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1、企業品牌對本項目運營的核心要求 項目將成為企業進軍外地地產開發領域的排頭兵和品牌旗幟。項目將成為企業進軍外地地產開發領域的排頭兵和品牌旗幟。實現本項目一期能夠自給自足，乃至有利潤回報。實現本項目一期能夠自給自足，乃至有利潤回報。項目將實現企業在旅游商業物業開發領域新產品線體系的初步探索。項目將實現企業在旅游商業物業開發領域新產品線體系的初步探索。項目成功標尺現金流實現項目品牌實現關鍵戰役企業品牌實現20132013年盛裝登場，全年實現近年盛裝登場，全年實現近2 2億銷售額，并快速回款。億銷售額，并快速回款。項目成為未來山東旅游商業地產的主流旗幟。項目成為未來山東旅游商業地產的主流旗幟。實現新華2、進軍旅游商業地產開發，建立品牌產品線樣板。實現新華進軍旅游商業地產開發，建立品牌產品線樣板。20132013年項目首發。年項目首發。封以泰山之名讀文 讀山 讀城 讀水市場調查 文化解讀 項目解析禪位置論位置決定方向主題定位大不一樣不一樣體驗式旅游商業業態定位與運營特色（產品硬件、文化植入）典型與經典典型案例借鑒與經典推廣策略目目錄錄封以泰山之名讀文 讀山 讀城 讀水市場調查 文化解讀 項目解析讀文之文化解讀泰山文化的三條脈絡泰山文化的三條脈絡皇權天授皇權天授自然景觀自然景觀泰山日出、登山之樂泰山日出、登山之樂岱廟岱廟皇帝行宮皇帝行宮道教道教東岳大帝、碧霞元君東岳大帝、碧霞元君各寺廟、人文景觀各3、寺廟、人文景觀飲食、泰山石飲食、泰山石外儒里法的傳統皇權統治模式外儒里法的傳統皇權統治模式儒家：禮儀之邦儒家：禮儀之邦泰山文化的內核泰山文化的內核以泰山為象征物的皇權天授文化；道教在此演變成結合皇權文化的附屬文化；儒家在中國歷史中扮演著教化民眾與說服皇權施仁政的附屬文化。儒家學說儒家學說：儒學，起源于東周春秋崇奉孔子學說的學派。其學派崇尚“禮樂”和“仁義”,提倡“忠恕”和“中庸”之道。主張“德治”、“仁政”，重視倫理關系。西漢以后，董仲舒提出迎合漢武帝的皇權至上的學說，使儒家逐漸成為我國封建社會占主要統治地位的學派。科舉制度：科舉制度：隋文帝為了適應封建經濟和政治關系的發展變化，為了擴大封建統4、治階級參與政權的要求，加強中央集權，于是把選拔官吏的權力收歸中央，廢除九品中正制，開始采用分科考試的方式選拔官員，他令諸州歲貢三人參加考試，合格者可以做官。文化解讀之結論文化解讀之結論1、充分結合皇權文化，將皇權象征物與皇權儀式植入項目本體；2、道教文化可以結合現代人對權力、金錢、情感的向往植入項目本體；3、儒家文化是中國傳統文化與泰安本地文化的基石，有基礎將其植入項目本體，甚至可以將儒家文化的延伸文化（例如科舉制度）植入項目；4、自然資源本案不具備優勢，應盡量弱化環境劣勢。5、三項文化脈絡是泰安獨有的文化體系，市場也未出現將此文化充分運用的項目，這是本項目的市場機會點市場機會點，也是本案差異5、化營銷的突破點差異化營銷的突破點。