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1、2009-07-31浙商大廈工作匯報浙商大廈工作匯報目錄目錄一、海寧皮革城調(diào)研分析一、海寧皮革城調(diào)研分析二、皮革業(yè)市場前景展望二、皮革業(yè)市場前景展望三、本項目未來發(fā)展建議三、本項目未來發(fā)展建議調(diào)研分析調(diào)研分析海寧中國皮革城海寧中國皮革城一、項目簡介一、項目簡介n海寧中國皮革城建于建于19941994年年，市場總建筑面積總建筑面積4545萬平方米萬平方米，由皮革制品交易區(qū)、原輔料市場、鞋業(yè)廣場、牛仔城以及皮都萬豪大酒店、商務(wù)綜合樓、美食街、淘皮歡樂嘉年華、休閑文化廣場等組成，現(xiàn)有經(jīng)營企業(yè)現(xiàn)有經(jīng)營企業(yè)20002000多家多家。n1995年榮獲“全國文明市場”稱號，2007年2月被國家旅游局評為國家2、國家AAAAAAAA級旅游景區(qū)級旅游景區(qū)。n海寧中國皮革城經(jīng)營方式為批零兼營、綜合服務(wù)批零兼營、綜合服務(wù)。批發(fā)以展示、訂貨為主，面向國際、輻射全國，零售主要面向“長三角地區(qū)”的中高收入階層及旅游團隊。海寧中國皮革城現(xiàn)如今已發(fā)展成為現(xiàn)代化的大型皮革專大型皮革專業(yè)市場業(yè)市場，也是集購物、餐飲、休閑于一體的高檔旅游購物中心高檔旅游購物中心。海寧皮革城海寧皮革城19941994年建立年建立20012001年進行年進行第一次改造第一次改造20052005年皮革年皮革城整體搬遷城整體搬遷新城一期新城一期20072007年市場年市場二期建設(shè)開二期建設(shè)開拓拓20082008年三期年三期建設(shè)招商建設(shè)招商調(diào)研分析3、調(diào)研分析海寧中國皮革城海寧中國皮革城二、發(fā)展歷程二、發(fā)展歷程n19941994年年海寧中國皮革城建立建立，在1996實現(xiàn)了初步繁榮，在2001年進行了第一次改造。n20052005年年1010月月1818日日海寧皮革城進行了新城整體搬遷，原舊址現(xiàn)為皮革加工廠，新城（一期）新城（一期）面積16萬平方米，營業(yè)面積為原皮革城的三倍，高峰時期可容納日客流量5 5萬人次萬人次。n20072007年年皮革城順利實現(xiàn)了二期二期市場的建設(shè)和開拓，5月18日原輔料市場開業(yè)，10月18日鞋業(yè)廣場、牛仔城同步開業(yè)，形成了以皮革城為主體的專業(yè)市場群。n20082008年年8 8月月，海寧中國皮革城三期三期工程中國皮革4、業(yè)CBD開工建設(shè)，計劃用一年半時間建成,現(xiàn)已進入招商階段。調(diào)研分析調(diào)研分析海寧中國皮革城海寧中國皮革城三、發(fā)展現(xiàn)狀三、發(fā)展現(xiàn)狀皮革城三期皮革城三期（品牌風(fēng)尚中心）（品牌風(fēng)尚中心）皮革城二期皮革城二期皮革城一期皮革城一期皮都萬豪皮都萬豪大酒店大酒店一期：中國皮革城（已開業(yè)）一期：中國皮革城（已開業(yè)）二期：原輔料市場、鞋業(yè)廣場、中國牛仔城、商務(wù)樓、精品展示廳、二期：原輔料市場、鞋業(yè)廣場、中國牛仔城、商務(wù)樓、精品展示廳、餐飲一條街、休閑廣場（已開業(yè)）餐飲一條街、休閑廣場（已開業(yè)）三期：三期：7272棟總部樓宇、棟總部樓宇、1 1棟棟1212層商務(wù)大樓（招商階段）層商務(wù)大樓（招商階段）1 1、海寧中國5、皮革城一期建筑面積、海寧中國皮革城一期建筑面積1616萬平方米，萬平方米，1300間商鋪，以皮包、皮衣產(chǎn)品為主，共有4層：一樓:皮具箱包、手套區(qū)、品牌區(qū) 二樓:皮革服裝區(qū)三樓:精品皮裝、裘皮服裝區(qū) 四樓:餐飲中心、輔料市場調(diào)研分析調(diào)研分析海寧中國皮革城海寧中國皮革城三、發(fā)展現(xiàn)狀三、發(fā)展現(xiàn)狀品牌購物區(qū)引導(dǎo)品牌購物區(qū)引導(dǎo)品牌地面標(biāo)識品牌地面標(biāo)識8M8M把入駐的知名品牌集中安排，設(shè)立名牌把入駐的知名品牌集中安排，設(shè)立名牌皮裝區(qū)和品牌箱包專賣區(qū)。