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1、云縣大候水都一期商業(yè)定位及營(yíng)銷方案Part 1:城市概況云縣隸屬臨滄市下轄縣，是臨滄地區(qū)的交通要道和北大門，原是一個(gè)多民族聚居的邊境山區(qū)貧困縣。云縣，古名大侯，明萬(wàn)歷26年（1598年）改名云州，民國(guó)2年（1913年）更名為云縣。云縣，云南省臨滄市轄縣，位于云南省的西南地區(qū)及大理、普洱、臨滄3個(gè)州市的交界處，是臨滄地區(qū)的交通要道和云南省廣大腹地交往的北大門。其距離臨滄市主城區(qū)85公里，距離昆明市514公里。全縣東西最大橫距84.2千米，南北最大縱距90.4千米，總面積3760平方千米。云縣，轄7個(gè)鎮(zhèn)（愛(ài)華鎮(zhèn)、漫灣鎮(zhèn)、大朝山西鎮(zhèn)、涌寶鎮(zhèn)、茂蘭鎮(zhèn)、幸福鎮(zhèn)、大寨鎮(zhèn)），5個(gè)鄉(xiāng)（忙懷彝族布朗族鄉(xiāng)、曉街鄉(xiāng)2、茶房鄉(xiāng)、栗樹彝族傣族鄉(xiāng)、后箐彝族鄉(xiāng)），縣政府駐愛(ài)華鎮(zhèn)。云縣，屬于全國(guó)592個(gè)國(guó)家扶貧開發(fā)重點(diǎn)縣之一，也是全國(guó)14個(gè)連片特困地區(qū)的滇西邊境山區(qū)縣份之一。2018年9月29日，云縣正式退出貧困縣序列。云縣514公里85公里云縣區(qū)位情況：云縣是臨滄地區(qū)的交通要道和北大門，正在加快內(nèi)外路網(wǎng)建設(shè)，但目前仍未開通鐵路。在建設(shè)對(duì)外交通的同時(shí)，云縣同時(shí)也在提速村組道路建設(shè)，截至目前，已完成村組道路硬化952公里，對(duì)3780公里村組公路進(jìn)行提升改造，基本實(shí)現(xiàn)了通達(dá)化。云縣加快推進(jìn)以“五網(wǎng)”為重點(diǎn)的基礎(chǔ)實(shí)施建設(shè)項(xiàng)目，鐵路、高速公路等重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利，大臨鐵路云縣段累計(jì)完成投資18.41億元，云鳳、云臨高速公3、路云縣段累計(jì)完成投資4.46億元。云縣火車站站房初步設(shè)計(jì)方案獲批，南澗至云縣、昔歸至云縣高速公路建設(shè)及云縣通用機(jī)場(chǎng)前期工作加快推進(jìn)。云縣交通情況：云縣基本特色：滇西片區(qū)重要的工業(yè)重鎮(zhèn)、交通樞紐、物流中心、信息中心和經(jīng)濟(jì)中心，被譽(yù)為“滄江明珠”。水能資源豐富。云縣位于瀾滄江畔，縣城處于漫灣、大朝山、小灣三大水電站的中心腹地，是瀾滄江文明和湄公河文明的重要源頭，規(guī)劃上突出“雙龍戲珠、城景融合、以水為廊、引山入園、顯山露水”的城市特色。農(nóng)產(chǎn)品豐富。云縣是云南重要的煙、酒、糖、茶基地縣及綠色農(nóng)產(chǎn)品基地縣，是云南省擴(kuò)權(quán)強(qiáng)縣試點(diǎn)縣、工業(yè)強(qiáng)縣、工業(yè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)試點(diǎn)縣、滇西邊境片區(qū)區(qū)域發(fā)展與扶貧攻堅(jiān)縣，是首批命名4、的“云藥之鄉(xiāng)”。滇西交通樞紐。云縣是臨滄市的交通要道和云南省廣大腹地交往的北大門，是中國(guó)通往印度洋和東南亞各國(guó)的咽喉要道及重要的商品物資集散地。氣候及景觀環(huán)境優(yōu)越。瀾滄江、高山、河谷、熱壩形成了十分獨(dú)特的立體氣候和神奇美麗的自然風(fēng)光，大雪山、大丙山原始森林遮天蔽日，拿戈河、溫竹河、拿魚河凜冽清沏，河谷溫泉星落棋布。人文歷史悠久。瀾滄江畔“忙懷型”新石器的發(fā)現(xiàn)，證明了數(shù)千年前人類就在這里繁衍生息，還有西漢銅鼓、銅矛、元明陶器、茂蘭長(zhǎng)安橋、縣城文筆塔、古老清真寺、雄偉的大武廟等，眾多的文物古跡和人文景觀展示著這片土地上燦爛文化。云縣是滇西片區(qū)重要的工業(yè)重鎮(zhèn)、交通樞紐、物流中心、信息中心和經(jīng)濟(jì)中心，5、素有“滄江明珠”、“彩云故鄉(xiāng)”、“古道重鎮(zhèn)”、“云酒之鄉(xiāng)”的美譽(yù)。云縣城市定位：城市定位：滄江明珠，匯通云州。城市功能：滇西南重要交通樞紐與商貿(mào)物流中心，云南省新興綠色產(chǎn)業(yè)基地，特色旅游節(jié)點(diǎn)城市與山水園林城市。云縣，是瀾滄江文明和湄公河文明的重要源頭，是臨滄地區(qū)的交通要道和云南省廣大腹地交往的北大門，是中國(guó)通往印度洋和東南亞各國(guó)的咽喉要道及重要的商品物資集散地。云縣水能源資源、礦產(chǎn)資源豐集，是“中國(guó)十佳綠色城市”，同時(shí)也是滇西片區(qū)重要的工業(yè)重鎮(zhèn)、交通樞紐、物流中心、信息中心和經(jīng)濟(jì)中心。云縣素有“滄江明珠”“古道重鎮(zhèn)”“云酒之鄉(xiāng)”的美譽(yù)。云縣發(fā)展方向：發(fā)展方向：南延、北展、西拓、東控、中優(yōu)化，實(shí)6、現(xiàn)“舊城復(fù)現(xiàn)，新城再興”。云縣用地布局：南延、北展、西拓、東控、中優(yōu)化。舊城復(fù)現(xiàn)：一廟一街一寨，重塑山水格局：一池雙庵三山。結(jié)合棚戶區(qū)改造，老城按照老云州舊城風(fēng)貌復(fù)原。一廟（文廟）一街（商會(huì)街：大理會(huì)館、蒙化會(huì)館、四川會(huì)館、兩湖會(huì)館）一寨（大候寨）。一池（天池）雙庵（景星按、挽瀾庵）三山（回龍山、象山、琴山），復(fù)原城、山、水、文的歷史格局。新城再興：一塔（修復(fù)文筆塔）一池（玉池）一閣（魅星閣）雙山（麒山、文筆山），新城融入文化教育職能（新建第二完全中學(xué)），注入活力，提升新城品質(zhì)。云縣城市經(jīng)濟(jì)：云縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，但遠(yuǎn)低于全國(guó)人均GDP水平，房地產(chǎn)開發(fā)投資已出現(xiàn)回暖跡象。云縣近5年來(lái)，國(guó)民生產(chǎn)7、總值（GDP）保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，平均增速7.4%，高于全國(guó)6.6%的GDP增長(zhǎng)水平。其中，2018年GDP比上年略減少0.76%。按常住人口計(jì)算，2018年云縣人均GDP為22578元，遠(yuǎn)低于全國(guó)人均64521元的GDP水平。2015年受整體房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境影響，云縣房地產(chǎn)開發(fā)投資漸趨于理性，投資下降明顯，但從2018年開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)，市場(chǎng)有回暖跡象。2014年2015年2016年2017年2018年0200000400000600000800000100000012000000.