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1、目錄目錄 項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景 區(qū)域概況區(qū)域概況 整體規(guī)劃整體規(guī)劃 風(fēng)格與景觀風(fēng)格與景觀 產(chǎn)品與價(jià)格產(chǎn)品與價(jià)格 客源客層客源客層 媒體推廣媒體推廣 樣板體驗(yàn)區(qū)樣板體驗(yàn)區(qū) SWOTSWOT分析分析項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景龍湖好望山項(xiàng)目是龍湖集團(tuán)在上海高端項(xiàng)目的代表作。項(xiàng)目占據(jù)后龍湖好望山項(xiàng)目是龍湖集團(tuán)在上海高端項(xiàng)目的代表作。項(xiàng)目占據(jù)后佘山板塊稀缺地段，坐落于人民北路梅家浜路，與上海外國語學(xué)院佘山板塊稀缺地段，坐落于人民北路梅家浜路，與上海外國語學(xué)院隔街相對，毗鄰軌交隔街相對，毗鄰軌交9號(hào)線松江大學(xué)城站；區(qū)域配套成熟：易初蓮花、號(hào)線松江大學(xué)城站；區(qū)域配套成熟：易初蓮花、樂購、易買得、蘇寧、小學(xué)、中學(xué)、幼兒園等2、一應(yīng)俱全。樂購、易買得、蘇寧、小學(xué)、中學(xué)、幼兒園等一應(yīng)俱全。項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景 投資商 集團(tuán)總部設(shè)于北京，目前下轄重慶、成都、北京、上海和西安五個(gè)地區(qū)公司，業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉及地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營和物業(yè)服務(wù)三大板塊。企業(yè)戰(zhàn)略：立足重慶，布局全國2009年基本完成上海、南京長三角區(qū)域中心城市布局，2010年、2011年從中心城市向板塊內(nèi)其它重要城市滲透。注注 冊冊 名：龍湖好望山城名：龍湖好望山城推推 廣廣 名：龍湖好望山名：龍湖好望山所處板塊：松江所處板塊：松江 佘山佘山現(xiàn)場地址：松江大學(xué)城現(xiàn)場地址：松江大學(xué)城/人民北路，人民北路，梅家浜路交界梅家浜路交界接待地址：上海市人民北路接待地址：上海市人民北路23、9082908弄弄投投 資資 商：上海龍湖置業(yè)有限公商：上海龍湖置業(yè)有限公司司開開 發(fā)發(fā) 商：上海龍湖置業(yè)有限公商：上海龍湖置業(yè)有限公司司建筑設(shè)計(jì)：上海瀚聯(lián)建筑設(shè)計(jì)咨建筑設(shè)計(jì)：上海瀚聯(lián)建筑設(shè)計(jì)咨詢有限公司詢有限公司物業(yè)公司：上海龍湖物業(yè)管理有物業(yè)公司：上海龍湖物業(yè)管理有限公司限公司物物 業(yè)業(yè) 費(fèi)：公寓費(fèi)：公寓2.62.6元元/月月/平米，平米，別墅別墅3.63.6元元/月月/平米平米具體參數(shù)項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景重重慶慶北北京京上上海海花盛香醍西西安安成成都都區(qū)域概況區(qū)域概況龍湖好望山 位于松江新城人民北路梅家浜路路口，距離地鐵9號(hào)線松江大學(xué)城站約1公里，步行大概十幾分鐘。從地鐵站邊的松江大學(xué)城客運(yùn)4、站可乘坐松江24路或松江3路短駁至梅家浜路近人民北路。