讀城之市場調研泰安市宏觀環境小結泰安市宏觀環境小結單純依靠項目周邊2公里內的客群難以支撐14萬方體量的商業消費；由于交通體系的完善，旅游業呈現逐年快速增長態勢，逐漸成為泰安市支柱產業；4千多萬的旅游大軍將成為本項目商業消費主力的關鍵舉措；l 城市依山而建，向東西發展，圍攏泰山周邊，沿山發展可獲得更多自然與經濟優勢；l 商業市場以中百大廈、銀座商城（火車站店）、大潤發超市，三個地方的人流量最大；l 泰安市商業以中低端消費為主，泰安距離濟南較近，濟南對城市高端人群與旅游客戶分流較為嚴重，另專業市場業態劃分不明朗專業市場業態劃分不明朗；l 市場較為分散，缺乏吃喝玩樂6、一條龍的服務區域，難以留住旅游觀光的人流難以留住旅游觀光的人流；l 泰安人民易于滿足，普遍安于現狀，城市的整個融合度不是很高融合度不是很高，即使是城市東西居民交流仍然缺乏；l 泰安市本是主打旅游文化的城市，但是區域內旅游文化產品較分散區域內旅游文化產品較分散，沒有形成氛圍濃厚場所。泰安市商業市場表現方式泰安市商業市場表現方式從經營業態來說，泰安市以服裝、餐飲等生活類業態為主，旅游相關產業并未形成集群未形成集群效應效應，也即沒有達成旅游消費者的消費便捷性（人群惰性營銷規則）；從租金來說：1、專業市場租金：13.616.5元/平米/月，按年回報8%計算，售價為2475元/平米，按此計算難以平衡本項7、目收支難以平衡本項目收支，亦或難以達成項目利潤最大化；2、主流商圈租金：60150元/平米/月，按年回報率8%計算，售價為900022500元/平米，這是人流量（及傳統商業地段）所決定人流量（及傳統商業地段）所決定，本案難以企及；3、百貨類租金（含大型超市）：3060元/平米/月，按年回報率8%計算，售價為45009000元/平米，即使如此，百貨類也是靠大人流量支撐的商業業態，本案短期內難以達成，也即可以作為長線戰略作為長線戰略。泰安市商業市場小結泰安市商業市場小結讀城之項目解析一、物理距離：1、距離市委黨校3.1公里；2、距離孔子登臨處6.2公里；3、距離高新開發區北天門大街2.4公里。二、8、市場比較1、不屬于城市商業優質地段；2、不屬于旅游商業優質地段；3、泰安南向發展戰略承接地帶；4、非泰安市場傳統沿山區域。項目區域解析一、物理屬性：1、周邊尚不成熟，人口稀少；2、未來發展潛力巨大，但市民預期不高但市民預期不高；3、項目體量較大，銷售與營運壓力較大。二、市場比較：1、項目本體規模相比較較大，唯志高可比唯志高可比；2、建筑風格中西結合，市場特異性不強；項目本體解析銀座65000平米中百大廈40000平米大潤發53000平米志高廣場150000平米商業營銷問題、難點及關鍵點商業營銷問題、難點及關鍵點發現問題發現問題商業體量較大商業體量較大內街昭示面不強內街昭示面不強本地客戶難以支本9、地客戶難以支撐撐15萬方商業萬方商業如何通過主題營如何通過主題營造吸引旅游大軍造吸引旅游大軍周邊商業環境較弱周邊商業環境較弱商戶對新興區商戶對新興區域接受度較弱域接受度較弱品牌主力店招品牌主力店招商有難度商有難度現場支撐不足現場支撐不足超越本地消費情況超越本地消費情況如何吸引旅游大軍如何吸引旅游大軍商業特色園林規劃商業特色園林規劃目的性消費主題界定目的性消費主題界定如何解決？如何解決？商業業態劃分商業業態劃分商業功能組合商業功能組合商業推廣商業推廣本體定性結論：本體定性結論：1、本案在本地人心目中較為偏遠，沒有足夠強的特色驅動力難以吸引本地客戶；2、本案體量較大，短期之內依托周邊人群數量難以存10、活；3、本案距離風景區車程需1530分鐘，便捷性不強。