共計費用約為：483萬銷售率預計開盤期40%強銷期70%續銷期90%收尾期95%十問：項目價格誰說了算當本項目在產品品質、配套上分析對比，超越同類項目后！當本項目在策劃定位，事件營銷成功操作引起反響后！當本項目在客戶定位，引入大型企業，形成優質客戶集群后！價格中基自己說了算！世界的中心，世界的價格項目的操作成功，策劃僅占30%，而正確的執行將占70%。本次提報，我們重點的是為項目的運作提供一些新穎的、有價值的思路，并且為持續的營銷活動預留足夠的空間。合作是雙方深度溝通的結果，我們期盼能與中基有更多的溝通機會，并形成緊密的戰略合作伙伴關系，共同將本項目打造成貴公司真正的窗口項目、里程碑作品！感謝聆聽期盼合作