區(qū)域概況區(qū)域概況區(qū)域配套開元地中海廣場開元地中海廣場地鐵地鐵9號(hào)線松江大學(xué)城站號(hào)線松江大學(xué)城站樂購樂購區(qū)域概況區(qū)域概況距人民廣場距人民廣場3838公里公里距虹橋機(jī)場距虹橋機(jī)場2727公里公里距佘山風(fēng)景區(qū)距佘山風(fēng)景區(qū)8 8公里公里距松江區(qū)政府距松江區(qū)政府3.53.5公里公里距滬昆高速距滬昆高速5 5公里公里地理位置位于松江新城板塊，距佘山風(fēng)景區(qū)8公里，車行交通較為便捷地理位置緊鄰大學(xué)城，生活配套齊全，距9號(hào)線1.3公里松江大學(xué)城松江大學(xué)城距九號(hào)線松江大學(xué)城站距九號(hào)線松江大學(xué)城站1.31.3公里公里距距 第一人民醫(yī)院第一人民醫(yī)院2 2公里公里距5、商業(yè)中心開元地中海距商業(yè)中心開元地中海3 3公里公里區(qū)域概況區(qū)域概況龍湖好望山坐落龍湖好望山坐落于松江新城板塊，于松江新城板塊，西至人民北路，西至人民北路，東至龍馬路，南東至龍馬路，南至梅家浜路，北至梅家浜路，北至廣富林路至廣富林路，毗鄰軌交，毗鄰軌交9號(hào)號(hào)線松江大學(xué)城站；線松江大學(xué)城站；由由8棟小高層和棟小高層和186棟合院別墅棟合院別墅共同構(gòu)成。共同構(gòu)成。整體規(guī)劃整體規(guī)劃整體規(guī)劃整體規(guī)劃 社區(qū)廸造分隔成小高層組團(tuán)和合院社區(qū)廸造分隔成小高層組團(tuán)和合院組團(tuán)，別墅不高層相對分離，形成丌組團(tuán)，別墅不高層相對分離，形成丌同檔次物業(yè)的區(qū)分。同檔次物業(yè)的區(qū)分。186186套合院別墅組合成套合院別墅組合成6、2020個(gè)合院和個(gè)合院和半合院組團(tuán)，營造良好的鄰里生活氛半合院組團(tuán)，營造良好的鄰里生活氛圍，在保障私密的前提下，增進(jìn)人不圍，在保障私密的前提下，增進(jìn)人不人之間的交流。人之間的交流。好望山為完全封閉式社區(qū)，車輛從好望山為完全封閉式社區(qū)，車輛從小區(qū)入口處直接進(jìn)入地下車庫入戶，小區(qū)入口處直接進(jìn)入地下車庫入戶，丌行駛地上道路，實(shí)現(xiàn)完全的人車分丌行駛地上道路，實(shí)現(xiàn)完全的人車分離，營造靜謐舒適的別墅私享空間。離，營造靜謐舒適的別墅私享空間。項(xiàng)目廸于堆起的坡地之上，別墅組項(xiàng)目廸于堆起的坡地之上，別墅組團(tuán)內(nèi)廷面積超過團(tuán)內(nèi)廷面積超過500500平方米，依據(jù)地勢平方米，依據(jù)地勢高低錯(cuò)落排布，保證每棟廸筑擁有良高低7、錯(cuò)落排布，保證每棟廸筑擁有良好的觀景效果。好的觀景效果。整體規(guī)劃整體規(guī)劃規(guī)劃理念：規(guī)劃理念：擴(kuò)大建筑組團(tuán)規(guī)格，擴(kuò)大建筑組團(tuán)規(guī)格，提升社區(qū)秩序感和提升社區(qū)秩序感和儀仗感，儀仗感，凸顯項(xiàng)目更加高端凸顯項(xiàng)目更加高端尊崇的身份感。尊崇的身份感。延續(xù)合院布局特色，延續(xù)合院布局特色，讓鄰里情結(jié)回歸到讓鄰里情結(jié)回歸到城市頂城市頂級(jí)人群的常態(tài)生活。級(jí)人群的常態(tài)生活。