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1、閘北區(qū)中糧大悅城明發(fā)上海招商調(diào)研報告明發(fā)上海公司運(yùn)營部明發(fā)集團(tuán)上海實業(yè)有限公司運(yùn)營部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-697729992PART-01/03案例概況基本信息項目體量區(qū)位交通明發(fā)集團(tuán)上海實業(yè)有限公司運(yùn)營部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-6977299931 1、項目簡介、項目簡介上海大悅城項目位于西藏北路166號市中心蘇河灣地區(qū)，地處閘北區(qū)最南端，毗鄰蘇州河，距人民廣場不到1公里。近鄰西藏北路、天目中路、河南北路等多條交通主干道，地理位置優(yōu)越。整體開發(fā)規(guī)模將超過40萬平方2、米，以富有鮮明個性的項目定位，打造獨具時尚魅力的商業(yè)地標(biāo)，實現(xiàn)蘇河灣區(qū)域的全面升級。規(guī)劃包括大型時尚購物中心、第一居所臨水豪宅、高品質(zhì)酒店式公寓、五星級酒店及甲級寫字樓，打造海派文化與國際文化的兼容并蓄。1期商業(yè)面積約5.3萬平方米，定位于“樂尚生活魅力場”，將聚焦年輕女性白領(lǐng)客群，提供符合潮流、性感時尚、享樂新生活方式的一站式生活中心。2 2、區(qū)位圖、區(qū)位圖01中糧大悅城基本信息海寧路西藏北路曲阜路明發(fā)集團(tuán)上海實業(yè)有限公司運(yùn)營部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772999401中糧大悅城體量結(jié)構(gòu)3 3、體量結(jié)構(gòu)表、體量結(jié)構(gòu)表城區(qū)閘北3、地址西藏北路180號（曲阜路口）商圈新客站不夜城開發(fā)商中糧置業(yè)商業(yè)特色投資型商鋪,地鐵商業(yè)物業(yè)類別城市綜合體建筑面積65800平方米占地面積13686平方米開盤時間2009年09月方位西 內(nèi)環(huán)內(nèi)裝修公共部分精裝產(chǎn)權(quán)年限40年綠化率40%物業(yè)公司上海康苑物業(yè)管理有限公司明發(fā)集團(tuán)上海實業(yè)有限公司運(yùn)營部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-6977299954 4、周邊交通、周邊交通地鐵：8號線/曲阜路站、12號線/曲阜路站（規(guī)劃在建）公交：952，315，108，46，18，802，916，518，573，315，58 5 5、周邊其他商業(yè)情況、周4、邊其他商業(yè)情況大悅城位于閘北區(qū)與靜安區(qū)、虹口區(qū)的交界處，緊鄰蘇州河，自身商務(wù)、居住條件都不成熟，但緊鄰周邊幾大知名大型商業(yè)中心：1、東面緊鄰七浦路小商品市場；2、西北側(cè)緊鄰火車站商業(yè)中心；3、西南方緊鄰南京西路商業(yè)帶4、南方緊靠人民廣場5、東南方緊鄰南京路步行街；01中糧大悅城區(qū)位和交通中糧大悅城2 25 51 13 34 4明發(fā)集團(tuán)上海實業(yè)有限公司運(yùn)營部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-697729996PART-02/03案例商業(yè)分析業(yè)態(tài)品牌動線規(guī)劃明發(fā)集團(tuán)上海實業(yè)有限公司運(yùn)營部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號6樓TEL：021-695、772888 FAX：021-6977299971 1、各樓層定位圖（總）、各樓層定位圖（總）02中糧大悅城各樓層品牌圖（總）明發(fā)集團(tuán)上海實業(yè)有限公司運(yùn)營部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-6977299982.12.1、湯姆熊、湯姆熊02中糧大悅城部分主力品牌店2.22.2、無印良品、無印良品2.32.3、H&MH&M2.42.4、優(yōu)衣庫、優(yōu)衣庫明發(fā)集團(tuán)上海實業(yè)有限公司運(yùn)營部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772999902中糧大悅城部分主力品牌店明發(fā)集團(tuán)上海實業(yè)有限公司運(yùn)營部地6、址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-697729991002