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1、COMMUNITY COMMERCE 2017COMMERCECOMMUNITY STATUS發(fā)展現(xiàn)狀據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2016年全國(guó)新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目中，5萬(wàn)方以下商業(yè)數(shù)量占比達(dá)22.16%中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利認(rèn)為，雖然目前大體量購(gòu)物中心占比更重，但隨著消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣的轉(zhuǎn)變，。社區(qū)商業(yè)迅猛增長(zhǎng)，成未來(lái)商業(yè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型重點(diǎn)方向COMMERCECOMMUNITY STATUS發(fā)展現(xiàn)狀10%55%住宅商業(yè)配套最低比例社 區(qū) 商 業(yè) 開(kāi) 發(fā) 量 占 比社區(qū)商業(yè)未來(lái)將有巨大開(kāi)發(fā)量67%2030年城市化率COMMERCECOMMUNITY STATUS發(fā)展現(xiàn)狀估測(cè)2030年城市化率達(dá)到66%-67%，預(yù)計(jì)2、未來(lái)每年將有1,200萬(wàn)-1,400萬(wàn)人口進(jìn)入城市，中國(guó)將形成2萬(wàn)個(gè)以上的新社區(qū)。城市化率促使社區(qū)商業(yè)迅速發(fā)展COMMERCECOMMUNITY STATUS發(fā)展現(xiàn)狀60%30%國(guó)外社區(qū)商業(yè)模式顯示，在人均GDP超過(guò)3,000美元之后，社區(qū)商業(yè)所占消費(fèi)零售總額的比例可達(dá)60。社區(qū)商業(yè)的需求在快速增加目前國(guó)內(nèi)社區(qū)商業(yè)也僅占社會(huì)商業(yè)支出總額的30左右。國(guó)外社區(qū)商業(yè)消費(fèi)占比我國(guó)社區(qū)商業(yè)消費(fèi)占比COMMERCECOMMUNITY STATUS發(fā)展現(xiàn)狀1一二線城市社區(qū)商業(yè)發(fā)展已經(jīng)逐漸成熟化。碎片化區(qū)域均價(jià)環(huán)線住宅均價(jià)宏觀市場(chǎng)宏觀市場(chǎng)|整體價(jià)格整體價(jià)格低密度產(chǎn)品單價(jià)總價(jià)分布圖低密度產(chǎn)品單價(jià)總價(jià)分布圖六環(huán)以3、外 單價(jià)：18740元/二環(huán)：?jiǎn)蝺r(jià)：64,414元/三、四環(huán)之間 單價(jià)：64,659元/五、六環(huán)之間 單價(jià)：28149元/四、五環(huán)之間 單價(jià)：49,046元/二、三環(huán)之間 單價(jià)：53,604元/宏觀市場(chǎng)|整體價(jià)格低密度產(chǎn)品單價(jià)總價(jià)分布圖舊宮區(qū)域42,000元/新宮區(qū)域41,000元/西紅門(mén)區(qū)域46,000元/清河區(qū)域均價(jià)：61,000元/昌平生命科學(xué)園區(qū)域均價(jià)：42,000元/東壩區(qū)域均價(jià)：50,000元/亦莊區(qū)域40,500元/通州運(yùn)河區(qū)域均價(jià)：59,000元/COMMERCECOMMUNITY STATUS發(fā)展現(xiàn)狀一線城市居住呈現(xiàn)碎片化“扇葉形”板塊均價(jià)主要片區(qū)住宅均價(jià)COMMERCECO4、MMUNITY STATUS發(fā)展現(xiàn)狀成都住宅市場(chǎng)呈“扇葉形”發(fā)展郫縣溫江城北城西城東城中雙流城南新都龍泉城中城東城南城西城北16,772元/11,248元/12,893元/10,676元/9,829元/雙流龍泉溫江郫縣新都7,818元/5,736元/5,745元/5,993元/6,404元/高新西區(qū)均價(jià)：6,381元/十陵板塊均價(jià)：4,437元/大面板塊均價(jià)：6,145元/光華新城均價(jià)：6,047元/南湖板塊均價(jià)：8,233元/20年社區(qū)商業(yè)發(fā)展，體現(xiàn)了市場(chǎng)化下社區(qū)商業(yè)較強(qiáng)的自我更新能力，隨著社會(huì)發(fā)展，地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)加劇，倒逼社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)者進(jìn)入全新思考維度。