在保障私密的前提在保障私密的前提下，增下，增進(jìn)讓人不人之間的進(jìn)讓人不人之間的交流最大化交流最大化半合院：半合院：8套套面積面積1500平平米，送米，送1000平米，花園平米，花園1500平米平米全和院：全和院：16套面積套面積3900平米，平米，送8、送2000平平米，米，花園花園2800平米平米整體規(guī)劃整體規(guī)劃項(xiàng)目內(nèi)部交通流線清晰，只設(shè)置步行道路，小高層區(qū)和別墅項(xiàng)目內(nèi)部交通流線清晰，只設(shè)置步行道路，小高層區(qū)和別墅區(qū)相對獨(dú)立區(qū)相對獨(dú)立整個(gè)地塊由內(nèi)部道路劃分為合整個(gè)地塊由內(nèi)部道路劃分為合院別墅組團(tuán)和小高層組團(tuán)，將丌院別墅組團(tuán)和小高層組團(tuán)，將丌同檔次的物業(yè)進(jìn)行合理區(qū)分，保同檔次的物業(yè)進(jìn)行合理區(qū)分，保證別墅業(yè)主的私密性；證別墅業(yè)主的私密性；小區(qū)北側(cè)和東側(cè)設(shè)置地下車庫小區(qū)北側(cè)和東側(cè)設(shè)置地下車庫入口，內(nèi)部無車道，公園般的羊入口，內(nèi)部無車道，公園般的羊腸小道配以五重景觀，提升小區(qū)腸小道配以五重景觀，提升小區(qū)安全性和品質(zhì)感；安全性和品質(zhì)感；整體規(guī)劃整體規(guī)9、劃12合院別墅組團(tuán)合院別墅組團(tuán)半合院別墅組團(tuán)半合院別墅組團(tuán)精裝小高層組團(tuán)精裝小高層組團(tuán)大平層公寓組團(tuán)大平層公寓組團(tuán) 整個(gè)小區(qū)廸造在坡地之上，減少整個(gè)小區(qū)廸造在坡地之上，減少了周圍道路的揚(yáng)塵噪音干擾；了周圍道路的揚(yáng)塵噪音干擾；整體布局東高西低，以小高層阻整體布局東高西低，以小高層阻隔北側(cè)道路的影響。隔北側(cè)道路的影響。根據(jù)坡地特色，別墅層層疊落設(shè)根據(jù)坡地特色，別墅層層疊落設(shè)計(jì)，超過計(jì)，超過500平方米的下沉式內(nèi)庭平方米的下沉式內(nèi)庭設(shè)設(shè)計(jì)，保證每戶別墅業(yè)主享有良好的計(jì)，保證每戶別墅業(yè)主享有良好的庭庭院景觀。院景觀。整體規(guī)劃整體規(guī)劃項(xiàng)目一期：項(xiàng)目一期：位于小區(qū)西側(cè)近別墅主入位于小區(qū)西側(cè)近別墅主入口的口10、的108套合院別墅套合院別墅項(xiàng)目二期：項(xiàng)目二期：位于小區(qū)東側(cè)位于小區(qū)東側(cè)77套合院套合院別墅別墅建筑與景觀建筑與景觀建筑風(fēng)格：建筑風(fēng)格：西班牙建筑風(fēng)格為主，暖色調(diào)的立面，配以彩色的筒瓦、熟西班牙建筑風(fēng)格為主，暖色調(diào)的立面，配以彩色的筒瓦、熟銅色的鐵艴、紅色的陶罐，整體顯得明快溫暖。銅色的鐵艴、紅色的陶罐，整體顯得明快溫暖。立面上豐富的西班牙元素，如長長短短的廊、拱、柱、弧形立面上豐富的西班牙元素，如長長短短的廊、拱、柱、弧形窗，都營造出浪漫的異域風(fēng)情和度假感受。原石窗，都營造出浪漫的異域風(fēng)情和度假感受。原石廸材的質(zhì)感加上原鄉(xiāng)手工的雕琢，西班牙皇家氏族的氣勢，廸材的質(zhì)感加上原鄉(xiāng)手工的雕琢，西班牙11、皇家氏族的氣勢，被丌露痕跡地融入每個(gè)可見細(xì)節(jié)。被丌露痕跡地融入每個(gè)可見細(xì)節(jié)。建筑與景觀建筑與景觀項(xiàng)目采用堆坡建造的方式，項(xiàng)目采用堆坡建造的方式，將整個(gè)小區(qū)建在高于地面將整個(gè)小區(qū)建在高于地面3 3米米左右的坡地上，再通過外圍左右的坡地上，再通過外圍坡地上的綠化有效坡地上的綠化有效地達(dá)到減塵減噪的作用。小地達(dá)到減塵減噪的作用。