皮裝區(qū)和品牌箱包專賣區(qū)。建筑內(nèi)內(nèi)部主走道寬達(dá)建筑內(nèi)內(nèi)部主走道寬達(dá)8米，燈光明亮。米，燈光明亮。調(diào)研分析調(diào)研分析海寧中國皮革城海寧中國皮革城三、發(fā)展現(xiàn)狀三、發(fā)展6、現(xiàn)狀店鋪平均面積店鋪平均面積6060平方米，開間進深比平方米，開間進深比例適宜。例適宜。每層均設(shè)有休閑區(qū)，每層均設(shè)有休閑區(qū)，1 1樓有樓有2 2個，個，3 3樓樓有有1 1個，共可容納個，共可容納100100多名顧客同時飲多名顧客同時飲茶小憩。茶小憩。顧客上下有顧客上下有1919座自動扶梯和座自動扶梯和7 7座升降座升降式電梯。式電梯。品牌的裝修方案和裝修材料，由廠家品牌的裝修方案和裝修材料，由廠家統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一提供，時尚效果很是統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一提供，時尚效果很是搶眼。搶眼。2 2、皮革城二期市場總建筑面積為、皮革城二期市場總建筑面積為2626萬平方米萬平方米，包括6.6萬平方米的鞋業(yè)廣場，6.7、4萬平方米的原輔料市場，7.1萬平方米的毛皮服飾牛仔城，以及23層的商務(wù)綜合樓、餐飲街、淘皮歡樂嘉年華、休閑文化廣場等配套設(shè)施。鞋業(yè)廣場一樓：名牌區(qū)、拖鞋區(qū)二樓：時尚區(qū)，部分商鋪還設(shè)有洽談區(qū)三樓：羊毛衫館和襪業(yè)館。二期延伸了海寧皮革城的產(chǎn)業(yè)鏈二期延伸了海寧皮革城的產(chǎn)業(yè)鏈 ，進一步拓展客群，完善公共配套設(shè)施，進一步拓展客群，完善公共配套設(shè)施，提供提供了更為豐富的商品和更為便利的服務(wù)。了更為豐富的商品和更為便利的服務(wù)。調(diào)研分析調(diào)研分析海寧中國皮革城海寧中國皮革城三、發(fā)展現(xiàn)狀三、發(fā)展現(xiàn)狀3 3、海寧中國皮革城三期工程、海寧中國皮革城三期工程中國皮革業(yè)中國皮革業(yè)CBDCBD，占地200畝，總建筑面積為8、總建筑面積為2020萬平方米萬平方米，總投資約6億元，由70多幢多層和高層建筑組成。五大主題功能：品牌展示、新品發(fā)布、營銷總部、創(chuàng)意樂園、休閑會所。中國皮革業(yè)中國皮革業(yè)CBDCBD是皮革城一期、二期有形市場培育升級的產(chǎn)物，通過皮革產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)瞧じ锍且黄凇⒍谟行问袌雠嘤壍漠a(chǎn)物，通過皮革產(chǎn)業(yè)鏈中高附加值環(huán)節(jié)在海寧的集聚，加強了企業(yè)與企業(yè)之間、企業(yè)與消費者之間的交中高附加值環(huán)節(jié)在海寧的集聚，加強了企業(yè)與企業(yè)之間、企業(yè)與消費者之間的交流，進一步增強皮革城的競爭能力。流，進一步增強皮革城的競爭能力。三期效果圖三期效果圖三期現(xiàn)狀三期現(xiàn)狀調(diào)研分析調(diào)研分析海寧中國皮革城海寧中國皮革城三、發(fā)展現(xiàn)狀三、發(fā)展現(xiàn)狀9、1 1、區(qū)位優(yōu)勢明顯、區(qū)位優(yōu)勢明顯 海寧中國皮革城東鄰海鹽縣，南瀕錢塘江，距杭州、蘇州汽車車程在一小時以內(nèi)，距上海車程一個半小時以內(nèi)。