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1、專專 注注 地地 產(chǎn)產(chǎn) 至至 誠(chéng)誠(chéng) 至至 信信專專 注注 地地 產(chǎn)產(chǎn) 至至 誠(chéng)誠(chéng) 至至 信信泓業(yè)信1-本資料來自 -專專 注注 地地 產(chǎn)產(chǎn) 至至 誠(chéng)誠(chéng) 至至 信信【摘要】本報(bào)告旨在重新梳理出明確的項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)定位，細(xì)化市場(chǎng)對(duì)象，鎖定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體。然后深入挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值，從包裝推廣上進(jìn)行全面塑造，將項(xiàng)目?jī)r(jià)值完美呈現(xiàn)。最終結(jié)合項(xiàng)目目前情況和市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，制定合適的整體營(yíng)銷推廣規(guī)劃。2-本資料來自 -專專 注注 地地 產(chǎn)產(chǎn) 至至 誠(chéng)誠(chéng) 至至 信信前言1分析2解決之道3具體執(zhí)行43-本資料來自 -專專 注注 地地 產(chǎn)產(chǎn) 至至 誠(chéng)誠(chéng) 至至 信信前 言目前項(xiàng)目的問題是什么？來訪少，認(rèn)籌低那么，為何會(huì)如此2、呢？4-本資料來自 -專專 注注 地地 產(chǎn)產(chǎn) 至至 誠(chéng)誠(chéng) 至至 信信外在因宏觀市場(chǎng)分析安溪市場(chǎng)分析安溪簡(jiǎn)介安溪房地產(chǎn)市場(chǎng)分析安溪重點(diǎn)項(xiàng)目跟蹤小結(jié)內(nèi)在因項(xiàng)目概況項(xiàng)目簡(jiǎn)介SWOT分析項(xiàng)目現(xiàn)狀分析結(jié)論分 析5-本資料來自 -專專 注注 地地 產(chǎn)產(chǎn) 至至 誠(chéng)誠(chéng) 至至 信信匚一、宏觀市場(chǎng)分析外在因2011年是房地產(chǎn)調(diào)控最嚴(yán)厲的一年，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策年。全國(guó)投資、新開工增速高位回落，各大城市成交量大幅度下降，百城價(jià)格指數(shù)連續(xù)3個(gè)月下跌。2011年，在房地產(chǎn)政策持續(xù)作用之下，泉州樓市成交逆轉(zhuǎn)，樓市變局。成交量大幅下跌，樓市進(jìn)入深度觀望期。未來較長(zhǎng)一段時(shí)間市場(chǎng)仍會(huì)是買方市場(chǎng)，各項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)愈演愈烈，如何提升3、自身價(jià)值成了各項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵。2011年泉州樓市銷量圖6-本資料來自 -專專 注注 地地 產(chǎn)產(chǎn) 至至 誠(chéng)誠(chéng) 至至 信信匚二、安溪市場(chǎng)分析1、安溪簡(jiǎn)介安溪縣位于福建省中部偏南，晉江西溪上游，總面積2983.1平方千米，人口107萬人，隸屬于泉州市。安溪，居山近海，一座千年古邑，亦是一座現(xiàn)代繁華的山水茶都城市中國(guó)茶都。安溪茶文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，茶文化旅游專線被列為全國(guó)三大茶文化旅游黃金線路之一。改革開放三十年多來，安溪擺脫貧困，步入小康，持續(xù)發(fā)展，已成為全國(guó)縣城經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力百?gòu)?qiáng)縣、全國(guó)最具投資潛力中小城市百?gòu)?qiáng)縣、中國(guó)商標(biāo)發(fā)展百?gòu)?qiáng)縣、中國(guó)最具特色魅力旅游名縣，福建省經(jīng)濟(jì)實(shí)力十強(qiáng)縣、經(jīng)濟(jì)發(fā)展十佳縣。2014、1年度入選中國(guó)中小城市科學(xué)發(fā)展百?gòu)?qiáng)縣，排名第78位。未來幾年有福(州)廣(州)、廈(門)沙(縣)、莆(田)永(定)以及泉三高速安溪連接線等四條高速公路從安溪境內(nèi)穿過，其中福廣高速經(jīng)南安金淘至安溪往廈門路段2011年底將竣工通車。今后，安溪距廈門、泉州均只需40分鐘以內(nèi)的路程，已全面融入泉州、廈門“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”。7-本資料來自 -專專 注注 地地 產(chǎn)產(chǎn) 至至 誠(chéng)誠(chéng) 至至 信信城區(qū)規(guī)劃向西發(fā)展向南發(fā)展向東發(fā)展老城區(qū)本案安溪縣城城區(qū)約15.5平方公里，根據(jù)地勢(shì)，城區(qū)南北均已靠山，城區(qū)發(fā)展只能“東拓西進(jìn)”東拓連接內(nèi)安溪、通往泉州，西進(jìn)通往廈門，打開安溪的門戶。項(xiàng)目本案處在城市發(fā)展規(guī)劃的重點(diǎn)方向之一，5、西進(jìn)的核心位置。8-本資料來自 -專專 注注 地地 產(chǎn)產(chǎn) 至至 誠(chéng)誠(chéng) 至至 信信專專 注注 地地 產(chǎn)產(chǎn) 至至 誠(chéng)誠(chéng) 至至 信信管理資源網(wǎng)管理資源網(wǎng)管理資源網(wǎng)管理資源網(wǎng)管理資源網(wǎng)管理資源網(wǎng)本資料來自 管理資源網(wǎng)本資料來自 管理資源網(wǎng)本資料來自 管理資源網(wǎng)本資料來自 管理資源網(wǎng)本資料來自 管理資源網(wǎng)本資料來自 管理資源網(wǎng)9-本資料來自 -專專 注注 地地 產(chǎn)產(chǎn) 至至 誠(chéng)誠(chéng) 至至 信信專專 注注 地地 產(chǎn)產(chǎn) 至至 誠(chéng)誠(chéng) 至至 信信本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 10-本資料來自 -專專 注注 地地 產(chǎn)產(chǎn) 至至 誠(chéng)誠(chéng) 至至 信信版塊分析區(qū)6、域概況：背部為鳳山風(fēng)景區(qū)，南部為生活區(qū)，區(qū)域以安溪縣政府為核心，集商業(yè)、休閑、教育、醫(yī)療、生活為一體，是購(gòu)房置業(yè)的首選片區(qū)。