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1、張家港溫州商貿城張家港溫州商貿城上海華燕置業策劃有限公司上海華燕置業策劃有限公司二零零五年四月二零零五年四月第一部分第一部分 引言篇引言篇調研依據調研依據定位結論定位結論調研對象調研對象調研范圍調研范圍調研對象調研對象政府部門相關人員政府部門相關人員各專業市場管理部門各專業市場管理部門專業市場經營戶專業市場經營戶各產業企業主各產業企業主張家港各階層市民張家港各階層市民調研范圍調研范圍城市的宏觀經濟狀況城市的宏觀經濟狀況 城市規劃及發展狀況城市規劃及發展狀況 各專業市場的規劃布局、業態定位、經營管理模式各專業市場的規劃布局、業態定位、經營管理模式 經營戶對現有專業市場的滿意度、對擬進駐專業市場經2、營戶對現有專業市場的滿意度、對擬進駐專業市場的各項需求狀況的各項需求狀況 各產業企業主對本產業專業市場的看法及建議各產業企業主對本產業專業市場的看法及建議 各階層市民對本定位方案的建議和看法各階層市民對本定位方案的建議和看法調研依據調研依據張家港市統計年鑒張家港市統計年鑒（2002-2004）專業市場管理部訪談記錄專業市場管理部訪談記錄 專業市場經營戶調研統計數據專業市場經營戶調研統計數據 與政府有關部門的相關人員訪談記錄與政府有關部門的相關人員訪談記錄 與各產業私營企業主訪談記錄與各產業私營企業主訪談記錄 各階層市民調研數據各階層市民調研數據第二部分第二部分 發展規劃篇發展規劃篇n張家港的專3、業市場發展狀況及規劃張家港的專業市場發展狀況及規劃 n溫州商貿城的發展規劃溫州商貿城的發展規劃 張家港的專業市場發展狀況及規劃張家港的專業市場發展狀況及規劃 n有產業，無市場o九州家具城o九州裝飾城o新世紀汽車城現有市場狀況現有市場狀況n就目前張家港的整體城市規劃而言，暫時沒有新的專業市場項目上馬；專業市場規劃狀況專業市場規劃狀況張家港的專業市場發展狀況及規劃張家港的專業市場發展狀況及規劃n三區六園 n保稅區 n省級開發區 n沿江開發區 n揚子江國際化學工業園 n歐洲工業園 n冶金工業園 n糧油食品工業園 n汽車工業園 n木業工業園 產業園區打造狀況產業園區打造狀況就溫州商貿城周邊的整體規劃而4、言，鋼鐵和汽車會是周邊專業市場的主要方向。溫州商貿城的發展規劃溫州商貿城的發展規劃 o短期規劃：n溫州商貿城在短期之內應該是以完成整個商貿城的招商工作為主，讓更多的在定位范圍內的商家和經營戶進駐商貿城，并且為其創造良好的經營環境和經營條件。另一方面，吸引消費者前往商貿城進行消費。o中期規劃：n溫州商貿城在中期的發展規劃是以完成商貿城內經營戶結構調整為主要工作，根據溫州商貿城的整體定位，逐步將整個商貿城經營戶結構由批零兼營轉向以批發為主。o長期規劃：n在大量的調整結束之后，溫州商貿城得經營戶結構仍將有較小規模的調整，但是，溫州商貿城的主要目標旨在樹立品牌、統一形象、完善服務、優化管理，為經營戶和5、自身創造出更大的利潤空間。第三部分第三部分 市場篇市場篇溫州商貿城溫州商貿城SWOT分析分析張家港經濟發展狀況張家港經濟發展狀況周邊專業市場狀況周邊專業市場狀況溫州商貿城狀況溫州商貿城狀況避免同質競爭、抓住空白機會完善市場配套、組合營銷策略上海專業市場、蘇州專業市場常州專業市場、無錫專業市場南通專業市場、張家港專業市場銷售狀況出租狀況經營狀況客戶關注問題狀況各項經濟指標張家港整體經濟發展規劃固定資產投資情況房地產市場狀況引論引論專業市場存在的前提和依據專業市場存在的前提和依據專業市場存在的前提和依據政府強力政府強力打造打造n專業市場的形成與政府對產業的導向和支持有著密不可分的關系；交通便捷交通6、便捷n市場的成功必須