不依托旅游人群，本案短期之內難以達成銷售與運營。不依托旅游人群，本案短期之內難以達成銷售與運營。在營銷說服的角度說：沒有旅游人群，難以讓消費者相信有能夠成功的可能。在營銷說服的角度說：沒有旅游人群，難以讓消費者相信有能夠成功的可能。營銷目標營銷目標定位問題定位問題中原中原觀點觀點Q1Q1：如何如何與泰山旅游深度契合與泰山旅游深度契合，解決泰安本地客群難以支撐本項目超，解決泰安本地客群難以支撐本項目超大體量的問題，并通過何種主題定位吸引泰山游客停下來消費？大體量的問題，并通過何種主題定位吸引泰山游客停下來消費？Q2Q2：通過旅游文化主題商業定11、位，使本項目一期通過旅游文化主題商業定位，使本項目一期收支平衡乃至盈利收支平衡乃至盈利？Q3Q3：如何：如何通過旅游文化主題商業的成功運營，通過旅游文化主題商業的成功運營，為企業在山東泰安的為企業在山東泰安的品牌落地品牌落地打下基礎？打下基礎？基于對項目的認識，中原核心解決三大問題：基于對項目的認識，中原核心解決三大問題：讀水之園林景觀“仁者樂山仁者樂山 智者樂水智者樂水”之商業內街水系打造之商業內街水系打造目的：通過新華城商業內街疊嶂水景設計，吸引客戶逗留時間 禪位置決定論位置決定方向主題定位位置決定論位置決定論李嘉誠說：地段，地段，還是地段！李嘉誠說：地段，地段，還是地段！所屬地段決定定位12、方向，所屬地段決定定位方向，項目本體也決定定位方向。項目本體也決定定位方向。定位方向定位方向專業市場專業市場具備足夠市場驅動力的目的性消費集中地具備足夠市場驅動力的目的性消費集中地中原認為可以選擇的兩個定位方向中原認為可以選擇的兩個定位方向本案到底有何足夠的市場驅動力？本案到底有何足夠的市場驅動力？案例啟示：永利金樹：最大金樹，獵奇驅動力獵奇驅動力，金樹為象征物以及硬件道具；星光大道：明星效應，獵奇驅動力獵奇驅動力，明星手印為象征及硬件道具；云南麗江：艷遇之都，本能驅動力本能驅動力，酒吧為象征物以及建筑道具；清明上河園：古代文化，獵奇驅動力獵奇驅動力，拋繡球、武大郎等儀式行為象征；本案核心驅動13、力本案核心驅動力獵奇驅動力獵奇驅動力核心象征核心象征以泰山為象征物的皇權文化以泰山為象征物的皇權文化+儒家文化儒家文化+道教文化道教文化儀式參與（軟性）儀式參與（軟性）+文化象征物（硬性）文化象征物（硬性）Q1Q1：如何如何與泰山旅游深度契合與泰山旅游深度契合，解決泰安本地，解決泰安本地客群難以支撐本項目超大體量的問題，并通過客群難以支撐本項目超大體量的問題，并通過何種主題定位吸引泰山游客停下來消費？何種主題定位吸引泰山游客停下來消費？中原如何實現？中原如何實現？豐富、全面的主題定位依據，建立了對多種類型客戶的豐富吸引發展策略發展策略讀水讀水讀城讀城讀山讀山讀文讀文主主題題定定位位依依據據n 14、孔孟之道（齊魯文化）n業態類型：教育、文化產業(文化村落等)n 泰山n營銷嫁接：泰山登山前在新華城商業街接受“儀式感”消費。n引申業態類型可包括：禪食餐飲、禪式休閑娛樂等。n 泰安。n營銷嫁接：舌尖上的泰安。n業態類型：餐飲。n“仁者樂山，智者樂水”n業態類型：水療、餐廳、酒吧和咖啡館定位原則：城市新名片定位原則：城市新名片定位：泰山文化體驗式商業體定位：泰山文化體驗式商業體充分利用泰山的歷史文化沉淀，使新華城商業成為集“愛、教、文”于一體的完善的旅游目的性文化體驗式消費商業。