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1、本次溝通，我們討論三個關鍵詞 Role 角色 Func)on Profit 功能 收益 角色 Role 第 一 個 關 鍵 詞？我們的項目立足于“旅游消費“旅游消費”四個字 鳳凰、旅游、項目，一榮俱榮，一損俱損。所以，我們思考的源點 鳳凰需要什么鳳凰需要什么？我們要成為什么我們要成為什么？Our project is based on the four wordstourism consumption”The Source of Our Thinking What does Fenghuang need?What are we going to be?鳳凰的危機 鳳凰的危機 THE CRISI2、S OF FENGHUANG 但是，古城也存在“名聲漲”,“口碑降”的危機！當 下，鳳 凰 古 城 名 聲 在 外，“名”成 就 了 “利”人文價值人文價值吸引點與現實存在落差，古城整體城市面貌欠佳，商業領域商業領域出現不容忽視的問題。古樸氣質古樸氣質與生活氛圍，被外來文化沖擊和內部逐利心理所破壞。秀美山水秀美山水被過度消費，環保清潔質量拉低城市檔次。旅游開發時間已久旅游開發時間已久，旅游客群審美疲勞。新型古城開發新型古城開發成為潮流，競爭形勢愈加嚴峻。例：洪江古商城 1.1.古鎮旅游核心價值點古鎮旅游核心價值點，日漸式微日漸式微：2.2.古鎮同類型競品增多古鎮同類型競品增多，競爭加劇競爭加劇3、：3.3.在外名聲與古城現狀在外名聲與古城現狀，存在差距存在差距：“名聲漲“名聲漲”“口碑降“口碑降”鳳凰的機會鳳凰的機會 THE CHANCE OF FENGHUANG 20182018年年，鳳凰縣共接待中外游客鳳凰縣共接待中外游客1800.121800.12萬人次萬人次，實現旅游收入170.22億元，分別增長分別增長19.21%19.21%和和20.72%20.72%；鳳凰縣強力推進鳳凰古城景區、南方長城兵戰文化景區、苗鄉文化景區、鳳凰國際旅游度假區四大景區建設。爭 創 國 家爭 創 國 家 5 A5 A 級 景 區 級 景 區 古城景區古城景區，重點實施以以鳳鳴路改造重點實施以以鳳鳴路改4、造、鳳棲路鳳棲路、民俗民俗園隧道等為重點的交通突圍工程園隧道等為重點的交通突圍工程，以百年筸軍文化紀以百年筸軍文化紀念館念館、陳渠珍陳列館等十大博物館陳渠珍陳列館等十大博物館、陳列館為重點的陳列館為重點的文化傳承展示工程文化傳承展示工程，以棚戶區改造工程以棚戶區改造工程、人防工程等人防工程等為 重 點 的 城 區 景 區 協 調 整 治 工 程為 重 點 的 城 區 景 區 協 調 整 治 工 程。古 城 建 設 升 級 力 度 加 大 古 城 建 設 升 級 力 度 加 大 鳳凰加強部門協作鳳凰加強部門協作，有效整合旅文有效整合旅文、公安公安、交通交通、市質市質、物價等部門人力資源物價等部門5、人力資源，合力推動旅游市場整合力推動旅游市場整治工作治工作。重點查處非法拉客重點查處非法拉客、非法營運非法營運、不明碼標不明碼標價價、價格欺詐等違法行為價格欺詐等違法行為，嚴厲打擊不合理低價游嚴厲打擊不合理低價游、強買強賣強買強賣、高額回扣高額回扣、兜售假貨等侵害游客權益行兜售假貨等侵害游客權益行為為，旅 游 市 場 亂 象 得 到 有 效 整 治旅 游 市 場 亂 象 得 到 有 效 整 治。重拳出擊重拳出擊 優化旅游市場環境 優化旅游市場環境 其 實 其 實，鳳 凰 古 城 旅 游 升 級 最 需 要 的 是鳳 凰 古 城 旅 游 升 級 最 需 要 的 是 內容的升級亮點的升級 “一次危6、機“一次危機”“一次機會“一次機會”1.1.