午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、 中心城商業銷售模式探討中心城商業銷售模式探討 中心城銷售模式探討框架銷售面積銷售面積人流動線圖情況分析銷售價格銷售價格 銷售方式銷售方式兩種銷售方式比較新的銷售模式銷售周期銷售周期項目簡介：項目簡介：位置位置：中心城位于中心區南中軸（南片區CBD中央）地鐵會展中心站出口處。由福華路、福華一路、中心四路、中心五路合圍而成。項目北鄰市民中心廣場，南鄰深國商購物中心，西鄰香格里拉酒店，東鄰大中華交易廣場、金中環。規模規模：項目總建筑面積140000平方米，建筑總層數為五層 項目現狀項目現狀：三大主力店進駐：三大主力店進駐：太平洋百貨太平洋百貨 家樂福華南地區規模最大、檔次最高的旗艦店家樂福華南地區2、規模最大、檔次最高的旗艦店 華納院線華納院線 福田中心區商業展望福田中心區商業展望：政府：奉行新重商主義政府：奉行新重商主義深圳地鐵開通：地鐵商業成為投資熱潮深圳地鐵開通：地鐵商業成為投資熱潮新中心區商業成為新寵：寫字樓及酒店人群成為新消費群體新中心區商業成為新寵：寫字樓及酒店人群成為新消費群體商業面積飛速增長商業面積飛速增長-人均擁有商業面積達到人均擁有商業面積達到1.021.02平方米平方米 中心城銷售模式探討框架銷售面積銷售面積人流動線圖情況分析銷售價格銷售價格 銷售方式銷售方式兩種銷售方式比較新的銷售模式銷售周期銷售周期鋪位選擇原則：鋪位選擇原則：1 1、保持商場未來的完整性、持續性、3、保持商場未來的完整性、持續性2 2、保留升值潛力高的位置、保留升值潛力高的位置3 3、高價值、少面積、高價值、少面積4 4、便于劃分街鋪銷售、便于劃分街鋪銷售5 5、考慮項目設施位置、考慮項目設施位置寫字樓人流寫字樓人流地鐵人流地鐵人流商業人流商業人流其他人流其他人流一一 層銷售面積位置（層銷售面積位置（藍色藍色6000）項目銷售面積確定項目銷售面積確定保留了項目的主形象面，保留了項目的主形象面，未來升值空間較大。未來升值空間較大。方式一方式一臨街鋪位便臨街鋪位便于銷售，不于銷售，不影響整個中影響整個中心城業態及心城業態及規劃。規劃。項目銷售面積確定項目銷售面積確定夾層銷售面積（夾層銷售面積（4、藍色藍色7600）銷售面積比較銷售面積比較集中，具有完集中，具有完整性，便于統整性，便于統一的規劃經營一的規劃經營負一負一 層銷售面積位置（層銷售面積位置（藍色藍色6400）保留地鐵出口及大保留地鐵出口及大項目主力店的通道項目主力店的通道位置，能夠保證項位置，能夠保證項目日后的統一經營，目日后的統一經營，同時保留升值空間同時保留升值空間較好的位置。較好的位置。銷售方式二銷售方式二一一 層銷售面積位置（層銷售面積位置（1000）夾層銷售面積（夾層銷售面積（10000）夾層全部出夾層全部出售隔斷了項售隔斷了項目的統一業目的統一業態規劃。態規劃。項目銷售速項目銷售速度慢，資金度慢，資金回籠周期長回籠5、周期長負一負一 層銷售面積位置（層銷售面積位置（藍色藍色9000）總結：總結：綜上分析，我司建議第一種方式，即選擇一層、夾層、負一層兩萬綜上分析，我司建議第一種方式，即選擇一層、夾層、負一層兩萬平米左右人流集中、又不影響整體銷售的順暢區域作為主要的銷售平米左右人流集中、又不影響整體銷售的順暢區域作為主要的銷售面積。面積。