中心版塊區(qū)域現(xiàn)狀：受老城區(qū)規(guī)劃影響，該片區(qū)可開發(fā)用地不多，項(xiàng)目?jī)H有幾個(gè)。早期開發(fā)的項(xiàng)目已經(jīng)基本售罄，目前主要還有金龍城市廣場(chǎng)、大華綠洲。區(qū)域未來：該區(qū)域發(fā)展已然成型，受整體規(guī)劃影響，區(qū)域用地基本用完，短期內(nèi)不會(huì)有舊城改造項(xiàng)目出現(xiàn)，未來不會(huì)有大型住宅項(xiàng)目出現(xiàn)。區(qū)域代表樓盤：大華綠洲、金龍城市廣場(chǎng)金龍城市廣場(chǎng)大華綠洲鳳山風(fēng)景區(qū)11-本資料來自 -專專 注注 地地 產(chǎn)產(chǎn) 至至 誠(chéng)誠(chéng) 至至 信信茶博園茶博匯恒禾灣美明珠茶葉城區(qū)域概況：該片區(qū)集中了安溪特產(chǎn)城、茶都、茶博園、明珠茶葉7、城、茶博匯等茶葉專業(yè)市場(chǎng)。城東版塊區(qū)域現(xiàn)狀：該片區(qū)連接二環(huán)，跨接火車站，是安溪通往泉州的必經(jīng)之路，是重要的交通運(yùn)輸通道，目前該片區(qū)還處于建設(shè)發(fā)展中，生活配套尚不完善。區(qū)域未來：目前該區(qū)域是政府大力發(fā)展的片區(qū)，政府投入大量的人力物力財(cái)力，旨在將東部板塊發(fā)展成為茶主題文化為核心，居住、旅游、就業(yè)均可的山水茶城，打造茶葉專業(yè)市場(chǎng)。全國(guó)首家茶業(yè)本科院校將落戶我市安溪縣城東版塊，目前已在建設(shè)中。區(qū)域代表樓盤：恒禾灣美、茶博匯、安溪特產(chǎn)城12-本資料來自 -專專 注注 地地 產(chǎn)產(chǎn) 至至 誠(chéng)誠(chéng) 至至 信信區(qū)域概況：二環(huán)路以北，河濱南路以西，通過龍津大橋和穎如大橋連接老城區(qū)。城南版塊區(qū)域現(xiàn)狀：地域?qū)拸V，教育、8、醫(yī)療、生活配套比較齊全，可供開發(fā)建設(shè)用地較多，新盤較多，綜合品質(zhì)較高。區(qū)域未來：目前該區(qū)域集中了安溪近半的新盤，正在逐漸的形成一個(gè)城市副中心區(qū)，是安溪未來幾年持續(xù)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。區(qū)域代表樓盤：藍(lán)溪國(guó)際、寶龍城市廣場(chǎng)、永隆國(guó)際13-本資料來自 -專專 注注 地地 產(chǎn)產(chǎn) 至至 誠(chéng)誠(chéng) 至至 信信區(qū)域概況：是城市未來重點(diǎn)拓展區(qū)域，是通往廈門的交通要道。城西版塊區(qū)域現(xiàn)狀：片區(qū)屬于工業(yè)區(qū)規(guī)劃，生活配套尚能滿足需求，但整體檔次不高。區(qū)域未來：該區(qū)域是縣城未來重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域之一，目前東拓已經(jīng)基本到頂，西進(jìn)連接廈門，連接廈漳泉一體化，西部乃是重要要道，是安溪的門戶，可以預(yù)見城西板塊將是縣城未來發(fā)展的重中之重。區(qū)域代9、表樓盤：龍鳳都城、金沙水岸、中國(guó)工藝城金沙水岸工藝城本案 目前項(xiàng)目正處在安溪城西片區(qū)，該片區(qū)被規(guī)劃發(fā)展為工業(yè)片區(qū)，目前周邊有一些工廠、大運(yùn)輸物流場(chǎng)對(duì)居住項(xiàng)目的發(fā)展不利。然近年來該片區(qū)也逐漸有許多居住、商業(yè)項(xiàng)目開始開發(fā)，其開發(fā)面積已超過100萬平，其中龍鳳都城項(xiàng)目已基本交房，60萬大盤帶動(dòng)下，周邊其他項(xiàng)目也開始蓬勃發(fā)展。該區(qū)域?qū)儆诎蚕拈T戶，目前已經(jīng)規(guī)劃有新車站和安溪第二支柱產(chǎn)業(yè)滕鐵工藝市場(chǎng)（工藝城），另外，距項(xiàng)目不遠(yuǎn)，連捷世界溫泉大項(xiàng)目也已經(jīng)動(dòng)工。形勢(shì)發(fā)展對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值成長(zhǎng)越來越有利，但是比較慢，我們應(yīng)充分挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值，做好形象包裝，全面推廣，伺機(jī)而動(dòng)。14-本資料來自 -專專 注注 地地 產(chǎn)產(chǎn)10、 至至 誠(chéng)誠(chéng) 至至 信信2、安溪房地產(chǎn)市場(chǎng)分析據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年一季度，安溪縣固定資產(chǎn)投資完成26.32億元，同比增長(zhǎng)67.7%，增速位居泉州市第一。近年來安溪房地產(chǎn)開發(fā)投資為：2007年投資9.8億元，2008年投資9.7億元，2009年投資7.28億元，2010年投資9.88億元，2011年總投資達(dá)到19.22億元，發(fā)展十分迅猛。億元持續(xù)攀升！15-本資料來自 -專專 注注 地地 產(chǎn)產(chǎn) 至至 誠(chéng)誠(chéng) 至至 信信近年來安溪房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，安溪商品住宅市場(chǎng)年銷量可達(dá)30萬平左右。2011年下半年受政策調(diào)控影響，成交量大幅萎縮。不過從整年度成交量來講，總體還略有增長(zhǎng)。