缺乏地標性新商業缺乏地標性新商業，作為旅游城市無商業亮點；2 2、現有商業檔次低現有商業檔次低，商品質量差，消費體驗亟待提升。其中民宿住宿條件差為突出問題。3 3、商業不規范經營商業不規范經營，虛報價格，宰客現象大量存在，消費權益需保障；1.1.給鳳凰一個地標性新商業給鳳凰一個地標性新商業。這是一個機會 2.2.提升商業體驗品質提升商業體驗品質，和商業檔次感，給游客全新消費體驗。比如建設高品質酒店，補住宿環境短板。3.3.把握旅游增長趨勢把握旅游增長趨勢，依托鳳凰深厚人文底蘊，品牌影響力，借勢全國旅游潮流下游客量增多的趨勢。Core value 成為7、目的地 目的地 而非附屬品 我們可以，也必須 成為鳳凰旅游的 一個新內容、一張新名片 鳳凰旅游升級鳳凰旅游升級 的需求 的需求 項目自身項目自身 的需求 的需求 Tourism Upgrading Demand Project development Demand Why is it the demand of project development?當前當前商業層級低 商業層級低 競爭同質化嚴重 競爭同質化嚴重 位置當前人氣不足 位置當前人氣不足 為什么是“項目自身發展的需求為什么是“項目自身發展的需求”？”？商業分布商業分布：古城內沱江兩側集中分布，古城外沿主干道呈帶狀分布，少量位于城北住8、宅底部；商業形態商業形態：沿街/沿江/沿主干道商業&住宅底商 核心業態核心業態：以日常零售業態及生活服務配套為主 形象檔次形象檔次：中低檔為主 商家品牌商家品牌：連鎖品牌商家少，多為本地自營商戶 鳳凰商業發展仍處于初級階段鳳凰商業發展仍處于初級階段 鳳凰縣現有商業分布較為分散，整體呈“三縱三橫兩組團”分布，主要位于鳳凰古城沱江兩側及古城周邊主干道兩側；以傳統臨街/沿江商業及住宅底商為主，經營業態較為單一，整體商業發展仍處于初級階段。調研項目 調研項目 鳳凰古城步行街 鳳凰古城步行街 古城外主干道商業 古城外主干道商業 大地商貿城 大地商貿城 鳳凰家苑 鳳凰家苑 商業形態 商業形態 商業步行街 9、超市、商業街 住宅底商 住宅底商 商業體量 商業體量 約4萬 約8.2萬 約1610 約4640 經營檔次 經營檔次 中低檔 中低檔 中低檔 中低檔 核心業態 核心業態 餐飲/酒吧/客棧/服飾/首飾銀飾 餐飲/服飾鞋帽/零售/服務配套 服裝鞋帽/零售/服務配套/家電/數碼 餐飲/服飾/服務配套 商業特色 商業特色 旅游特色商業街區，商業氛圍濃厚 屬縣城交通主干道，以日常零售業態為主 集旅游休閑購物、民俗特產 零售為一體的商業街區 鳳凰第一代住宅底商，以生活服務配套為主 消費群 消費群 全縣城居民及外來游客 全縣城居民為主，部分外來游客 全縣城中低檔消費居民為主 以本小區及周邊中低檔 消費居民為10、主 平均租金 平均租金 200-600元/月 180-360元/月（最高租金為靠近古城一側）135-250元/月 50-100元/月 代表項目 代表項目/商家 商家 凰宮客棧、鳳凰煙雨酒吧、張氏姜糖、金鳳祥銀號 國嶸超市、百惠百貨、高原紅土特產超市 卓多姿、柒牌男裝、海信電視、美的中央空調 QQ超市 鳳凰縣主要商業區處于鳳凰古城及其周邊主干道兩側，主要由古城內沱江兩側商業組團、古城周邊主道路兩側等臨街/沿道路商業及以鳳凰家苑、大地商貿城為主的住宅底商組成。鳳凰商業同質化嚴重鳳凰商業同質化嚴重，中低檔為主中低檔為主 項目兩地塊位于虹橋東路與豹子灣路交匯處，北臨鳳凰民俗園，西靠萬壽宮及沱江虹橋商業11、區，東面緊挨即將通車的八角樓隧道。目前地塊內人流稀薄，未來八角樓隧道通車，該區域將成為外來客流金進入古城景區的核心通道之一。