皮革城是立足長三角都市圈，以都市圈市民為目標(biāo)消費群，以特色商品加強輻射力度，使皮革城的區(qū)位優(yōu)勢得到明顯體現(xiàn)。調(diào)研分析調(diào)研分析海寧中國皮革城海寧中國皮革城四、海寧皮革城優(yōu)勢是什么？四、海寧皮革城優(yōu)勢是什么？2 2、產(chǎn)品品類齊全、產(chǎn)品品類齊全 皮革城是以皮革商品為主打商品，其商品鏈有：皮革服裝、皮具箱包、皮毛及其制品、皮鞋等皮革商品幾百個大類數(shù)千款品種，是在全國范圍內(nèi)皮革商品品種最多，規(guī)格最齊全的，是任何其他購物中心無法比擬的，因此對長三角都市圈市民具有特殊的吸引力10、。調(diào)研分析調(diào)研分析海寧中國皮革城海寧中國皮革城四、海寧皮革城優(yōu)勢是什么？四、海寧皮革城優(yōu)勢是什么？調(diào)研分析調(diào)研分析海寧中國皮革城海寧中國皮革城3 3、價格相對低廉、價格相對低廉 2007年，海寧市擁有皮革工業(yè)企業(yè)1588家，皮革工業(yè)總量列全國第一，是我國皮革商品最重要的生產(chǎn)基地，依托海寧產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，皮革城商品的價格優(yōu)勢得到了很好的體現(xiàn)。調(diào)研分析調(diào)研分析海寧中國皮革城海寧中國皮革城四、海寧皮革城優(yōu)勢是什么？四、海寧皮革城優(yōu)勢是什么？5 5、經(jīng)營品牌化、經(jīng)營品牌化n 2000年起，海寧中國皮革城大力實施品牌化發(fā)展戰(zhàn)略，實施硬件改造，設(shè)立品牌交易區(qū)，大膽創(chuàng)新進行大規(guī)模品牌推廣。n品牌商品已占到中國皮革11、城品牌商品的80%以上。4 4、管理制度化、管理制度化n 制度化、規(guī)范化管理是皮革城的一大特征，皮革城在實踐中不斷摸索新的管理制度，取得了顯著的效果。n 市場準(zhǔn)入制度、商標(biāo)審查備案制度、品牌公示制度、品牌實施公示制度等制度都大大促進了皮革城的健康運營。調(diào)研分析調(diào)研分析海寧中國皮革城海寧中國皮革城四、海寧皮革城優(yōu)勢是什么？四、海寧皮革城優(yōu)勢是什么？7 7、服務(wù)功能現(xiàn)代化、服務(wù)功能現(xiàn)代化n 海寧中國皮革城設(shè)立專門機構(gòu)對皮革企業(yè)從事展會、信息交流、宣傳推廣等服務(wù)。n市場建設(shè)有專門的皮革城出口加工區(qū)，為中小型皮革企業(yè)提供標(biāo)準(zhǔn)廠房和配套服務(wù)。n一年一屆的海寧中國皮革博覽會及流行趨勢發(fā)布，都是眾多皮革企業(yè)12、推銷、宣傳自己的良機。6 6、軟、硬設(shè)施人性化、軟、硬設(shè)施人性化n皮革城建筑外部線條流暢，富有時代感，成為海寧的標(biāo)志性景觀。n皮革城內(nèi)部設(shè)施齊全，裝修豪華，專門開設(shè)多處休閑吧，供消費者休息品茶，對傳統(tǒng)市場“臟、亂、差、雜”的形象進行了徹底顛覆。調(diào)研分析調(diào)研分析海寧中國皮革城海寧中國皮革城四、海寧皮革城優(yōu)勢是什么？四、海寧皮革城優(yōu)勢是什么？根據(jù)調(diào)查，2004年皮革城內(nèi)底樓一間40平方米左右的商鋪，租金約2020萬元萬元，2005年，海寧中國皮革城一樓杭州路箱包商鋪的租金達(dá)到4040萬元萬元，2006年漲到了6060萬元萬元，2007年的租金是120120萬元萬元，可見海寧皮革城的租金漲幅較大，市13、場競爭激烈。租金漲幅較大，市場競爭激烈。從商鋪的規(guī)模來看，海寧皮革城也是呈幾何式的速率增長。