充分體現“以文促商，以商養文”。發展理念發展理念借助泰山的歷史文化沉淀與名氣，借助泰山的歷史文化沉淀與名氣，吸引眾多旅15、游大軍能停下來消費吸引眾多旅游大軍能停下來消費愛愛+教教+文文=完善的文化體驗式商業體完善的文化體驗式商業體“教教”體系體系 教育培訓機構；齊魯文化體驗村；親子樂園；早教中心。目的性消費 （愛情廣場、愛情天街）名片式消費慣性（婚慶廣場、婚慶一條街）打造中國最長愛情天街。在愛情天街的盡頭設立教堂?！皭蹛邸斌w系體系構建與構建與城市差城市差異化的異化的環境環境創新、創新、變化的變化的配套服配套服務務提供可深度體驗提供可深度體驗的空間場所的空間場所功能功能互補互補 度假服務類 （泰山文化古村落）飲食文化（泰山地方特色餐廳、古代餐飲禮儀）皇帝封禪體驗式商業服務“文文”體系體系功能功能互補互補提供完善的社16、會生活服務；運動教育服務；親子教育服務；教育培訓服務；婚慶服務；我們妄圖利用旅游人群的獵奇本能驅動力去實現商業的生存與發展，但我們仍然建議溝通旅游部門，實行旅游固定消費場所，以保障項目前期運營收益，便于項目進一步發展。大不一樣不一樣體驗式旅游商業業態落位與運營特色（規劃建議、文化植入）本案必須要做到：本案必須要做到：與本地以及周邊城市尚未做到的絕對差異化，從而形成足夠的商業消費驅動力。我們要喊出口號：我們要喊出口號：完整體驗泰山文化，唯到新華城。我們就是不一樣。中原如何實現？中原如何實現？Q2Q2：通過旅游文化主題商業定位，通過旅游文化主題商業定位，使本項目一期使本項目一期收支平衡乃至盈利收支17、平衡乃至盈利？旅游紀念品旅游紀念品特色小餐飲特色小餐飲珠寶字畫古董珠寶字畫古董大型餐飲娛樂休閑大型餐飲娛樂休閑教育培訓教育培訓Shoppingmall特色主題酒店特色主題酒店業態落位業態落位婚紗攝影婚紗攝影業態業態大餐飲大餐飲培訓機構培訓機構婚紗攝影婚紗攝影旅游紀念品旅游紀念品（含珠寶古董）（含珠寶古董）特色主題酒店特色主題酒店購物中心購物中心特色小吃特色小吃分棟建筑面積36332274832798266458254034207121697592676107159352894531143363279合計17746227482616382664582510687所占比例11.83%15.17%118、7.44%5.51%30.55%7.12%業態配比業態配比1、業態引爆點引爆點：大餐飲、婚紗攝影及特色培訓機構；2、購物中心作為長線戰略布點長線戰略布點，為后期住宅拔升價格埋下伏筆。中原如何實現？中原如何實現？Q3Q3：如何：如何通過旅游文化主題商業的成功運營，通過旅游文化主題商業的成功運營，為企業在山東泰安的為企業在山東泰安的品牌落地品牌落地打下基礎？打下基礎？只有實現本案的成功運營，才只有實現本案的成功運營，才能實現新華品牌的完美落地！能實現新華品牌的完美落地！