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%-2.00%84672690708、919785621060214105214210.10%10.10%8.80%8.80%-0.76%云縣近五年國(guó)民生產(chǎn)總值與增速地區(qū)生產(chǎn)總值（萬(wàn)元）增速2015年2016年2017年2018年0200004000060000800001000001200001400001600001800002000000.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%-10.00%-20.00%-30.00%-40.00%-50.00%-60.00%175062679353890753383-31.20%-48.00%-42.70%37.20%云縣近四年房地產(chǎn)開發(fā)投資情況房地產(chǎn)開發(fā)投資（9、萬(wàn)元）增速云縣產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：云縣正由工業(yè)型主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)向服務(wù)主導(dǎo)型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變，是一個(gè)現(xiàn)代化和都市化發(fā)展不足的城市。云縣三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2014年的31.3：41.5：27.2調(diào)整為2018年的30.6：34.9：34.5，第一產(chǎn)業(yè)趨于穩(wěn)定，第二產(chǎn)業(yè)下降明顯，第三產(chǎn)業(yè)增加明顯，表明云縣正由原來(lái)的工業(yè)型主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)向服務(wù)主導(dǎo)型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變，同時(shí)也表明云縣是一個(gè)現(xiàn)代化和都市化發(fā)展不足的城市。近4年來(lái)，云縣第一產(chǎn)業(yè)增速起伏趨于穩(wěn)定，第二產(chǎn)業(yè)增速較為平緩，平均增速為10.1%，第三產(chǎn)業(yè)增速有所下滑，平均增速為11.38%。表明未來(lái)時(shí)期的云縣，第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)將處于轉(zhuǎn)型升級(jí)和快速發(fā)展階段。30.60%34.90%34.5010、%云縣2018年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)2015年2016年2017年2018年0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%6.50%5.80%6.10%6.10%10.10%9.80%9.60%10.90%13.60%10.40%10.30%11.20%云縣三大產(chǎn)業(yè)增速情況第一產(chǎn)業(yè)增速第二產(chǎn)業(yè)增速第三產(chǎn)業(yè)增速云縣人口發(fā)展：云縣總?cè)丝诨鶖?shù)較大，城鎮(zhèn)化率達(dá)40.55%，但縣政府駐愛(ài)華鎮(zhèn)人口僅11.3萬(wàn)人，人口基數(shù)較少。截至2018年末，云縣常住總?cè)丝?6.67萬(wàn)人。其中，城鎮(zhèn)人口189247人，城鎮(zhèn)化率達(dá)40.55%。據(jù)國(guó)家衛(wèi)生計(jì)生委11、發(fā)布的中國(guó)家庭發(fā)展報(bào)告顯示，目前中國(guó)家庭戶均人數(shù)為3.02人，以此計(jì)算，目前云縣城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)約為6.2萬(wàn)戶。同時(shí)，云縣境內(nèi)有彝族、白族、傣族、拉祜族、布朗族、回族、傈僳族和苗族等22個(gè)少數(shù)民族，人口占比約50%。縣政府駐愛(ài)華鎮(zhèn)，愛(ài)華鎮(zhèn)人口約113171人（約3.7萬(wàn)戶），愛(ài)華鎮(zhèn)城鎮(zhèn)人口基數(shù)及戶數(shù)較少。2015年2016年2017年2018年461000462000463000464000465000466000467000463000464300465300466700云縣常住人口（萬(wàn)元）愛(ài)華鎮(zhèn)漫灣鎮(zhèn)忙懷彝族布朗族鄉(xiāng)后箐彝族鄉(xiāng)大朝山西鎮(zhèn)涌寶鎮(zhèn)茂蘭鎮(zhèn)幸福鎮(zhèn)大寨鎮(zhèn)曉街鄉(xiāng)茶房鄉(xiāng)栗樹彝族傣族鄉(xiāng)云云縣各12、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口分布（人口分布（2019年）年）區(qū)域人口愛(ài)華鎮(zhèn)113171漫灣鎮(zhèn)19812大朝山西鎮(zhèn)17795涌寶鎮(zhèn)43940茂蘭鎮(zhèn)43190幸福鎮(zhèn)46283大寨鎮(zhèn)36894忙懷彝族布朗族鄉(xiāng)18880曉街鄉(xiāng)41242茶房鄉(xiāng)36126栗樹彝族傣族鄉(xiāng)21528后箐彝族鄉(xiāng)19696云縣人均收支：云縣人均可支配收入持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，但整體收入水平偏低，消費(fèi)力有限。近4年來(lái)，云縣城鄉(xiāng)居民人均收入水平持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。其中，2018年城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入27620元，比上年增長(zhǎng)8.1%；農(nóng)村常住居民人均可支配收入11412元，比上年增長(zhǎng)9.3%。如一戶按2人工作，買房月供1/2月工資，30年貸款期限計(jì)算，城鎮(zhèn)人居13、可接受房?jī)r(jià)不高于83萬(wàn)/套（云南省城鎮(zhèn)平均100萬(wàn)/套），農(nóng)村人居可接受房?jī)r(jià)不高于34萬(wàn)/套（云南省農(nóng)村平均32萬(wàn)/套）。表明城鎮(zhèn)居民整體收入水平偏低，購(gòu)買力有限。2015年2016年2017年2018年0500010000150002000025000300007.60%7.80%8.00%8.20%8.40%8.60%8.80%9.00%9.20%216242357025550276208.90%9.00%8.40%8.10%云縣城鎮(zhèn)居民人均收支情況城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速2015年2016年2017年2018年02000400060008000100001214、0000.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%85529457104411141211.80%10.60%10.40%9.30%云縣農(nóng)村居民人均收支情況農(nóng)村居民人均可支配支出（元）農(nóng)村居民人均可支配支出增速城市小結(jié)：云縣工業(yè)基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)、具有優(yōu)勢(shì)品牌的綜合型縣域中心，國(guó)家水電基地、云南重要的酒業(yè)和茶葉生產(chǎn)基地，臨滄市重要的交通門戶（位于滇西、滇西南交界處），便利的交通及城市定位為云縣房地產(chǎn)需求提供了先決條件。