依賴于人氣的聚集，而人氣的聚集離不開四通八達的交通網絡需求拉動需求拉動聚集效應聚集效應n慧眼識天機，發現市場潛力，順勢而動，擴大知名度和品牌而形成專業市場；產業鏈完整產業鏈完整n半成品加工及成品制造廠家、流通代理等中間商、市場終端商家能夠形成完成的產業鏈，是專業市場存在的基本前提；張家港經濟發展各項指標張家港經濟發展各項指標的經濟近年來持續快速發展，國內生產總值呈現出良性增長的態勢，2004年人均GDP達到6.67萬元張家港整體經濟發展規劃張家港整體經濟發展規劃o圍繞加速轉型提升水平，努力實現區域經濟更快更好發展；o圍繞打造現代制造業基地，推動二、三產業互動并進 o圍繞擴大7、開放，進一步促進外資民資集聚 o圍繞統籌城鄉協調發展，切實改善人民群眾生活 o圍繞城市未來發展定位，高標準推進城市建設 n按照“一城四片區”的總體構架，堅持以規劃為先導，進一步完善功能、優化環境，全面提升城市建設整體水平，切實增強城市的集聚力、競爭力和可持續發展能力。加快完善規劃體系。n按照規劃全覆蓋的目標，加快推進各類規劃編制進程，形成包括市區和片區總體規劃、控制性詳規、專業規劃、城市設計在內的完整的城市規劃體系。年內，完成市區5項分區規劃、城西新區控制性詳規和楊舍城區整體城市設計，抓好塘橋片區、常陰沙總體規劃，以及金港、錦豐、塘橋、樂余新城的控制性詳規，將各項建設全面納入規劃指導的軌道。o8、圍繞構建和諧社會，大力發展各項社會事業 o圍繞建設生態良好的新港城，積極實施可持續發展戰略 o圍繞提高執政能力的要求，不斷加強政府自身建設 張家港整體經濟發展規劃張家港整體經濟發展規劃居住、商業、貿易、金融居住、商業、貿易、金融居住、辦公城市核心居住、商業區物流、生產、加工物流、生產、加工工業園區、加工未知七大功能區打造新港城：七大功能區打造新港城：溫州商貿城位于東北角的居住、商業、貿易、金融區內，屬于東部物流、生產、加工功能區北延。注：本規劃方案目前尚未報批固定資產投資情況固定資產投資情況張家港固定資產投資額在2003年有一個較大幅度的上升，而在2004年，這個漲幅有所回落，從某種意義上來說9、，估計與宏觀調控的影響有一定的關系。而這個宏觀調控也將影響后期的專業市場的投資建設，從這個意義上來講，對溫州商貿城是比較有利的,在一定時期內，在張家港的專業市場領域不會遇到太大的競爭。房地產市場狀況房地產市場狀況o目前張家港房地產市場供需兩旺，房地產業成為了張家港市的經濟發展支柱產業。n2004年張家港房地產投資完成情況良好，各項指標均有較大幅度的增長，2004年累計完成房地產開發投資33.38億元，同比增長44.69%；n商品房批準預售面積116.71萬平方米，同期下降25.3%，商業用房11.88萬平方米，同期下降了30.36%周邊專業市場分析周邊專業市場分析租售模式租售模式n只租不售or10、只售不租or租售并舉經營模式經營模式n無經營管理公司or外聘經營管理公司or自己組建經營管理公司市場定位市場定位n定位業態；對周邊專業市場的分析主要從以下幾個方面著手：產品形態產品形態n層數、開放式or獨立式上海九星批發市場上海九星批發市場租售模式租售模式n只租不售經營模式經營模式n整合大品牌經營商，負責部分鋪面的招商，自己也負責其他鋪面的招商工作；市場定位市場定位n剛開始定位為建材和裝飾類產品，隨著市場不斷擴張，目前已經形成九個區，包含五金、建材、化工等產品產品形態產品形態n單層、獨立式鋪面為主，少量開放式的鋪面上海國際五金城上海國際五金城租售模式租售模式n租售并舉，以租帶售經營模式經營模式11、n 以“機電五金城”為基礎，通過機電五金項目開發，向國際貿易發展，整合大品牌經營商，負責部分鋪面的招商，自己也負責部分鋪面的招商；市場定位市場定位n 以機電五金城為基礎，通過機電五金項目開發，向國際貿易發展；總投資11億余元人民幣，規劃用地1100余畝，總建筑面積50萬平方米，可容納商戶3000余家。