愛情天街規劃建議與運營特色規劃建議與運營特色仁義禮智信科舉及第行宮情侶街情侶街步步高升愿望湖愿望湖天下廣場天下廣場饕餮小街饕餮小街19、教堂規劃建議與運營特色規劃建議與運營特色序號序號文化植入文化植入象征物象征物文化植入文化植入建筑命名建筑命名規劃建議規劃建議儀式參與儀式參與1愛情天街愛情鎖、許愿池、教堂等古代婚禮2仁義禮智信春秋戰國、清代皇帝餐飲格局餐飲禮儀、古代歌舞3天下廣場微縮版南天門封禪禮制4愿望湖微縮版泰山可旋轉愛情美滿、加官進爵、高考及第許愿5行宮行宮裝飾風格皇帝就寢禮制6科舉及第私塾設計風格無7饕餮小街當地矮桌馬扎特色餐飲制作8情侶街單向人行動線潑水，一輩子兩個人走9步步高升爵位步步變大太極八卦陣10項目外部出口過多，應用綠植封鎖多數出入口，形成單一或不超過2個出入口，控制人群在項目內消費。典型典型案例借鑒成都成20、都.錦里古街錦里古街錦里古街是成都第一條仿古特色街，現在它已經無庸質疑的成為全國特色商業街的典范在成都，在成都，有這么一條街，有這么一條街，論歷史，它非常短暫，論歷史，它非常短暫，但它現在無疑是這座城市但它現在無疑是這座城市人氣最旺、知名度最高人氣最旺、知名度最高的街道之一。的街道之一。地位地位成都錦里商業休閑街位于武侯祠東側，建筑面積7920平方米，是融合巴蜀民風與三國文化的民俗風情街n 選址：選址：成都市武侯祠東側n 開業時間：開業時間：2004.11.1n 總建筑面積：總建筑面積：7920mn 總街長：總街長：340mn 平均街寬平均街寬：3-4m（最大街寬為6m）n 投資估算：投資估算21、：2000萬n 項目定位項目定位：文化、商業與地產的融合，是巴蜀民風民俗和三國蜀漢文化的民俗風情街，號稱“成都版清明上河成都版清明上河圖圖”。n 體驗式、休閑式、互動式體驗式、休閑式、互動式的旅游方式，符合現代游客的旅游需求案例匹配案例匹配新華城商業項目新華城商業項目錦里古街錦里古街強勢旅游資源泰山武侯祠建造愿景吸引眾多游客留下來消費的目的性消費地方為武侯祠提供支持打造新景點占地面積8.6萬平方米1.5萬平方米左右城市2011旅游收入泰安市318.6億成都1000億區位離市中心15分鐘車程離市中心10分鐘車程建設基礎工地新建荒地新建地塊商業項目與錦里擁有相似的資源條件，錦里成功案例可作為重要參22、照錦里以前只是武侯祠附近一塊荒地，后來找準定位，開創先進運營模式，逐漸轉變為中國仿古商業街典范發展歷程發展歷程著名景點武侯祠多年來不愁客源，但游客都是買了門票看完就走，沒有游客在此地停留。逐步打造出一條以體驗川西民俗文化的仿古街。無開發計劃無開發計劃為游客服務為游客服務打造新經濟增長點打造新經濟增長點創造先進運營模式創造先進運營模式商業業態的控制極好，錦里所有店鋪抱成團，整條街的綜合經營水平處全國類似項目最高水平。保持領先地位保持領先地位階段階段錦里的游客數每年增加80萬左右。商業街的收入2006年就突破5000萬，并且促進武侯祠門票收入增加。影響影響東山的背后大約10多畝的土地一直處于荒廢狀23、態，成了堆放建筑垃圾的地方，后來雖然進行了一些綠化，但到武侯祠游玩的客人從不涉足此地。措施措施1、提出了要將三國文化打造成文化產業的思路。2、意想建成一條古街。3、要尋找、建立新市場運作模式。1、品牌、土地和所有店面的所有權屬于武侯祠博物館，不出讓。2、經營權屬于新成立的錦里古街管理公司。3、租金與面積無關，收營、租金與面積無關，收營業額的業額的15%-20%。1、分析模仿者，樹立危機感。2、強調管理、提升服務，以活動代替廣告，以特色帶動人氣。3、實行店鋪末位淘汰制，保持活力。