中心城銷售模式探討框架銷售面積銷售面積人流動線圖情況分析銷售價格銷售價格 銷售方式銷售方式兩種銷售方式比較新的銷售模式銷售周期銷售周期銷售價格測算：銷售價格測算：-收益還原法收益還原法樓層樓層中信城市廣場中信城市廣場金光華金光華萬象城萬象城地下二層（地鐵口）地下二層（地鐵口）（6、平均租金）（平均租金）250元元250元元地下一層（平均租金）地下一層（平均租金）400元元400元元450元元一層一層（平均租金）（平均租金）700元元600元元800元元二層二層（平均租金）（平均租金）400元元400元元600元元同類產品租金價格：同類產品租金價格：樓層樓層成交案例成交案例租金（元/平方米.月）金光華金光華萬象城萬象城地下二層地下二層Bread talk200400地下一層地下一層星巴克星巴克200140一層一層哈根達斯哈根達斯400400銷售價格測算：銷售價格測算：-收益還原法收益還原法500450400350300250 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10租金收7、益平衡點租金收益平衡點銷售價格測算：銷售價格測算：-收益還原法收益還原法一層銷售價格：一層銷售價格：售價售價=400*12/8%=60000元元/平米平米夾層售價：夾層售價：250*12/8%=37500元元/平方米平方米負一層銷售價格：負一層銷售價格：300*12/8%=45000元元/平方米平方米二、租金反推售價：二、租金反推售價：項目收益：項目收益：1、項目銷售金額、項目銷售金額：9.62億元億元2、按、按8投資回報返租，返租投資回報返租，返租10年的總支出：年的總支出：9.62*8%*10=7.7億元億元3、10年的租賃收益：年的租賃收益：20000*350*12*10=8.4億億 預8、計發展商收益：預計發展商收益：10.32億左右億左右 中心城銷售模式探討框架銷售面積銷售面積人流動線圖情況分析銷售價格銷售價格 銷售模式銷售模式兩種銷售方式比較新的銷售模式銷售周期銷售周期銷售模式建議：銷售模式建議：賣鋪位，提供賣鋪位，提供10年年8%的返租回報：的返租回報：10年內客戶無經營權，由發展商經營。例：中港城中港城萬鑫五洲風情萬鑫五洲風情mall新銷售模式建議新銷售模式建議業主：業主：40年產權年產權 30年經營權年經營權發展商：發展商：購房款項購房款項10年經營租金收益年經營租金收益付出按揭付出按揭8%返租返租 擔保公司擔保公司 擔保返租擔保返租監管基金監管基金基金理財部分房款部9、分房款-0風險購鋪風險購鋪創造深圳中心區最高售價頂級鋪王創造深圳中心區最高售價頂級鋪王方式：深港競拍方式：深港競拍位置：一層較好鋪位位置：一層較好鋪位銷售方式建議銷售方式建議：銷售方式建議：銷售方式建議：促成前期大宗成交和尋找有影響力的買家促成前期大宗成交和尋找有影響力的買家大宗買家：大宗買家：1 1、用家、用家 2 2、炒作明星、炒作明星 3 3、基金、基金 4 4、團購、團購銷售方式建議：銷售方式建議：同時啟動香港、內地市場同時啟動香港、內地市場 開創深圳投資新主流開創深圳投資新主流香港銷售優勢：香港銷售優勢：1、認可地鐵物業升值潛力、認可地鐵物業升值潛力2、價格敏感度弱、價格敏感度弱3、10、促進項目海外招商、促進項目海外招商4、香港投資機會較少、香港投資機會較少香港銷售推廣途徑：香港銷售推廣途徑：電視媒體：亞洲電視電視媒體：亞洲電視曾曾sir話你知話你知講座活動：專家談投資、鋪王購鋪經驗講座等講座活動：專家談投資、鋪王購鋪經驗講座等其他：亞洲巡回銷售推廣其他：亞洲巡回銷售推廣地鐵廣告地鐵廣告推介會新聞發布會推介會新聞發布會香港報紙香港報紙論壇活動論壇活動香港香港銷售推廣活動銷售推廣活動流程：流程：確定場地、時間、確定場地、時間、規模、主題等規模、主題等媒體鋪墊媒體鋪墊銷售資料準備銷售資料準備聯絡媒體、聯絡媒體、客戶、嘉賓客戶、嘉賓等等香港銷售推廣會現場組織、控制香港銷售推廣會現場11、組織、控制新聞報導、報紙專訪新聞報導、報紙專訪組織購房團現場參觀組織購房團現場參觀準備階段準備階段執行階段執行階段會后跟進會后跟進 