目前，安溪總共有項(xiàng)目31個(gè)，11、在售代售總面積超400萬平，扣除安溪茶博匯項(xiàng)目占210萬平，以安溪年30萬平的去化量，也得6年才能消化得了如今的庫(kù)存。未來的市場(chǎng)壓力，可謂非常之巨大。16-本資料來自 -專專 注注 地地 產(chǎn)產(chǎn) 至至 誠(chéng)誠(chéng) 至至 信信安溪主要在售樓盤銷售價(jià)格分析10年以來中心區(qū)均價(jià)就高達(dá)4500元/以上，11年市場(chǎng)下行，然整體市場(chǎng)均價(jià)仍處于高位，并未有大幅度下滑。城西片區(qū)項(xiàng)目較少，主要都是進(jìn)城項(xiàng)目，早期龍鳳都城4期的均價(jià)也已經(jīng)達(dá)到4000元/，現(xiàn)在的金沙水岸項(xiàng)目均價(jià)更是高達(dá)4500元/。工藝城商業(yè)項(xiàng)目均價(jià)到了5500元/，我們的項(xiàng)目屬于商務(wù)休閑別墅項(xiàng)目均價(jià)5000元/已經(jīng)屬于較低。17-本資料來自 -專專 注注12、 地地 產(chǎn)產(chǎn) 至至 誠(chéng)誠(chéng) 至至 信信安溪主要在售樓盤銷售戶型分析從目前安溪住宅市場(chǎng)來看，改善性需求較大。兩房面積：80-90、小三房：110-115、大三房：125-140、四房：150-160、復(fù)式四房：200-260、別墅面積：200-360。本案屬于別墅項(xiàng)目，面積均在400左右，大面積高總價(jià)是項(xiàng)目的劣勢(shì)，使得項(xiàng)目客源較窄，如何做好項(xiàng)目?jī)r(jià)值呈現(xiàn)和針對(duì)性的推廣尤為重要。18-本資料來自 -專專 注注 地地 產(chǎn)產(chǎn) 至至 誠(chéng)誠(chéng) 至至 信信安溪縣目前在售待售個(gè)案情況3、重點(diǎn)項(xiàng)目跟蹤金沙水岸工藝城19-本資料來自 -專專 注注 地地 產(chǎn)產(chǎn) 至至 誠(chéng)誠(chéng) 至至 信信城西版塊項(xiàng)目分析金沙水岸項(xiàng)目位置光德片13、區(qū)河濱西路西側(cè)項(xiàng)目均價(jià)4500元/開發(fā)團(tuán)隊(duì)泉州金龍置業(yè)有限公司項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目總占地86283平方米，總建筑面積37萬平方米，22棟小高層濱水景觀公寓和簡(jiǎn)歐高層建筑排布錯(cuò)落有致，匠心獨(dú)具。產(chǎn)品一期擁有90平方米的時(shí)尚兩居與100-130平米的舒適三房銷售情況目前已經(jīng)推出1、2、5號(hào)樓已去化60%，后期還有較大存量主要客群周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶（屬于進(jìn)城項(xiàng)目）20-本資料來自 -專專 注注 地地 產(chǎn)產(chǎn) 至至 誠(chéng)誠(chéng) 至至 信信龍鳳都城項(xiàng)目位置安溪縣仙苑藍(lán)溪大橋龍鳳都項(xiàng)目均價(jià)一期三期：2400-3000元/四期：3300元/起開發(fā)團(tuán)隊(duì)泉州龍鳳置業(yè)有限公司項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目總占地面積43萬平方米，總建筑面積61萬平方米，14、其中商業(yè)建筑面積近10萬平方米。社區(qū)規(guī)劃總?cè)丝谶_(dá)3萬多人，是目前安溪在建最大的綜合性高尚人居社區(qū)。整個(gè)社區(qū)住宅建筑呈多種設(shè)計(jì)格局，有單體別墅、Townhouse（近郊低密度聯(lián)排別墅）、多層住宅、小高層住宅及高尚商業(yè)、酒店建筑。銷售情況項(xiàng)目前3期已經(jīng)交房入住近1年，整個(gè)社區(qū)氛圍已經(jīng)成熟，目前4期也已經(jīng)接近尾聲了。主要客群周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶（屬于進(jìn)城項(xiàng)目）21-本資料來自 -專專 注注 地地 產(chǎn)產(chǎn) 至至 誠(chéng)誠(chéng) 至至 信信中國(guó)家居工藝城項(xiàng)目位置安溪縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)德苑工貿(mào)園城區(qū)項(xiàng)目均價(jià)5500元/開發(fā)團(tuán)隊(duì)福建新新集團(tuán)項(xiàng)目規(guī)劃安溪中國(guó)家居工藝城用地面積78621平方米，擬規(guī)劃總建筑面積達(dá)25萬平方米，集專業(yè)市場(chǎng)15、商務(wù)辦公、星級(jí)酒店、展覽場(chǎng)所、研發(fā)中心、公寓住宅為一體的大型綜合投資項(xiàng)目。一期為十一棟商業(yè)店鋪集群建筑構(gòu)成一個(gè)藤鐵工藝專業(yè)市場(chǎng)銷售情況目前一期90%主體建造完成，正在封頂，十一棟商業(yè)店鋪已經(jīng)銷售80%，6月30日一期正式交房。主要客群安溪客戶、周邊農(nóng)村滕鐵店鋪、小部分同安置業(yè)客戶22-本資料來自 -專專 注注 地地 產(chǎn)產(chǎn) 至至 誠(chéng)誠(chéng) 至至 信信主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析恒禾灣美商住兩用地產(chǎn)，宜居生態(tài)地產(chǎn)開發(fā)商：恒禾置地安溪發(fā)展有限公司占地面積：111286平方米建筑面積：218000平方米主力戶型：122-139平米，138-141平米三房?jī)蓮d兩衛(wèi)容積率：1.99綠化率：30%銷售均價(jià)：5800元/戶16、 數(shù)：總戶數(shù)1230戶物業(yè)管理：每月物業(yè)約1.6-3元/工程進(jìn)度：項(xiàng)目主體施工(2012-03-07)竣工時(shí)間：2013-12-01項(xiàng)目規(guī)劃從現(xiàn)代高檔社區(qū)的理念出發(fā)，采用先進(jìn)的“集中型、組團(tuán)式”規(guī)劃格局。