云縣是三四線城市，目前當(dāng)?shù)鼐用翊蠖鄶?shù)經(jīng)濟(jì)水平有限，但住房剛需市場(chǎng)依舊廣闊。根據(jù)云縣城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃，云縣將擴(kuò)大建成區(qū)，開發(fā)新區(qū)，建設(shè)安居房。云縣城鎮(zhèn)化15、的建設(shè)將帶動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的需求。近年來(lái)，云縣經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，人民生活水平不斷提高，居民購(gòu)買能力的提升也將會(huì)刺激云縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。Part 2:市場(chǎng)分析云縣房地產(chǎn)概況：指 標(biāo) 企業(yè)個(gè)數(shù)（個(gè)）總投資（萬(wàn)元）及增速 房屋施工面積（萬(wàn)）及增速商品房銷售面積（萬(wàn)）及增速2015年 16175062（-31.2%）1180007（8.5%）77656（27.5%）2016年1967935（-48%）1166509（-1%）81670（5%）2017年1738907（-42.7%）792077（-32.1%）96389（18%）2018年1853383（37.2%）957821（24.2%）11039716、（14.5%）云縣房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)下滑期，再到回暖期后呈現(xiàn)“投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，銷售趨活”的狀態(tài)。近4年來(lái)，云縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保持在16-18家之間，其中，2017年減少2家。2015-2017年，房地產(chǎn)開發(fā)投資及施工面積大幅驟減，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于理性，市場(chǎng)出現(xiàn)爛尾情況。從2018年開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯回暖跡象，表現(xiàn)在開發(fā)投資、施工面積以及銷售面積出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)。2017-2018年，銷售面積大大超過(guò)施工面積，表明市場(chǎng)出現(xiàn)“供不應(yīng)求”的狀態(tài)。云縣房地產(chǎn)概況：云縣未來(lái)4年半時(shí)間，將涉及城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造4127戶，預(yù)計(jì)居民住房剛性需求持續(xù)增強(qiáng)。根據(jù)云縣2019-2020年城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施方案（征求17、意見(jiàn)稿），此次涉及改造約4127戶（其中縣城約3127戶，涌寶鎮(zhèn)片區(qū)1000戶），分6個(gè)片區(qū)進(jìn)行實(shí)施，分別為：老城片區(qū)（改造戶數(shù)約1853戶）、東大街片區(qū)（改造戶數(shù)約745戶）、毛家村片區(qū)（改造戶數(shù)約214戶）、云縣一中入口段片區(qū)（改造戶數(shù)約50戶）、老糖廠片區(qū)（改造戶數(shù)約265戶）、涌寶鎮(zhèn)（改造1000戶）。實(shí)施時(shí)限為2019年6月3日啟動(dòng)，2023年12月底全面完成棚戶區(qū)改造工作。云縣在城鎮(zhèn)棚改進(jìn)程中，預(yù)計(jì)居民住房剛性需求將持續(xù)增強(qiáng)，地段好的區(qū)域?qū)⒊霈F(xiàn)“需求旺盛、房源緊俏”的情況。云縣土地供應(yīng)情況：云縣2019年成交住宅用地僅86.16畝，供應(yīng)較為緊缺，主要分布在愛(ài)華鎮(zhèn)縣城。云云縣201918、年土地招拍掛年土地招拍掛結(jié)果果序號(hào)序號(hào)宗地位置宗地位置占地面占地面積成交成交時(shí)間成交成交總價(jià)價(jià)容容積率率使用使用權(quán)人人土地性土地性質(zhì)項(xiàng)目名稱目名稱1愛(ài)華鎮(zhèn)德勝村云縣2015-02-01號(hào)地塊1783712019-05-155753.5462萬(wàn)元云縣新材料光伏產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資開發(fā)有限公司50年工業(yè)用地2云縣愛(ài)華鎮(zhèn)德勝村云縣2015-02-01號(hào)地塊1952952019-05-156181.322萬(wàn)元云縣新材料光伏產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資開發(fā)有限公司50年工業(yè)用地3曉街鄉(xiāng)曉街村良子組云縣2018-04-10號(hào)地塊1721.002019-05-2372.00萬(wàn)元1容積率2.2云縣榕決鄉(xiāng)村新型商業(yè)中心有限公司四家村加19、油站40年工業(yè)用地4曉街鄉(xiāng)月牙村云縣2018-04-09號(hào)地塊101392019-07-11101.39萬(wàn)元云縣曉街大黃橋頁(yè)巖磚廠20年工業(yè)用地5愛(ài)華鎮(zhèn)黑馬塘村云縣2018-04-11號(hào)地塊51092019-07-1153.95104萬(wàn)元云縣分水嶺新型節(jié)能建材有限公司20年工業(yè)用地6愛(ài)華鎮(zhèn)永勝村、茂蘭鎮(zhèn)茂蘭村云縣2014-02-02號(hào)地塊969842019-07-16云縣民政局殯葬用地7愛(ài)華鎮(zhèn)新云州社區(qū)回營(yíng)一村民小組云縣2019-02-01號(hào)20496.002019-09-162011.00萬(wàn)元1容積率2云云縣山杰山杰產(chǎn)業(yè)開開發(fā)有限公司有限公司70年年住宅用地住宅用地8愛(ài)華鎮(zhèn)勐勐村民委員會(huì)下衙20、二組云縣2019-04-01號(hào) 23685.002019-09-181073.00萬(wàn)元2容積率5云云縣山杰山杰產(chǎn)業(yè)開開發(fā)有限公司有限公司70年年住宅用地住宅用地9愛(ài)華鎮(zhèn)水磨村民委員會(huì)沙壩組云縣2018-04-01號(hào)13258.002019-11-263223.00萬(wàn)元1.6容積率2.5云云縣匯海房地海房地產(chǎn)開開發(fā)有限公司有限公司70年年住宅用地住宅用地云縣2019年通過(guò)招拍掛共成交土地9宗，其中住宅用地僅有3宗，共計(jì)57439（約86.16畝），主要分布在愛(ài)華鎮(zhèn)縣城。