小區(qū)內(nèi)部的綠化景觀和人造水區(qū)內(nèi)部的綠化景觀和人造水景，依托坡地的起伏變化，景，依托坡地的起伏變化，形成錯(cuò)落有致的層次感。形成錯(cuò)落有致的層次感。小區(qū)內(nèi)的合院別墅組團(tuán)內(nèi)，小區(qū)內(nèi)的合院別墅組團(tuán)內(nèi)，均有超過均有超過500500的下沉式庭院，的下沉式庭院，每棟組團(tuán)中的別墅層層疊落，每棟12、組團(tuán)中的別墅層層疊落，便于采光和通風(fēng)，便于采光和通風(fēng)，也能最大程度地享受中心景也能最大程度地享受中心景觀；觀；建筑與景觀建筑與景觀從三層露臺(tái)上看合院別墅全景從三層露臺(tái)上看合院別墅全景 建筑與景觀建筑與景觀 景觀風(fēng)格：地中海風(fēng)格景觀風(fēng)格：地中海風(fēng)格 景觀特色：整體采用坡地造景、雙首層設(shè)計(jì)，并在龍湖五重景觀特色：整體采用坡地造景、雙首層設(shè)計(jì)，并在龍湖五重綠化的基礎(chǔ)上進(jìn)行升級(jí)，達(dá)到全生態(tài)系統(tǒng)景觀體驗(yàn)。綠化的基礎(chǔ)上進(jìn)行升級(jí)，達(dá)到全生態(tài)系統(tǒng)景觀體驗(yàn)。建筑與景觀建筑與景觀項(xiàng)目外立面采用涂料與項(xiàng)目外立面采用涂料與石材的混合搭配石材的混合搭配景觀設(shè)計(jì)延續(xù)了景觀設(shè)計(jì)延續(xù)了龍湖的龍湖的“五層垂五層垂直綠化直綠化”13、標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)建筑與景觀建筑與景觀涂料外墻經(jīng)過涂料外墻經(jīng)過3次涂次涂刷可以抵抗刷可以抵抗1000次次的水洗的水洗站在露臺(tái)上整個(gè)內(nèi)庭站在露臺(tái)上整個(gè)內(nèi)庭景觀盡收眼底景觀盡收眼底建筑與景觀建筑與景觀在梅家浜路上看項(xiàng)目外在梅家浜路上看項(xiàng)目外觀全景觀全景合院別墅中庭綠化合院別墅中庭綠化景觀景觀建筑與景觀建筑與景觀社區(qū)綠化社區(qū)綠化產(chǎn)品與價(jià)格產(chǎn)品與價(jià)格戶型配比（合院別墅）戶型配比（合院別墅）產(chǎn)品與價(jià)格產(chǎn)品與價(jià)格戶型戶型建筑面積建筑面積價(jià)格價(jià)格其他其他A/FA/F253253平米平米550550萬左右萬左右東南雙入戶東南雙入戶360360度采光度采光B/EB/E230-234230-234平米平米510510萬左右14、萬左右西花園入戶西花園入戶270270度采光度采光C C230230平米平米510510萬左右萬左右中央挑空中央挑空G/RG/R237237平米平米530530萬左右萬左右正對中心花園正對中心花園J/PJ/P230230平米平米510510萬左右萬左右雙入戶花園雙入戶花園K/NK/N238238平米平米520520萬左右萬左右270270度采光度采光D D212212平米平米490490萬左右萬左右中央挑空中央挑空H/QH/Q195195平米平米470470萬左右萬左右L/M,L/M,218218平米平米500500萬左右萬左右產(chǎn)品與價(jià)格產(chǎn)品與價(jià)格F F戶型：戶型：253253戶型特色：戶型特15、色：雙首層設(shè)計(jì)，地下雙首層設(shè)計(jì)，地下室全采室全采光，增加使用功能光，增加使用功能地下車庫配置地下車庫配置2個(gè)車個(gè)車位，位，但利用率稍顯欠缺但利用率稍顯欠缺一層南北雙花園設(shè)一層南北雙花園設(shè)計(jì)計(jì)作為合院內(nèi)價(jià)值最作為合院內(nèi)價(jià)值最高的戶高的戶型，占有約型，占有約8.6米南向米南向面寬面寬地下室地下室一層一層產(chǎn)品與價(jià)格產(chǎn)品與價(jià)格F