產品形態產品形態n獨立式鋪面為主，少量開放式的鋪面蘇州國際服裝城蘇州國際服裝城租售模式租售模式n前期租售并舉，現已將銷售停止，只租不售；市場定位市場定位n 占地面積600畝，建筑總面積60萬平方米，將建成集國內外名牌名品演示展銷、名模大賽、原輔材料展銷、機械設備及配件展銷、信息會展、電子商務、科研12、設計、教育培訓、管理服務、娛樂休閑等功能為一體的平臺產品形態產品形態n產品形態豐富，街鋪,開放式店鋪和獨立式的店中店均有。經營目標經營目標n整合社會資源,打造世界時尚之都常熟招商城常熟招商城租售模式租售模式n自發形成的市場，租售模式不固定，以只租不售的形式為主；經營模式經營模式n招商城管委會進行管理；市場定位市場定位n 招商場、紡交市場、西片市場、布匹市場、五金市場5個管理片區，下轄服裝、針織品、布匹、裝飾面料、床上用品、小商品、鞋業、五金、電器等28個專業批發市場。市場營業面積2.5平方公里，商業用房112萬平方米，店鋪、攤位2萬多只，旺季日均人流量15萬人次，日均貨運量2000多噸，招商城13、的發展帶動了周邊交通、旅游、服務業等相關產業的興旺，提供了20多萬人口就業，市場年社會綜合效益達30多億元。產品形態產品形態n獨立式的鋪面。無錫招商城無錫招商城租售模式租售模式n一期只租不售，租賃期限為五年，二期將出售產權經營模式經營模式n自己組建經營管理公司進行統一經營管理；市場定位市場定位n 占地500畝，總建筑面積60萬平米，投資20億元，一期業態有家電、機電、五金、衛浴、燈飾、服裝、床上用品、針織、鞋帽、化妝品、工藝品、旅游用品、紀念品、文化用品、小百貨產品形態產品形態n產品為兩層，店中店的形式。海門疊石橋家紡市場海門疊石橋家紡市場租售模式租售模式n租售并舉，以租帶售；經營模式經營模式14、n自己組建經營管理公司進行統一經營管理；市場定位市場定位n 占地77150平方米，擁有8000多個營業門面及攤位，生產經營床罩、枕套、被套、棉被等床上用品及各類家用電器套、窗簾、靠墊、玩具等300多個繡品系列品種產品形態產品形態n產品為兩層，獨立鋪面形式；張家港九州家具城張家港九州家具城張家港九州家具城張家港九州家具城租售模式租售模式n只租不售經營模式經營模式n自己組建經營管理公司進行統一經營管理；市場定位市場定位n 一、二期工程總投資2.5億元人民幣，占地600畝；三期工程總建筑面積26萬平方米，招商3000戶。業種有家具及布藝、工藝品、床上用品、窗簾等家居用品產品形態產品形態n產品為一層，15、有店中店和獨立鋪面兩種形式；各地市場租金情況圖各地市場租金情況圖單位：元/日平方米各地市場租金情況圖各地市場租金情況圖無錫新招商城分業態租金情況圖無錫新招商城分業態租金情況圖5.56.18.30123456789兒童用品女性用品床上用品行業租金無錫新招商城分面積段租金情況圖無錫新招商城分面積段租金情況圖5.74.26.50123456761030面積租金單位：元/日平方米各地市場租金情況各地市場租金情況o從業態來看，床上用品的租金水平最高，其次是婦女用品，然后才是兒童用品；o從面積段來看，面積為60平方米左右的戶型最受市場歡迎；溫州商貿城狀況溫州商貿城狀況工程狀況工程狀況n一期已經交付使用；n16、二期接近結構封頂；出租狀況出租狀況n已經出租了60多套銷售狀況銷售狀況n華燕公司于2004年九月接手溫州商貿城銷售工作；n華燕公司接手前，共銷售148套，接手后共銷售62套；業態定位業態定位n成衣棉紡、五金機電、日用百貨、餐飲休閑和步行街綜合，五位一體的綜合性市場溫州商貿城溫州商貿城SWOT分析分析優勢優勢n 