項目地塊區位，項目地塊區位，當前當前人氣不足 人氣不足 項目 項目 地塊一 地塊一 地塊二 地塊二 占地面積 8.6畝 9畝 建筑面積 1.4萬 1.5萬 容積率 2.0 2.0 土地性質 商業服務 規劃要點 智能立體車庫（500個車位）600-800個座位的 文化演藝展示中心 We must build unique differences and appeals that investors can believe and imagine!We should not 12、fall into the contrast with XX Commercial Street”如果是普通的商業建筑和商業內容，與現有商業沒有區別。投資者信心從何而來？我們必須建立讓投資者們能相信和想象的 獨 特 的 差 異 性 和 號 召 力！不能陷入與“XX商業街”的對比中。怎么做怎么做？讓 建 筑 本 身 成 為 亮 點 Make the building itself a bright spot 壹 是“讓 人 記 住”、“想 去 看 看”的 最 直 接 方 式 視覺暴力視覺暴力 Core value 建 筑 藝 術 的 突 破 新 地 標、新 名 片、新 打 卡 目 的 地 項目戰13、略定位的 第一個關鍵 1 1 這 是 讓 項 目 建 立 市 場 地 位 的 最 直 接 方 式最 直 接 方 式；是 讓 投 資 者 產 生 興 趣 和 信 心 的 最 直 接 方 式最 直 接 方 式 手法一手法一 極致的沖突 極致的沖突 手法二手法二 傳統與現代的結合 傳統與現代的結合 現代建筑藝術與古建筑環境產生的沖突與協調現代建筑藝術與古建筑環境產生的沖突與協調 案例成都太古里案例成都太古里 手法三手法三 局部亮點局部亮點、光影藝術 光影藝術 角 色角 色：鳳 凰 旅 游 的 新 亮 點 與 新 地 標 鳳 凰 旅 游 的 新 亮 點 與 新 地 標 CHARACTER CHARAC14、TER 通過創新的現代建筑設計，讓本項目成為 鳳凰古城旅游的新內容和游客打卡目的地 實 現 從“觀 光”到“度 假”的 升 級 U p g r a d i n g f r o m s i g h t s e e i n g t o v a c a t i o n 貳 功能 F u n c)o n第 二 個 關 鍵 詞？人們到鳳凰來干什么？放松，感受邊城，體驗民族風情?，F在的鳳凰古城，能帶來的主要是 沱江邊住宿、當地小吃飲食、千篇一律的旅游紀念品。Now the ancient city of Fenghuang,can bring mainly Accommodation by Tuojian15、g River,Local Snacks and Foods,Uniform Tourist Souvenirs 淡季主要為旅行團游客為主，外圍酒店為居住核心，沿江客棧競爭困難。旺季期間，沿江客棧以學生及自由行游客為主。酒店型商業 酒店型商業 居住環境差居住環境差，停車不易停車不易。絕大數的舶來商品絕大數的舶來商品，且價格且價格、品質差異大品質差異大。零售型商業 零售型商業 環境較差環境較差，網評較低網評較低。餐飲型商業 餐飲型商業 淡季游客主要由導游引導至民俗園進行消費，古城內非品牌及大店淡季銷售困難。主餐類商家由于前幾年，口碑隨網絡傳播度較廣，雖目前該類商家改善較大，但非旺季生意依然慘淡。16、鳳凰商業內容與功能鳳凰商業內容與功能 同質化嚴重同質化嚴重，中低檔為主中低檔為主 南華里做為區域內的熱點商業產品，未來運營主要針對游客及本地居民，從體量、規劃、品質而言均為該區域標桿，但商業規劃除品牌主力店及連鎖餐飲外，其余商業業態依然與古城一致，并無差異。