云縣縣城在售項(xiàng)目分布：云縣愛(ài)華鎮(zhèn)縣城在售（待售）房地產(chǎn)項(xiàng)目約10-15個(gè)，其中商業(yè)競(jìng)品項(xiàng)目4個(gè)。南國(guó)歐城瀾滄江廣場(chǎng)瀾山國(guó)際云海陽(yáng)21、光瑞信中央廣場(chǎng)嘉海順城合苑四季家園學(xué)林雅苑陸港國(guó)際大候水都 初步統(tǒng)計(jì)，目前云縣在售（待售）商品房項(xiàng)目約10-15個(gè)之間，平均分布在瀾滄江兩側(cè)。其中，商業(yè)競(jìng)品項(xiàng)目為：南國(guó)歐城、瀾滄江廣場(chǎng)、瑞信中央廣場(chǎng)、嘉海順城合苑。匯海項(xiàng)目山杰產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱目名稱地址地址銷售狀售狀態(tài)南國(guó)歐城南國(guó)歐城迎新路，財(cái)富中心旁住宅住宅+商商業(yè)在售在售瀾滄江廣江廣場(chǎng)草皮街北段商商業(yè)在售在售瀾山國(guó)際濱江世紀(jì)城旁邊住宅在售云海陽(yáng)光濱河西路住宅在售瑞信中央廣瑞信中央廣場(chǎng)迎新路與云興商業(yè)街交叉口住宅售罄，住宅售罄，商商業(yè)在售在售嘉海嘉海順城合苑城合苑縣人民醫(yī)院旁住宅住宅+商商業(yè)在售在售四季家園云縣老糖場(chǎng)旁住宅在售學(xué)林雅苑云州新城22、住宅在售陸港國(guó)際待售山杰產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目待售匯海項(xiàng)目待售云縣縣城商業(yè)項(xiàng)目：項(xiàng)目名稱目名稱市市調(diào)情況情況南國(guó)歐城商鋪面積10-370，最低15萬(wàn)/套為噱頭，為面積10底商。5層商業(yè)體，臨街一層3.5萬(wàn)/，賣出8套，二層未知，銷量0；地上地上臨街一街一層3萬(wàn)萬(wàn)/，賣出8套，地上二地上二層1.5萬(wàn)萬(wàn)/，地上三，地上三層1.2萬(wàn)萬(wàn)/，地上二三層共賣出7-8套。商商業(yè)體體銷量量較差。差。一棟住宅底商1.6-2.3萬(wàn)/，5.7米層高，實(shí)際成交至少優(yōu)惠1000元/。另外一棟底商八面風(fēng)位置價(jià)格最高，成交均價(jià)29800元/。商商業(yè)體一體一層租金租金預(yù)計(jì)80-120元元/月，底商一月，底商一層租金租金約60元元/月。月。23、銷售反映，后期價(jià)格可能會(huì)往上調(diào)，考慮返租形式，具體政策未出，商商業(yè)未未規(guī)劃劃業(yè)態(tài)，未有品牌商家入，未有品牌商家入駐。瀾滄江廣場(chǎng)原來(lái)的爛尾樓，瀾滄江酒業(yè)旗下，當(dāng)?shù)乜诒^差。盒子商業(yè)+連廊商業(yè)，一、二層已經(jīng)賣完，三三層30-90，售價(jià)，售價(jià)9000-13000元元/，租金，租金約50元元/月；四月；四層8000-11000元元/。一樓部分商家已開業(yè)，一家激光影院已入駐，現(xiàn)房在售。瑞信中央廣場(chǎng)5.5萬(wàn)方大體量，一樓一樓3萬(wàn)多萬(wàn)多/，二樓，二樓1.5萬(wàn)萬(wàn)/，三樓，三樓1.2萬(wàn)萬(wàn)/，成熟后預(yù)計(jì)一樓租金一樓租金150元元/月，二樓月，二樓50元元/月，三樓月，三樓30元元/月月，目前地下超市5000已進(jìn)駐24、。銷售情況不好，整體售情況不好，整體銷售售僅五分之一。五分之一。南河兩側(cè)底商租金情況兩側(cè)底商滿鋪率超過(guò)90%，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要集中在：餐飲、茶葉、酒吧、休閑及生活消費(fèi)類。開發(fā)商持有興澤園物業(yè)，毛坯租金30.8元/月。其他房東或租戶普遍租金在普遍租金在38-45元元/月月之之間，部分需繳納5000-6000元不等轉(zhuǎn)租費(fèi)。縣城盒子商業(yè)銷售及經(jīng)營(yíng)狀況多數(shù)不佳，均沒(méi)有較好的業(yè)態(tài)規(guī)劃，沒(méi)有知名品牌商家?guī)?dòng)。縣城商業(yè)體一層銷售均價(jià)多數(shù)為3萬(wàn)/，二層為1.5萬(wàn)/，三層為1.2萬(wàn)/。南河兩側(cè)底商滿鋪率超過(guò)90%，主要業(yè)態(tài)為餐飲、休閑、娛樂(lè)、茶葉及生活消費(fèi)類；租金普遍在38-45元元/月月之間；縣城較好地段一層租金25、達(dá)到80-100元元/月月之間。市場(chǎng)小結(jié)：目前，云縣縣城住宅用地供地緊張，導(dǎo)致市場(chǎng)住宅項(xiàng)目頗受青睞。尤其是棚戶區(qū)改造，居民對(duì)住宅及商業(yè)消費(fèi)需求較大，同時(shí)也會(huì)誕生大量商業(yè)項(xiàng)目，未來(lái)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。市場(chǎng)住宅存量不多，銷售去化良好，但商業(yè)體量過(guò)剩，未有較好的業(yè)態(tài)規(guī)劃，未有知名品牌商家?guī)?dòng)，且同質(zhì)化嚴(yán)重，即使市場(chǎng)價(jià)格較為接近，但同樣去化困難。市場(chǎng)現(xiàn)有商業(yè)多數(shù)缺乏統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)和管理，租金普遍偏低，商業(yè)價(jià)值被低估。考慮市場(chǎng)商業(yè)體量及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，現(xiàn)有商業(yè)產(chǎn)品需要快速去貨Part 3:本地分析及定位項(xiàng)目簡(jiǎn)介：為云縣政府重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，位居城中央，橫跨南河?xùn)|西兩岸，連接新城與老城，集歷史、文化、商貿(mào)、餐飲、行人功26、能為一體的水上商業(yè)廊橋。云州古鎮(zhèn)是大侯水都建設(shè)項(xiàng)目的一期工程，是云縣人民政府重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目。云州古鎮(zhèn)位居城中央，僅有的水上商業(yè)廊橋！該橋總用地面積約20畝，以廊橋?yàn)楸尘埃詼娼瓰橐劳校瑯蝮w橫跨南河?xùn)|西兩岸，連接新城與老城，對(duì)接興澤園與瓦窯壩兩大重點(diǎn)消費(fèi)社區(qū)，是不可或缺的交通要道。云州古鎮(zhèn)建在橋面上，該橋?qū)?1米，長(zhǎng)140米，橋面中間為6米寬商業(yè)步行街，橋的兩邊設(shè)計(jì)為商鋪，商業(yè)進(jìn)深為12.6米，橋的兩邊各設(shè)置3米寬的步行廊橋作為親水平臺(tái)。橋上建筑大部分為3層的仿古建筑，中間局部為4層，橋頭共設(shè)置4棟3層耳房式附樓建筑。建成之后將集歷史、文化、商貿(mào)、餐飲、行人功能為一體的景觀橋，使其成為云縣南橋27、河上又一顆璀璨的明珠。項(xiàng)目認(rèn)知：區(qū)位條件優(yōu)越，建筑形態(tài)新穎，具有代表城市商業(yè)文明新名片和城市商業(yè)標(biāo)桿的基礎(chǔ)條件。區(qū)位條件優(yōu)越。