傳統(tǒng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下國(guó)內(nèi)社區(qū)商業(yè)演變進(jìn)程社區(qū)5、商業(yè)1.0社區(qū)商業(yè)2.0社區(qū)商業(yè)1.1開(kāi)始出現(xiàn)一些有立面、園林襯托的風(fēng)情化商業(yè)街獨(dú)立商業(yè)街，形成商業(yè)氛圍的聚合度；開(kāi)始有業(yè)態(tài)規(guī)劃；以住宅底商為主大部分開(kāi)發(fā)企業(yè)基本以銷售為主社區(qū)商業(yè)3.0集中式的鄰里中心與商業(yè)街結(jié)合，形成對(duì)外輻射力更強(qiáng)的配套中心日用百貨、餐飲等出現(xiàn)休閑服務(wù)類業(yè)態(tài)娛樂(lè)、休閑、餐飲業(yè)態(tài)為主品類更全，零售品牌更強(qiáng)以散售為主持有部分節(jié)點(diǎn)進(jìn)行展示持有集中商業(yè)帶旺人流COMMERCECOMMUNITY STATUS發(fā)展現(xiàn)狀社區(qū)商業(yè)發(fā)展歷程COMMERCECOMMUNITY STATUS發(fā)展現(xiàn)狀成都社區(qū)商業(yè)物業(yè)類型住宅底商：大量代表項(xiàng)目：華潤(rùn)二十四城主題街區(qū)：少量代表項(xiàng)目：鷺島國(guó)際步行街社區(qū)6、Mall：稀缺代表項(xiàng)目：龍湖三千集COMMERCECOMMUNITY STATUS發(fā)展現(xiàn)狀成都社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)管理l 住宅開(kāi)發(fā)商背景 重住宅 輕商業(yè)l 傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)思維銷售變現(xiàn)為主，避免自持運(yùn)營(yíng)COMMERCECOMMUNITY STATUS發(fā)展現(xiàn)狀成都社區(qū)商業(yè)建筑規(guī)劃0100200300400500 50以下 50-70 70-90 90-110 110-130 130-150 150-170 170-200 200-250 250-300 300-400 400-500 500以上 2016年大成都各面積段商業(yè)供銷存量對(duì)比圖新增面積(萬(wàn))銷售面積(萬(wàn))存量面積(萬(wàn))l 面積業(yè)態(tài)難匹配社區(qū)商業(yè)以銷售7、為主，供銷存主要集中在50以下小面積易去化的產(chǎn)品，更多中大面積業(yè)態(tài)品牌需求難以滿足；l 建筑規(guī)劃不合理重銷售輕運(yùn)營(yíng)，未針對(duì)業(yè)態(tài)規(guī)劃進(jìn)行思考，出現(xiàn)無(wú)煙道、進(jìn)深過(guò)長(zhǎng)、柱網(wǎng)密集、門(mén)頭遮擋、動(dòng)線不合理等建筑規(guī)劃問(wèn)題，使得餐飲及娛樂(lè)業(yè)態(tài)難以使用；COMMERCECOMMUNITY STATUS發(fā)展現(xiàn)狀成都社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)品牌綜合超市銀行菜市場(chǎng)影院修理店快餐零食藥房24小時(shí)便利店干洗店美容美發(fā)咖啡花店寵物店兒童服裝茶樓打印服飾中餐早餐店同質(zhì)化：現(xiàn)有社區(qū)商業(yè)不僅建筑外觀相近，業(yè)態(tài)規(guī)劃也呈現(xiàn)同質(zhì)化，均以傳統(tǒng)的餐飲、娛樂(lè)、生活服務(wù)業(yè)態(tài)為主去零售：受電商沖擊，服飾零售業(yè)態(tài)占比減少，體驗(yàn)型業(yè)態(tài)以及兒童相關(guān)的娛樂(lè)、培訓(xùn)業(yè)8、態(tài)有所增加品牌化：目前社區(qū)商業(yè)以個(gè)體經(jīng)營(yíng)為主，產(chǎn)品及服務(wù)質(zhì)量較低，但伴隨成都消費(fèi)市場(chǎng)升級(jí)、以及品牌經(jīng)營(yíng)拓展，社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)正朝連鎖品牌化發(fā)展COMMERCECOMMUNITY