小區(qū)住宅以公建廣場(chǎng)為核心呈放射性布置，建筑高度由水岸到中心逐漸升高，以達(dá)到更多的住戶看到江景和廣場(chǎng)景觀。23-本資料來自 -專專 注注 地地 產(chǎn)產(chǎn) 至至 誠(chéng)誠(chéng) 至至 信信樓層狀況A1地塊建筑包括：1棟九十九點(diǎn)九米高層景觀住宅，兩梯三戶小高層住宅，一梯兩戶小高層住宅，帶電梯的六層花園洋房，低層企業(yè)會(huì)所、小區(qū)配套設(shè)施和沿街商業(yè)。A2地塊建筑包括：二梯四戶高層住宅，二梯三戶高層住宅，三梯二戶的豪華觀17、景住宅，一梯二戶多層到高層住宅，低層住宅，小區(qū)配套設(shè)施和沿街商業(yè)部分。項(xiàng)目配套幼兒園、第十二小學(xué)、一中新校區(qū)，國(guó)家一級(jí)甲等醫(yī)院，五星級(jí)大酒店，商業(yè)文化中心，滿足各類人群不同置業(yè)與居住需求。社區(qū)內(nèi)部建構(gòu)文化中心、山水大道、環(huán)水休閑景觀帶，迎賓水景區(qū)，游泳池，特色噴泉、草坪區(qū)、品茶露臺(tái)、全員學(xué)習(xí)中心、空中花園等特色配套，既傳承安溪茶城風(fēng)貌與氣質(zhì)，又結(jié)合安溪百姓生活趣味與文化，呈現(xiàn)恒禾灣美獨(dú)特的人居魅力。24-本資料來自 -專專 注注 地地 產(chǎn)產(chǎn) 至至 誠(chéng)誠(chéng) 至至 信信優(yōu)勢(shì)(S)劣勢(shì)(W)1、項(xiàng)目處于政府發(fā)展規(guī)劃片區(qū)；2、項(xiàng)目周邊規(guī)劃配套完善；3、項(xiàng)目臨近茶博匯，深受其利；4、三重景：一線山景、水景18、社區(qū)園林；5、項(xiàng)目有市政規(guī)劃的茶博物館、文化館，對(duì)項(xiàng)目發(fā)展十分有利。6、項(xiàng)目包裝推廣做得很好：會(huì)所和營(yíng)銷中心有效結(jié)合，水岸景觀帶做得很漂亮。1、項(xiàng)目銷售均價(jià)過高；2、項(xiàng)目屬于改善性居住，多是大面積戶型，總價(jià)過高；3、項(xiàng)目處于安溪縣城，是一個(gè)地緣性項(xiàng)目，客戶群體較窄，外來投資客置業(yè)的可能性較小，為銷售帶來了難題。項(xiàng)目營(yíng)銷動(dòng)態(tài)3、6號(hào)樓開盤約100套接待中心（會(huì)所）公開2012.1.72012.2.28已經(jīng)去化60%項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析25-本資料來自 -專專 注注 地地 產(chǎn)產(chǎn) 至至 誠(chéng)誠(chéng) 至至 信信小結(jié)1、目前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于政策調(diào)控期，并且在未來長(zhǎng)期一段時(shí)間內(nèi)還會(huì)存在。市場(chǎng)整體走勢(shì)低迷，以價(jià)換量是19、近階段主要趨勢(shì)。未來一階段時(shí)期市場(chǎng)仍會(huì)是買方市場(chǎng)，迫于市場(chǎng)庫(kù)存、資金流和不理想的銷售情況，各項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)愈演愈烈，如何提升自己項(xiàng)目的價(jià)值，塑造自身項(xiàng)目的綜合實(shí)力成了競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵。2、安溪近年來發(fā)展迅速，房地產(chǎn)投資也增長(zhǎng)得比較迅速。但受近來大環(huán)境的影響，市場(chǎng)形勢(shì)開始走下坡路。市場(chǎng)的觀望情緒和巨大的庫(kù)存壓力使得競(jìng)爭(zhēng)越來越大。如何盡快的去化回款成了目前項(xiàng)目的銷售核心，所以各項(xiàng)目各種營(yíng)銷手段層出不窮。若想分得市場(chǎng)一杯羹，就必須主動(dòng)出擊，盡快提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。3、目前安溪商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)剛剛開放的市場(chǎng)，商業(yè)潛力還是比較大的，未來前景不可限量。然目前在建在售的商業(yè)項(xiàng)目，所在區(qū)域的醇熟度成了影響項(xiàng)目銷20、售價(jià)值的關(guān)鍵。項(xiàng)目所處片區(qū)乃規(guī)劃為工業(yè)片區(qū)，居住商業(yè)氛圍不成熟，是項(xiàng)目的一大劣勢(shì)。4、恒禾灣美項(xiàng)目于本案在物業(yè)形態(tài)上比較接近，地理位置優(yōu)勢(shì)和城市規(guī)劃優(yōu)勢(shì)比本案明顯，包裝推廣做的也比較好。然以目前的市場(chǎng)，“大戶型、高總價(jià)”成了制約灣美項(xiàng)目的關(guān)鍵因數(shù)，純別墅氛圍和性價(jià)比優(yōu)勢(shì)是本案的機(jī)會(huì)。26-本資料來自 -專專 注注 地地 產(chǎn)產(chǎn) 至至 誠(chéng)誠(chéng) 至至 信信內(nèi)在因匚一、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目簡(jiǎn)介金域龍灣本案開發(fā)商：福建宏僑置業(yè)有限公司占地面積：23253.4平方米建筑面積：20256.36平方米主力戶型：聯(lián)排：321-347平米 獨(dú)棟：467-499平米容積率：0.8綠化率：30%銷售均價(jià)：5000元/戶 數(shù)21、：38棟停車位：110個(gè)會(huì)所：2439.02物業(yè)管理：未知工程進(jìn)度：聯(lián)排已封頂竣工時(shí)間：2013-1月27-本資料來自 -專專 注注 地地 產(chǎn)產(chǎn) 至至 誠(chéng)誠(chéng) 至至 信信金域龍灣項(xiàng)目由福建宏僑置業(yè)有限公司投資的金域龍灣休閑廣場(chǎng)，位于德苑工貿(mào)園區(qū)，占地35畝，總投資1.2億。項(xiàng)目包括商務(wù)店鋪及健身休閑中心（附游泳館），共兩期工程。