項(xiàng)目位于老城區(qū)，橫跨南河?xùn)|西兩側(cè)，連接新城與老城，自然資源獨(dú)特，風(fēng)景資源優(yōu)越，地標(biāo)性明顯。建筑形態(tài)新穎。項(xiàng)目作為水上商業(yè)廊橋項(xiàng)目，在外立面與建筑風(fēng)格上鮮明獨(dú)立，具備成為城市地標(biāo)性建筑潛質(zhì)，同時(shí)該建筑形態(tài)目前為云南唯一，同時(shí)在全國(guó)也是少有，實(shí)現(xiàn)了傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代商業(yè)的完美融合。城市商業(yè)標(biāo)桿。項(xiàng)目建成后，將與瑞信中央廣場(chǎng)商圈、財(cái)富中心及草皮街商圈三足鼎立，將成為人群購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、旅游最佳選擇，也將成為城市商業(yè)文明的新名片和城市商業(yè)的標(biāo)桿。本案云縣政府云縣客運(yùn)站老城區(qū)財(cái)富中28、心-草皮街商圈瑞信中央廣場(chǎng)商圈新城區(qū)廊橋商圈項(xiàng)目形象定位：滇西原鄉(xiāng)明珠，云縣城市名片凸顯當(dāng)?shù)匚幕?作為云縣政府重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，新中式仿古明清建筑，應(yīng)凸顯建筑的文化內(nèi)容，融入當(dāng)?shù)孛褡逦幕L(fēng)情。賦予商業(yè)功能 作為城市地標(biāo)性建筑，集多種功能于一體的商業(yè)廊橋項(xiàng)目，應(yīng)將當(dāng)?shù)孛褡逦幕L(fēng)情與現(xiàn)代商業(yè)相融合。打造城市名片 項(xiàng)目基礎(chǔ)條件優(yōu)越，具有打造成云縣城市名片、云縣城市會(huì)客廳、云縣城市商業(yè)標(biāo)桿的基礎(chǔ)條件。項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值：政府重點(diǎn)工程云縣政府重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，舊城復(fù)現(xiàn)中亮點(diǎn)工程。項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值：城區(qū)中央位置位于城區(qū)中央位置，連接南河兩岸，具有重要的城市地位與商業(yè)價(jià)值。項(xiàng)目位于老城區(qū)中央位置，作為連接南河兩岸為數(shù)29、不多的交通橋梁，具有重要的城市地位。項(xiàng)目橫跨南河?xùn)|西兩岸，對(duì)接心澤園與瓦窯壩兩大重點(diǎn)消費(fèi)社區(qū)，同時(shí)連接南河兩岸縣城廣大居民人群，既是不可或缺的交通要道，又能提升商業(yè)價(jià)值。項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值：輻射本地人群云縣城市商業(yè)低端落后。當(dāng)?shù)厣虡I(yè)大多沿街布置，服務(wù)功能不齊全，檔次較低，城市的中心商貿(mào)職能不突出。主要商業(yè)中心分布在“財(cái)富中心-草皮街區(qū)域”，城市集主題性、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)于一體的，能夠體現(xiàn)城市活力和魅力的商業(yè)街區(qū)沒(méi)有。集中式盒子商業(yè)發(fā)展及經(jīng)營(yíng)較差。云縣現(xiàn)有的集中式商業(yè)服務(wù)功能不完善，沒(méi)有教好的業(yè)態(tài)規(guī)劃，沒(méi)有品牌商家?guī)?dòng)，且同質(zhì)化嚴(yán)重，經(jīng)營(yíng)有待提高，商業(yè)價(jià)值被低估，不能滿足客戶消費(fèi)需求。本項(xiàng)目作為城市亮30、點(diǎn)工程，以及整個(gè)縣城商業(yè)升級(jí)與迭代產(chǎn)品，未來(lái)不僅連接南河兩岸人群，更將吸附整個(gè)縣城約11萬(wàn)人口以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群。云縣作為臨滄地區(qū)交通樞紐以及北大門，未來(lái)對(duì)來(lái)往出行的臨滄主城區(qū)、鳳慶縣以及周邊縣市人群起到重大的吸附作用。輻射縣城愛(ài)華鎮(zhèn)本地約11萬(wàn)人口，同時(shí)影響到周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及周邊縣市來(lái)往人群。老城區(qū)新城區(qū)本案1公里1.5公里財(cái)富中心-草皮街商圈云縣鳳慶縣（主城人口約8萬(wàn)人）33公里云縣臨滄臨翔區(qū)（人口約34萬(wàn)人）85公里項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值：吸附外地游客云縣作為大滇西旅游環(huán)線中特色旅游節(jié)點(diǎn)城市，將吸附外地千萬(wàn)游客在此停留消費(fèi)。阮成發(fā)：要拓展大滇西旅游環(huán)線空間范圍，在原有1600公里西北環(huán)線的基礎(chǔ)上，新增131、600公里西南環(huán)線，形成“8字形”大環(huán)線，同時(shí)在大環(huán)線圈內(nèi)建設(shè)形成若干個(gè)小環(huán)線。臨滄市文化和旅游局要求臨滄市主動(dòng)融入大滇西旅游環(huán)線建設(shè)，科學(xué)構(gòu)建“一心兩帶三片八區(qū)”發(fā)展布局。其中，與云縣有關(guān)的項(xiàng)目有瀾滄江茶馬文化旅游帶、北部片區(qū)云縣“水電工業(yè)+旅游”以及打造云縣養(yǎng)生休閑旅游區(qū)。據(jù)臨滄市文化和旅游局消息，2019年臨滄市共接待海內(nèi)外游客3181萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游總收入340億元，人均消費(fèi)1069元。云縣作為臨滄地區(qū)的北大門，作為大滇西旅游環(huán)線中的特色旅游節(jié)點(diǎn)城市，未來(lái)極有可能吸附千萬(wàn)來(lái)臨滄地區(qū)旅游的游客。項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值：旅行社合作帶客流 云縣旅游資源豐富，每年到臨滄境內(nèi)游客數(shù)以千萬(wàn)計(jì)，作為云縣城市名32、片項(xiàng)目，通過(guò)與市場(chǎng)知名旅行社合作，將游客帶訪至項(xiàng)目旅游、觀光、消費(fèi)、購(gòu)物等，能為項(xiàng)目提供源源不斷的外地客流。通過(guò)旅行社帶訪，為項(xiàng)目提供源源不斷的客流，項(xiàng)目將成為進(jìn)入臨滄地區(qū)的旅游中轉(zhuǎn)站。游 客項(xiàng) 目旅行社項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值：小面積低總價(jià)風(fēng)險(xiǎn)低項(xiàng)目商鋪具有“小面積、低總價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)低”的優(yōu)勢(shì)，定義為剛需型投資產(chǎn)品。