F戶型：戶型：253253二層設(shè)有臥室套房，二層設(shè)有臥室套房，另另有南北各有南北各1個(gè)房間，個(gè)房間，可按可按需要布置為臥室或需要布置為臥室或書房書房三層豪華主臥套房，三層豪華主臥套房，自自帶書房和大露臺(tái)帶書房和大露臺(tái)二層二層三層三層產(chǎn)品與價(jià)格產(chǎn)品與價(jià)格C C戶型戶型 建筑面建16、筑面積積230230平方米平方米優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：地下室送庭地下室送庭院和天井，采院和天井，采光充足南北向光充足南北向設(shè)置，北側(cè)正設(shè)置，北側(cè)正對中央庭院景對中央庭院景觀，一層和三觀，一層和三層北層北側(cè)皆設(shè)置露臺(tái)，側(cè)皆設(shè)置露臺(tái)，提高景觀效果。提高景觀效果。不不足：足：房型廹房型廹間較窄間較窄地下一層地下一層一層一層三層三層二層二層產(chǎn)品與價(jià)格產(chǎn)品與價(jià)格項(xiàng)目特色16合院山地院落別墅設(shè)計(jì)理念以上海傳統(tǒng)鄰里模式圍合庭院作為空間核心設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)花園最大共享化：垂直形式解決地下層采光問題，通過堆土不廸筑豎向立面設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)地下一層完全地上化的廸筑構(gòu)造，全明地下室，使地下室利用率大大提高 每戶均贈(zèng)送地下一層，配有下沉式庭17、院不足之處：部分房型南向廹間較小，使用舒適度受限；因廸筑圍合，導(dǎo)致廸筑間距較小，私密性受到一定影響。三層以下可以依靠茂密的樹木遮擋，三層以上的主臥私密性難以保證。戶型總結(jié)戶型總結(jié)從戶型中，我們可以發(fā)現(xiàn)，龍湖從戶型中，我們可以發(fā)現(xiàn)，龍湖好望山運(yùn)用特別挑高處理，創(chuàng)造出大尺度好望山運(yùn)用特別挑高處理，創(chuàng)造出大尺度的舒適效果，而且擁有多處贈(zèng)送空間，包括下沉式庭院、采光地下層、露的舒適效果，而且擁有多處贈(zèng)送空間，包括下沉式庭院、采光地下層、露臺(tái)、陽臺(tái)、閣樓等。臺(tái)、陽臺(tái)、閣樓等。產(chǎn)品附加值優(yōu)越，最大化利用套內(nèi)使用空間，是龍湖為好望山所定制產(chǎn)品附加值優(yōu)越，最大化利用套內(nèi)使用空間，是龍湖為好望山所定制的；另外龍18、湖規(guī)避了間距造成的影響，減少了公共集中綠地，而是較多采的；另外龍湖規(guī)避了間距造成的影響，減少了公共集中綠地，而是較多采用入戶花園和下沉式庭院來作為業(yè)主的私家花園，這些用入戶花園和下沉式庭院來作為業(yè)主的私家花園，這些“送送”給購房者的私給購房者的私有空間，讓客戶愿意為之買單。有空間，讓客戶愿意為之買單。缺點(diǎn)：缺點(diǎn)：1.1.因其獨(dú)特的合院設(shè)計(jì)造成排水系統(tǒng)不好，尤其是下沉式地下室設(shè)計(jì)較為因其獨(dú)特的合院設(shè)計(jì)造成排水系統(tǒng)不好，尤其是下沉式地下室設(shè)計(jì)較為老舊容易造成積水且不易排出。老舊容易造成積水且不易排出。2.2.龍湖往往以其較擅長的綠化來掩蓋其較高的容積率，且別墅混合型產(chǎn)品龍湖往往以其較擅長的綠化來掩19、蓋其較高的容積率，且別墅混合型產(chǎn)品魚龍混雜魚龍混雜3.3.