STATUS發(fā)展現(xiàn)狀成都社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況高空置：2016年主城區(qū)僅在售商鋪總存量就達(dá)574.86萬(wàn)平方米，整體去化周期近11年，商鋪存量仍不斷攀升，同時(shí)由于缺少主題定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃，社區(qū)商業(yè)空置率增加低租金：由于供需不平衡、以及缺乏統(tǒng)一規(guī)劃管理，社區(qū)商業(yè)租金始終難以提升；同時(shí)隨著零售業(yè)態(tài)減少，租金支付力低的餐飲娛樂(lè)等體驗(yàn)型業(yè)態(tài)增加，拉低市場(chǎng)租金高空置商業(yè)案例：龍湖時(shí)代天街購(gòu)物中心2014年開(kāi)業(yè)至今，同一地塊的時(shí)代金街始終難以9、租售，目前空置率近80%COMMERCECOMMUNITY PROBLEM存在痛點(diǎn)123小資本追求點(diǎn)狀利益市場(chǎng)缺乏有序引導(dǎo)中小型社區(qū)mall活力欠缺COMMERCECOMMUNITY STATUS發(fā)展現(xiàn)狀2社區(qū)消費(fèi)習(xí)慣不斷更迭，促使社區(qū)商業(yè)發(fā)展成區(qū)域中心。社區(qū)商業(yè)是增加公共社交的機(jī)會(huì)點(diǎn)、氛圍和諧的穩(wěn)定劑n社區(qū)的會(huì)所，承載聚會(huì)交往待客的功能n社區(qū)的餐廳，區(qū)域餐飲最重要需求的提供者n社區(qū)的課堂，生活品質(zhì)提升、正向價(jià)值觀傳遞的能量載體n社區(qū)的管家，區(qū)域生活提供最便利的服務(wù)n社區(qū)的博物館，區(qū)域群體創(chuàng)作交流與視野拓展的窗口n社區(qū)的安全員，增加公共接觸點(diǎn)，穩(wěn)固人群關(guān)系，增強(qiáng)區(qū)域安全COMMERCECOMM10、UNITY STATUS發(fā)展現(xiàn)狀COMMERCECOMMUNITY STAGE商業(yè)階段社區(qū)商業(yè)1.0北京華潤(rùn)五彩城立足時(shí)尚年輕家庭消費(fèi)和周邊商務(wù)消費(fèi)，集時(shí)尚購(gòu)物、生活配套、餐飲、娛樂(lè)、文化、運(yùn)動(dòng)為一體的多功能、多主題，地標(biāo)性商業(yè)旗艦社區(qū)商業(yè)1.0：純粹的配套商業(yè)，補(bǔ)足生活需求空白COMMERCECOMMUNITY 社區(qū)商業(yè)2.0重慶茶園悅地MY PLACE項(xiàng)目定位為體驗(yàn)式精致生態(tài)生活中心，以“夢(mèng)幻花園”為主題，打造獨(dú)具特色的生態(tài)體驗(yàn)商業(yè)綜合體社區(qū)商業(yè)2.0：有意識(shí)地引導(dǎo)社區(qū)生活場(chǎng)景的轉(zhuǎn)移STAGE商業(yè)階段COMMERCECOMMUNITY 社區(qū)商業(yè)3.0北京住總?cè)f科廣場(chǎng)項(xiàng)目定位為精致生活引導(dǎo)者11、，致力于為顧客提供一站式都市休閑生活的完美體驗(yàn)，綠色生態(tài)的理念及奇幻精致的主題貫穿整個(gè)項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)3.0：IP植入全場(chǎng)景化思維引領(lǐng)精神價(jià)值觀STAGE商業(yè)階段COMMERCECOMMUNITY CASES案例解決方案：認(rèn)清商業(yè)角色人的生活場(chǎng)所之一商業(yè)是人的生活的一部分、因此社區(qū)商業(yè)要對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行描摹，從而發(fā)現(xiàn)和體現(xiàn)人的價(jià)值觀COMMERCECOMMUNITY CASES案例解決方案：消費(fèi)場(chǎng)景革命現(xiàn)在的商業(yè)僅滿足交易，但未來(lái)是場(chǎng)景消費(fèi)，社區(qū)商業(yè)應(yīng)由被動(dòng)填補(bǔ)轉(zhuǎn)向主動(dòng)引領(lǐng)COMMERCECOMMUNITY CASES案例北京住總?cè)f科廣場(chǎng)136,000首日客流60%舊宮區(qū)域到訪率100%,98%招商簽12、約率，開(kāi)業(yè)率50%品 牌 首 次 進(jìn) 京 東 南6,000,000首 日 營(yíng) 業(yè) 額COMMERCECOMMUNITY CASES案例作為萬(wàn)科在京第三個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，但總體量?jī)H有6萬(wàn)平方米中糧萬(wàn)科半島廣場(chǎng)金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)住總?cè)f科廣場(chǎng)區(qū)域長(zhǎng)陽(yáng)昌平舊宮體量13萬(wàn)平方米15萬(wàn)平方米6萬(wàn)平方米定位區(qū)域中心區(qū)域中心社區(qū)/區(qū)域中心COMMERCECOMMUNITY