2004年，海寧中國皮革城內(nèi)只有6060多家箱包經(jīng)營戶多家箱包經(jīng)營戶，到2005年，就激增到就激增到300300家家；2006年至今，已經(jīng)增加增加到到20002000多家皮革箱包經(jīng)營戶，多家皮革箱包經(jīng)營戶，機動車泊位1000多個，經(jīng)營人員4000人左右。高峰時期高峰時期可容納日客流可容納日客流5 5萬人次。萬人次。調(diào)研分析調(diào)研分析海寧中國皮革城海寧中國皮革城五、租金變化給我們帶來什么啟示？五、租金變化給我們帶來什么啟示？據(jù)了解，義烏現(xiàn)在商鋪的租金在2020萬萬120120萬元萬元/平米平米/年年，眾所周14、知，義烏國際小商品城先已經(jīng)成為中國最成功的專業(yè)市場，輻射全球。而在義烏小商品城起步階段確是靠著“三低三低低成本、低稅費、低價格低成本、低稅費、低價格”政策，聚集眾多商家，打開市場，隨著商品城的良好發(fā)展，租金逐漸“水漲船高”，按目前的租金和售價來看，其商鋪的租金平均每年漲幅在平均每年漲幅在12%-20%12%-20%。n 2007年9月份，與海寧距離較近的桐鄉(xiāng)鞋業(yè)皮革城正式開業(yè)，現(xiàn)桐鄉(xiāng)鞋業(yè)皮革城60%60%的商戶來自海寧皮革城的商戶來自海寧皮革城，n 從經(jīng)營成本來說，桐鄉(xiāng)皮革城第一年給予所有經(jīng)營戶免租經(jīng)營，同時市政桐鄉(xiāng)皮革城第一年給予所有經(jīng)營戶免租經(jīng)營，同時市政府在三年內(nèi)免收或減半收取相關(guān)稅收的15、優(yōu)惠政策，使經(jīng)營成本非常的低廉府在三年內(nèi)免收或減半收取相關(guān)稅收的優(yōu)惠政策，使經(jīng)營成本非常的低廉n 海寧皮革城，市場租金居高不下，一小型的店鋪租金成本竟高達(dá)80萬元。兩者的經(jīng)營成本相差懸殊，使得很多海寧皮革商家選擇來桐鄉(xiāng)皮革城經(jīng)營。調(diào)研分析調(diào)研分析海寧中國皮革城海寧中國皮革城成熟市場，一鋪難求成熟市場，一鋪難求新興市場，放水養(yǎng)魚新興市場，放水養(yǎng)魚五、租金變化給我們帶來什么啟示？五、租金變化給我們帶來什么啟示？中國輕紡城租金政策：中國輕紡城租金政策：n 凡入駐聯(lián)合市場的企業(yè)和個人，營業(yè)房標(biāo)準(zhǔn)間租金保持在每年每年1 1萬元萬元/間間至至2 2萬元萬元/間之間間之間，連續(xù)二年保持不變連續(xù)二年保持不變，16、二年后視經(jīng)營情況由業(yè)主和經(jīng)營戶協(xié)商確定。n 凡入駐中國輕紡城國際貿(mào)易區(qū)的企業(yè)和個人，營業(yè)房（可自由分隔）日租金每平方米在每平方米在0.8-2.50.8-2.5元之間元之間；商務(wù)辦公日租金每平方米在每平方米在0.5-1.50.5-1.5之間之間。n凡入駐中國輕紡城柯北新市場區(qū)的企業(yè)和個人，營業(yè)房標(biāo)準(zhǔn)間五年一租營業(yè)房標(biāo)準(zhǔn)間五年一租，其中前兩年免租金，后三年視經(jīng)營情況確定租金標(biāo)準(zhǔn)。其中前兩年免租金，后三年視經(jīng)營情況確定租金標(biāo)準(zhǔn)。調(diào)研分析調(diào)研分析海寧中國皮革城海寧中國皮革城由此我們可以看出，一個成熟的專業(yè)市場是需要培育的，超出市場承受能由此我們可以看出，一個成熟的專業(yè)市場是需要培育的，超出市場承受能力17、的售價或租金必然會推升交易成本，減弱產(chǎn)品價格優(yōu)勢，而一個低成本力的售價或租金必然會推升交易成本，減弱產(chǎn)品價格優(yōu)勢，而一個低成本的市場必然促進交易量的活躍，招攬眾多商家、消費者，快速激活市場，的市場必然促進交易量的活躍，招攬眾多商家、消費者，快速激活市場，租金與售價也會隨著市場的成熟，自然而然的受到眾商家的熱捧。