其立面看起來新穎獨(dú)特實(shí)則用材不好，如其里面常用的文化石，外觀像其立面看起來新穎獨(dú)特實(shí)則用材不好，如其里面常用的文化石，外觀像石材里面實(shí)為泡沫加石漆涂料。石材里面實(shí)為泡沫加石漆涂料。客源客層客源客層客源客層客源客層1.1.以松江本地客戶為主，此類型客以松江本地客戶為主，此類型客戶往往在老城區(qū)有一套公寓，考戶往往在老城區(qū)有一套公寓，考慮提高居住檔次，置換別墅對生慮提高居住檔次，置換別墅對生活品質(zhì)有一定的要求，而該案周活品質(zhì)有一定的要求，而該案周邊生活交通配套較為齊全吸引力邊生活交通配套較為齊全吸引力一部分客戶。一部分客戶。2.2.居住在市區(qū)20、高檔公寓，或者擁有居住在市區(qū)高檔公寓，或者擁有近郊經(jīng)濟(jì)型別墅生活經(jīng)歷。憧憬近郊經(jīng)濟(jì)型別墅生活經(jīng)歷。憧憬真正的郊居別墅生活，改變生活真正的郊居別墅生活，改變生活方式或居住環(huán)境。以自住為住，方式或居住環(huán)境。以自住為住，關(guān)注社區(qū)的長期增值。關(guān)注社區(qū)的長期增值。客源客層客源客層不一定是頂級(jí)的富豪，不一定是頂級(jí)的富豪，但同樣是社會(huì)精英、城市的上流階層但同樣是社會(huì)精英、城市的上流階層富有、更熱衷于消費(fèi)、享受和價(jià)值實(shí)現(xiàn)富有、更熱衷于消費(fèi)、享受和價(jià)值實(shí)現(xiàn)處于財(cái)富金字塔的上層A.A.大中型企業(yè)合伙人大中型企業(yè)合伙人B.B.新經(jīng)濟(jì)企業(yè)的新經(jīng)濟(jì)企業(yè)的CEOCEO、CFOCFO等高級(jí)管理層等高級(jí)管理層C.C.中中小規(guī)21、模私營企業(yè)小規(guī)模私營企業(yè)老板老板D.D.知名知名教授教授、專家專家、學(xué)者學(xué)者E.E.資深律師資深律師、會(huì)計(jì)師會(huì)計(jì)師、設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)師F.F.演演藝藝界界、體育界體育界名名流流G.G.知名作家、畫家等知名作家、畫家等自由職業(yè)者自由職業(yè)者H.H.擁有公車及各種灰色收入的擁有公車及各種灰色收入的政府政府干部干部I.在媒體推廣方面，龍湖花費(fèi)大手筆，除了為好望山做宣傳以在媒體推廣方面，龍湖花費(fèi)大手筆，除了為好望山做宣傳以外，最終的目的，是使自己的產(chǎn)品和形象傳遍上海的每個(gè)角外，最終的目的，是使自己的產(chǎn)品和形象傳遍上海的每個(gè)角落，讓龍湖品牌深入人心落，讓龍湖品牌深入人心媒體推廣媒體推廣媒體推廣媒體推廣網(wǎng)絡(luò)宣傳網(wǎng)22、絡(luò)宣傳媒體推廣媒體推廣詳細(xì)的宣傳冊分析詳細(xì)的宣傳冊分析項(xiàng)目導(dǎo)旗項(xiàng)目導(dǎo)旗媒體推廣媒體推廣項(xiàng)目航架項(xiàng)目航架樣板體驗(yàn)區(qū)樣板體驗(yàn)區(qū)樣板體驗(yàn)區(qū)樣板體驗(yàn)區(qū)利用已建成的合院利用已建成的合院的其中一棟作為售的其中一棟作為售樓處，充分利用資樓處，充分利用資源，減少另外單獨(dú)源，減少另外單獨(dú)做售樓處所帶來的做售樓處所帶來的經(jīng)濟(jì)成本的增加。經(jīng)濟(jì)成本的增加。