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1、2011.11.30Page 12011.05.30Page 1城陽項目商業市場調研報告2012.01.132012青島城陽寶龍城市廣場 2011.11.30Page 22區域分析區域分析 項目分析項目分析商圈分析商圈分析項目項目S W O T分析分析 寶龍集團寶龍集團 2目目 錄錄定位及主題定位及主題2011.11.30Page 3全國政協委員、澳門著名愛國實業家許健康先生于1990年在澳門創立，1992年開始投資內地。20年來產業領域快速擴展，現已發展成為集地產、商業、酒店、旅游業、信息業、工業為一體的多元化大型外資企業集團。目前有近萬名員工活躍在海內外80多家公司的不同領域。旗下寶龍地產2、控股有限公司（HK01238）專注于開發及經營高質量、大規模、多業態的綜合性商業地產項目，于2009年10月14日在香港主板成功上市。自創業以來，寶龍集團終秉承“誠信、恭謙、創新、敬業”的經營理念，一直以突破性的創造力打破傳統，建立新的經營模式，不斷為社會創造新價值，并逐步成為中國商業地產的領跑者。寶龍集團寶龍集團創始人2011.11.30Page 4集購物、旅游、娛樂、餐飲、集購物、旅游、娛樂、餐飲、休閑、游樂、文化、酒店式休閑、游樂、文化、酒店式公寓等功能為一體的城市商公寓等功能為一體的城市商業廣場品牌業廣場品牌 20 20 年房地年房地產開發經驗產開發經驗10 10 年商業地產年商業地產3、開發歷程，開發歷程，2020個城市、個城市、3030多多個寶龍城市廣場打造中國商個寶龍城市廣場打造中國商業地產領先品牌業地產領先品牌寶龍集團寶龍集團寶龍在中國2011.11.30Page 5寶龍集團寶龍集團城市綜合體2011.11.30Page 666城市人口：城市人口：871萬戶籍人口萬戶籍人口+128萬暫住人口萬暫住人口區域人口：區域人口：47萬戶籍人口萬戶籍人口+30萬暫住人口（城陽區）萬暫住人口（城陽區）地區生產總值地區生產總值(GDP PA):RMB 5666.2億億地區生產總值地區生產總值 人均人均 (GDP Per Capita):RMB 65475元元零售銷售零售銷售:RMB 4、1902.7億億可支配收入均可支配收入均:RMB 24998元元核心商圈核心商圈:臺東商圈、東部商圈、李村商圈、中山路商圈臺東商圈、東部商圈、李村商圈、中山路商圈*如上數據來源于青島市統計信息網，數字為2010年統計數字。青島市宏觀經濟數據青島市宏觀經濟數據區域分析區域分析2012.2Page 7青島市產業比例青島市產業比例城陽區產業比例城陽區產業比例第一產業4.71.7第二產業50.162.3第三產業45.236以上數據來源于青島市及城陽區政務網青島市及城陽區三次產業比例分析青島市及城陽區三次產業比例分析區域分析區域分析2011.11.30Page 82023-11-23青 島東部商圈臺東商5、圈李村商圈中山路商圈城陽區東依嶗山區，南接李滄區，西臨膠州灣與膠州市相鄰，北與即墨市毗連，距離青島市區35公里。區域面積553.2平方公里，常住人口73.72萬人。城陽寶龍城市廣場位于城陽區崇陽路510號。項目地理位置項目地理位置項目分析項目分析2012.2Page 92023-11-23 城陽區是青島市七個市轄區之一，為1994年青島市行政區劃調整后成立的新區，地處青島市區北部，兩面平原，一面環山，一面臨海，具有優越的區位優勢和交通優勢，是環膠洲灣經濟聚集帶的中堅地帶和青島市最重要的工業發展腹地及農副產品供應基礎。域內有流亭國際機場、流亭立交橋和國內最大的跨海大橋環膠州灣高速跨海大橋。規劃前6、景計劃：“十二五”時期是青島市深入實施“環灣保護、擁灣發展”戰略，加快藍色經濟區和高端產業聚集區建設，著力促進發展方式轉變的關鍵時期。城陽區處于“環灣保護、擁灣發展”戰略的核心層，是大青島發展的重要增長極。現階段成果：1、綜合經濟實力顯著增強。2、經濟結構日趨優化。3、對內對外開放取得新進展。4、城市化建設不斷加快。5、生態環境建設取得明顯成效。6、科教人才事業發展迅速。7、各項改革加快推進。