周邊配套：第三實(shí)驗(yàn)小學(xué)、光德中學(xué)祥和醫(yī)院安溪新長(zhǎng)途汽車站影視城項(xiàng)目自身還配備了一個(gè)2000多平的高級(jí)會(huì)所，養(yǎng)生SPA水療會(huì)館、游泳池、羽毛球場(chǎng)等產(chǎn)品戶型：戶型套數(shù)面積（）聯(lián)排30321-347獨(dú)棟8460-49928-本資料來自 -專專 注注 地地 產(chǎn)產(chǎn) 至至 誠(chéng)誠(chéng) 至至22、 信信2、SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）機(jī)會(huì)（O）劣勢(shì)（W）威脅（T）1、位于城市未來發(fā)展方向，往下連接廈門；2、安溪首個(gè)商務(wù)休閑別墅項(xiàng)目；3、多功能商務(wù)休閑別墅，層層獨(dú)立產(chǎn)權(quán)；4、景觀資源、園林、會(huì)所；1、片區(qū)與鄉(xiāng)村接壤，氛圍比較不成熟；2、項(xiàng)目規(guī)模較小，生活配套比較不完善；3、項(xiàng)目包裝推廣做得比較不足。1、周邊有金沙水岸、龍鳳都城、工藝城項(xiàng)目，城區(qū)正在成熟；2、安溪縣城為東西走向，西進(jìn)東拓是必然的發(fā)展趨勢(shì)，項(xiàng)目正處于西部核心；3、項(xiàng)目緊連廈門，是安溪的門戶。1、市場(chǎng)庫(kù)存高，壓力較大；2、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目綜合實(shí)力強(qiáng)；3、目前縣政府重心放在東拓，干擾目標(biāo)客戶的視線。發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅利用機(jī)會(huì)23、，克服劣勢(shì)減小劣勢(shì)，避免威脅1、整合包裝，價(jià)值最大化展示；2、拓寬推廣，筑造項(xiàng)目影響力；3、深入挖掘，差異化營(yíng)銷。1、片區(qū)生活價(jià)值挖掘；2、項(xiàng)目?jī)r(jià)值遠(yuǎn)景展示；1、整合包裝，塑造完美形象，提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力；2、項(xiàng)目品質(zhì)呈現(xiàn)，視覺營(yíng)銷，讓客戶深度認(rèn)可。1、加快項(xiàng)目品質(zhì)呈現(xiàn)，分步驟銷售；2、理性入市，小步快跑。29-本資料來自 -專專 注注 地地 產(chǎn)產(chǎn) 至至 誠(chéng)誠(chéng) 至至 信信匚二、項(xiàng)目現(xiàn)狀分析產(chǎn)品市場(chǎng)營(yíng)銷推廣營(yíng)銷中心u營(yíng)銷中心管理系統(tǒng)不健全（考勤制度、會(huì)議制度、輪換接待制度、培訓(xùn)模式）應(yīng)進(jìn)一步調(diào)整，使其能夠更好的執(zhí)行；銷售系統(tǒng)不健全（項(xiàng)目說詞、答客問、接待流程、帶看現(xiàn)場(chǎng)流程、來訪客戶分析機(jī)制、客戶回訪24、跟蹤機(jī)制）應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)；現(xiàn)場(chǎng)管理能力及執(zhí)行能力有待提升，應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)學(xué)習(xí)“系統(tǒng)、條理、嚴(yán)謹(jǐn)”的工作方式。30-本資料來自 -專專 注注 地地 產(chǎn)產(chǎn) 至至 誠(chéng)誠(chéng) 至至 信信u產(chǎn)品目前項(xiàng)目品質(zhì)無法呈現(xiàn)，園林、會(huì)所、樣板房等尚未能建成；商業(yè)優(yōu)勢(shì)無法凸顯，目前整個(gè)片區(qū)發(fā)展速度緩慢，商業(yè)氣氛較冷，發(fā)展前景不明顯；價(jià)格較高，總價(jià)普遍在165萬-220萬。u市場(chǎng)市場(chǎng)下行，客戶觀望情緒濃烈；庫(kù)存高漲，競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈；政府東拓發(fā)展規(guī)劃，在一定程度上，轉(zhuǎn)移了客戶的視線；競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目包裝推廣做的較好，分流了項(xiàng)目的大部分客戶。u營(yíng)銷推廣目前項(xiàng)目包裝只有圍墻、單頁，包裝缺失；推廣渠道只有短信，傳單派送，渠道十分單薄；沒有營(yíng)銷25、活動(dòng)，推廣幾乎為零。31-本資料來自 -專專 注注 地地 產(chǎn)產(chǎn) 至至 誠(chéng)誠(chéng) 至至 信信結(jié)論所以，項(xiàng)目目前存在的問題原因主要有：1、市場(chǎng)：受政策調(diào)控影響，整體市場(chǎng)下行，供求關(guān)系轉(zhuǎn)換，客戶觀望情緒濃烈；2、客源：市場(chǎng)低迷，客戶的購(gòu)買欲望被降低，使得原本的需求客群被拉長(zhǎng)被稀釋，再加上庫(kù)存量極大，讓客戶可選性大增，無法造就緊張認(rèn)籌氛圍，成交緩慢；另外項(xiàng)目區(qū)域不成熟、大戶型高總價(jià)，客源相對(duì)較窄；3、競(jìng)爭(zhēng)：各項(xiàng)目采用多樣化競(jìng)爭(zhēng)，轉(zhuǎn)變營(yíng)銷戰(zhàn)略，使得僅有的客戶資源被吸引，從而造成了客戶分流；5、價(jià)值：我們自身項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值呈現(xiàn)太慢，應(yīng)該將會(huì)所和營(yíng)銷中心有效結(jié)合，園林景觀盡早呈現(xiàn)；4、產(chǎn)品：項(xiàng)目都是大面積戶型，價(jià)26、格在200萬左右，在如今的市場(chǎng)下高總價(jià)是項(xiàng)目的弊端；6、營(yíng)銷：營(yíng)銷中心體系不健全，包裝推廣做的太少，價(jià)值遠(yuǎn)景無法呈現(xiàn)，使得市場(chǎng)影響力很低，客戶不認(rèn)可。