面面積段段數(shù)量數(shù)量參考參考總價(jià)價(jià)占比占比10以下（6.65）2套約14萬(wàn)/套0.51%10-2018套約10-33萬(wàn)/套4.59%20-30115套套約35-61萬(wàn)萬(wàn)/套套28.34%30-4016套約40-73萬(wàn)/套4.08%40-50216套套約43-77萬(wàn)萬(wàn)/套套55.1%50-6025套33、約53-92萬(wàn)/套6.38%合合計(jì)392套套約10-92萬(wàn)萬(wàn)/套套100%項(xiàng)目商鋪面積段為6.65-58.24，共計(jì)392套。40-50共計(jì)216套，參考總價(jià)約43-77萬(wàn)/套，占比55.1%；20-30共計(jì)115套，參考總價(jià)約35-61萬(wàn)/套，占比28.34%。即20-50為主流產(chǎn)品，參考總價(jià)約35-77萬(wàn)/套，占比高達(dá)88%。項(xiàng)目商鋪具有“小面積、低總價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)低”的優(yōu)勢(shì)，能夠減輕投資者總價(jià)壓力，降低投資與經(jīng)營(yíng)門檻，同時(shí)，小鋪經(jīng)營(yíng)靈活，租戶群體廣泛，更加適合投資與經(jīng)營(yíng)。項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值：適合的投資回報(bào)根據(jù)項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)及市場(chǎng)租金水平，提供適合的投資回報(bào)率。投資產(chǎn)品看重因素：準(zhǔn)入門檻、安全風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)、34、投資回報(bào)率。投資回報(bào)率過(guò)高，開發(fā)商承擔(dān)較大風(fēng)險(xiǎn)。目前商鋪年回報(bào)率主要是5%-8%之間，這幾年的零售受電商沖擊較大，部分回報(bào)率可能會(huì)更低。所以，商鋪回報(bào)率超過(guò)8%，甚至高于10%的話，就應(yīng)該非常小心謹(jǐn)慎，誘惑越大，風(fēng)險(xiǎn)越高。投資回報(bào)率過(guò)低，則難以吸引市場(chǎng)。根據(jù)項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)以及縣城特點(diǎn)，提供適合的投資回報(bào)率。項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值：招商“五大統(tǒng)一”1、統(tǒng)一規(guī)劃：統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃定位是商業(yè)成功的首要條件，準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)合理布局，形成自己的特色與競(jìng)爭(zhēng)力。2、統(tǒng)一招商：組建專業(yè)招商隊(duì)伍，有針對(duì)性地與不同商戶進(jìn)行篩選，才能保證商戶的質(zhì)量，才能保證商業(yè)的持續(xù)火爆經(jīng)營(yíng)。3、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)：通過(guò)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，結(jié)合所有商家的資源，35、協(xié)調(diào)所有商家的步調(diào)，組織有效的促銷和宣傳活動(dòng)，讓消費(fèi)熱潮一浪接一浪，生意一單接一單。4、統(tǒng)一管理：聘請(qǐng)專業(yè)商業(yè)管理公司，提供統(tǒng)一高效的全程商業(yè)管理服務(wù)，為消費(fèi)者提供良好的購(gòu)物環(huán)境，并提高商家的服務(wù)意識(shí)和服務(wù)質(zhì)量。5、統(tǒng)一推廣：通過(guò)專業(yè)營(yíng)銷推廣策劃，運(yùn)用合理有效的媒體組合，組織恰當(dāng)?shù)幕顒?dòng)與事件營(yíng)銷，提高整個(gè)項(xiàng)目的知名度和美譽(yù)度，使商家生意越做越紅火。采用招商“五大統(tǒng)一”經(jīng)營(yíng)管理模式，確保整個(gè)業(yè)態(tài)的統(tǒng)一性和市場(chǎng)的適應(yīng)性。Part 4:業(yè)態(tài)劃分業(yè)態(tài)劃分：一層（民俗風(fēng)情）一層：茶文化體驗(yàn)區(qū)、非遺文化工坊區(qū)、文旅產(chǎn)品商貿(mào)區(qū)、民族特色餐飲區(qū)（每種商業(yè)不超過(guò)2家）茶文化體驗(yàn)區(qū)：茶藝表演、茶器制作、炒茶DIY36、茶葉零售等。非遺文化工坊區(qū)：陶器、土陶、刺繡、木雕、剪紙、民族服飾、民族樂(lè)器等。文化產(chǎn)品商貿(mào)區(qū)：珠寶、玉石、翡翠、銀飾、工藝品、姜糖、瀾滄江酒等。民族特色餐飲區(qū)：手撕雞、土雞米線、涌寶火腿、大寨泡皮、香酥乳鴿、石鍋羊、長(zhǎng)壽雞、馬打滾、火腿木瓜雞、飲品等。民族特色餐飲區(qū)民族特色餐飲區(qū)文化產(chǎn)品商貿(mào)區(qū)民族特色餐飲區(qū)民族特色餐飲區(qū)茶文化體驗(yàn)區(qū)非遺文化工坊區(qū)網(wǎng)紅小吃街業(yè)態(tài)劃分：二層（特色餐飲）二層：特色餐飲區(qū)、酒吧風(fēng)情區(qū)、特色燒烤區(qū)、休閑飲品區(qū)（每種商業(yè)不超過(guò)2家）特色餐飲區(qū)：大眾食堂、主題餐飲、特色餐飲、時(shí)尚餐飲、中西餐飲等。酒吧風(fēng)情區(qū)：品牌酒吧、特色酒吧、玩吧等。特色燒烤區(qū)：休閑飲品區(qū)：咖啡、茶飲37、奶茶、果蔬、便利店等。酒吧風(fēng)情區(qū)特色燒烤區(qū)特色餐飲區(qū)特色餐飲區(qū)特色餐飲區(qū)特色餐飲區(qū)休閑飲品區(qū)網(wǎng)紅小吃街業(yè)態(tài)劃分：三層（休閑娛樂(lè)）三層：美容美體區(qū)、休閑娛樂(lè)區(qū)（每種商業(yè)不超過(guò)2家）美容美體區(qū)：美容美體、按摩足療、養(yǎng)生SPA、瑜伽、健身會(huì)所等。休閑娛樂(lè)區(qū)：兒童樂(lè)園、電玩城、私人影院、KTV、咖啡廳等休閑娛樂(lè)區(qū)美容美體區(qū)業(yè)態(tài)劃分：四層（婚禮文化/民俗客棧）四層：婚禮文化區(qū)、民俗客棧、特色餐廳（每種商業(yè)不超過(guò)2家）婚禮文化區(qū)：特色餐廳：花園餐廳、音樂(lè)餐廳等。婚禮文化區(qū)/商務(wù)餐廳/民俗客棧婚禮文化區(qū)/商務(wù)餐廳/民俗客棧特色餐廳業(yè)態(tài)劃分：中間過(guò)道中間過(guò)道（6米）擺放移動(dòng)推車：小吃、精品零售、手工藝品等移38、動(dòng)推車業(yè)態(tài)劃分：情景打造打造網(wǎng)紅民俗風(fēng)情商業(yè)街，特效天幕、民俗表演、角色扮演、小品造型等。業(yè)態(tài)劃分：一層兩側(cè)副樓一層兩側(cè)副樓：以主力店為主，如銀行、輕餐、品牌餐飲、藥店、蛋糕烘焙等。