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1、茶園新區項目分析探討智派營銷目 錄一、茶園新區簡介一、茶園新區簡介1、地理位置、地理位置2、新區功能定位、新區功能定位3、新區交通發展狀況、新區交通發展狀況二、近十年土地情況二、近十年土地情況1、土地拍賣價格、土地拍賣價格2、土地開發情況、土地開發情況 三、地塊分析三、地塊分析1、項目區位及項目位置、項目區位及項目位置2、住宅用地指標、住宅用地指標3、商業用地指標、商業用地指標四、住宅市場概況四、住宅市場概況1、區域樓盤分布情況、區域樓盤分布情況2、各樓盤數據統計、各樓盤數據統計3、住宅市場現狀分析、住宅市場現狀分析 五、商業樓盤市場概況五、商業樓盤市場概況1、商業分布圖、商業分布圖2、運營商2、業分布、運營商業分布3、運營商業樓盤數據統計、運營商業樓盤數據統計 茶園新區簡介茶園新區簡介地理位置概述地理位置概述 茶園新區地處重慶主城區東南，與兩江新區隔江相望；三山一江環抱的茶園新區是主城最佳居住區，是南岸區新的政治、文化和經濟中心。按照規劃，茶園新區城市與經開區產業將互動發展，未來人口規模達100萬以上，將建成生態環保、交通便捷、智慧宜居、功能完備的創新型城市。茶園新區管轄范圍約41平方公里，控規范圍24.5平方公里?？匾巺^域建成區面積6.4平方公里，在建區8.9平方公里，可用區面積約9.2平方公里。茶園新區功能定位茶園新區功能定位主城門戶：主城門戶：隨著重慶主城的向外擴張，茶園新區已3、經進入主城區；隨著南岸區行政中心遷入，茶園換乘樞紐站的建成投運，茶園新區區位已經發生根本改變。2013年，茶園新區交通基礎設施建設項目共46項，將在兩年內陸續完工，茶園新區的交通將變得四通八達，渝東南方向的人流到了茶園就是到了重慶主城最漂亮的地方，便捷的交通把人流聚集在茶園。同時，南岸區將依托茶園獨特的區位優勢和地理環境，打造西部獨具特色的高品質生態核心商圈，舉全區之力，推動茶園新區的經濟社會發展。三基地一分院：三基地一分院：國家電子信息產業基地、國家移動通信高新技術產業化基地和國家新型工業化產業示范基地及工信部電信研究院西部分院落戶茶園，使茶園新區有了很好的物聯網發展基礎，目前南岸區正在以茶4、園新區為重點，打造智慧之城。最大公租房：最大公租房：城南家園公租房占地面積約54.6公頃，建筑面積211萬平方米，共有3.38萬套，已基本建成并部分入住，電子信息科技園兩棟員工配套用房已經完成主體工程，將為近10萬外來務工人員的生活居住提供有力保障。南岸區新的政治、經濟和文化中心南岸區新的政治、經濟和文化中心新區交通發展狀況新區交通發展狀況 南山隧道將于2010年12月開建，預計今年開通。慈母山隧道已經開通，加上已經建好的真武山隧道，今后，將有3條隧道把主城區和茶園新城區連接在一起，從茶園新區到解放碑、朝天門、江北國際機場的時間不會超過20分鐘。預計2014年地鐵6號線開通，規劃中的輕軌8號線5、就在區政府附近。近十年土地拍賣情況近十年土地拍賣情況土地拍賣價格（土地拍賣價格（2011-2013）序號項目名稱拿地時間占地面積（畝）建筑面積（萬方）容積率樓面價（元/平米）總價（萬元）1朝天門國際商貿城2013.091059197.12.810302028942秀苑華俊2013.08151.81.8270348653奧園地產2013.08292311.63094959144匯商置業2013.06481802.51049839205奧園地產2013.02130121.43475417006中鐵20局2013.01161161.52089334247中鐵20局2013.01269311.72076、6643568澤瑞琥珀居2012.123752186693309經開投資2012.095010318541819010遠景實業2012.0414028318545191211中維2011.06294301.529