張家港有五大支柱產業，而目前就專業市場而言，只有九州家具城和世紀星汽車城兩個項目，就張家港市而言，專業市場仍屬于空白；劣勢劣勢n 地理位置較為偏遠；n 倉儲物流用地缺乏，配套不齊備；n 沒有產權；n 不能辦理按揭貸款，只能采取分期付款的方法；n 部分店鋪無法打通，對于經營大面積商鋪的客戶17、無法滿足要求；機會機會n 張家港后期的專業市場基本上沒有，因此，溫州商貿城從這個意義上來說還是比較稀缺的；威脅威脅n 業態定位過于分散，不能形成集約效應；n 產品形態有很多硬傷，如層數、道路等問題，對于招商業態定位有很多限制；n 周邊有各主要產業都有較大的專業市場，對本案形成了相當大的競爭威脅；n 沒有較為強有力的政策保證和相關措施建立經營戶的信心；溫州商貿城溫州商貿城SWOT分析分析SWOT分析得出的啟示分析得出的啟示本案在銷售和招商上遇到的阻滯，主要來源于劣勢未能盡可能的規避，而不在于優勢是否完全發揮；因此，本案的操作應該從盡量規避本案的劣勢，避免威脅為主，而以發揮優勢，抓住機會為輔。相應18、的策略相應的策略規避劣勢規避劣勢解決產權問題解決工商稅務優惠問題解決產權,經營權與管理權分離的問題重新調整產品形態，使其更能符合招商要求主動完善相關配套，引入人氣解決統一規劃、統一經營、統一管理的問題發揮優勢發揮優勢抓住市場空白點，切入市場整合周邊產業優勢，明確市場定位因為張家港專業市場不多，把握機會向政府要優惠第四部分第四部分 定位及細化篇定位及細化篇溫州商貿城做專業市場的理由溫州商貿城做專業市場的理由溫州商貿城招商定位原則溫州商貿城招商定位原則溫州商貿城招商方向及最終定位溫州商貿城招商方向及最終定位溫州商貿城最終定位的依據溫州商貿城最終定位的依據1234溫州商貿城做專業市場的理由溫州商貿城19、做專業市場的理由n交通便捷o位于楊錦公路和張揚公路旁，沿江高速直接接入長三角交通網絡，便于向整個長三角輻射，能夠降低銷售產品的物流成本；支持溫州商貿城做專業市場的理由支持溫州商貿城做專業市場的理由n地段偏遠o溫州商貿城地段較為偏遠，短時間內難以吸引客戶前往零售消費，而專業市場針對性較強，能夠較快的形成聚集效應；溫州商貿城不得不做專業市場的理由溫州商貿城不得不做專業市場的理由n體量及建筑形態支持o溫州商貿城建筑面積約11萬方，建筑形態主體兩層，部分三層，適合做專業市場；n配套欠缺o溫州商貿城周邊配套較差，普通消費者難以在溫州商貿城周邊滿足購物所產生的相關需求，而對于專業市場的客戶，這方面的因素的20、影響就要小得多；溫州商貿城招商定位方向的選擇原則溫州商貿城招商定位方向的選擇原則市場空白原則市場空白原則n 不僅要立足在張家港，而且要立足于長三角區域，至少要在蘇南地區尋找到市場的空白點，規避與成熟的大規模專業市場形成同質競爭可行性原則可行性原則n 招商定位方向必須具有可行性，可操作性要強可操作性原則可操作性原則n 產品的定位必須滿足易招商、易成市、易產生人流、物流、現金流的條件成本導向原則成本導向原則n 必須在保證在溫州商貿城拿到的貨物價格到周邊類似市場便宜，解決購買客戶的成本問題，這樣才能讓溫州商貿城真正興旺起來1234溫州商貿城招商的方向溫州商貿城招商的方向兒童用品類兒童用品類女性用品類21、女性用品類成衣棉紡類成衣棉紡類日用百貨類日用百貨類小商品類小商品類溫州商貿城可選擇的溫州商貿城可選擇的招商定位方向招商定位方向綜合考慮上述招商原則，溫州商貿城的招商定位方向主要有以下幾類：綜合考慮上述招商原則，溫州商貿城的招商定位方向主要有以下幾類：定位婦女兒童用品交易市場的依據定位婦女兒童用品交易市場的依據產業有支持產業有支持n能夠在長三角范圍內尋找到比較有力的產業支持n女性用品