中糧大悅城部分主力品牌店明發(fā)集團(tuán)上海實業(yè)有限公司運(yùn)營部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772999113.1.13.1.1、B1B1樓平面圖樓平面圖02中糧大悅城品牌落位及平面圖明發(fā)集團(tuán)上海實業(yè)有限公司運(yùn)營部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-6977299912023.1.23.1.2、布局描述、布局描述B1F是大悅城無縫連接地鐵8號線的樓層，放置有19家商戶，定位為樂活族7、，主要時尚特色購物和特色小吃兩個部分，以特色購物小店為主，很適合購物中心+地鐵的商業(yè)條件。該層店鋪分布在走到兩側(cè)，優(yōu)衣庫是B1F最大的品牌店，占據(jù)了南側(cè)部分，北側(cè)部分及中庭以小型店鋪填充，這樣的布局充分利用了B1的結(jié)構(gòu)，減少了動線線設(shè)置，使得地鐵人流有效在所有店鋪面前流動，減少的動線死角。3.1.33.1.3、動線分析、動線分析B1F的人流主要是進(jìn)出地鐵的人員（及部分到購物中心消費客流），這些人的目的性較強(qiáng)，因此，在設(shè)置動線時，要考慮地鐵人流的特殊性。大悅城B1F的動線基本是兩點一條線（地鐵出口-過中庭 -購物中心上層入口），減少不必要的動線，提高了商鋪的臨街展示效果。中糧大悅城品牌布局和動線8、分析明發(fā)集團(tuán)上海實業(yè)有限公司運(yùn)營部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772999133.1.43.1.4、B1B1樓品牌分析樓品牌分析3.1.53.1.5、品牌占比分析、品牌占比分析02中糧大悅城品牌布局和動線分析明發(fā)集團(tuán)上海實業(yè)有限公司運(yùn)營部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772999143.2.13.2.1、一樓平面圖、一樓平面圖02中糧大悅城品牌落位及平面圖明發(fā)集團(tuán)上海實業(yè)有限公司運(yùn)營部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：0219、-69772999153.2.23.2.2、布局描述、布局描述大悅城的整體格局，基本上是一個帶圓形中庭的方形樓層建筑，其品牌商戶都是圍繞中庭展開。大悅城1F定位為：美學(xué)家，其品牌主要由時尚購物精品店組成，圍繞中庭展開，形成一個內(nèi)循環(huán)。3.2.33.2.3、動線分析、動線分析1F是大悅城的臨街樓層，在西藏南路曲阜路處設(shè)有一個主入口。客流進(jìn)入后，就直面開放式中庭，四周的品牌店都可看到，繞中庭一圈就可到任一店鋪；也可以通過直達(dá)電梯、自動扶梯到達(dá)其它樓層。在中庭處，設(shè)有演藝展示平臺及特色休息座椅，聚客能力較強(qiáng)。02中糧大悅城品牌布局和動線分析明發(fā)集團(tuán)上海實業(yè)有限公司運(yùn)營部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路8810、8號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772999163.2.43.2.4、一樓品牌分析、一樓品牌分析業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)品牌品牌檔次檔次客群客群綜合購物APPLE中高檔全客群H&M中高檔全客群SEPHORA中檔中青年LACOSTE LIVE中高檔中青年M.A.C中高檔全客層MANGO中高檔青少年FANCL中高檔中青年AGATHA中高檔青少年JOY RICH中高檔全客層CHRISTIAN AUDIGER中高檔青少年CK中高檔中青年LOCCITANE中高檔全客層綜合餐飲wagas中高檔全客層3.2.53.2.5、品牌占比分析、品牌占比分析02中糧大悅城品牌布局和動線分析明發(fā)集團(tuán)上海實11、業(yè)有限公司運(yùn)營部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772999173.3.13.3.1、二樓平面圖、二樓平面圖02中糧大悅城品牌落位及平面圖明發(fā)集團(tuán)上海實業(yè)有限公司運(yùn)營部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-6977299918023.3.23.3.2、布局描述、布局描述大致圓形的結(jié)構(gòu)，使得大悅城的店鋪都是圍繞中庭展開，在店面不好分割的位置放置面積較大的主力品牌店。2F比較有特色的是，在臨近或背靠中庭的位置，設(shè)置的一些小型店面，局部形成了雙層同心圓。