濱河?xùn)|路（商業(yè)氛圍濃厚）：銀行濱河?xùn)|路（商業(yè)氛圍濃厚）：輕餐、品牌餐飲濱河西路（商業(yè)氛圍略差）：銀行濱河西路（商業(yè)氛圍略差）：藥店、蛋糕烘焙業(yè)態(tài)劃分：二層/三層兩側(cè)副樓二層/三層兩側(cè)副樓：以主力店為主，如品牌餐飲、美容美體、KTV量販、私人影院、健身會(huì)所等。濱河西路：品牌餐飲、美容美體、健身會(huì)所等濱河西路：品牌餐飲、美容美體、健身會(huì)所等濱河西路：品牌餐飲、美容美體、健身會(huì)所等濱河西路：品牌餐飲、美容美體、健身會(huì)所等39、業(yè)態(tài)劃分：二層/三層兩側(cè)副樓二層/三層兩側(cè)副樓：以主力店為主，如品牌餐飲、美容美體、KTV量販、私人影院、健身會(huì)所等。濱河?xùn)|路：品牌餐飲、美容美體、KTV量販、私人影院、健身會(huì)所等濱河?xùn)|路：品牌餐飲、美容美體、KTV量販、私人影院、健身會(huì)所等濱河?xùn)|路：品牌餐飲、美容美體、KTV量販、私人影院、健身會(huì)所等濱河?xùn)|路：品牌餐飲、美容美體、KTV量販、私人影院、健身會(huì)所等客群分析：本地居民（常住居民）外地游客（短期停留）觀光旅游民俗體驗(yàn)特色餐飲休閑娛樂(lè)特色餐飲休閑娛樂(lè)婚禮文化功能定位：滿足本地居民和外地游客消費(fèi)需求，打造集觀光旅游、民俗體驗(yàn)、特色餐飲、休閑娛樂(lè)、婚禮文化等于一體的水上廊橋商業(yè)航母Par40、t 5:營(yíng)銷策略項(xiàng)目自身?xiàng)l件優(yōu)越，但經(jīng)歷過(guò)停工和延期交房的陣痛，導(dǎo)致口碑和形象下滑，同時(shí)又面臨市場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)不善的風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目復(fù)工后再次重新面世，項(xiàng)目復(fù)工后再次重新面世，將將如何重塑市場(chǎng)形象和快速去化？如何重塑市場(chǎng)形象和快速去化？解決方案解決方案市場(chǎng)市場(chǎng)層面層面價(jià)格價(jià)格層面層面招商招商層面層面客戶客戶層面層面價(jià)格具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力市場(chǎng)發(fā)聲以改觀形象客戶信心及承諾保證商業(yè)優(yōu)化具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)營(yíng)銷思路：提前做好商業(yè)規(guī)劃，通過(guò)“售后返租”策略，線上以自媒體引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，線下通過(guò)渠道以特價(jià)房拓客，短期內(nèi)重塑市場(chǎng)形象并達(dá)到快速去化的目的。營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)：4維體系戰(zhàn) 逆風(fēng)翻盤 當(dāng)下地產(chǎn)營(yíng)銷最受歡迎、最有效果的營(yíng)銷模式1、超41、級(jí)項(xiàng)目?jī)r(jià)值閉環(huán)塑造2、超級(jí)導(dǎo)流活動(dòng)流量爆破3、超級(jí)內(nèi)場(chǎng)團(tuán)戰(zhàn)SP體系4、超級(jí)老帶新社群營(yíng)銷+高端圈層營(yíng)銷營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)：1、超級(jí)項(xiàng)目?jī)r(jià)值閉環(huán)塑造解決辦法：從產(chǎn)品出發(fā)，正向推倒產(chǎn)品被打造成什么樣最牛逼，我們就把它極致塑造成這樣！適用于：產(chǎn)品本身基因好，但營(yíng)銷偏弱的項(xiàng)目。從基因內(nèi)核來(lái)說(shuō)，應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)及痛點(diǎn)，把所有的價(jià)值點(diǎn)落到實(shí)處。從表現(xiàn)形式來(lái)看，從傳統(tǒng)案場(chǎng)常見(jiàn)物料的基礎(chǔ)上進(jìn)行創(chuàng)新升級(jí)！壹營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)：2、超級(jí)導(dǎo)流活動(dòng)流量爆破實(shí)現(xiàn)上訪量增加，線上流量覆蓋異業(yè)聯(lián)盟/時(shí)尚商業(yè)嘉年華導(dǎo)流活動(dòng)讓客戶認(rèn)可項(xiàng)目要傳達(dá)的核心價(jià)值。“搖一搖”純?nèi)藲庑蛯?dǎo)流活動(dòng)讓客戶成為羊群，通過(guò)人氣促進(jìn)轉(zhuǎn)化。特價(jià)房饑渴營(yíng)銷/底價(jià)翻牌拍賣銷售42、型導(dǎo)流活動(dòng)，讓客戶享受優(yōu)惠通過(guò)價(jià)格刺激轉(zhuǎn)化！貳營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)：3、超級(jí)內(nèi)場(chǎng)團(tuán)戰(zhàn)SP體系采取集團(tuán)作戰(zhàn)，調(diào)動(dòng)案場(chǎng)銷售員積極參與電話背景音SP假客戶場(chǎng)景SP擠壓成交房源SP內(nèi)部漲價(jià)SP叁虛擬樣板客戶SP意向客戶紅包喜報(bào)群SP集中喊控SP隨機(jī)喊控SP營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)：4、超級(jí)老帶新社群營(yíng)銷+高端圈層營(yíng)銷肆老帶新社群營(yíng)銷：主要針對(duì)中低端剛需剛改項(xiàng)目。高端圈層營(yíng)銷：主要針對(duì)高端住宅或者商業(yè)項(xiàng)目。營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)：營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)計(jì)劃：營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)渠道計(jì)劃活動(dòng)計(jì)劃媒體計(jì)劃廣告上線：自媒體、網(wǎng)絡(luò)等策略制定時(shí)間5月月6月月7月月8月月9月月10月月11月月12月月復(fù)工儀式年底交房（暫定）招商新聞發(fā)布會(huì)(暫定)渠道培訓(xùn)及拓客（強(qiáng)銷期）案場(chǎng)包裝物料43、制作其他暖場(chǎng)活動(dòng)（部分需招商線提供活動(dòng)）線上搖獎(jiǎng)活動(dòng)線下?lián)屽X活動(dòng)交房活動(dòng)（暫定）招商新聞發(fā)布會(huì)(暫定)渠道拓客（順銷期）第一階段：籌備期第二階段：強(qiáng)銷期第三階段：順銷期老帶新策略招商層面：商業(yè)價(jià)值閉環(huán)根據(jù)項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)及縣城特點(diǎn)，打造適合的商業(yè)價(jià)值閉環(huán)系統(tǒng)。