、兒童用品和床上用品的商業定位，既可以滿足單個消費者對其的零散需求，同樣可以滿足團購和向下層經銷商批發的特征商業有特色商業有特色n特色商業定位吸引兩大消費主體女性與兒童零批易共存零批易共存招商易成功招商易成功n此商業22、定位在長三角能夠找到大量生產企業和流通商入駐本案定位婦女兒童用品交易市場的理由定位婦女兒童用品交易市場的理由市場有空白市場有空白n蘇南地區目前還沒有較大規模的專業化的婦女和兒童的專業市場，以專取勝，是本項目的重要法寶n溫州商貿城目前的一層門店，二三層倉庫的倉儲條件能夠滿足經營戶的倉儲要求倉儲要求低倉儲要求低n調研顯示，以中青年為主的工人階層，對于女性用品、兒童用品具有較大數量的需求，且其消費具有較強的沖動性和隨機性。而高收入階層亦經常驅車前往杭州、常熟、上海等地購買女性用品、兒童用品和床上用品，三種產品在張家港具有較強的市場需求。產品有市場產品有市場定位婦女兒童用品交易市場的理由定位婦女兒童用23、品交易市場的理由人流易聚集人流易聚集n此商業定位符合各年齡層次，而且具有群購、沖動性、隨機性消費傾向，人流易聚集，并形成滯留整改要求少整改要求少n溫州商貿城目前的產品形態等各方面均比較適合做此定位市場，定位變動后發生的相應整改較少，也能節約部分成本易生現金流易生現金流n現有的商業定位屬于日用消費品，季節性消費不明顯，且多數不屬于耐用品，易產生現金流對于本新興市場至關重要政府必支持政府必支持n現有的商業定位一旦成形，不但解決大量社會就業問題，而且能為政府提供大量財稅收入，并且有可能成為張家港商業歷史上的一座豐碑第五部分第五部分 招商篇招商篇招商原則招商原則n招商朋友化招商朋友化n長三角品牌化長三24、角品牌化n特色街區化特色街區化n時尚潮流化時尚潮流化n批零兼營化批零兼營化n效益最大化效益最大化作作為招商工作的指導方法和今后張家港婦女兒童用品交易廣場工作開展方向，始終圍繞、貫穿本案的經營理念和戰略定位并組織實施招商朋友化、特色街區化、長三角品牌化、時尚潮流化、批零兼營化、效益最大化的招商原則，符合了本案的經營理念、戰略發展規劃和定位要求招商前提招商前提政府支持政府支持開發商搭臺開發商搭臺整合社會資源整合社會資源政府支持政府支持支持五支持五n 政府批準的各項地方性收費（不含有償服務性收費）2年內免收；支持四支持四n 在“廣場內”成立的從事餐飲、浴場、娛樂等配套性的行業和商家，經營部門認定3年25、內免征營業稅留成部分及個人所得稅；支持三支持三n 進入“廣場”的合法經營戶，凡符合規定條件的，按規定程序可以認定為增值稅一般納稅人并按規定使用增值稅專用發票。對實行定期定額稅的經營戶，經稅務部門批準，可采取按年核定稅額；支持二支持二n 進入“廣場”的合法經營戶，所得稅實行地方留成部分第一年免征，后兩年減半征收，安置失業、下崗職工按國家規定比例的另外享受勞動就業服務企業有關稅收優惠政策；支持一支持一n 凡進入“廣場”的經營單位和個人，開業前工商、稅務直接幫助辦理注冊登記，自廣場開業之日起第一年免征營業稅地方留成部分，免征工商管理費，第二三年減半征收；核心支持核心支持n 對市區內老市場如跳蚤小商品26、市場、步行街小商品市場等進行關、停、并、轉，并歸口到本案乃上上之策；政府支持政府支持支持十支持十n 政府不能隨時、隨地、隨意來打假，要極力維護溫州商貿城的聲譽，而不能隨時打假或者檢查；支持九支持九n 必須盡量把物流、倉儲、郵政、電信、銀行等城市配套和生活配套向本案傾斜并給出相應的政策支持；支持八支持八n 對市內各小商品市場和不符合消防要求的場所進行強制性關停并由主要領導帶頭和本案進行對接，實際操作人員和主要掛帥領導一定要把他們套住，尤其是市里一二把手及其手下重要愛將；支持七支持七n 對進入“廣場”的所有管理費用可實行統一扎口收取的方法，工商、稅務部門應征收的稅費可分別委托市場管理委員會按時代收27、代繳。