項目名稱項目名稱 南華里（核心競品南華里（核心競品）鳳天商業街 鳳天商業街 鳳凰世紀城 鳳凰世紀城 位置 位置 鳳凰古城南華路10號（老縣政府）鳳凰縣沱江鎮鳳凰南路 鳳凰縣沱江鎮城北大道汽車總站對面 開發商 開發商 湖南鳳凰太豐文化旅游投資有限公司 湖南鳳天旅游投資有限公司 鳳凰縣名城房地產開發有限公司 建筑面積 建筑面積 12萬 3萬（酒17、店17000、商業街8800）25萬 占地面積 占地面積 5.8萬 1.5萬 110畝 項目描述 項目描述 由新型文旅商業街區和城市商業綜合體兩部分組成。集民俗古街、非遺工坊、雅集民宿、臻品酒店、文藝酒吧、美食市集、shopping mall為一體 打造一個集品牌主力店、國際快餐連鎖店、兒童樂園、電影院、主題時尚餐廳等為一體的一站式消費購物平臺。沱江邊上集游、樂、吃、購、住為一體的旅游商業中心 競爭分析 競爭分析 項目區位優越，業態規劃多元化，大型主力店導客。高品質酒店配套可吸引中高端客群。除滿足都市生活的主力店外，其余零售類商業依然與古城商業同質化嚴重。從項目區位，產品形態而言，未來將成為本18、案的核心競品。從區位而言，無直接競爭，從投資屬性而言也有一定競爭關系。主要針對本地及游客，隨著古城旅游區域擴大，未來與本案有一定競爭關系。未來商業內容的競爭未來商業內容的競爭 雖有提質雖有提質，但延續傳統但延續傳統，基本趨同基本趨同 項目緊鄰鳳凰古城景區，處于虹橋商圈。因旅游城市定位的特殊性，加之古城商業區的品質不佳，決定了項目商業在保證品質、做好引流的前提下，輻射范圍可達古城全城游客及當地居民。而古城商業區西側區域存在同類型商業競品，且距本案距離較遠，客流阻力存在。本案 本案 鳳凰古城鳳凰古城商業區 商業區 鳳凰世紀城 鳳凰世紀城 鳳天商業街 鳳天商業街 南華里 南華里 本項目的商業輻射性本19、項目的商業輻射性 可滿足全城可滿足全城、重點是東城區域的商業需求重點是東城區域的商業需求 淡季淡季 旅行團 旅行團 旺季旺季 停車位 停車位 目前，影響經營的關鍵 本項目的商業內容與功能，應該 源于鳳凰源于鳳凰、高于鳳凰 高于鳳凰 實現“被動消費”向“主動選擇”的轉變。Business Content and Function of the Project Realizing the Change from Passive Consumption”to Active Choice本項目商業內容業態 旅游 住宿 特色 餐飲 酒吧 休閑 親子 玩樂 文旅 購物 會展 演藝 停車 服務 文創藝術商品20、 差異與升級 差異與升級 來自于空間與情景的創新營造來自于空間與情景的創新營造！項目 項目 地塊一 地塊一 地塊二 地塊二 占地面積 8.6畝 9畝 建筑面積 1.4萬 1.5萬 容積率 2.0 2.0 土地性質 商業服務 規劃要點 智能立體車庫（500個車位）600-800個座位的文化演藝展示中心 項目地塊基礎指標項目地塊基礎指標 地塊地塊一 一 地塊地塊二 二 項目優勢分析 項目優勢分析 S1.地塊整體而言，通道性較好，“地塊一”幾乎全部臨主干道。S2.地塊周邊八角樓隧道不久將通車，未來該區域將車流量及客流量將大大增加。項目機會分析 項目機會分析 O1.目前鳳凰商業依然為初始業態，雖然未來21、有如“南華里”等高端項目，但在業態規劃上，大品牌以本地居民為主，小業態依然以古城內趨于同質化。項目劣勢分析項目劣勢分析 W1.目前地塊周邊商業氛圍薄弱，基本無自來人流。W2.項目分2個地塊，被道路隔開，且地塊二與周邊道路有一定落差，未來進行整體布局有一定困難。項目風險分析 項目風險分析 T1.