租金與售價也會隨著市場的成熟，自然而然的受到眾商家的熱捧。五、租金變化給我們帶來什么啟示？五、租金變化給我們帶來什么啟示？調(diào)研分析調(diào)研分析海寧中國皮革城海寧中國皮革城海寧皮革城深厚的皮革工業(yè)基礎(chǔ)，能夠為項目提供第一手貨源、第一海寧皮革城深厚的皮革工業(yè)基礎(chǔ)，能夠為項目提供第一手貨源、第一手18、價格，用物美價廉的產(chǎn)品迅速打開市場。手價格，用物美價廉的產(chǎn)品迅速打開市場。海寧皮革城豐富、先進的市場管理經(jīng)驗，為市場后期的運營管理提供海寧皮革城豐富、先進的市場管理經(jīng)驗，為市場后期的運營管理提供有效的專業(yè)化保障。有效的專業(yè)化保障。海寧皮革城良好的市場形象，為招商、銷售、市場宣傳提供強有力的海寧皮革城良好的市場形象，為招商、銷售、市場宣傳提供強有力的品牌支撐。品牌支撐。經(jīng)過實地考察后，我們對海寧中國皮革城進行了深入的了解，海寧皮革城憑借獨特的經(jīng)營模式，豐富的管理經(jīng)驗，優(yōu)越的皮革資源獲得了巨大成功，本項目引入海寧皮革城有以下幾點優(yōu)勢：六、為什么要引入海寧皮革城？六、為什么要引入海寧皮革城？一、皮革19、行業(yè)潛力巨大一、皮革行業(yè)潛力巨大據(jù)05、06年的中國零售業(yè)消費報告顯示：n 皮具占零售業(yè)各行品牌（服裝、鞋、化妝品、香水、酒、皮具）全球年銷售額的30%30%，n 消費者人均消費皮具類產(chǎn)品數(shù)量為每年5.135.13件件，年均消費金額達(dá)954.78954.78元元，特別是小件皮具，消費量更是以每年以38%38%的速度激增。根據(jù)數(shù)據(jù)，可以看出：n 隨著人們生活水平的不斷提高和皮革產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，皮革制品已進入千家萬戶，服裝用革大幅度上升，人們對皮革制品的需求量日益增加人們對皮革制品的需求量日益增加。n 迄今為止，皮革制品已經(jīng)廣泛應(yīng)用于制鞋、皮具、服裝、家居裝飾、汽車等行業(yè)，皮革制品已經(jīng)滲透到了人們20、日常生活的方方面面，市場潛力巨大皮革制品已經(jīng)滲透到了人們?nèi)粘Ｉ畹姆椒矫婷妫袌鰸摿薮蟆Ｆじ飿I(yè)發(fā)展前景展望皮革業(yè)發(fā)展前景展望二、江蘇皮革市場概況二、江蘇皮革市場概況 據(jù)統(tǒng)計，江蘇現(xiàn)有皮革工業(yè)企業(yè)2250多家，從業(yè)人員約18萬人,其中規(guī)模以上規(guī)模以上皮革企業(yè)僅皮革企業(yè)僅351351家，全國占比家，全國占比7%7%，06年江蘇上半年人造革產(chǎn)量為3.24萬噸，合成革產(chǎn)量為10.85萬噸，可以看出江蘇省在皮革生產(chǎn)方面并無太大優(yōu)勢。江蘇省的皮革行業(yè)規(guī)模在全國的比重江蘇省的皮革行業(yè)規(guī)模在全國的比重較小，同比全國其它省市而言，并不較小，同比全國其它省市而言，并不存在優(yōu)勢。存在優(yōu)勢。（以上數(shù)據(jù)均來自于中經(jīng)專21、網(wǎng)）規(guī)模以上企業(yè)個數(shù)比例規(guī)模以上企業(yè)個數(shù)比例:江蘇省無皮革生產(chǎn)優(yōu)勢江蘇省無皮革生產(chǎn)優(yōu)勢皮革業(yè)發(fā)展前景展望皮革業(yè)發(fā)展前景展望盡管在總量上不存在優(yōu)勢，江蘇皮革行業(yè)盈利水平同比而言，在全國而言位居前列。