32-本資料來自 -專專 注注 地地 產(chǎn)產(chǎn) 至至 誠(chéng)誠(chéng) 至至 信信解決 之道項(xiàng)目整體包裝推廣項(xiàng)目定位項(xiàng)目核心價(jià)值體系構(gòu)建項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉戰(zhàn)略定位體系營(yíng)銷總綱銷售策略推貨策略價(jià)格策略推廣策略營(yíng)銷策略體系33-本資料來自 -專專 注注 地地 產(chǎn)產(chǎn) 至至 誠(chéng)誠(chéng) 至至 信信金域龍灣主要賣點(diǎn)1、區(qū)位：城市西拓首要位置，是安溪的門戶，往下連接廈門；2、交通：縣城主要交通大道，安廈高速路口，新車站附近；3、配套：享受老城區(qū)配套，更享新城增值，周邊游金沙水岸、龍鳳都27、城和家居工藝城，城區(qū)日漸成熟；4、會(huì)所：項(xiàng)目自身配備高級(jí)SPA會(huì)所，羽毛球場(chǎng)、游泳池、溫泉是安溪改善性需求市場(chǎng)的典范；5、景觀：內(nèi)外三景觀，一線水景，山景，園景；6、產(chǎn)品：純別墅項(xiàng)目，大面積戶型，居住氛圍純粹；7、功能：商住兩用，層層自主，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。34-本資料來自 -專專 注注 地地 產(chǎn)產(chǎn) 至至 誠(chéng)誠(chéng) 至至 信信商業(yè)休閑別墅區(qū)位再升級(jí)人群再升級(jí)配套再升級(jí)產(chǎn)品再升級(jí)價(jià)值再升級(jí)價(jià)值再升級(jí)價(jià)值呈現(xiàn)區(qū)位再升級(jí)：城市規(guī)劃方向，安溪的門戶，安廈重要樞紐；人群再升級(jí)：安溪縣城改善性需求，安溪返現(xiàn)置業(yè)客群，廈漳泉置業(yè)客群；配套再升級(jí)：會(huì)所打造，濕地公園建造呈現(xiàn)；產(chǎn)品再升級(jí)：純別墅物業(yè)，全臨街金鋪，辦公生活一28、體化；價(jià)值再升級(jí)：城市西拓核心，價(jià)值再攀巔峰。35-本資料來自 -專專 注注 地地 產(chǎn)產(chǎn) 至至 誠(chéng)誠(chéng) 至至 信信1、項(xiàng)目總體定位商務(wù)休閑別墅聯(lián)排獨(dú)棟沿街聯(lián)排別墅定位為：多功能商務(wù)別墅社區(qū)獨(dú)棟別墅定位為：休閑度假別墅功能定位36-本資料來自 -專專 注注 地地 產(chǎn)產(chǎn) 至至 誠(chéng)誠(chéng) 至至 信信2、項(xiàng)目形象定位安溪部分項(xiàng)目形象定位匯總項(xiàng)目名稱策劃需求陽光城與縣政府為鄰，全城僅此一座金龍現(xiàn)代廣場(chǎng)148.5米高度城市客廳/泉州第一高度國(guó)際雙景觀邸商務(wù)寫字樓鳳冠天下山水之巔，傳世榮耀錦繡家園書香門第/山水名宅/大龍湖畔/特區(qū)生活湖暉大廈大龍湖畔，親水生活東城麗景（二期）中庭式花園社區(qū)，名校區(qū)生活樣板藍(lán)溪國(guó)際29、藍(lán)溪第一排，暢想水岸生活，17.5萬純住宅零商業(yè)樣板社區(qū)君悅?cè)A庭茶都，特產(chǎn)城旁，20萬平都市園林社區(qū)百宏江濱花苑茶都商圈，消費(fèi)第一戰(zhàn)世紀(jì)豪庭秀山清溪，傳世名宅/龍湖水畔，茶都相伴三遠(yuǎn)江濱花園讓江濱生活重新想象！/河濱南路景觀豪宅龍湖商城城市中心，藍(lán)溪邊上的高尚生活龍湖山莊人文之城/成就品質(zhì)/坐擁百年都市尊貴現(xiàn)房熱銷時(shí)代廣場(chǎng)優(yōu)質(zhì)生活符號(hào)名都雅苑庭院式精品人文美宅，安溪絕版多層準(zhǔn)現(xiàn)房龍鳳都城山水城林60萬平米都市新社區(qū)大華三江豪苑新城區(qū)/首席高層住宅37-本資料來自 -專專 注注 地地 產(chǎn)產(chǎn) 至至 誠(chéng)誠(chéng) 至至 信信金域龍灣項(xiàng)目形象定位推廣語：風(fēng)水龍脈，傳世商墅 獨(dú)此一灣，僅此一墅宜居生態(tài)地產(chǎn)，商務(wù)30、休閑別墅1、項(xiàng)目位處安溪縣城西部龍灣半島，生態(tài)資源豐富；2、項(xiàng)目沿街產(chǎn)品屬多功能商務(wù)別墅，倡導(dǎo)生活與生意一體化；3、項(xiàng)目一線水景，景觀資源豐富，社區(qū)還設(shè)立SPA健康會(huì)所，是休閑度假的養(yǎng)生之所；4、項(xiàng)目是純別墅項(xiàng)目，居住氛圍純粹。形象定位闡述：38-本資料來自 -專專 注注 地地 產(chǎn)產(chǎn) 至至 誠(chéng)誠(chéng) 至至 信信3、項(xiàng)目產(chǎn)品定位風(fēng)水龍脈，傳世商墅產(chǎn)品應(yīng)具備的條件：一、城市稀缺地段西拓關(guān)口二、一線灣區(qū)水景龍灣半島三、至尊別墅府邸純商務(wù)休閑別墅社區(qū)四、高級(jí)服務(wù)配套高級(jí)SPA養(yǎng)生會(huì)所五、國(guó)賓級(jí)物業(yè)服務(wù)尚缺六、豪華接待中心尚缺七、別墅戶型基調(diào)，豪宅底蘊(yùn)八、多功能戶型商住兩用，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，層層自主39-本資料來31、自 -專專 注注 地地 產(chǎn)產(chǎn) 至至 誠(chéng)誠(chéng) 至至 信信4、項(xiàng)目客群定位對(duì)內(nèi)：面向安溪改善性需求、返鄉(xiāng)置業(yè)客戶、投資置業(yè)客戶；對(duì)外：輻射大泉州區(qū)域、廈門區(qū)域外來置業(yè)客戶。個(gè)體私營(yíng)業(yè)主學(xué)校教師公職單位群體外來置業(yè)客群返鄉(xiāng)置業(yè)群體40-本資料來自 -專專 注注 地地 產(chǎn)產(chǎn) 至至 誠(chéng)誠(chéng) 至至 信信目標(biāo)客戶挖掘1、安溪較大的茶葉店老板；2、高校校長(zhǎng)、主任；3、商人（經(jīng)銷商、企業(yè)主、廠房老板）；4、縣政府各局；5、電視臺(tái)；6、銀行7、企業(yè)高管8、安溪在外經(jīng)商客戶（返鄉(xiāng)置業(yè)群體）相應(yīng)的渠道建立方式1、主要交通路口戶外（縣城主入口）2、短信群發(fā)（定時(shí)定量）3、宣傳平臺(tái)建立（搜房網(wǎng)）4、臨時(shí)展點(diǎn)設(shè)立（大商場(chǎng)，春茶32、秋茶期間）5、資料進(jìn)酒店、寫字樓；6、來訪資料派送41-本資料來自 -專專 注注 地地 產(chǎn)產(chǎn) 至至 誠(chéng)誠(chéng) 至至 信信2、售樓部a.