目前地塊周邊商業運營不理想，商業售價較低，客戶對于該區域商業處于保守為主。T1.未來南華街區域商業供貨量不低，對于項目后期入市有將大影響。通過swot分析，項目可依托未來交通優勢，打造符合銷售市場的產品，以“建筑特色+進階型業態”為項目塑造附加值，使本案成為鳳凰古城極具競爭力的商業綜合體。項目地塊SWOT22、分析項目地塊SWOT分析 地塊一 地塊一 地塊二 地塊二 地塊西北向地塊西北向：n地塊一地塊一，鄰虹橋東路鄰虹橋東路，主要為人主要為人行通過為主行通過為主。n該路可通往古城景區及民俗園該路可通往古城景區及民俗園區域區域，未來有一定人流未來有一定人流?？梢巹澘梢巹澟R街商鋪臨街商鋪。n地塊二地塊二，主要臨居民區主要臨居民區，未來布未來布局臨街商業影響其商業價值局臨街商業影響其商業價值，建建議該區域未來布局集中商業為主議該區域未來布局集中商業為主。地塊南向地塊南向：n地塊一地塊一，臨主干道臨主干道，未來通達性未來通達性及昭示性均較強及昭示性均較強。可設置臨街商可設置臨街商業及集中商業主入口業及集中商23、業主入口，便于導流便于導流。n地塊二由于地勢原因地塊二由于地勢原因，除虹橋東除虹橋東路有一定昭示性路有一定昭示性，南向均被橋梁南向均被橋梁遮擋遮擋，建議主要布局集中商業建議主要布局集中商業，且開口面向虹橋東路且開口面向虹橋東路，借力地塊借力地塊一的昭示性導流一的昭示性導流。地塊布局分析地塊布局分析 n“地塊一”具備較好的通達及昭示性，可以布局街區商業為主。n“地塊二”昭示及通達性較弱，主要以目的性消費的集中商業為規劃核心。n 基于兩個地塊南向交匯處為主要通行干道，建議設置商業主要導流入口。n 停車場進出口建議設置于“地塊一西邊”（不浪費南向商業價值），停車場人行出口設置于兩地塊交匯處，增強“地24、塊二”人流導入。n 根據鳳凰停車位需求，建議“地塊二”增加停車場規劃，通過車位數量，提升項目旺季吸客能力。地塊北向地塊北向：n緊鄰鳳凰民俗園區緊鄰鳳凰民俗園區，該區域以該區域以街區商業為主街區商業為主，未來對于項目未來對于項目人流引入有一定助力人流引入有一定助力。我們能以什么樣的概念來引領規劃概念我們能以什么樣的概念來引領規劃概念 讓商業空間和情景主題實現吸引力讓商業空間和情景主題實現吸引力？古城里：自然的沱江，文化的沱江，安靜的沱江。項目整體規劃思路與概念 古城外：時尚的沱江，藝術的沱江、動感的沱江 藝術沱江 藝術沱江 不規則圍合不規則圍合 多 通 道 形 成 的 開 放 式 街 區多 通 25、道 形 成 的 開 放 式 街 區 貫 穿 地 塊 的 商 業 主 題 中 軸貫 穿 地 塊 的 商 業 主 題 中 軸 小體量集中商業大體量街區 小體量集中商業大體量街區 產品創新方向 產品創新方向 地塊二 地塊二 多體塊建筑或者組合式整體建筑 藝術沱江貫穿兩個地塊的商業主題中軸和情景中軸 多空間節點與商業聚合中心 小體量集中商業體 僅為示意 藝術河景商業 藝術河景商業 并非打造真實水景河流，而是通過小型不銹鋼水體、玻璃、光影、金屬等多種材質實現河流概念，讓商業場所實現藝術感和現代感。Art Business River玻璃連廊時尚虹橋玻璃連廊時尚虹橋 商業建筑三、四層，通過多處多種玻璃連廊26、實現連接，讓人流實現自由穿行，同時讓透明玻璃棧道，成為古城中另一處時尚藝術虹橋。連廊設置玻璃窄道連廊設置玻璃窄道、休閑直達滑梯等休閑直達滑梯等，增強商業趣味功能 增強商業趣味功能 圍合內空間的處理圍合內空間的處理，可借鑒福僑芳草地的內部空間設計可借鑒福僑芳草地的內部空間設計。甚至在某些部位預留將來蓋玻甚至在某些部位預留將來蓋玻璃頂棚的可能性璃頂棚的可能性，讓街區商業和集中商業實現可轉化讓街區商業和集中商業實現可轉化。