018703012中維2011.06221231.628166476813融創伊頓莊園2011.01269331.829369688814金科中央御院2011.01268321.829859552015金科中央御院2011.017791.8210919710序號項目名稱拿地時間占地面積（畝）建筑面積（萬方）容積率樓面價（元/平米）總價（萬元）1金科世界城2010.12179282.327、949825722澤瑞琥珀居2010.0883101.887787703豐業2009.092831.876923074澤瑞琥珀居2008.074661.864038405魯能領秀城2006.1216441431.3459656376廣萬坡嶺頓小鎮2006.08333301.4584175207天龍長青湖2006.028571.262843968同景國際城、中鐵山水2005.0328134132.2221912739銀翔翡翠谷2004.03300311.65281636810天龍長青湖2004.01409411.54611890111天龍長青湖2004.01286291.536110469土地拍8、賣價格（土地拍賣價格（2004-2010）茶園立交匯商置業占地：481畝建筑面積：80萬方樓面價：1049元/平方米奧園地產占地：292畝建筑面積：31萬方樓面價：3094元/平方米秀苑華俊占地：15畝建筑面積：1.8萬方樓面價：2703元/平方米奧園地產占地：130畝建筑面積：12萬方樓面價：3475元/平方米區政府中鐵20局占地：161畝建筑面積：16萬方樓面價：2089元/平方米中鐵20局占地：269畝建筑面積：31萬方樓面價：2076元/平方米朝天門國際商貿城占地：1059畝建筑面積：197.1萬方樓面價：1030元/平方米本案地塊截止2013年9月11日，茶園新區已成功吸引金科、奧園9、同景、融創、中鐵等品牌房企進駐。此外，茶園新區地價也出現逐年遞增的態勢?？傞_發體量：935萬方（已開發575萬方 未開發360萬方）總開發體量：144萬方總開發體量：368.9萬方（匯商置業和朝天門國際商貿城）2004-2011年2012年2013年（至9月）平均樓面地價792元/平米平均樓面地價1847元/平米平均樓面地價1429元/平米注：匯商置業和朝天門國際商貿城拿地樓面地價較低，拉低了該年平均樓面地價。2012年之前，茶園新區的樓面地價不足800元/平米。2012年開始，茶園新區的樓面地價開始大幅上漲。若不計算匯商和朝天拿地地塊，茶園新區的樓面地價2617元/平方米。土地開發情況土地10、開發情況2011-2013年住宅供應量和成交量對比年住宅供應量和成交量對比地塊分析地塊分析地塊位置項目區位項目區位地塊位于南岸區茶園新區A標準分區。項目位置項目位置區政府商業用地地塊住宅用地地塊中央公園地塊數占地面積（畝）建筑面積（萬方）容積率商業用地5218725住宅用地217420.221.8住宅用地住宅用地-土地指標土地指標宗地編號：A19-2/02 宗地面積54畝（36018平方米）宗地坐落南岸區茶園新區A標準分區中央公園右側出讓年限：未知容積率1.8總建筑面積：6.48萬方綠 化 率(%)35%建 筑 限 高(米)40土地用途 二類商業及二類居住用地建筑密度25樓面價2870元/平方11、米樓面價、造價及相關稅費規格6000元/平方米每畝價格344.8萬元/畝 投資估算約：3.88億（含土地價款、直接造價、建設成本、規費（配套費290無/平方米、人防45元/平方米等）土地價約：1.86億住宅用地住宅用地-土地指標土地指標宗地編號：A19-6/03宗地面積103畝（68701平方米）宗地坐落南岸區茶園新區A標準分區中央公園左側出讓年限：未知容積率2總建筑面積：13.74萬方綠化率(%)35建筑限高(米)40土地用途 C2+R2（C2：商業金融用地 