，3.3.33.3.3、動線分析、動線12、分析2F的客流主要通過直達(dá)電梯、主入口處直達(dá)2F的自動扶梯導(dǎo)入，收大悅城自身設(shè)計的影響（中庭、超長自動扶梯、結(jié)構(gòu)），主入口處直達(dá)2F的自動扶梯位置較偏，視覺效果不好，影響實際使用。在2F內(nèi)部，動線也比較簡單，店鋪圍繞中庭展開，顧客可以直視所有商家。中糧大悅城品牌布局和動線分析明發(fā)集團(tuán)上海實業(yè)有限公司運(yùn)營部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772999193.3.43.3.4、二樓品牌分析、二樓品牌分析3.3.53.3.5、品牌占比分析、品牌占比分析02中糧大悅城品牌布局和動線分析明發(fā)集團(tuán)上海實業(yè)有限公司運(yùn)營部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路813、88號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772999203.4.13.4.1、三樓平面圖、三樓平面圖02中糧大悅城品牌落位及平面圖明發(fā)集團(tuán)上海實業(yè)有限公司運(yùn)營部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772999213.4.23.4.2、布局描述、布局描述3F的設(shè)計有自己的特色，作為大悅城超長自動扶梯的起點平臺，3F有一個內(nèi)廣場；作為大悅城樓層之間無錯層感設(shè)計的體現(xiàn)，3F也是樓層之間坡道的起點，所以，3F的布局都是圍繞這些進(jìn)行。圍繞中庭環(huán)形展開的10家商戶，使得顧客一目了然；通過錯層坡道設(shè)置，顧客在不知不覺中轉(zhuǎn)完所有商14、家并進(jìn)入上一樓層；利用超長自動扶梯的起點平臺內(nèi)廣場，放置了2家休閑餐飲。3.4.33.4.3、動線分析、動線分析相比下面的樓層，3F的動線設(shè)置在簡單中蘊(yùn)含著復(fù)雜：簡單方面：主入口到達(dá)3F 的自動扶梯、直達(dá)電梯與中庭的自動扶梯，與其它購物中心沒什么區(qū)別；復(fù)雜方面：超長自動扶梯的聚客能力及分流效果，把大量的客流直接輸送到7F甚至9F；錯層坡道的引導(dǎo)效果，使得本層的客流充分流動到每一商家，引導(dǎo)高層客流無感覺逐層下行；樓層內(nèi)部圍繞中庭環(huán)形通道流動。02中糧大悅城品牌布局和動線分析明發(fā)集團(tuán)上海實業(yè)有限公司運(yùn)營部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69715、72999223.4.43.4.4、三樓品牌分析、三樓品牌分析業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)品牌品牌檔次檔次客群客群綜合購物CITY CHINA中高檔全客群H&M中高檔全客群CK UNDERWEAR中高檔中青年P(guān)EACH JOHN中高檔中青年LILY中高檔青少年B+ab 中高檔青少年HAZZYS中高檔青少年KOSE中高檔中青年MABELLE高檔中青年無印良品中高檔全客層綜合餐飲漫記甜品中檔全客層星巴克中檔中青年3.4.53.4.5、品牌占比分析、品牌占比分析02中糧大悅城品牌布局和動線分析明發(fā)集團(tuán)上海實業(yè)有限公司運(yùn)營部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-6977216、999233.5.13.5.1、四樓平面圖、四樓平面圖02中糧大悅城品牌落位及平面圖明發(fā)集團(tuán)上海實業(yè)有限公司運(yùn)營部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772999243.5.23.5.2、布局描述、布局描述大悅城4F名為潮流軍，放置了24家商戶，以時尚品牌服飾為主。商家圍繞中庭平臺展開，部分地區(qū)形成內(nèi)回廊通道，在中庭平臺上設(shè)有小型休閑，整個樓層以中小面積品牌商家為主。