1-2層：普通商業、餐飲、酒吧、文創商品、文旅購物等；3-4層：藝術精品酒店、連鎖酒店、特色民宿、藝術畫廊等；小型集中商業體：會展會館、演藝吧、親子玩樂等；通過建筑、空間、商業、裝27、置藝術、光影的組成，讓 本項目成為鳳凰最奪目和璀璨的明珠，成為鳳凰商業層級和格調最高的商業地標，實現旅游人群和本地居民休閑的主動導入。Through the composi)on of architecture,space,commerce,installa)on art and light and shadow,this project will become the most dazzling and brilliant pearl of Phoenix and the highest commercial landmark of Phoenixs commercial level and28、 style.項目定位項目定位 鳳凰古城 文旅藝術商業新地標 海洋之心海洋之心 大粒深藍色鉆石，稀世珍品，價值連城，世界僅存幾粒。電影泰坦尼克號中的名鉆“希望”，就是其中之一。案名 案名 如上所述，我們雖然很有將項目打造成作品的沖動，但我們更關心的是“收益”。畢竟，它本質上不是作品，而是商品。一個要出售的商品。雖然如果它不在一定程度上成為作品，就很難成為暢銷的商品。下面我們談談收益的問題 As mentioned above,although we have a strong impulse to turn the project into a work,But we are more con29、cerned about revenue.After all,it is not a work in essence,but a commodity.收益 Profit 第 三 個 關 鍵 詞？shops 商鋪 apartment Parking space 公寓 酒店 車位 三大現金流產品 產 品 組 合 原 則：公 寓 產 品：從 開 發 銷 售 角 度 而 言，其 安 全 性 較 高，相 對 來 說 最 好 賣；商 業 產 品：從 市 場 角 度 而 言，街 區 商 業 去 化 量 高 于 集 中 商 業，風 險 低 于集 中 商 鋪，因 此 鳳 凰 地 塊 開 發 將 以 街 區 商 30、業 為 主，集 中 商 業 為 輔。項目名稱項目名稱 南華里（核心競品南華里（核心競品）鳳天商業街 鳳天商業街 鳳凰世紀城 鳳凰世紀城 均價 均價 30000-90000元/公寓：10000元/商業：45000元/暫未銷售 產品類型 產品類型 商業街 酒店公寓+商業街 商業 產品面積 產品面積 商業：40-60 商業：10-70 公寓：30-40 商業：45-1000 返租模式 返租模式 前三年租金抵房款，共計18%（第一年5%、第二年6%、第三年7%）前3年租金抵房款，15年每年返租8%，3個月返一次，15年后可選擇退鋪或持有。目前處于招商階段 45%公寓 55%商鋪 基于開發原則及商業產品31、規劃要點基于開發原則及商業產品規劃要點，我們建議物業類型我們建議物業類型：從開發銷售角度而言從開發銷售角度而言，其安全性較高其安全性較高，相對來說好賣相對來說好賣；但但從市場角度而言從市場角度而言，商鋪去化量高于公寓商鋪去化量高于公寓，因此因此鳳凰地塊鳳凰地塊開發將以商鋪為主開發將以商鋪為主，公寓為輔公寓為輔；以100%的總建面來劃分物業比例：從市場角度而言從市場角度而言，街區商鋪去化量高于集中商鋪街區商鋪去化量高于集中商鋪，風風險低于集中商鋪險低于集中商鋪，因此因此鳳凰地塊開發將以街區鳳凰地塊開發將以街區商鋪為主商鋪為主，集中商鋪為輔集中商鋪為輔。