R2：二類居住用地）建筑密度30樓面價25842584元元/平方平方米米樓面價、造價及相關稅費規格6000元/平方米每畝價格344.812、萬元/畝 投資估算約：8.24億（含土地價款、直接造價、建設成本、規費（配套費290無/平方米、人防45元/平方米等）土地價約：3.55億編號：A19-2/02用途：C2商務金融用 R2二類居住用地容積率：1.8%編號：A19-6/03用途：C2商務金融用地 R2二類居住用地容積率：2%住宅用地（黃色標注部分）住宅用地（黃色標注部分）宗地編號 南岸區茶園新區A標準分區宗地面積218畝宗地坐落 東側緊靠茶園交通骨架的中軸線通江大道，西臨南岸區政府及各職能部門辦公樓群出讓年限 未知平均容積率5（其中有一塊容積率2.5）總建筑面積 72萬方綠化率(%)未知建筑限高(米)未知土地用途 商業每畝價格9113、.74萬元/畝樓面價2778元/平方米樓面價、造價及相關稅費規格6250元/平方米土地價約20億投資估算約45億（含土地價款、直接造價、建設成本、規費等）商業用地商業用地-土地指標土地指標商業用地（紅色標注部分）商業用地（紅色標注部分）編號：A22-2/02用途：C2商務金融用地容積率：5編號：A16/02用途：C2商務金融用地 S3商服用地容積率：5.3編號：A14/02用途：C2商務金融用地 R2 二類居住用地 C3新聞出版和文 化藝術團體用地容積率：5編號：A17-2/02用途：C22金融保險業用地 容積率：2.5 編號：A11-1/02用途：C2商務金融用R2 二類居住用地C3新聞出版14、和文化藝術團體用地容積率：5 住宅市場概況住宅市場概況區域樓盤分布情況區域樓盤分布情況本案本案2004-2012：茶園新區土地總開發量：1079萬方。截止2011年：已開發量575萬方。待開發量：504萬方。劉家坪站劉家坪站 長生橋站長生橋站 茶園南站茶園南站 茶園北站茶園北站 茶園新區輕軌六號線站點線路圖茶園新區輕軌六號線站點線路圖本案本案樓盤數據統計樓盤數據統計樓盤樓盤物業類別物業類別建筑面積建筑面積容積率容積率綠化綠化率率開盤時間開盤時間目前住宅均價目前住宅均價幸福時光里 住宅、高尚住宅小區18.5萬方2.535%2013.1.56388融創伊頓濠庭高檔住宅小區11.9萬方1.830.615、0%2012.7.318300金隅大成時代都匯住宅、城市綜合體73萬方3.3632.54%2012.11.178400金科世界城住宅、綜合體,洋房,高層,商業34.3萬方2.3330.01%2011.11.2610200金科中央御院別墅、花園洋房、商業、別墅54萬方1.850%2012.10.3112000金科米蘭大道住宅、高層,商業20萬方2.535%2013.8.1710000融創伊頓莊園別墅、洋房39.4萬方1.830.00%2012.5.2812000財盛金悅苑住宅、小高層、洋房6.6萬方235.56%2013.9.77000樓盤數據統計樓盤數據統計同景國際城雍華府別墅 200萬方1.16、448%2011.10.113500同景國際城馥山住宅、洋房1.437%2011.9.18500同景國際城郡望別墅0.6935.30%2011.5.2114500同景國際城普通住宅、高層/2006/中鐵山水天下（同景國際城C組團）/1.649%/6336銀翔翡翠谷住宅、原生疊谷洋房50萬方1.5330.37%2010.067800中鐵山水一舍住宅、花園洋房、高層12萬方1.730%2010.12.169000魯能領秀城住宅、洋房、別墅143萬方0.6535%2010.10.2110390樓盤樓盤物業類別物業類別建筑面積建筑面積容積率容積率綠化率綠化率開盤時間開盤時間目前住宅均目前住宅均價價同景17、國際城高層：6500-8500別墅：13500-14500銀翔翡翠谷高層：7800中鐵山水一舍高層：9000澤瑞琥珀居高層：7602低價56萬元一套本案位置魯能領秀城別墅：10390金科世界城洋房：10200金隅大成時代高層：8400物業形態均價區間（元/平米）別墅、洋房10200-14500高層5500-8500（6800-7500居多）茶園新區主要樓盤均價概況茶園新區主要樓盤均價概況住宅市場現狀分析住宅市場現狀分析今年以來，茶園新區房地產業形勢漸長，同景、魯能、融創、金科、金隅大成等知名企業強勢入駐，大盤林立。