中心城銷售模式探討框架銷售面積銷售面積人流動線圖情況分析銷售價格銷售價格 銷售方式銷售方式兩種銷售方式比較新的銷售模式銷售周期銷售周期銷售周期建議：項目工程進度，預計項目工程進度，預計05年年8月封頂，項目銷售爭取在項目封頂同時取得（預）月封頂，項目銷售爭取在項目封頂同時取得（預）銷售許可證后，進行銷售，同時銷售過程結合主力商家簽約、進場等時間，采銷售許可證后，進行銷售，同時銷售過程結合主力商家簽約、進場等時間，采取一定的營銷活動，促進項目的銷售。取一定的營銷活動12、，促進項目的銷售。項目銷售周期：項目銷售周期：2005年年8月月-2006年年2月月商業貸款動向：商業貸款動向：對高檔住房和商業用房項目，要求開發商擁有較高比例的自有資金，一般對高檔住房和商業用房項目，要求開發商擁有較高比例的自有資金，一般不低于不低于40，同時降低貸款占項目總投資的比重，以降低貸款風險對高檔，同時降低貸款占項目總投資的比重，以降低貸款風險對高檔住房的商業用房項目，主要采取抵住房的商業用房項目，主要采取抵(質質)押貸款方式。建立房地產貸款使用押貸款方式。建立房地產貸款使用跟蹤制度，全程跟蹤管理，貸款資金只能用于經銀行審批的項目建設，不跟蹤制度，全程跟蹤管理，貸款資金只能用于經銀13、行審批的項目建設，不得挪作他用。對違規使用的貸款要及時糾正，情節嚴重者要停止發放貸款得挪作他用。對違規使用的貸款要及時糾正，情節嚴重者要停止發放貸款并采取措施收回已經發放的貸款。加強商品房并采取措施收回已經發放的貸款。加強商品房(預預)銷售收入資金監管，在銷售收入資金監管，在貸款還清之前，貸款還清之前，(預預)銷售收入資金必須存入在建行開立的專用資金帳戶，銷售收入資金必須存入在建行開立的專用資金帳戶，并按約定比例歸還建行貸款。對高檔住房和商業用房項目在基準利率基礎并按約定比例歸還建行貸款。對高檔住房和商業用房項目在基準利率基礎上適當上浮。上適當上浮。通過信托，實現融資通過信托，實現融資：開發商14、可通過發放信托卡的形式使投資者在項：開發商可通過發放信托卡的形式使投資者在項目開始銷售前，將一定數額的財產權委托給開發商，銷售過程中可憑信目開始銷售前，將一定數額的財產權委托給開發商，銷售過程中可憑信托卡獲得較大優惠，信托卡可自由買賣，一定時間后由開發商回購并支付托卡獲得較大優惠，信托卡可自由買賣，一定時間后由開發商回購并支付高于銀行存款利率作為其投資回報。高于銀行存款利率作為其投資回報。可行性：發展商品牌信心、項目優勢、信托融資利潤空間大，可以作為新可行性：發展商品牌信心、項目優勢、信托融資利潤空間大，可以作為新的投資渠道。的投資渠道。優點：此種方式可作為融資的渠道同時也避開了未獲得預售許可證之前銷優點：此種方式可作為融資的渠道同時也避開了未獲得預售許可證之前銷售的新的政策規定。售的新的政策規定。即可融資同時也可促進項目銷售。即可融資同時也可促進項目銷售。缺點缺點:新興融資模式，敢吃螃蟹的人不多。新興融資模式，敢吃螃蟹的人不多。新融資模式建議新融資模式建議謝謝觀看，下面是討論時間