售樓部增加項(xiàng)目區(qū)位圖b.海報(bào)、折頁升級(jí)更新c.手提袋、廣派禮品制作d.一期戶型單張制作e.增加項(xiàng)目包裝效果圖本：以整棟銷售，每層的效果圖；以一拖二、三拖四銷售，每層的效果圖；以底商獨(dú)售，樓上三層打包，每層的效果圖；以每層分開單獨(dú)銷售效果圖；項(xiàng)目景觀；私家庭院景觀；水療SPA室內(nèi)外效果圖；1、銷售人員a.晨會(huì)激勵(lì)口號(hào)：合作共贏，永爭(zhēng)第一b.銷售激勵(lì)機(jī)制：每月冠軍榜（具體申請(qǐng)審批）c.業(yè)務(wù)培訓(xùn)計(jì)劃（具體另案附議）42-本資料來自 -專專 注注 地地 產(chǎn)產(chǎn) 至至 誠(chéng)誠(chéng) 33、至至 信信3、項(xiàng)目a.項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)戶外：在售樓部門口處增加項(xiàng)目遠(yuǎn)景效果圖b.指示牌（燈箱）制作c.增加項(xiàng)目夜景效果（燈帶、LOGO）d.觀光通道制作e.項(xiàng)目濕地公園打造f.圍墻制作及升級(jí)4、渠道推廣a.網(wǎng)絡(luò)推廣（搜房網(wǎng)）b.戶外看板設(shè)立：安廈入口；c.高級(jí)寫字樓、酒店、銀行宣傳資料放置；d.臨時(shí)展位：大型商場(chǎng)、茶都；e.山地車投入使用；f.渠道外拓：準(zhǔn)備相關(guān)宣傳資料若干份到廣東揭陽專業(yè)茶市場(chǎng)（安溪茶商集中地之一）分發(fā)派送。43-本資料來自 -專專 注注 地地 產(chǎn)產(chǎn) 至至 誠(chéng)誠(chéng) 至至 信信整體包裝示意圖指示牌樓頂發(fā)光LOGO項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看板本案44-本資料來自 -專專 注注 地地 產(chǎn)產(chǎn) 至至 誠(chéng)誠(chéng) 至至34、 信信5、媒體及活動(dòng)規(guī)劃階段主要廣告計(jì)劃投放比例蓄客期戶外看板、DM單派發(fā)、短信、網(wǎng)絡(luò)開通15%公開期SP活動(dòng)一次、DM單派發(fā)3次、報(bào)紙1次、短信、展位推廣1次50%強(qiáng)銷期短信、DM單派送10%加推報(bào)紙軟文1次、短信、DM單派發(fā)25%45-本資料來自 -專專 注注 地地 產(chǎn)產(chǎn) 至至 誠(chéng)誠(chéng) 至至 信信2012年金域龍灣媒體及活動(dòng)規(guī)劃月份媒體活動(dòng)3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月短信2次4次4次2次2次2次4次4次2次2次戶外看板2個(gè)更新1次DM單2次2次2次2次2次2次2次2次2次2次網(wǎng)絡(luò)開通軟文1次 軟文1次軟文1次 軟文1次報(bào)紙1次1次臨時(shí)展位2個(gè)2個(gè)2個(gè)2個(gè)SP活動(dòng)開盤活動(dòng)加推35、活動(dòng)詳細(xì)規(guī)劃：46-本資料來自 -專專 注注 地地 產(chǎn)產(chǎn) 至至 誠(chéng)誠(chéng) 至至 信信 營(yíng)銷要做到讓客戶“看得到、買得到、樂得買”看得到：渠道建立，讓客戶知道，價(jià)值呈現(xiàn)，讓客戶了解；買得到：營(yíng)銷平臺(tái)建立，讓客戶認(rèn)購(gòu)清晰明了；樂得買：產(chǎn)品品質(zhì)呈現(xiàn)，價(jià)值不斷上揚(yáng)，讓客戶認(rèn)可；核心：價(jià)值不斷升級(jí)47-本資料來自 -專專 注注 地地 產(chǎn)產(chǎn) 至至 誠(chéng)誠(chéng) 至至 信信要在嚴(yán)峻的市場(chǎng)下實(shí)現(xiàn)高總價(jià)產(chǎn)品的突圍，就必須遵循高端別墅規(guī)律“感質(zhì)營(yíng)銷”推行即必須在品質(zhì)細(xì)節(jié)、形象系統(tǒng)以及營(yíng)銷模式上打造令人感動(dòng)的品質(zhì)與服務(wù)。以“感質(zhì)營(yíng)銷”為項(xiàng)目推廣突破口，通過對(duì)項(xiàng)目提升過程的層層的揭示，使“感質(zhì)營(yíng)銷”從概念到產(chǎn)品，從產(chǎn)品到文化逐層36、深化。在產(chǎn)品提升與活動(dòng)推廣的雙線營(yíng)銷模式下，通過對(duì)項(xiàng)目頂級(jí)生活環(huán)境的塑造和人文理念文化的延伸，使消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品從感官接受到心理向往，從價(jià)值認(rèn)知到價(jià)值認(rèn)同，引導(dǎo)消費(fèi)者與項(xiàng)目共同完成“感質(zhì)營(yíng)銷”的全過程。48-本資料來自 -專專 注注 地地 產(chǎn)產(chǎn) 至至 誠(chéng)誠(chéng) 至至 信信2、低開高走策略開盤時(shí)采用低價(jià)格銷售，整體走勢(shì)向上，升值空間大，價(jià)值節(jié)節(jié)攀升。5、“一拖二、三托四”組合銷售策略3、以銷售為主，招商為輔，相互結(jié)合。開盤前先做招商，以2-3家面向美食咖啡、高檔酒莊、養(yǎng)生、工藝品、茶葉店招商，以招商帶動(dòng)銷售。開盤時(shí)并啟動(dòng)會(huì)所招商，盡快提升項(xiàng)目的整體氛圍，展現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值。1、深度蓄客策略目前項(xiàng)目已經(jīng)公開認(rèn)37、籌，然蓄客效果不足，通過近階段的包裝推廣，做第二次深度蓄客策略。