區域土地成交也持續發熱，中鐵再獲兩地，奧園高溢價拿地，各大房企都在茶園布局，看中18、的是區域的發展潛力，這勢必造成區域內房地產項目競爭激烈。目前，茶園市場以高層高層和經濟型洋房經濟型洋房為主導，輔以少量經濟型別墅經濟型別墅產品。同景、融創別墅剩余體量較小，金科中央御院、魯能領秀城將引領2013年茶園別墅市場。在宏觀政策對高端住宅持續打壓局面下，結合茶園成交土地來看，奧園、中鐵新拿地塊以及魯能領秀城后期地塊，都將以洋房為主。未來區域內，洋房市場競爭非常激烈。2013年，從金科、融創、中鐵、同景、金隅大成主要開發商處得到的信息統計，僅7、8、9這三個月，整個茶園片區主推的高層產品，絕大部分以套內70平方米以下(含套內70平方)為主，體量接近30萬平方米。茶園區域樓市歷史上，從未有19、過這樣多的開發商，在如此短的時間內，推出如此大體量的小戶型。晟城地產方面預計，未來23年內，茶園片區的小戶型放量，將超過60萬平方米。2012年住宅不同形態的供應量和成交量對比年住宅不同形態的供應量和成交量對比住宅市場現狀分析住宅市場現狀分析茶園新區小戶型茶園新區小戶型 未來需求旺盛未來需求旺盛茶園目前常駐人口為10萬，有關部門預計未來兩三年內將增加到20萬30萬人。這60萬平方米的小戶型產品，如果按照平均一套房套內50平方米，每戶常住人口3人計算，這些小戶型產品在未來兩三年內，也不過為茶園片區增加3.6萬常駐人口。這一區域常住人口的還會繼續增多，2、3年后，依然會有大量小戶型出現在這個區域。20、而隨著各種配套愈發完善，前期物業的價值也會得到凸顯。隨著茶園新區的逐年發展，2013年6月南岸區政府搬遷并開始辦公，新朝天門200萬方的小商品市場已開始動工，奧特萊斯將進住茶園，加之兩條隧道（慈母山隧道、真武山隧道）的通車，南山隧道開通在即，輕軌6號線的即將貫通，南岸區的城市中心開始向茶園轉移，茶園將面臨前所未有的機遇，眾多利好消息不斷，這對茶園新區的區域價值的提升起到了舉足輕重的作用，未來茶園將呈現崛起型的跨越，茶園新區將進入快速發展階段。茶園新區住宅市場發展趨勢，將從改善型購房轉變為剛需性購房。以高層和中小戶型為主要市場需求。小結小結商業樓盤市場概況商業樓盤市場概況商業分布圖商業分布圖魯能21、領秀城同景國際城中鐵山水一舍上邸云景（長盛）花街商業總體量：約1.5萬方主力面積：200-350m2主力業態：餐飲經營方式：自持+租賃租金均價：20-25元/m2商業結構：1層帶2層商業總體量：約30萬方主力面積：80-100m2主力業態：餐飲、娛樂經營方式：銷售+租賃租金均價：15-20元/m2商業結構：1層帶2層商業總體量：約15方主力面積：單層20-150m2主力業態：未入駐經營方式：全銷售銷售均價：15000-2000元/m2商業結構：1層帶2層商業總體量：約1.6萬方主力面積：單層30-200m2主力業態：規劃中經營方式：銷售+租賃銷售均價：未售商業結構：臨主干道4層集中式商業，次干22、道2層社區商業商業總體量：約21 萬方主力面積：單層40-200m2主力業態：建材、社配經營方式：全銷售銷售均價：1.5-2萬元/m2商業結構：臨主干道1層帶2層，小區內底商商業總體量：26萬方主力面積：單層50-100m2主力業態：二手房、社配經營方式：全銷售銷售均價：2-3萬元/m2商業結構：全底商本案銀翔翡翠谷花街約1.5萬方餐飲街，體量相對較大，目前租賃部分已全部入駐，以品牌餐飲為主，輔以休閑、社配類業態，輻射周邊區域。項目總商業體量約30萬方，目前暫未開始銷售，但有部分零星社區配套店鋪以租賃方式入駐，目前以服務小區內為主，未來可輻射范圍廣。