8、城鄉居民生活質量繼續提高，社會事業全面進步。城陽區在城市規劃中價值功能定位項目分析項目分析2012.2Page 102023-11-23城陽位于東依嶗山區，南接李滄區，西臨膠州灣與膠州市相鄰，北與即墨7、市毗連。途徑城陽寶龍公交車有：913、910、909、905、613、502、374、306、103城陽區地理位置項目分析項目分析2012.2Page 112023-11-23寶龍寶龍商圈商圈國貨商圈佳家源商圈地大潤發商圈流亭國際機場區政府奧林匹克公園百姓樂園城陽區內站點（離本項目1000米以內)以寶龍為中心步行半小時區域通往青島市區站點(離項目1000米以內)途徑項目的青島市公交：374專、306專、502、117、373專、103（共六條）途經項目的城陽區內公交：901、912、905、909、910、913、917、613、906、907、916、919南線（共十一條）項目交通條件項目分8、析項目分析2012.2Page 12中山路商圈：商圈中的代表項目為青島第一百盛、國貨。臺東商圈：位于青島市北區西部，目前商圈中以利群商廈、沃爾瑪超市、萬達購物廣場、特色商業街為主。東部商圈：分布了佳世客購物中心、家樂福超市、陽光百貨、海信廣場、百麗廣場等在中高端項目。李滄商圈：以維客、北方國貿、利客來商廈為代表項目。李滄區李滄區青島市區商圈分析項目分析項目分析2012.2Page 13流亭國際機場寶龍寶龍商圈商圈西部商圈：國貨購物中心，利客來購物中心（2012年1月10日開業）。東部商圈：利群購物中心、家佳源購物中心。北部商圈:大潤發奧林匹克公園百姓樂園以寶龍為中心步行半小時區域 在建商圈在建9、商圈區政府2012-1-13A、時代中心，由青島源盛房地產有限公司開發，建筑面積6萬平米，為面對高端消費群體的復合式商業街項目，暫定2012年8月開業。B、樂都匯購物中心，由特易購地產集團開發，建筑面積6萬平米，定位以中端消費群體為主的購物中心，開業時間暫定為2012年冬。城陽區主要商業中心至寶龍城市廣場項目交通情況;-城陽國貨距城陽寶龍約1.5公里，步行約30分鐘；-大潤發距城陽寶龍約1.5公里，步行約25分鐘；-利群距城陽寶龍約2.5公里，步行約35分鐘。項目所在城陽商圈情況項目分析項目分析2011.11.30Page 141414賣場名稱賣場名稱位置位置規模規模經營狀況經營狀況城陽利群購10、物廣場城陽區正陽路與青威路交匯處 5.8萬平米良好家佳源購物中心城陽區正陽路與青威路交匯處 5.4萬平米良好青特上豪廣場城陽區正陽路與青威路交匯處 4萬平米餐飲經營好，百貨經營差城陽國貨購物中心城陽區崇陽路498號2萬平米良好城陽大潤發城陽區春陽路167號2萬平米好城陽利客來購物中心城陽區4.7萬平米良好城陽商圈介紹商圈分析商圈分析2011.11.30Page 1515城陽利群購物廣場城陽利群購物廣場家佳源購物中心家佳源購物中心青特上豪廣場青特上豪廣場利客來購物中心利客來購物中心城陽國貨購物中心城陽國貨購物中心租賃面積租賃面積B1-F55.5WF1-F35.4WB1-F34WB1-F4 4.711、WF1-F22W月平效月平效元元/21152018租金租金元元/月月/-45-合作主要合作主要條款條款聯營扣點，女裝18-22%，男裝休閑裝15-18%，皮鞋皮具16%，餐飲10-12%。聯營扣點，女裝23%+1%，男裝、休閑裝24%+1%，皮具26%+1%-聯營扣點：女裝25%-35%，男裝休閑裝20%-30%，皮具25%聯營扣點：女裝25%-30%，男裝24%-30%，皮具26%客流客流 0.5W/天 提袋率:30%客單價:300 0.8W/天 提袋率:30%客單價:200 0.3W/天 0.5W/天 提袋率:30%客單價:200-300 0.4W/天 提袋率:35%客單價:200-30012、城陽商圈代表項目城陽商圈代表項目 對比對比1 城陽利群家佳源青特上豪廣場利客來購物中心城陽國貨2011.11.30Page 1616城陽利群購物廣場城陽利群購物廣場家佳源購物中心家佳源購物中心青特上豪廣場青特上豪廣場利客來購物中心利客來購物中心城陽國貨購物中心城陽國貨購物中心主要主要品牌品牌夢特嬌、老人頭、百麗、達芙妮、杰克瓊斯、only、vero