江蘇省是皮革消費大省江蘇省是皮革消費大省05-0605-06年皮革行業(yè)累計利潤總額（千元）年皮革行業(yè)累計利潤總額（千元）盡管江蘇省在皮革行業(yè)生產(chǎn)加工優(yōu)勢并不明顯，但卻擁有著強大的皮革消費盡管江蘇省在皮革行業(yè)生產(chǎn)加工優(yōu)勢并不明顯，但卻擁有著強大的皮革消費能力。能力。（以上數(shù)據(jù)均來自于中經(jīng)專網(wǎng)）二、江蘇皮革市場概況二、江蘇皮革市場概況皮革業(yè)發(fā)展前景展望皮革業(yè)發(fā)展前景展望經(jīng)過我司調(diào)查，南京皮革目前被三類產(chǎn)品22、所覆蓋：長期以來，南京的皮革高端市場一直被歐洲品牌占據(jù)，這類產(chǎn)品的品牌附加值極高，屬于奢侈消費品，遠(yuǎn)離普通消費者的消費需求；此類產(chǎn)品基本為授權(quán)牌如皮爾卡丹、花花公子、金利來、夢特嬌等，他們一般都是在商場銷售，定位為中高端市場，銷售價格相對較高。由于人們?nèi)狈ζぞ咝袠I(yè)生產(chǎn)成本的了解，使這部分品牌產(chǎn)品的價格嚴(yán)重偏離了其實際使用價值；低端的雜牌批發(fā)市場，目前由于其價格低，占據(jù)了很大的市場份額，但這類產(chǎn)品的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，產(chǎn)品品質(zhì)良莠不齊，購物環(huán)境較差，消費者對其產(chǎn)品的質(zhì)量有很大程度的不信賴。奢侈消費品市場奢侈消費品市場遠(yuǎn)離普通消費需求遠(yuǎn)離普通消費需求中高端市場中高端市場性價比低，無價格優(yōu)勢性價比低，23、無價格優(yōu)勢雜牌批發(fā)市場雜牌批發(fā)市場“臟、亂、差臟、亂、差”三、南京皮革市場掃描三、南京皮革市場掃描皮革業(yè)發(fā)展前景展望皮革業(yè)發(fā)展前景展望皮革業(yè)發(fā)展前景展望皮革業(yè)發(fā)展前景展望三、南京皮革市場掃描三、南京皮革市場掃描南京德基南京德基LVLV室內(nèi)皮具陳列室內(nèi)皮具陳列奢侈皮革產(chǎn)品，價格極其昂貴，每件價格在大幾千甚至上萬元遠(yuǎn)離普通消奢侈皮革產(chǎn)品，價格極其昂貴，每件價格在大幾千甚至上萬元遠(yuǎn)離普通消費者的消費需求。費者的消費需求。三、南京皮革市場掃描三、南京皮革市場掃描中央商場某皮包專柜中央商場某皮包專柜東方商場某皮鞋專柜東方商場某皮鞋專柜商場內(nèi)的皮革產(chǎn)品并不集中，皮鞋、箱包、服飾等分布在不同樓層，定位商場內(nèi)24、的皮革產(chǎn)品并不集中，皮鞋、箱包、服飾等分布在不同樓層，定位為中高端市場，銷售價格相對較高，性價比低。為中高端市場，銷售價格相對較高，性價比低。皮革業(yè)發(fā)展前景展望皮革業(yè)發(fā)展前景展望三、南京皮革市場掃描三、南京皮革市場掃描南京玉橋批發(fā)市場南京玉橋批發(fā)市場玉橋市場內(nèi)部商鋪玉橋市場內(nèi)部商鋪南京并無大型的專業(yè)皮革批發(fā)市場，皮革批發(fā)在玉橋等大型批發(fā)市場內(nèi)只南京并無大型的專業(yè)皮革批發(fā)市場，皮革批發(fā)在玉橋等大型批發(fā)市場內(nèi)只作為批發(fā)范疇的一部分，且環(huán)境較差，產(chǎn)品質(zhì)量良莠不齊，價格比較低。作為批發(fā)范疇的一部分，且環(huán)境較差，產(chǎn)品質(zhì)量良莠不齊，價格比較低。皮革業(yè)發(fā)展前景展望皮革業(yè)發(fā)展前景展望四、市場總結(jié)四、市場總結(jié)隨25、著經(jīng)濟的發(fā)展帶動消費力的提升隨著經(jīng)濟的發(fā)展帶動消費力的提升，皮革制品已經(jīng)從，皮革制品已經(jīng)從“奢侈品奢侈品”轉(zhuǎn)向轉(zhuǎn)向“日常消費用品日常消費用品”，人們對皮革制品的需求量日益增加，皮革人們對皮革制品的需求量日益增加，皮革市場潛市場潛力巨大。力巨大。