云縣政府重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，舊城復(fù)現(xiàn)亮點(diǎn)工程商業(yè)價(jià)值閉環(huán)系統(tǒng)政府支持核心地段適合業(yè)態(tài)龐大客流品牌商家投資回報(bào)商業(yè)運(yùn)營(yíng)升值潛力城區(qū)中央位置，具有重要的城市地位與商業(yè)價(jià)值集萬(wàn)千寵愛(ài)于一身，升值潛力非比尋常引進(jìn)專業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司，商業(yè)運(yùn)營(yíng)是重要一環(huán)根據(jù)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和縣城特點(diǎn)，規(guī)劃適合的商家業(yè)態(tài)覆蓋全縣本地客群，吸附滇西上千萬(wàn)旅游客群招納品牌商家進(jìn)駐，帶動(dòng)市44、場(chǎng)銷售，提升投資信心滿足：低門檻進(jìn)入、安全低風(fēng)險(xiǎn)、適合的投資回報(bào)價(jià)格層面：售后返租（銷售策略）返租10年，前3年每年返7%，一次性沖抵房款；第4-5年每年返8%，返租費(fèi)用由前5年租金支付；第6-10年租金收入2：8分成（開發(fā)商2，客戶8）。實(shí)際成交均價(jià)16306元，貨值約2.4億元。樓樓層面面積（）（）銷售底價(jià)售底價(jià)（元（元/）實(shí)際貨值（元）（元）上浮上浮比例比例上浮面價(jià)上浮面價(jià)（元（元/）優(yōu)惠惠銷售面價(jià)售面價(jià)（元（元/）租金租金測(cè)算（第算（第4-5年返年返租與租金持平，元）租與租金持平，元）4層1726105001812300021%132913%1370235元/月3層406013650545、541900021%172783%1781345.5元/月2層4060157506394500021%199373%2055352.5元/月1層49132100010317300021%265823%2740470元/月合合計(jì)147591630624066000021%206403%21279銷售策略：返租10年，前3年每年返7%，一次性沖抵房款；第4-5年每年返8%，返租費(fèi)用由前5年租金支付；第6-10年租金收入2：8分成（開發(fā)商2，客戶8）。為確保利益不受損，前5年租金收益需要與第4-5年返租費(fèi)用持平；根據(jù)招商常規(guī)策略，第1年免租，第2-5年開始收租，每3年升租一次；根據(jù)靜態(tài)租金測(cè)算，1層46、租金為70元/月，2層租金為52.5元/月，3層租金為45.5元/月，4層租金為35元/月。根據(jù)市調(diào)，目前縣城較好地段一層租金達(dá)到80-100元/月，在售的商業(yè)競(jìng)品2層租金約50元/月，3層租金約30-50元/月。預(yù)測(cè)項(xiàng)目租金測(cè)算基本符合當(dāng)下市場(chǎng)。項(xiàng)目整體銷售均價(jià)21279元/，設(shè)定3個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠，實(shí)際成交均價(jià)16306元/，實(shí)際貨值約2.4億元。競(jìng)品品租金（元租金（元/月）月）1層2層3層4層南國(guó)歐城80-120（成熟后預(yù)估）瀾滄江廣場(chǎng)50瑞信中央廣場(chǎng)150（成熟后預(yù)估）5030價(jià)格層面：首付分期樓樓層建筑面建筑面積成交底價(jià)成交底價(jià)總價(jià)范價(jià)范圍50%首付首付1層6.65-3522000元/約1547、-77萬(wàn)/套8-38萬(wàn)/首付2層11-5815400元/約17-90萬(wàn)/套9-45萬(wàn)/首付3層11-5813200元/約15-77萬(wàn)/套8-38萬(wàn)/首付4層10-569100元/約9-51萬(wàn)/套5-26萬(wàn)/首付合計(jì)6.65-585-45萬(wàn)/首付初步統(tǒng)計(jì)，項(xiàng)目可售房源共計(jì)392套，其中，50%首付款高于30萬(wàn)的房源共計(jì)250套，占比總房源的64%。投資產(chǎn)品看重因素：準(zhǔn)入門檻、安全風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)、投資回報(bào)率。根據(jù)我司之前操作商業(yè)項(xiàng)目，50%首付，10年還貸，對(duì)于縣城中小型投資客戶存在一定壓力，建議推出首付分期政策。首付分期政策：首付首期最低付20%，剩余首付款6個(gè)月內(nèi)付清。針對(duì)不能貸款的客戶推出全款分期48、政策：首付首期最低付20%，剩余首付款1年內(nèi)付清。考慮商業(yè)首付款問(wèn)題以及本地中小型投資客戶首付款壓力，建議推出首付分期政策。市場(chǎng)層面：復(fù)工儀式+暖場(chǎng)活動(dòng)+自媒體推廣+渠道帶訪通過(guò)簡(jiǎn)單復(fù)工儀式，以自媒體進(jìn)行市場(chǎng)發(fā)聲；線上廣告推廣+線下暖場(chǎng)活動(dòng)配合，短期內(nèi)引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注和進(jìn)行客戶引流。同時(shí)，以渠道拓客最終實(shí)現(xiàn)帶訪和逼定成交。復(fù)工儀式暖場(chǎng)活動(dòng)渠道拓客自媒體推廣市場(chǎng)層面：案場(chǎng)包裝通對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)外區(qū)域重新進(jìn)行包裝，及時(shí)更換廣告畫面，以此營(yíng)造銷售氛圍，提升項(xiàng)目形象。樓體廣告圍擋廣告更換售樓部氛圍包裝客戶層面：五大戰(zhàn)略支持通過(guò)市場(chǎng)發(fā)聲、價(jià)格優(yōu)惠、合同承諾、商業(yè)消費(fèi)、禮品支持五大戰(zhàn)略支持，改觀項(xiàng)目市場(chǎng)形象、提升開發(fā)商公信力、弱化客戶抗性、提升客戶投資信心。市場(chǎng)發(fā)聲：通過(guò)市場(chǎng)發(fā)聲（政府、活動(dòng)、媒體、案場(chǎng)、渠道等），引起市場(chǎng)關(guān)注，提升項(xiàng)目形象。價(jià)格優(yōu)惠：通過(guò)以低于周邊競(jìng)品項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略給予客戶，在現(xiàn)有優(yōu)勢(shì)基礎(chǔ)上以價(jià)格打動(dòng)市場(chǎng)客戶。合同承諾：與客戶以合同條款形式約定有關(guān)售后問(wèn)題，提升項(xiàng)目及開發(fā)商公信力。商業(yè)消費(fèi)：購(gòu)買項(xiàng)目物業(yè)可享受商業(yè)消費(fèi)折扣，增強(qiáng)項(xiàng)目投資價(jià)值，提升客戶投資信心。禮品支持：項(xiàng)目日常暖場(chǎng)活動(dòng)，到訪客戶、成交客戶及轉(zhuǎn)介客戶，均可領(lǐng)取不等金額的禮品。市場(chǎng)發(fā)生價(jià)格優(yōu)惠合同承諾商業(yè)消費(fèi)禮品支持感謝聆聽祝項(xiàng)目一期大賣！祝項(xiàng)目一期大賣！祝二期、三期順利開發(fā)！祝二期、三期順利開發(fā)！