樣板體驗(yàn)區(qū)樣板體驗(yàn)區(qū)銷售示范區(qū)以及形象展示、樣板段綠化景觀以及入口標(biāo)識(shí)等銷售示范區(qū)以及形象展示、樣板段綠化景觀以及入口標(biāo)識(shí)等項(xiàng)目入口處形象項(xiàng)目入口處形象樣板體驗(yàn)區(qū)樣板體驗(yàn)區(qū)樣板段共享休憩區(qū)樣板段共享休憩區(qū)樣板體驗(yàn)區(qū)樣板體驗(yàn)區(qū)樣板段綠化樣板段綠化樣板段疊水景觀樣板段疊23、水景觀樣板體驗(yàn)區(qū)樣板體驗(yàn)區(qū)樣板房展示合院別墅合院別墅（230樣板房)樣板體驗(yàn)區(qū)樣板體驗(yàn)區(qū)樣板房展示合院別墅合院別墅（240樣板房)SWOT SWOT 分析分析 SWOT SWOT 分析分析優(yōu)勢：優(yōu)勢：1 1、西班牙風(fēng)格的現(xiàn)房合院別墅，采用坡地造景、引入全冠移、西班牙風(fēng)格的現(xiàn)房合院別墅，采用坡地造景、引入全冠移植、同緯度采購的珍稀喬木、灌木等植被，打造出全上海稀植、同緯度采購的珍稀喬木、灌木等植被，打造出全上海稀有的有的 “六重感官生態(tài)社區(qū)六重感官生態(tài)社區(qū)”。2 2、毗鄰軌交、毗鄰軌交9 9號(hào)線松江大學(xué)城號(hào)線松江大學(xué)城站；交通便利。站；交通便利。3 3、龍湖地產(chǎn)，品牌效應(yīng)、龍湖地產(chǎn)，品牌效應(yīng)4 24、4、龍湖物業(yè)，鉆石級(jí)物管，知名物業(yè)、龍湖物業(yè)，鉆石級(jí)物管，知名物業(yè)5 5、開元地中海三湘財(cái)富廣場盡在咫尺配套成熟。、開元地中海三湘財(cái)富廣場盡在咫尺配套成熟。SWOT SWOT 分析分析劣勢：劣勢：1 1、距離市區(qū)較遠(yuǎn)，地理位置相對偏僻。、距離市區(qū)較遠(yuǎn)，地理位置相對偏僻。2 2、采用圍合式別墅，棟距較小。、采用圍合式別墅，棟距較小。3 3、圍院式產(chǎn)品受眾小，總價(jià)雖然不高，但市場接受度不高，、圍院式產(chǎn)品受眾小，總價(jià)雖然不高，但市場接受度不高，項(xiàng)目社區(qū)周邊公寓房為主，遠(yuǎn)離佘山正核心，圈層效應(yīng)邊際項(xiàng)目社區(qū)周邊公寓房為主，遠(yuǎn)離佘山正核心，圈層效應(yīng)邊際遞減。遞減。4 4、周邊競品較多，影響去化速度。、周邊25、競品較多，影響去化速度。5 5、下沉式庭院地下室采光雖好，但排水系統(tǒng)不好。、下沉式庭院地下室采光雖好，但排水系統(tǒng)不好。SWOT SWOT 分析分析機(jī)會(huì)：機(jī)會(huì)：1 1、折扣力度不斷加大，提升和周邊競品的性價(jià)比。、折扣力度不斷加大，提升和周邊競品的性價(jià)比。2 2、通過成熟的商業(yè)配套帶來周邊客、通過成熟的商業(yè)配套帶來周邊客戶。戶。3 3、通過人造、通過人造s s型水系將山景與水景充分的融合，利用地形高型水系將山景與水景充分的融合，利用地形高差將建筑與景觀充分的融合。差將建筑與景觀充分的融合。4 4、戶型種類多針對客層較為廣泛。、戶型種類多針對客層較為廣泛。5 5、借助松江新城的規(guī)劃帶動(dòng)銷售。、借助松江新城的規(guī)劃帶動(dòng)銷售。SWOT SWOT 分析分析威脅：威脅：1 1、別墅交房后有很多客戶對房屋質(zhì)量不滿意。、別墅交房后有很多客戶對房屋質(zhì)量不滿意。2 2、棟距過近影響私密性的同時(shí)也帶來采光不便。、棟距過近影響私密性的同時(shí)也帶來采光不便。3 3、周邊競品基本都處在持續(xù)熱銷中分流客戶。、周邊競品基本都處在持續(xù)熱銷中分流客戶。4 4、位置關(guān)系離山較遠(yuǎn)針對客層有限主要是本區(qū)客戶。、位置關(guān)系離山較遠(yuǎn)針對客層有限主要是本區(qū)客戶。5 5、非純別墅社區(qū)客層混亂。、非純別墅社區(qū)客層混亂。本本篇篇完完感謝聆感謝聆聽聽世茂佘山里世茂佘山里葉曉葉曉