南京區(qū)域暫無專業(yè)的皮革市場，皮革產(chǎn)品性價比較低，缺乏一個可以南京區(qū)域暫無專業(yè)的皮革市場，皮革產(chǎn)品性價比較低，缺乏一個可以提供內(nèi)容豐富、品種齊全、物美價廉的皮革綜合服務(wù)專業(yè)大市場。提供內(nèi)容豐富、品種齊全、物美價廉的皮革綜合服務(wù)專業(yè)大市場。皮革業(yè)發(fā)展前景展望皮革業(yè)發(fā)展前景展望項目發(fā)展建議項目發(fā)展建議n 核心問題一：項目規(guī)模較小，在未來發(fā)展過程中如何短時間建立26、知名度？核心問題一：項目規(guī)模較小，在未來發(fā)展過程中如何短時間建立知名度？解決思路：利用海寧皮革城的品牌效應(yīng)強勢建立知名度，有效開展?fàn)I銷活動促進經(jīng)營，同時與南京義烏小商品城進行有機互動；n 核心問題二：項目如何迅速搶占市場空間，創(chuàng)造差異化的競爭優(yōu)勢？核心問題二：項目如何迅速搶占市場空間，創(chuàng)造差異化的競爭優(yōu)勢？解決思路：充分利用市場空白點建立項目的競爭優(yōu)勢，打造南京皮革市場的唯一性和差異性。n 核心問題三：項目將本地市場特色與海寧皮革城模式相融合？核心問題三：項目將本地市場特色與海寧皮革城模式相融合？解決思路：皮革專業(yè)市場流通模式的創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)服務(wù)鏈的創(chuàng)新和業(yè)態(tài)創(chuàng)新；一、項目核心問題一、項目核心問題27、商業(yè)布局合理商業(yè)布局合理本項目單鋪面積均在4050平米左右，與海寧皮革城市的平均單鋪面積相仿，非常適合皮革商家對鋪面的面積要求。交通具有較強集散力交通具有較強集散力江寧處在南京主城南延?xùn)|進的主要發(fā)展軸上，是最具發(fā)展活力的新市區(qū)，交通發(fā)達(dá)，區(qū)域內(nèi)已形成了快速立體交通網(wǎng)絡(luò)。祿口國際機場、滬寧高速鐵路，地鐵輕軌即將建成，為物流提供有力保障。一、項目價值挖掘一、項目價值挖掘項目發(fā)展建議項目發(fā)展建議南京同類市場的空白南京同類市場的空白經(jīng)過調(diào)查，南京暫無專業(yè)的皮革市場，皮革制品質(zhì)量良莠不齊，大大有利于本項目迅速搶占南京市場。受益受益“南京義烏小商品城南京義烏小商品城”的集群效應(yīng)的集群效應(yīng)周邊義烏小商品城、28、KFC已形成一定商業(yè)氛圍，未來周邊商業(yè)規(guī)模的將繼續(xù)擴大，為項目帶來大量共享人流。海寧皮革城的強勢進駐海寧皮革城的強勢進駐海寧皮革城的進駐將為項目帶來其獨特的經(jīng)營模式，豐富的管理經(jīng)驗，優(yōu)越的皮革資源以及強勢的市場品牌效應(yīng)。二、項目價值挖掘二、項目價值挖掘項目發(fā)展建議項目發(fā)展建議符合皮革業(yè)市場發(fā)展趨勢符合皮革業(yè)市場發(fā)展趨勢隨著人們生活水品的提高，對皮革制品的需求日趨強烈，皮革行業(yè)的市場潛力巨大。三、項目問題解決三、項目問題解決項目發(fā)展建議項目發(fā)展建議商業(yè)體量較小，知名度難以短時間建立，加大項目的招商和培育難度商業(yè)體量較小，知名度難以短時間建立，加大項目的招商和培育難度專業(yè)市場的專業(yè)市場的“臟、亂、29、差臟、亂、差”定位深入人心，觀念較難改變定位深入人心，觀念較難改變n 充分利用“海寧皮革城”品牌效應(yīng)，塑造項目品牌，通過品牌帶動后期招商運營。n 升級項目“軟、硬”環(huán)境，打造優(yōu)美購物環(huán)境，提供人性化配套設(shè)施。n 創(chuàng)新經(jīng)營模式的搭建，“批發(fā)+零售”相結(jié)合，定位皮革專業(yè)市場新型業(yè)態(tài)。