moda、影兒、耐克、阿迪達斯夢特嬌、老人頭、艾格、佐丹奴、丹羽、N+a、耐克餐飲品牌：粥全粥到、海邊人、麥當勞夢特嬌、老人頭、百麗、達芙妮、艾格、only、vemo moda、播、耐克、阿迪達斯夢特嬌、老人頭、真維斯、佐丹奴、耐克、阿迪達斯優勢優13、勢交通便利，停車位充足，業態齊全，定位準確地理位置好，入市時機早 交通便利，停車位充足，餐飲強勢地理位置優越，客流集中，定位準確地理位置好、客流量大、認知度高劣勢劣勢休閑娛樂配套不完善品牌低檔，商場結構混亂，貨品陳舊商鋪布局不合理，死角多，客流不能有效循環女裝知名品牌少，其他配套尚不齊全停車不方便，貨品陳列雜亂，品牌結構不合理車位車位收費收費500個免費400個免費 1000個 免費500個 免費200個免費面向面向客群客群公職人員、教師、白領、周邊居民周邊居民、學生、公職人員企事業單位職工、區域內居民周邊居住、周邊辦公人群、白領、公交樞紐的乘客公職人員、學生、周邊居民城陽商圈代表項目城陽商圈14、代表項目 對比對比22011.11.30Page 17 1公里人口6萬 3公里人口20萬 5公里人口30萬項目周邊人口分布項目周邊人口分布城陽商圈代表項目城陽商圈代表項目 對比對比22012.2Page 18項目周邊住宅分布情況（一）項目周邊住宅分布情況（一）與項目距離與項目距離項目名稱項目名稱開發商開發商住宅性質住宅性質體量體量（萬平）（萬平）最高房價最高房價（元）（元）現行房價現行房價（元）（元）1公里內萬科魅力之城青島萬科置業高層401500012000海棠苑青島通達實業多層9.385007100寶龍社區青島寶龍置業高層21100009000廊橋水岸青島天一仁和置業高層5.383008015、00弘通漫城青島弘通房地產多層、高層5.6100008500貴爵公寓青島溢德鑫房地產高層593009000樓盤總計樓盤總計6體量總計體量總計86.22012.2Page 19項目周邊住宅分布情況（二）項目周邊住宅分布情況（二）與項目距離與項目距離項目名稱項目名稱開發商開發商住宅性質住宅性質體量（萬平）體量（萬平）最高房價（元）最高房價（元）現行房價（元）現行房價（元）3公里內仁和居青島金日置業多層5085007130春城花園青島電業房地產高層10.865286528陽光景園青島億路發多層、高層2.66140008000-1200 匯豪景苑青島青特置業多層、高層1295599559加州楓景青島金16、世界房地產多層、高層9.382668266盈園廣場青島中聯盈地置業多層6.783268326新城花園青島鑫源置業多層8.471006831瑞麟公館青島天一置業多層、高層875007300盛世民生花園青島長安房地產多層1278007300啟城福邸青島啟程房地產多層3.790007000青特上豪廣場上寓青島青特置業高層2110008000萬科城市花園青島萬科置業高層201200010000崔堤雅筑青島吉昌房地產多層5.170006000御景尚都青島鑫源置業多層、高層4075007500星光之城二期青島明輝置業高層9.672006500TAHA社區青島青啤海都房地產多層、高層17.36300580017、天竺嘉園青島新樂天置業高層5.459705500茵悅小城青島源鑫房地產多層、高層5.280007500青特花溪地青島青特置業多層、高層18100009500星海灣青島天一仁和置業多層、高層3.153005000智慧之城青島天一仁和置業多層、高層7.260005500陽光公園1號青島陽光濱海置業多層、高層13.882007500中冶圣喬維斯中冶置業多層、高層2078007500樓盤總計樓盤總計2323體量總計體量總計290.262012.2Page 202023-11-23項目周邊寫字樓分布情況項目周邊寫字樓分布情況與項目距離與項目距離項目名稱項目名稱位置位置體量體量平均租金平均租金1公里國際商18、務港正陽中路196號5萬平1.2元/平米/天創業大廈正陽中路118號1.5萬平0.7元/平米/天時代中心正陽路與春城路交匯處5萬平-喜盈門財富廣場崇陽路496號1萬平0.9元/平米/天樓盤小計樓盤小計4 