公寓 公寓 商鋪 商鋪 結合區域內在售商鋪、32、公寓競品項目銷售及客戶情況分析，當下市場的 主流商業投資客戶主流商業投資客戶，青睞的產品呈現三大特征 青睞的產品呈現三大特征 絕大多數的商業產品投資客戶，都傾向于低門檻產品的投資，總價200萬以上的投資客極少。商鋪面積50以下，總價100萬以下，面積越小，總價越低，越能夠快速成交。公寓面積40左右，總價40萬以下，總價越低，越受歡迎。低門檻 低門檻 選擇商業產品投資的客戶，本身就是被固定資產的安全性所吸引，因此對于投資和收益的安全性，格外關注。商鋪統一招商和運營的商鋪，讓商鋪投資客更省心和放心。公寓直接帶有酒店租約的公寓，往往更能夠給公寓客戶帶來安全，極具優勢和特色的產品，也一樣。夠安全夠安全33、 商業產品投資客戶，并不追求高利潤回報，而大多對穩健長遠的收益，比較青睞。商鋪帶租約或直接帶返租的商鋪銷售速度最快，更愿意購買。公寓對于公寓投資客戶而言，引入品牌酒店有更穩定的回報收益?；貓蠓€回報穩 商鋪產品規劃建議 從市場出發做好賣的商業產品 商鋪產品建議商鋪產品建議 樓層樓層：在建筑面積指標不浪費的前提下在建筑面積指標不浪費的前提下，盡量控制樓層盡量控制樓層。普遍普遍3 3層層，局部局部4 4層層。對于街區商業而言，樓層越高產品價值越低，越難以銷售，因此要控制樓層，避免高層商業過多，去化緩慢。進深進深：保持保持8-128-12米左右米左右，12米以內的進深，既可以整體出租出售，打造餐飲、休34、閑類業態、也可以切半劃分為6米進深的內外鋪，能有效控制面積。設計設計：考慮煙道與進出貨品材料的交通組織 考慮煙道與進出貨品材料的交通組織 面積面積：街區商鋪面積在街區商鋪面積在30-5030-50左右左右，集中商鋪以集中商鋪以10-2010-20 格子鋪格子鋪為主為主 街區商業以常規的8.4米的柱間距，以及12米的進深，一樓可以劃分出4.2米面寬，6米進深的內外鋪，二到三樓把面積控制在100以內。而集中性商業則把商鋪面積劃小，以格子鋪形式帶返租銷售。小小面積商鋪不僅總價低面積商鋪不僅總價低，去化快去化快，也不影響大客戶多個購買也不影響大客戶多個購買。公寓產品規劃建議 打 造 鳳 凰 創 新 型35、 產 品 精品公寓 Boutique Apartment 公寓公寓-產品建議產品建議 面積面積：3030左右為主左右為主，標準層高標準層高 小面積公寓總價低，投資門檻低，更能快速去化。配套配套：進深加大進深加大，陽臺半贈送陽臺半贈送 進深加大，增加公寓的功能區劃分，通過半贈送陽臺增加使用面積，吸引投資客戶。裝修裝修：統一精裝修統一精裝修，拎包入住拎包入住 公寓，特別是商業性質公寓，以投資客戶為主。精裝修拎包入住，可以節約投資客戶空租的周期，方便其出租，能更吸引客戶。引進精品酒店，搶占中端客群 引進精品酒店品牌（維也納引進精品酒店品牌（維也納、全季酒店等）全季酒店等），滿足投資需滿足投資需求求打36、造擁有穩定返租的投資產品，為投資提供品牌背書，讓產品滿足多樣化需求。借助商業優勢借助商業優勢，打造公共配套打造公共配套借助商業整體運營的優勢，在公寓一樓或二樓，劃出部分面積，引進民族特色休閑區域、洗衣房等配套，更大程度豐富賣點，吸引客戶。車 位 規 劃 建 議 盡量多做 旺 季，停 車 位 決 定 游 客 選 擇！目的：鳳凰旅游旺季停車位的緊俏足以勾引本地人的投資熱情。將車位以投資產品進行包裝，以“返租及運營”進行部分車位散售，增加可銷售物業種類。建議在地塊規劃設計中增加車位規劃 建議在地塊規劃設計中增加車位規劃 甚至可以在商業建筑體價值不高的立面，增加立體停車庫的設計，并將車位包裝為投資品進行銷售。THANKS THANKS