有關部門必須主動為經營戶提供優質服務；支持六支持六n“廣場內”有關服務性收費項目和收費標準由市場管理委員會申報物價部門批準后實施，禁止各種攤派和強制性征收費用；開發商搭臺開發商搭臺搭臺六搭臺六n 開發商鄭重承諾，租賃一年后有權無理由退房并返還開業保證金；搭臺五搭臺五n 進入市場的合法經營戶，在試營業期間除各商鋪的水電費自理外，其余費用一律免除，并免費享受半年倉儲服務；搭臺四搭臺四n 租賃廣場商鋪的合法經營戶，承租為三年，在經營過程中享受“第一年免半年租金，第二年返還三個月租金，第三年返還一個月租金”的優惠政策；搭臺三搭臺三n 對前50名進駐的家紡、婦女兒童用品商家，可享受一定的租金優惠；28、搭臺二搭臺二n 進入廣場內的婦女兒童用品行業，由開發商免費安裝統一規格的店面招牌；搭臺一搭臺一n 重組經營管理公司進行統一規劃、統一經營、統一管理；整合社會資源整合社會資源公司放權制定招商租金炒作方案，使參與招商的各方面人員都能從中獲益招商目標招商目標近期目標近期目標工作重點工作重點n一年半內，附近一小時能達到縣級市的中低檔婦女兒童用品、床上用品的生產企業、經銷商和個體工商戶，尤其是張家港市區及所轄鄉鎮的批發商、零售商、經銷商和個體工商戶為招商重點，而且高層的工作重點應該集中精力在中低檔婦女兒童用品中經營較好的生產企業、經銷商和個體工商戶搞好關系，使他們能盡早的入住本案，并在每年每季每周舉辦婦29、女兒童用品的展覽、拍賣和鄉鎮組織貿易活動，為提升本案的人氣和商家的營業額提供基礎；n經營公司的發展規劃及工作思路：o更高層次上重建和重塑經營公司的形象和管理團隊，建立精致高效的企業組織，為本案將來打下基礎n推廣和招商：o制定招商文件、物業管理，建立一整套完善的招商業務流程、招商管理文件、工作績效評估體系招商目標招商目標中期目標中期目標工作重點工作重點n利用一年半到三年的時間，通過零售批發互為帶動，逐步調整零售和批發之比重，淘汰部分商家，引入更好更多的婦女兒童用品、床上用品批發商，達到批發和零售的均衡比例，從而形成較有特色的婦女兒童用品、床上用品交易市場；n策劃并制定本案的經營策略，提供更多的增30、值服務，同時建立完善的客戶服務管理體系，穩定進場的企業和商家，幫助他們提高經濟效益；n對經營管理公司的業務、服務和管理進行細分、整合和重組，組建各類相關商業中心機構，對各種業務進行統籌和管理，為各種商業類型的經營奠定基礎。招商目標招商目標遠期目標遠期目標工作重點工作重點n通過三到五年時間，逐步調整、不斷提高入住品牌和商家的檔次，把中低檔品牌過渡到長三角地區乃至全國的品牌，雄踞蘇南，面向長三角，影響全國，從而形成長三角較有特色的婦女兒童用品市場的定位要求n提高經營管理公司的經營戰略，重視公司的組織架構和人才團隊；n對公司的業務進行重組，進行有條件的管理輸出、業務輸出和技術輸出。招商對象招商對象n31、國內中低檔家紡、婦女兒童用品生產企業n國內中低檔家紡、婦女兒童用品經銷商n國內中低檔家紡、婦女兒童用品個體工商戶n其他入住企業如大中小型餐飲、超市、休閑娛樂業n物流運輸等其他配套企業招商品類招商品類兒童用品兒童用品n 嬰兒用品（奶瓶、奶嘴、濕紙巾、紙尿褲、理發器等）n 玩具(奇智奇思、兒樂寶等)n 服裝、鞋帽 n 嬰幼童帽/嬰兒/童襪/嬰兒鞋、童鞋/美國卡拉尤娜Croyola嬰、童鞋 n 好孩子童車童床木餐椅、寶貝第一汽車安全座椅 n 奶粉美國雅培,美贊臣,德國美素,雀巢,惠氏，羊奶粉等 n 美贊臣/美國雅培/德國美素/雀巢/惠氏/多美滋/美可高特羊奶粉 n 食品（嬰兒輔食）n 