4體量小計體量小計12.5萬平萬平3公里民生城市廣場A座正陽中路285號2萬平0.9元/平米天民生城市廣場B1座寫字樓正陽路269號2.5萬平1.0元/平米/天民生城市廣場B2座寫字樓正陽路261號2萬平1.0元/平米/天景園假日酒店辦公樓興陽路308號3萬平0.9元/平米/天盈園國際春陽路167號3萬平0.8元/平米/天海都商務中心正陽路205號10萬平1.5元/平米天利客來商務樓高架橋與正19、陽路交匯處4萬平-啟城商務正陽路與繡城路交匯處3萬平0.6元/平米天樓盤小計樓盤小計8 8小計小計29.5萬平萬平樓盤總計樓盤總計12體量總計體量總計42萬平萬平2011.11.30Page 2121Strengths(優勢優勢)1 1、交通條件便利（陸路交通是進出青島、交通條件便利（陸路交通是進出青島 的北大門、必經之路、距離流亭機場的北大門、必經之路、距離流亭機場 直線距離直線距離5 5公里）公里）2 2、處于城陽區核心商圈，周邊毗鄰中高、處于城陽區核心商圈，周邊毗鄰中高 端居住人群端居住人群 3、項目周邊小區密集、項目周邊小區密集，具有消費意識，具有消費意識4、有特色，有體量的建筑體、有20、特色，有體量的建筑體5、亞洲最大室內游樂場所、亞洲最大室內游樂場所-寶龍樂園寶龍樂園6、項目面臨主干道、項目面臨主干道Opportunities(機會機會)1、目前還沒有真正意義上的購物中心、目前還沒有真正意義上的購物中心2、缺少規模性、時尚性的主題餐飲店、缺少規模性、時尚性的主題餐飲店Threats(威脅威脅)1、目前在建項目青特城（目前在建項目青特城（1212萬平米）樂萬平米）樂 都匯（都匯（7 7萬平米）、時代城（萬平米）、時代城（3 3萬平米）萬平米）等項目正在籌建中等項目正在籌建中2 2、沃爾瑪、大潤發、利群、家佳源、青特、沃爾瑪、大潤發、利群、家佳源、青特 上豪廣場已開業，而且已經21、形成自己的上豪廣場已開業，而且已經形成自己的 經營特色，有固定的客戶群經營特色，有固定的客戶群Weaknesses(劣勢劣勢)1、項目所在區域屬于新區，人口基數及項目所在區域屬于新區，人口基數及 商業氛圍還不是很濃烈商業氛圍還不是很濃烈2 2、城陽整體商業發展緩慢、城陽整體商業發展緩慢 項目項目SWOT分析分析2011.11.30Page 22 n 時尚、休閑、娛樂主題Mall項目主題概述項目主題概述2011.11.30Page 23：帳：帳篷篷：旗：旗幟幟廣場平面圖（廣場平面圖（50萬平米）萬平米）2011.11.30Page 24汽車博展汽車博展 汽車博覽汽車博覽 兒童體驗中心兒童體驗中心22、 baby bossbaby boss兒童主題館兒童主題館 海綿寶寶海綿寶寶 美食博覽美食博覽 百家宴百家宴主題樂園主題樂園 寶龍樂園寶龍樂園 主題街（酒吧）主題街（酒吧）新天地新天地韓國風情韓國風情 小首爾小首爾 新時尚購物主題新時尚購物主題 玫瑰坊玫瑰坊 中影影城中影影城 春天奧萊春天奧萊 大潤發大潤發文化娛樂文化娛樂 龍麥龍麥KTVKTV 時尚購物時尚購物 生活生活 歡樂天地歡樂天地 時尚街時尚街 蘇寧蘇寧 主體新增亮點主體新增亮點2012.2Page 25：帳：帳篷篷：旗：旗幟幟業態布局圖業態布局圖1F2012.2Page 26：帳：帳篷篷：旗：旗幟幟業態布局圖業態布局圖2F2012.23、2Page 27：帳：帳篷篷：旗：旗幟幟業態布局圖業態布局圖3F2012.2Page 28業態占比各業態占比率各業態占比率總項總項面積面積占比占比汽車博覽汽車博覽48663.248663.241%41%休閑娛樂休閑娛樂5690.555690.555%5%兒童體驗兒童體驗11566.6611566.6610%10%主題餐飲主題餐飲24810.7424810.7421%21%早教中心及培訓學校早教中心及培訓學校10476.6410476.649%9%首爾街首爾街4584.194584.194%4%精品店（男女裝、休閑運動、精品店（男女裝、休閑運動、皮鞋皮具箱包、家紡用品等皮鞋皮具箱包、家紡用品等11954.5411954.5410%10%名品店配套名品店配套1039.521039.521%1%118786.04118786.04100%100%2023-11-23