3.5.33.5.3、動線分析、動線分析4F的人流主要通過兩個通道導(dǎo)入：1、直達(dá)電梯、中庭的自動扶梯；2、高樓層客流通過錯層坡道進(jìn)入；小部分店面的設(shè)置不夠合理，人流引入能力較17、差02中糧大悅城品牌布局和動線分析明發(fā)集團(tuán)上海實業(yè)有限公司運(yùn)營部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772999253.5.43.5.4、四樓品牌分析、四樓品牌分析023.5.53.5.5、品牌占比分析、品牌占比分析中糧大悅城品牌布局和動線分析明發(fā)集團(tuán)上海實業(yè)有限公司運(yùn)營部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772999263.6.13.6.1、五樓平面圖、五樓平面圖02中糧大悅城品牌落位及平面圖明發(fā)集團(tuán)上海實業(yè)有限公司運(yùn)營部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號6樓TEL：021-6918、772888 FAX：021-6977299927023.6.23.6.2、布局描述、布局描述5F有22家商戶，以中型品牌商家為主，圍繞中庭成同心圓布置，以時尚購物為主。其中，小型店面的商戶在里環(huán)，較大店面的商戶在外環(huán)，中庭平臺的咖啡店，給顧客提供了休憩的地方。3.6.33.6.3、動線分析、動線分析5F的動線可分為兩條：1、廣場的直達(dá)電梯、中庭的自動扶梯；2、高層客流通過錯層坡道進(jìn)入；在樓層內(nèi)部，兩個內(nèi)環(huán)通道有效的溝通了各個商家。中糧大悅城品牌布局和動線分析明發(fā)集團(tuán)上海實業(yè)有限公司運(yùn)營部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772999219、83.6.43.6.4、五樓品牌分析、五樓品牌分析3.6.53.6.5、品牌占比分析、品牌占比分析02中糧大悅城品牌布局和動線分析明發(fā)集團(tuán)上海實業(yè)有限公司運(yùn)營部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772999293.7.13.7.1、六樓平面圖、六樓平面圖02中糧大悅城品牌落位及平面圖明發(fā)集團(tuán)上海實業(yè)有限公司運(yùn)營部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-6977299930023.7.23.7.2、布局描述、布局描述6F樓層店面布局與5F一致，只是缺少了中庭平臺的休憩小站，17家入住商戶以家20、居、娛樂為主。3.7.33.7.3、動線分析、動線分析6F的動線布局與5F一致，沒有改變。中糧大悅城品牌布局和動線分析明發(fā)集團(tuán)上海實業(yè)有限公司運(yùn)營部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772999313.7.43.7.4、六樓品牌分析、六樓品牌分析3.7.53.7.5、品牌占比分析、品牌占比分析02中糧大悅城品牌布局和動線分析明發(fā)集團(tuán)上海實業(yè)有限公司運(yùn)營部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772999323.8.13.8.1、七樓平面圖、七樓平面圖02中糧大悅城品牌落位及平面圖明發(fā)21、集團(tuán)上海實業(yè)有限公司運(yùn)營部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-6977299933023.8.23.8.2、布局描述、布局描述大悅城有三個樓層作為餐飲業(yè)態(tài)使用，7F是餐飲業(yè)態(tài)的起始層，放置有7家商戶，圍繞中庭環(huán)形展開，大小商家結(jié)合放置，有效的利用了物業(yè)結(jié)構(gòu)。3.8.33.8.3、動線分析、動線分析7F除了擁有商城固有的垂直電梯、中庭自動扶梯外，還擁有以下兩個特色動線：1、樓層之間的錯層坡道，使上下樓層無縫連接；2、7F作為大悅城超長自動扶梯的中繼平臺（超長扶梯概念上到9F），乘坐超長扶梯的客流，大部分會在此平臺停留并分散到本層商家；樓層內(nèi)部延22、續(xù)環(huán)形通道的風(fēng)格，使得客流有效流轉(zhuǎn)。中糧大悅城品牌布局和動線分析明發(fā)集團(tuán)上海實業(yè)有限公司運(yùn)營部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772999343.8.43.8.4、七樓品牌分析、七樓品牌分析業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)品牌品牌檔次檔次客群客群綜合餐飲板長壽司中檔全客層廣州蕉葉-星馬殿中檔全客層棒約翰中檔全客層權(quán)金城中檔全客層索菲蜜斯中檔全客層望湘園中檔全客層味千拉面中檔全客層3.8.53.8.5、品牌占比分析、品牌占比分析02中糧大悅城品牌布局和動線分析明發(fā)集團(tuán)上海實業(yè)有限公司運(yùn)營部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 23、FAX：021-69772999353.9.13.9.1、八樓平面圖、八樓平面圖02中糧大悅城品牌落位及平面圖明發(fā)集團(tuán)上海實業(yè)有限公司運(yùn)營部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-6977299936023.9.23.9.2、布局描述、布局描述8F放置了5家餐飲商戶，以中型商家為主，外婆家一家就占據(jù)近一半面積，環(huán)形的店面布置，使得所有商家的展示面都很好，沒有視角及交通死角。