亨氏一段輔食(32、4-24個月)/亨氏二段輔食(6-24個月)/亨氏三段輔食(8-24個月)n 圖書、音像、嬰兒卡片、嬰幼兒圖書、育兒圖書 n 嬰兒卡片/嬰幼兒圖書/育兒圖書 n 浴盆、浴床、坐便器 n 日康牌 n 兒童飾品 n 嬰兒游泳設備（游泳池、游泳圈）n 童帽 n 童裝 n 童鞋 n 嬰兒用品 n 童車 n 童襪 招商品類招商品類婦女用品婦女用品n 美發護發 n 化妝盒/箱/包 n 化妝工具 n 綠色美顏保健品 n 保健器械 n 保健滋補 n 美顏護膚 n 其他化妝品 n 其他保健品 n 香水香熏精油 n 彩妝 n 美體 n 個人洗護用品 n 防曬系列 n 護手系列 n 卸妝系列 n 女包 n 女士配件33、 n 其他 n 女鞋/襪 n 女帽手套 n 女上裝套裝 n 女裙/女褲 n 情侶裝 n 唐裝/中式服裝 n 婚紗/禮服 n 泳裝 n 女用內衣 n 品牌內衣 n 銀制飾品/玻璃飾品 n 藏飾、其他民族飾品 n 珍珠/琥珀/水晶/珊瑚類飾品 n 首飾盒 n 仿真飾品 n 黃金/鉑金/鉆石類飾品 n 首飾保養品 n 眼鏡/護理產品 n 世界名表 n 其他時尚飾品類 招商品類招商品類床上用品床上用品n被子n枕芯 n四件套n兒童床 n婚慶 n被芯、羊毛被、絲被、纖維被、空調被、羽絨被、羊絨被、睡袋、枕套、被套、床單、床笠、床罩、太空枕、纖維枕、蕎麥枕、木棉枕、乳膠枕、香薰枕、其它枕芯、羊毛褥、羊剪絨毯34、拉舍兒毯、棉毯、真絲毯、羊毛毯、其它毯子、電熱毯，墊子、保潔墊、靠墊、夏涼產品，n各類紡織面料招商關鍵招商關鍵通過各級政府和協會，把經營床上用品、婦女兒童用品較為成功且有影響力的生產企業、經銷商和個體工商戶聚集起來，進行探討，達成一致意見，使其入駐本案通過我們團隊的努力，和經營床上用品、婦女兒童用品的生產企業、經銷商和個體工商戶搞好關系，使他們入駐本案招商實施實施三實施三n 制定游戲規則，并用此規則在最短時間內搞定行業協會及行業帶頭大哥；實施二實施二n 更高層次上重建和重塑經營公司的形象和管理團隊，建立精致高效的企業組織，制定招商文件、物業管理，建立一整套完善的招商業務流程、招商管理文件、工35、作績效評估體系；實施一實施一n 整合政府、協會、專家學者等各方社會資源，通過各種媒體、渠道來讓江浙滬乃至全國知道張家港將崛起一座新興的婦女兒童用品專業市場；實施五實施五n 在引進零售商方面，以附近一小時可到達的縣、市、省的浙江、福建人為突破口，完成這一塊的招商任務；實施四實施四n 在引進批發商方面，以浙江、福建為突破口，完成批發這一塊的招商任務；第六篇 經營管理篇經營經營管理管理經營經營營造氣氛，聚集人氣營造氣氛，聚集人氣包裝宣傳，整體推廣包裝宣傳，整體推廣制定游戲規則制定游戲規則制定促銷方案計劃制定促銷方案計劃管理管理統一店面裝修統一店面裝修統一經營布局統一經營布局統一物業管理統一物業管理經36、營管理原理經營管理原理 確定經營管理公司的主要功能 解析各職能部門之間的工作流程及其相互之間的協作配合 設置經營管理 公司的職能部門 功能確定功能確定內部功能內部功能外部功能外部功能n行政人事 n財務核算 n吸引人流，營造人氣n招商租賃n營銷推廣n公共關系維護n信息支持n物流配送n物業管理部門設置部門設置策劃推廣部策劃推廣部 經營部經營部 招商部招商部公關部公關部 物流配送部物流配送部物業管理部物業管理部行政人事部行政人事部財務部財務部部門組織框架及其協作部門組織框架及其協作經營管理公司營銷推廣物業管理租務招商后勤服務公共關系物流公司經營管理旅業協會組織財務、行政人事策劃部廣告公司信息物流長期招商商鋪租賃第七篇第七篇 總結篇總結篇 本案成功的關鍵在于招商，而招商的關鍵在于準確的定位和有一批能力極強的招商團隊以及政府和社會各階層的支持！