CASES案例COMMERCECOMMUNITY CASES案例舊宮區(qū)域背景RET對(duì)舊宮片區(qū)整體規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)后續(xù)乏力早期舊宮與亦莊產(chǎn)業(yè)之爭(zhēng)連接亦莊與市區(qū)，打造服務(wù)配套，形成中城新區(qū)域舊宮消費(fèi)力處于起步階段區(qū)域發(fā)展迅速COMMERCECOMMUNITY C13、ASES案例郊區(qū)小體量很難通過(guò)品牌和業(yè)態(tài)解決差異化消費(fèi)力起步類郊區(qū)項(xiàng)目小體量商業(yè)COMMERCECOMMUNITY CASES案例COMMERCECOMMUNITY CASES案例解決方案：從社區(qū)商業(yè)本質(zhì)出發(fā)“社區(qū)商業(yè)滿足人的安全感，是信任的開(kāi)始”COMMERCECOMMUNITY CASES案例解決方案：從社群人的本質(zhì)出發(fā)“人是場(chǎng)景的動(dòng)物”COMMERCECOMMUNITY CASES案例生活場(chǎng)景化解決方案空間場(chǎng)景IPCOMMERCECOMMUNITY CASES案例有想象力，UP&UPIP選擇思維線COMMERCECOMMUNITY CASES案例IP選擇思維線購(gòu)物是一場(chǎng)“發(fā)現(xiàn)之旅”COM14、MERCECOMMUNITY CASES案例IP選擇思維線成人與兒童共享的空間COMMERCECOMMUNITY CASES案例IP選擇思維線有暢想，時(shí)刻的新鮮感，夢(mèng)中的理想化COMMERCECOMMUNITY CASES案例IP的落地包 裝墜落感d e c o r a t e與門(mén)口的風(fēng)格不同，剛一進(jìn)入購(gòu)物中心就像是不小心跌入了“愛(ài)麗絲夢(mèng)游仙境”的樹(shù)洞，仿佛自己被縮小了一般。攀沿的樹(shù)干將建筑圍繞，頭頂上鸚鵡小姐窺探著你，仿佛置身另一個(gè)世界COMMERCECOMMUNITY CASES案例IP的落地小 品動(dòng)物園 M i c r o l a n d s c a p e目之所及，周邊的景觀小品讓你仿15、佛置身于一座四季變幻的愛(ài)麗絲動(dòng)物樂(lè)園，平時(shí)以溫馴示人的長(zhǎng)頸鹿媽媽也想帶著寶貝一起越欄而出，小兔子從上跳下，螞蟻也大了一圈，你可以盡享這色彩斑斕的景觀小品帶來(lái)的奇幻景致。兒童場(chǎng)景微體驗(yàn)COMMERCECOMMUNITY CASES案例IP的落地 C h i l d r e n p l a y住總?cè)f科廣場(chǎng)內(nèi)不僅是景觀小品豐富，更有許多能讓孩子們參與互動(dòng)游玩的小場(chǎng)景，小朋友們可以穿梭在小木屋，小字母中間嬉戲，也可以在廣場(chǎng)中央的動(dòng)物棚中觀看真實(shí)的小動(dòng)物，極大吸引了孩子們的游逛興趣。換境空間舒適感COMMERCECOMMUNITY CASES案例IP的落地 A d u l t s p a c e以綠色的16、景觀主題和豐富靈動(dòng)的休憩節(jié)點(diǎn)營(yíng)造出溫馨舒適的購(gòu)物環(huán)境，漫步于其中，呼吸著清新的空氣，領(lǐng)略著大自然的氣息，在詩(shī)情畫(huà)意的空間里休憩片刻，舒緩平日的疲憊與辛勞，不只為了購(gòu)物，更像是在游樂(lè)中享受一種健康的生活方式。業(yè) 態(tài)完整化&場(chǎng)景化COMMERCECOMMUNITY CASES案例IP的落地 t y p e o f o p e r a t i o n商場(chǎng)內(nèi)的業(yè)態(tài)可以說(shuō)一應(yīng)俱全，既有生活基本需要的超市，也有服裝零售和餐飲，更有一些文創(chuàng)飾品店，能夠基本滿足日常周邊居民大多數(shù)場(chǎng)景下的購(gòu)物需求，并且在個(gè)別業(yè)態(tài)的裝飾中加入融合動(dòng)物場(chǎng)景的元素。COMMERCECOMMUNITY SUMMARY總結(jié)01.舊有標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)物中心是工業(yè)時(shí)代的產(chǎn)物，而帶文化屬性個(gè)性化的商業(yè)是互聯(lián)網(wǎng)思維的產(chǎn)物。02.人類部落文化特征，使得人更注重IP價(jià)值。03.由IP實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者價(jià)值觀是未來(lái)社區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。