節點節點2002000 0年以前年以前20022002年動工年動工20042004年開始運營年開始運營現在現在功能布局24、功能布局規劃意圖規劃意圖項目項目招牌性項目緊靠大門入口處招牌性項目緊靠大門入口處 三國茶樓 三顧園酒樓核心區放在項目中心，平橫區域優劣勢核心區放在項目中心，平橫區域優劣勢錦里廣場+大戲臺寬闊地帶打造整體感強的項目，創造特色寬闊地帶打造整體感強的項目，創造特色窄巷營造老成都氛圍背街打造避免游客原路返回，并增添新亮點背街打造避免游客原路返回，并增添新亮點 小吃街123大門雙 連 廊錦里廣場戲臺隔 墻牌坊小 吃 街灈錦溪院落餐飲娛樂區餐飲娛樂區錦繡文化區錦繡文化區民俗市井區民俗市井區橋21窄巷背街打造3商業街打造應該把文化昭示性強的項目放在入口處，并利用核心區平衡區域優劣勢，合理引導游客動線，氛圍營25、造項目要集中打造在三個主題區域堅持了主題和特色業態，再分別輔以其他業態，避免了相同業態過于集中，帶來消費疲勞業態特征業態特征餐飲休閑公建住宿購物廣場廣場n 業態沒有嚴格的劃分，而是在三個不同的商區內堅持了能直接反映該區域主題和特色的業態占主體，其他業態與之相配合的策略。這種靈活的現實策略，既保證了策劃中三個主題的實現，也避免了相同業態在同一區域過分集中，給消費者帶來的審美和消費疲勞問題。餐飲娛樂區餐飲娛樂區錦銹文化區錦銹文化區民俗市井區民俗市井區錦里商業街有46%商鋪，其次是餐飲占24%，另外有20%的特色小攤，比重很小的是游藝、旅行社與客棧主題主題名稱名稱業態業態三國三國（8家）家）三顧園、26、三國茶樓、醉三國、張飛牛肉、煮酒坊、曹營壩餐飲餐飲羽扇青商鋪商鋪諸葛連弩游藝游藝成都及四川成都及四川（35家）家）香味小吃、綠心森林蹺腳湯鍋、VC驛站、餐飲餐飲蜀濤、錦繡館、蜀中寶、金竹軒、中國白酒第一坊、清雅軒、皮燈影、卓尚蠶絲坊、欣盛源、寶鏡齋、姝豫、映象坊、品月堂、福晟坊、東情西韻、喜神坊、天藝館、開門大發、百姓尋根堂商鋪商鋪黃包車、游藝游藝錦里客棧客棧客棧安怡旅行社旅行社旅行社但氏豆腐干、三大炮、民間玩、泥人張、編藝、龍玲剪紙、民俗畫、蛋殼畫、吹糖人、草鞋劉小攤小攤外?。ㄍ馐。?家）家）久久丫、夜郎蠟染坊、韻鴻筷子店商鋪商鋪光大國旅旅行社旅行社外國（外國（3家）家）喜福匯、m&m、星巴27、克餐飲餐飲業態配比業態配比錦里在準確的消費定位與項目定位下，采取按營業額收租金等先進運營模式，國有資本，經營者與營銷者三方持股，把項目真正的整合起來錦里的定位：錦里的定位：1、面向到武侯祠的游客，只要時間充裕都會到免費的錦里。2、作為成都本地市民，懷舊、游樂、休閑的目的地。3、作為成都的城市名片。經營特征經營特征經營舉措：經營舉措：1、店面只租不售，租金按營業額15%-20%收取。2、經常舉行文化活動，為區域注入活力。3、統一打造錦里品牌，進行整合營銷傳播。根據依附的地理空間所承載的文化內涵來確立建筑的主題，錦里外部為明清古建筑風格，與武侯祠現存的清代建筑融為一體緊臨武侯祠緊臨武侯祠，依托于成28、都三國歷史遺跡，“錦里古街”的品牌、土地和所有店面的所有權屬于博物館，經營權屬于管理公司整個建筑系明清時明清時代的建筑風格，代的建筑風格，與武侯祠博物館現存的清代建筑融為一體青磚碧瓦、雕梁畫棟、石板古街老街、青石板路老街、青石板路青磚、青瓦青磚、青瓦錦里大門錦里大門雕梁畫棟雕梁畫棟客?？