3.9.33.9.3、動線分析、動線分析8F的動線設(shè)置，延續(xù)其它樓層的風(fēng)格，沒有什么變動。中糧大悅城品牌布局和動線分析明發(fā)集團(tuán)上海實業(yè)有限公司運(yùn)營部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路824、88號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772999373.9.43.9.4、八樓品牌分析、八樓品牌分析業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)品牌品牌檔次檔次客群客群綜合餐飲避風(fēng)塘中檔全客層拿渡麻辣香鍋中檔全客層吞云小蒔中檔全客層豆撈坊中檔全客層外婆家中檔全客層3.9.53.9.5、品牌占比分析、品牌占比分析02中糧大悅城品牌布局和動線分析明發(fā)集團(tuán)上海實業(yè)有限公司運(yùn)營部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772999383.10.13.10.1、九樓平面圖、九樓平面圖02中糧大悅城品牌落位及平面圖明發(fā)集團(tuán)上海實業(yè)有限公司運(yùn)營部地址：上海市青浦區(qū)25、華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-6977299939023.10.23.10.2、布局描述、布局描述9F作為大悅城最高的餐飲樓層（7-9F 餐飲），放置了7家商戶，是小型餐飲商家最多的樓層。在本層，作為餐飲主力店的辛香匯，占據(jù)了大半的樓層置，其部分是它時尚餐飲小店。3.10.33.10.3、動線分析、動線分析9F是大悅城超長自動扶梯的終點，是時尚潮流人群的聚集地，但是，超長扶梯的終點直接設(shè)在辛香匯店內(nèi)，成了辛香匯的專用通道，影響了該樓層小店鋪的客流。通過直達(dá)電梯、自動扶梯，客流可以通過環(huán)形通道在該層小店鋪間流動，但辛香匯的阻斷性，很大的影響了小商家的客流、26、商業(yè)視角。中糧大悅城品牌布局和動線分析明發(fā)集團(tuán)上海實業(yè)有限公司運(yùn)營部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772999403.10.43.10.4、九樓品牌分析、九樓品牌分析業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)品牌品牌檔次檔次客群客群綜合餐飲權(quán)味中檔全客層魯豫秦中檔全客層鮮而純面館中檔全客層呷哺呷哺中檔全客層辣玫瑰中檔全客層尚保羅香榭鐵板燒中檔全客層辛香匯中檔全客層3.10.53.10.5、品牌占比分析、品牌占比分析02中糧大悅城品牌布局和動線分析明發(fā)集團(tuán)上海實業(yè)有限公司運(yùn)營部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-6927、772999413.11.13.11.1、十、十一樓平面圖、十、十一樓平面圖02中糧大悅城品牌落位及平面圖明發(fā)集團(tuán)上海實業(yè)有限公司運(yùn)營部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-6977299942023.11.23.11.2、布局描述、布局描述十樓、十一樓是大悅城放置主力店的樓層，其中，十樓是好樂迪KTV，十一樓是金逸電影院。3.11.33.11.3、動線分析、動線分析作為主力店占據(jù)的樓層，顧客一般通過直達(dá)電梯進(jìn)入，因此，直達(dá)電梯是其最主要的客流動線；內(nèi)部的直達(dá)電梯，也會導(dǎo)入部分客流。