4、大客戶優(yōu)惠策略一次性付款、整棟認(rèn)購(gòu)、老客戶再購(gòu)可額外享受97折優(yōu)惠49-本資料來自 -專專 注注 地地 產(chǎn)產(chǎn) 至至 誠(chéng)誠(chéng) 至至 信信1、分多次加推，小步快跑，節(jié)節(jié)提升的推貨策略至尊墅府西部沿街商墅東部沿街商墅蓄客公開別墅樓王完美售罄6、“老帶新”優(yōu)惠策略老客戶帶新客戶置業(yè)，給予老客戶5000元的獎(jiǎng)勵(lì)，在所有優(yōu)惠的基礎(chǔ)上再給予新客戶1萬元的優(yōu)惠。50-本資料來自 -專專 注注 地地 產(chǎn)產(chǎn) 至至 誠(chéng)誠(chéng) 至至 信信策略：先易后難的產(chǎn)品原則，由低至高的價(jià)值原則第一批：先推東部沿街商墅，銷售招商并行，同時(shí)會(huì)所招商啟動(dòng)；第二批：工藝城項(xiàng)目38、一期交房后再加推西部沿街商墅，銷售為主，招商為輔；第三批：二次開盤，營(yíng)銷中心入住會(huì)所，加推兩邊六棟至尊別墅；第四批：推出2棟別墅樓王（會(huì)所兩邊）推貨示意圖東部沿街商墅西部沿街商墅至尊別墅別墅樓王會(huì)所51-本資料來自 -專專 注注 地地 產(chǎn)產(chǎn) 至至 誠(chéng)誠(chéng) 至至 信信3、以體驗(yàn)式營(yíng)銷為主，促銷活動(dòng)有效配合。1、以到達(dá)率高、針對(duì)性強(qiáng)廣告為主；以短信平臺(tái)、報(bào)紙夾報(bào)、DM單廣告為主。2、以長(zhǎng)效廣告樹立項(xiàng)目形象，短效廣告宣傳造勢(shì)，相互結(jié)合；打造項(xiàng)目品質(zhì)，開創(chuàng)視覺營(yíng)銷，通過游覽觀光，提升客戶認(rèn)知度。再通過現(xiàn)場(chǎng)促銷和銷售技巧三者有效結(jié)合，提升成交率。項(xiàng)目在銷售價(jià)格說辭上沒有優(yōu)勢(shì)，從同類競(jìng)爭(zhēng)樓盤了解到，“中國(guó)茶39、博匯”起價(jià)（五層價(jià)格）2900元，整棟均價(jià)在4500左右，分為“一拖二、三拖五”銷售方式，總價(jià)控制在120-150萬之間，低開高走。1、整棟銷售價(jià)格調(diào)整2、組合銷售價(jià)格調(diào)整每層價(jià)差調(diào)整：根據(jù)產(chǎn)品推售方式進(jìn)行調(diào)整。52-本資料來自 -專專 注注 地地 產(chǎn)產(chǎn) 至至 誠(chéng)誠(chéng) 至至 信信具體 執(zhí)行2012年整體營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)規(guī)劃5月臨時(shí)展點(diǎn)設(shè)立看房通道制作濕地公園開放6月7月9月10月臨時(shí)展點(diǎn)設(shè)立一期開盤會(huì)所招商啟動(dòng)4月3月11月12月加推二期開盤加推53-本資料來自 -專專 注注 地地 產(chǎn)產(chǎn) 至至 誠(chéng)誠(chéng) 至至 信信2012年?duì)I銷計(jì)劃表2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2040、12年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月工程線工程節(jié)點(diǎn)一、1#2#3#樓主體完工；二、4#至12#樓基礎(chǔ)地下室完工；一、1#2#3#樓外墻完成80%、屋面防水等工程完成、門窗框安裝完成；二、室內(nèi)完成天棚粉刷；三、7#8#9#樓完成四層板砼；四、4#5#6#10#11#12#完成三層板砼；五、8#樓室內(nèi)泳池完成結(jié)構(gòu)施工；一、1#2#3#樓外墻面完成、內(nèi)墻面粉刷完成、地面完成80%；二、4#至12#樓主體完成、外墻面施工完成60%、室內(nèi)天棚完成50%、屋面工程完成；一、1#2#3#樓上旬竣工驗(yàn)收；二、4#至12#樓基本完成準(zhǔn)備竣工驗(yàn)收；三、配套用房施工；四、室外游泳41、池結(jié)構(gòu)完成；一、4#至12#樓上旬竣工驗(yàn)收；二、小區(qū)道路施工完成；三、配套用房施工完成；四、8#樓進(jìn)行二次裝修；五、室內(nèi)外游泳池設(shè)備、裝修完成；一、小區(qū)綠化完成；二、8#樓二次裝修完成；營(yíng)銷線主推產(chǎn)品東部聯(lián)排別墅東部聯(lián)排別墅東部聯(lián)排別墅東部聯(lián)排別墅西部聯(lián)排加推西部聯(lián)排別墅東部聯(lián)排別墅東部聯(lián)排別墅輔銷產(chǎn)品一期東部底商一期東部底商一期東部底商一期東部底商一期西部底商一期西部底商一期東部底商一期東部底商銷售目標(biāo)60%80%90%50%70%90%營(yíng)銷策略二次蓄客策略：通過全面推廣（戶外、報(bào)廣、短信、展位）二次蓄客，并作客戶升級(jí)金龍會(huì)：辦理金龍會(huì)VIP會(huì)員，預(yù)交5萬定金，開盤時(shí)即可抵20萬元購(gòu)房款一期42、東部底商招商啟動(dòng)：面向美食、咖啡、酒莊、茶葉店、工藝品等做招商，預(yù)交5萬定金，開盤時(shí)可享受10萬元裝修基金補(bǔ)貼開盤特惠，購(gòu)房即可送小區(qū)內(nèi)車位一個(gè)預(yù)存5萬抵15萬特惠開盤特惠，購(gòu)房即可送小區(qū)內(nèi)車位一個(gè)預(yù)存5萬抵10萬特惠深度蓄客策略五一盛大開盤熱銷中應(yīng)市加推熱銷中推廣線推廣策略招商啟動(dòng)，蓄客加深，互相促進(jìn)開盤強(qiáng)銷續(xù)銷加推續(xù)銷推廣主題山水龍脈，傳世商墅獨(dú)此一灣，僅此一墅傳世商墅，你還有機(jī)會(huì)！最后一棟商墅！營(yíng)銷活動(dòng)臨時(shí)展點(diǎn)設(shè)立開盤活動(dòng)：紅酒品鑒會(huì)臨時(shí)展點(diǎn)設(shè)立媒體組合短信、戶外、展點(diǎn)、報(bào)紙、DM單54-本資料來自 -專專 注注 地地 產(chǎn)產(chǎn) 至至 誠(chéng)誠(chéng) 至至 信信附錄：包裝效果圖戶外一55-本資料來自 -專專 注注 地地 產(chǎn)產(chǎn) 至至 誠(chéng)誠(chéng) 至至 信信戶外二56-本資料來自 -專專 注注 地地 產(chǎn)產(chǎn) 至至 誠(chéng)誠(chéng) 至至 信信道旗57-本資料來自 -