蜅＜毑刻卣骷毑刻卣麇\里休閑街主要賣的是“文化”，是三國文化的代名詞，把文化與商業巧妙的融合起來，使顧客在體驗文化的同時進行消費三國蜀漢文化三國蜀漢文化 川西民俗文化川西民俗文化n 錦里有如“三國茶樓”、“三顧園餐廳”、“張飛牛肉”等以三國文化為核心的商業，采用“以點帶面”的策略和操作方式。酒吧文化酒吧文化還有，29、民俗服裝秀表演、皮影表演、西洋鏡 打更人捏泥人剪紙張飛牛肉文化與商業文化與商業成都的旅游經濟帶動了商業發展，特別是與旅游結合的商業項目，錦里為其中之一世界旅游組織專家世界旅游組織專家RobertCleverdonRobertCleverdon、ErikHolm-PetersenErikHolm-Petersen考察錦里考察錦里 巴基斯坦總統及夫人考察成都時，參觀了錦里巴基斯坦總統及夫人考察成都時，參觀了錦里n 2006年成都成為中國最佳旅游城市。n 2006年成都旅游人數40614061萬人次 ，旅游收入340.2340.2億，增長速度13.8%，相當于全市GDP的12%12%。n 全市接待入30、境旅游者57.97萬人次，旅游外匯收入2.02億美元，同比增長14.7%。n 2006年錦里錦里游客數突破400400萬萬人次 ，約占全市旅游人口10%10%。n 錦里錦里平均每天接待游客超過1 1萬萬人。錦里成就錦里成就成都錦里商業街成長關鍵評定體系（KPI體系）錦里錦里KPI錦里商業街成長關錦里商業街成長關鍵評定體系鍵評定體系搶占市場先機搶占市場先機 錦里利用寬窄巷子、文殊院、大慈寺三大歷史文化街區還在 改造的契機，率先開市，搶占了市場先機。政府的主導政府的主導 國有資本充分發揮了作用，在利用民有資本的同時，沒有因為商業利益而喪失本項目的文化訴求。精細化的仿古工藝精細化的仿古工藝 精細化打31、造，讓人感覺切實的“古”意。世俗化的定位世俗化的定位 充分展示了川西世俗文化與三國文化中的“世俗”部分，錦里表現的市井文化已經成為老成都的樣本。主題鮮明的文化消費主題鮮明的文化消費 其消費活動與文化主題間的緊密聯系，打造與其文化主題呼應的商業和主題節慶活動。業態組合的包容性業態組合的包容性 堅持特色文化的同時，加入少量省外、外國異質化元素，把現代元素融入其中，也烘托了古文化。項目搭配合理項目搭配合理 觀光、體驗、購物、休閑、餐飲、娛樂搭配合理，避免了只是兜售旅游商品和經營地方小吃的局限。商業氛圍的營造商業氛圍的營造 通過文化產品現場制作、體驗式營銷來拉動人氣，營造成功的商業氛圍。項目的持續性建32、設項目的持續性建設 不斷提升，例如背街的增加，“水岸錦里”的二期工程規劃等等，不斷給區域注入新的活力。錦里案例對本項目的啟示主要在文化的構筑、商業運作及怎么樣把文化與商業相結合三方面，政府強有力的主導是成功的關鍵啟示啟示對本項目的對本項目的啟示啟示文化的構筑1、以本地文化為依托2、選擇特色文化主題3、選擇文化載體4、策劃與文化相關活動商業運作5、確立鮮明的主題消費風格6、有節制的融合現代商業元素7、合理的商業空間組織8、有條件的選擇品牌業態文化與商業結合9、在區域布局上體現文化與商業融合10、政府監管與協調商業利益與項目文化性的關系文化標簽（文化標簽（）項目成功標尺項目成功標尺營銷執行營銷執行2031稀缺（稀缺（）影響力（影響力（)0資源（資源（）本案4R營銷著力點對位The end,thank you.