中糧大悅城品牌布局和動線分析明發(fā)集團(tuán)上海實業(yè)有限公司運(yùn)營部地址28、：上海市青浦區(qū)華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772999433.11.43.11.4、十、十一樓品牌分析、十、十一樓品牌分析業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)品牌品牌檔次檔次客群客群娛樂休閑好樂迪中檔全客層金逸影院中檔全客層3.11.53.11.5、品牌占比分析、品牌占比分析02中糧大悅城品牌布局和動線分析明發(fā)集團(tuán)上海實業(yè)有限公司運(yùn)營部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772999444.14.1、天梯以及室內(nèi)退臺觀景平臺、天梯以及室內(nèi)退臺觀景平臺024.24.2、室內(nèi)退臺觀景平臺、室內(nèi)退臺觀景平臺中糧大悅城規(guī)劃特色分29、析明發(fā)集團(tuán)上海實業(yè)有限公司運(yùn)營部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772999454.34.3、環(huán)形樓梯走道、環(huán)形樓梯走道024.44.4、中庭空中商鋪、中庭空中商鋪中糧大悅城規(guī)劃特色分析明發(fā)集團(tuán)上海實業(yè)有限公司運(yùn)營部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772999464.54.5、樂高積木吊飾、樂高積木吊飾024.64.6、電梯品牌展示、電梯品牌展示中糧大悅城規(guī)劃特色分析明發(fā)集團(tuán)上海實業(yè)有限公司運(yùn)營部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：30、021-69772999474.74.7、活動布景（萬圣節(jié)）、活動布景（萬圣節(jié)）024.84.8、巨型墻面投影、巨型墻面投影4.94.9、3D3D立體畫立體畫中糧大悅城規(guī)劃特色分析明發(fā)集團(tuán)上海實業(yè)有限公司運(yùn)營部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772999484.104.10、裝修風(fēng)格、裝修風(fēng)格02中糧大悅城規(guī)劃特色分析明發(fā)集團(tuán)上海實業(yè)有限公司運(yùn)營部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772999494.114.11、廣告位情況、廣告位情況02中糧大悅城規(guī)劃特色分析明發(fā)集團(tuán)上海實業(yè)31、有限公司運(yùn)營部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-6977299950PART-03/03案例調(diào)研總結(jié)品牌一覽/品牌定位/品牌密度總體/樓層業(yè)態(tài)配比/主力店密度亮點/不足總結(jié)明發(fā)集團(tuán)上海實業(yè)有限公司運(yùn)營部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772999511 1、商家品牌匯總表、商家品牌匯總表03中糧大悅城商家品牌匯總分析明發(fā)集團(tuán)上海實業(yè)有限公司運(yùn)營部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-6977299952總商家數(shù)總商家數(shù)160160綜32、合購物124綜合餐飲33娛樂休閑305中糧大悅城業(yè)態(tài)品牌結(jié)構(gòu)分析4 4、品牌檔次占比圖、品牌檔次占比圖從圖表上可以看出，大悅城為中高檔購物中心，引入的品牌主要是中高檔品牌商家。廣場內(nèi)入住的優(yōu)衣庫、H&M、無印良品、好樂迪等品牌商家，有效的提升了悅達(dá)889廣場的整體形象和購物檔次。2 2、業(yè)態(tài)配比圖、業(yè)態(tài)配比圖從業(yè)態(tài)配比上看，大悅城由購物、餐飲、休閑娛樂三部分組成，雖然休閑娛樂商家數(shù)量很少，但是，這幾家的總鋪位面積卻很大，特別是十、十一樓的KTV、影院，因此，大悅城的業(yè)態(tài)配置比較完善。從商家構(gòu)成上看，大悅城放棄了賣場等生活性配套的配置，重點引入時尚購物品牌、時尚娛樂商家，努力打造一個市級購物中心33、，以融入一河之隔的人民廣場商圈。由此可見，大悅城希望打造一個市級時尚購物中心。3 3、品牌密度表、品牌密度表左圖顯示：大悅城的品牌主要集中在B2F、4F、5F。這與其主力店落位及整體結(jié)構(gòu)設(shè)計有關(guān)，其它幾個樓層品牌雖少，但都有主力店支持，且大悅城是層層收縮的設(shè)計結(jié)構(gòu)，高樓層的面積逐漸縮減。