n 利用“海寧皮革城”的進駐強勢建立知名度，有效開展?fàn)I銷活動促進經(jīng)營，同時與南京義烏小商品城進行有機互動。n 利用市場空白點建立項目的競爭優(yōu)勢，打造南京皮革市場的唯一性和差異性。四、項目戰(zhàn)略定位四、項目戰(zhàn)略定位項目發(fā)展建議項目發(fā)展建議南京地區(qū)唯一皮革精品批售專業(yè)市場南京地區(qū)唯一皮革精品批售專業(yè)市場發(fā)揮自身優(yōu)勢的同時發(fā)揮30、自身優(yōu)勢的同時充分利用海寧皮革城的影響力和成熟經(jīng)驗充分利用海寧皮革城的影響力和成熟經(jīng)驗?zāi)暇┠暇拔ㄒ晃ㄒ弧钡膶I(yè)皮革市場地位，以為主題，強調(diào)產(chǎn)品的質(zhì)量同時強調(diào)項目 的定位詮釋：定位詮釋：項目發(fā)展建議項目發(fā)展建議以海寧皮革企業(yè)及商家為基礎(chǔ)，吸引南京及周邊皮革制品企業(yè)、商家入駐市場，利用集群效應(yīng)網(wǎng)羅南京市區(qū)大眾皮革消費群，建成以專區(qū)交易市場、品牌展示中心、小型信息交流中心的專業(yè)功建成以專區(qū)交易市場、品牌展示中心、小型信息交流中心的專業(yè)功能區(qū)域，能區(qū)域，使入駐該交易中心的客戶能夠同時完成產(chǎn)品采購、產(chǎn)品銷售、品牌展示、信息交流等多項業(yè)務(wù)，滿足零售消費者購買、休閑、觀光等多種需求。項目發(fā)展建議項目發(fā)展建31、議五、項目功能定位五、項目功能定位銷售方式：銷售方式：街區(qū)商鋪擬全部出售，銷售方式為獨立產(chǎn)權(quán)銷售和帶租約銷售。帶租約方式前三年給業(yè)主返租，擬采用統(tǒng)一招商形式，返租份額為8%，三年返租直接從房款中扣除。價格：價格：均價在10000元。一層不挑高商鋪18000元，一層挑高7.8米商鋪價格約15000元/，普通商鋪價格約13000元/，三層公寓價格北面6900、南面精裝修 8300。優(yōu)惠：優(yōu)惠：一次性付款9.5折，按揭貸款9.7折。項目定價建議項目定價建議項目周邊商鋪調(diào)研項目周邊商鋪調(diào)研樂活時尚街區(qū)樂活時尚街區(qū)商業(yè)總體量商業(yè)總體量：2.8萬形態(tài)：形態(tài)：有兩棟集中式商業(yè)，一棟3層，3000多，一棟4層32、，8000多，其余為沿街底商本期體量：本期體量：3392建筑：建筑：3層，開間4米，進深10米，一層層高4米2，二三層3米6銷售方式：銷售方式：1、2樓一起出售，3樓單獨售賣，不承諾返租售價售價：三樓4980元/，一二樓一房一價，現(xiàn)未定，估計一二樓8000-9000元/面積：面積：1、2樓一套80-90，3樓一套多為60項目定價建議項目定價建議項目周邊商鋪調(diào)研項目周邊商鋪調(diào)研百度空間百度空間項目定價建議項目定價建議項目周邊商鋪調(diào)研項目周邊商鋪調(diào)研住宅底商住宅底商項目名項目名武夷綠洲武夷綠洲天景山商業(yè)中心天景山商業(yè)中心市政天元城市政天元城萊茵東郡萊茵東郡開盤日期開盤日期2007.122008.5.282006.9.162007.2.5沿街商鋪價格區(qū)沿街商鋪價格區(qū)間（元間（元/m2/m2）底層商鋪：80008500一層：60008000元/m2 二層：800010000元/m2 三層：1000012000元/m2底層商鋪1200020000元/m2參考價格區(qū)間1200016000元/m2，均價14746元/m2備注備注商鋪已售罄（曾推出廣告“沿街店鋪6000元/m2起”）目前在售的14棟商鋪商鋪已轉(zhuǎn)為辦公用房，均價8000元/平米左右。商鋪面積在182 m2到236 m2之間武夷綠洲武夷綠洲萊茵東郡萊茵東郡市政天元城市政天元城天景山商業(yè)天景山商業(yè)項目定價建議項目定價建議THANKS