項目總商業體量約26萬方，已銷售.5萬方，入23、駐業態以二手房、社配為主，少量餐飲，目前以服務社區內消費為主。魯能領秀城同景國際城本案目前運營中的商業分布圖目前運營中的商業分布圖n目前茶園商業主要集中在茶園核心區域，商業整體臨街分布，伴隨社區而生，相對零散；n 茶園商業業態極不齊全，主要針對小區業主臨時需求，沒有對外輻射的能力，區域居住人群中大型消費基本都到南坪商圈。同景國際城現面市的商業均為臨街商業；項目周邊無大體量商業供應，現90%以上已開業，其中地產、建材行業占50%，其他50%均為生活配套類業態；同景國際城總開發體量約200萬平方米，住宅整體規劃約8492戶，為滿足社區居民的消費需求，同景總體開發商業將達到26萬平方米，其主力銷售均24、價1.8-2.5萬元/（二手價格）。項目現出租商業主力租金價格在20-40元/平月。營業中同景同景國際城國際城項目名稱商業形態總體量（M2）面式商業體量（M2）商業樓層區間面積（M2）銷售均價同景國際臨街商業26萬方面市5萬方2層45-2001.8-2.5萬/平方米項目面市商業均為臨街商業。商業氛圍很淡，零星幾個店鋪入??；項目目前只招租，主要是藥店、超市，處于免租期，不收租金。營業中魯能領秀城領秀城項目名稱商業形態總體量（M2）面式商業體量（M2）商業樓層區間面積（M2）銷售均價魯能領秀城臨街商業30萬方3萬方2層80-500未銷售（以租賃為主）該項目是區政府為發展茶園新區打造的臨時配套商業街25、，部分出租，不分自用，入駐率65%。目前經營的業態有：特色餐飲、賓館、銀行、超市、茶樓、KTV等，以餐飲娛樂為主。項目主要面向當地居民及少量民工，受區域人氣限制經營狀況較差?，F主力租金在20-30元/平米月營業中花街項目名稱商業形態總體量（M2）面式商業體量（M2）商業樓層區間面積（M2）銷售均價花街臨街商業1.5萬方1.5萬方2層32-300以自持和租賃為主）區域商業小結：目前茶園新區面市商業均為臨街商業，社區配套型商業，為本社區提供配套服務；從商業檔次和整體定位上來看，基本上都面向中端，從便利消費到餐飲、休閑娛樂，目前就同景國際城及花街商業門面開業，業態主要為餐飲、小超市、家裝建材、房屋中26、介等；目前該區域商業銷售單價約20000元/，租金20-80元/。區政府新天澤國際總部城5980元/平方米金腢大城-都匯國際 待定千方E工園5800元/平方米高通棲谷 5700元/平方米耀凱合金待定本案寫字樓樓盤分布寫字樓樓盤分布序號項目名稱項目位置占地面積建筑面積容積率均價1千方E工園南岸茶園新區通江大道201號97213平方米374000平方米2.995800元/平2都匯國際南岸茶園新區玉馬路與通江大道交匯處12000平方米73000平方米4.75待定3耀凱合金南岸經開區茶園通江大道79574平方米300000平方米 3.77待定4新天澤國際總部城南岸茶園經開區管委會旁342666平方米827、579121.445980元/平方米5高通棲谷南岸茶園新區通江大道米蘭路31592平方米107000平方米2.995700元/平方米寫字樓樓盤數據寫字樓樓盤數據寫字樓樓盤分布寫字樓樓盤分布從整個項目用地指標（容積率：5）分析，商業用地大約占到70-80%的比例，在滿足用地指標的前提下，整個項目的規劃形態以高層商業為主（寫字樓、商務公寓、酒店），對項目在區域內優劣勢說明。劣勢：1、本項目用地指標過高（容積率5）在形態定位上無法提升項目的整個品質2、目前整個區域寫字樓銷售價低于區域住宅價格3、項目成本價6250元/平方米，高于現在寫字樓的銷售價格，對后期銷售去化 速度有直接的影響4、項目分5個板塊，有些不夠集中，削弱了項目在整個業態規劃上的優勢優勢：1、項目位置在區政府斜對面，有較好的地理位置2、茶園新區是重慶市及南岸區政府重點打造的區域，未來發展走向較好3、目前交通發展比較迅速，到達南坪及解放碑比較方面4、朝天門批發商場搬遷入住，增加了區域商業價值及銷售群體