明發(fā)集團(tuán)上海實業(yè)有限公司運(yùn)營部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772999535 5、各樓層業(yè)態(tài)面積匯總表、各樓層業(yè)態(tài)面積匯總表05中糧大悅城業(yè)態(tài)面積配比分析從右上圖可以看出，大悅城在業(yè)態(tài)面積配比上，側(cè)重于購物和餐飲，實際上，大悅城在業(yè)態(tài)配比上是比較完34、善的，時尚購物、餐飲、休閑的配置比較合理，主要是休閑方面都是主力店，所以看起來休閑商家不多。大悅城的主力店、次主力店的配比較多，占的面積較大，幾乎每一樓層都放置了一家主力店或主力品牌店。明發(fā)集團(tuán)上海實業(yè)有限公司運(yùn)營部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772999548 8、悅達(dá)、悅達(dá)889889項目優(yōu)劣勢分析項目優(yōu)劣勢分析05中糧大悅城亮點和不足類別類別亮點亮點不足不足業(yè)態(tài)布局1.設(shè)置標(biāo)志性建筑（摩天輪），吸引關(guān)注；2.定位清晰明確，以年輕、時尚為主，品牌引入非常成功；3.各樓層都有自己獨特而清晰的定位；4.大力引入主力店，大部分樓層都35、放置主力品牌店，消除樓層死角；5.各樓層的店鋪布大置都簡潔、合理，商業(yè)展示效果非常好1.拆除了其標(biāo)志性建筑；2.少部分店面的設(shè)置不合理，商業(yè)界面不好；動線組織1.廣場共放置了5部垂直電梯、25部自動扶梯，初步估算自動扶梯密度指標(biāo)為1766平米/部左右；2.超長自動扶梯直接把客流送至高層，提升高層商業(yè)價值；3.3.中庭直達(dá)電梯、自動扶梯有效輸送客流到各個樓層；中庭直達(dá)電梯、自動扶梯有效輸送客流到各個樓層；4.樓層內(nèi)部動線簡潔明了，圍繞中庭環(huán)形展開；1.非景觀直梯太隱蔽，利用效果不高，；2.超長自動扶梯的高層出入口設(shè)在辛香匯內(nèi)部，影響其他商家；3.主入口側(cè)面的自動扶梯較隱蔽，影響使用；4.車流動線36、不合理，入口不明確，入口下坡通道太窄且轉(zhuǎn)彎較多；規(guī)劃特色1.首層的面積規(guī)劃的較多，充分利用了低樓層的商業(yè)價值，縮小了高樓層的面積；2.廣告位、燈光、內(nèi)外景觀的設(shè)計都很有亮點；3.獨有的超長自動扶梯；無樓層感的錯層通道；4.4.主入口處主入口處1-11F1-11F的景觀玻璃幕墻結(jié)構(gòu)，吸引人流目光；的景觀玻璃幕墻結(jié)構(gòu)，吸引人流目光；5.中庭圓形廣場有效聚集客流，方便舉行各類活動；6.層層的空中中庭平臺設(shè)計，提升商業(yè)面積；1.層層的空中中庭平臺影響中庭景觀效果；其他1.位于市中心成熟商圈附近（人民廣場、南京路）；2.緊鄰8號線曲阜路站，地鐵出口直入購物中心；1.離七浦路、火車站、人民廣場、南京路太近37、，且蘇州河隔斷了其與人民廣場、南京路的聯(lián)系，客流很難進(jìn)入；2.交通不便，僅有8號線，離人民廣場僅一站路；明發(fā)集團(tuán)上海實業(yè)有限公司運(yùn)營部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號6樓TEL：021-69772888 FAX：021-697729995505中糧大悅城案例調(diào)研總結(jié)案例總結(jié)案例總結(jié)中糧大悅城位于閘北、虹口、靜安三區(qū)交界處，緊鄰蘇河灣創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，東面是七浦路小商品市場，西面是人民廣場、南京路，北面被3號線輕軌高架阻斷，地理位置、周邊環(huán)境不是很好。但目前看來，大悅城的招商、運(yùn)營都比較成功，大量知名品牌商家紛紛入駐，周邊人流也慢慢被引導(dǎo)過去。我們調(diào)研時看到，雖然大悅城開業(yè)有很長時間，但目前購物中38、心內(nèi)的客流并不是很多，大悅城的運(yùn)營團(tuán)隊還需要努力，積極采取措施吸引客流。我公司可借鑒其運(yùn)營成功之處，以及在項目設(shè)計、細(xì)節(jié)處理等方面的成功經(jīng)驗，實現(xiàn)我項目方案的完善及今后招商運(yùn)營的成功。指標(biāo)指標(biāo)業(yè)態(tài)面積配比業(yè)態(tài)面積配比品牌數(shù)量配比品牌數(shù)量配比主力店密度主力店密度品牌密度品牌密度品牌檔次配比品牌檔次配比扶梯密度扶梯密度數(shù)值數(shù)值58%58%：26%26%：16%16%78%78%：20%20%：2%2%43%43%331331/個個65%65%：32%32%：3%3%17661766/個個指標(biāo)說明綜合購物：綜合餐飲：娛樂休閑的面積比例關(guān)系綜合購物：綜合餐飲：娛樂休閑的品牌數(shù)量比例關(guān)系主力店和次主力店面積總合/商業(yè)總面積總商業(yè)面積/品牌總數(shù)中高檔：中檔：高檔的比例關(guān)系商業(yè)總面積/扶梯總數(shù)