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1、二級(jí)市場(chǎng)策劃品控中心天璽，案例分享天璽，案例分享223項(xiàng)目基本狀況項(xiàng)目基本狀況4【主力戶型【主力戶型】3 3房、房、4 4房房【首批售價(jià)【首批售價(jià)】13750-35000 13750-35000 元元/呎呎【面【面 積積】標(biāo)準(zhǔn)單位：標(biāo)準(zhǔn)單位：800-2200800-2200平方呎（約平方呎（約81-20481-204平米）平米）至高無(wú)上：至高無(wú)上：400400平方呎（約平方呎（約371371平米）平米）6 6房連房連3 3至至4 4套房間隔套房間隔【層【層 數(shù)數(shù)】標(biāo)準(zhǔn)單位：標(biāo)準(zhǔn)單位：12-9012-90樓或樓或15-9015-90樓樓 （不設(shè)（不設(shè)4 4，1313，1414，2424，34342、，4444，5454，6464，7474及及8484樓）樓）至高無(wú)上：至高無(wú)上：91-9391-93樓（頂層三復(fù)式單位尊設(shè)私人泳池，樓（頂層三復(fù)式單位尊設(shè)私人泳池，空中花園）空中花園）【名【名 稱稱】天璽（天璽（The CullinanThe Cullinan）【發(fā)【發(fā) 展展 商商】新鴻基地產(chǎn)新鴻基地產(chǎn) 港鐵港鐵【位【位 置置】九龍柯士甸道西一號(hào)九龍柯士甸道西一號(hào)【單位數(shù)目【單位數(shù)目】825825個(gè)個(gè)【物業(yè)座數(shù)【物業(yè)座數(shù)】二座二座 天璽天璽I I及及首創(chuàng)七個(gè)獨(dú)立尊座，首創(chuàng)七個(gè)獨(dú)立尊座，各座均設(shè)獨(dú)特的大堂入口及專用升降機(jī)，各座均設(shè)獨(dú)特的大堂入口及專用升降機(jī)，保安嚴(yán)密及私隱度極高；保安嚴(yán)密及私隱度3、極高；此獨(dú)立尊座設(shè)計(jì)為豪宅罕見(jiàn)，此獨(dú)立尊座設(shè)計(jì)為豪宅罕見(jiàn)，私隱度媲美山頂頂級(jí)豪宅。私隱度媲美山頂頂級(jí)豪宅。項(xiàng)目基本狀況項(xiàng)目基本狀況5地理位置地理位置優(yōu)越位置：座落機(jī)鐵九龍站上，位處香港未來(lái)西九龍商業(yè)及文化心臟地帶，優(yōu)質(zhì)社區(qū)優(yōu)越位置：座落機(jī)鐵九龍站上，位處香港未來(lái)西九龍商業(yè)及文化心臟地帶，優(yōu)質(zhì)社區(qū) 群，未來(lái)將成為全港的國(guó)際級(jí)地標(biāo)豪宅。群，未來(lái)將成為全港的國(guó)際級(jí)地標(biāo)豪宅。6物業(yè)介紹物業(yè)介紹-國(guó)際頂級(jí)酒店麗嘉酒店國(guó)際頂級(jí)酒店麗嘉酒店-豪華套房酒店港景匯豪華套房酒店港景匯-全球第三高的甲級(jí)商廈環(huán)球貿(mào)易全球第三高的甲級(jí)商廈環(huán)球貿(mào)易 廣場(chǎng)（廣場(chǎng)（ICCICC）-全港最高地標(biāo)豪宅建筑項(xiàng)目天璽全港最高地標(biāo)豪宅4、建筑項(xiàng)目天璽-W Hong Kong-W Hong Kong-100-100萬(wàn)平方尺大型主題商場(chǎng)圓方萬(wàn)平方尺大型主題商場(chǎng)圓方 ElementsElements所組成所組成7規(guī)劃介紹規(guī)劃介紹完善的社區(qū)規(guī)劃及交通樞紐，坐擁香港最完善的交通樞紐，完善的社區(qū)規(guī)劃及交通樞紐，坐擁香港最完善的交通樞紐，龐大的區(qū)內(nèi)基建投資（機(jī)場(chǎng)快線、西鐵線及廣深港高速鐵路）龐大的區(qū)內(nèi)基建投資（機(jī)場(chǎng)快線、西鐵線及廣深港高速鐵路）漾日灣畔漾日灣畔擎天豪庭擎天豪庭凱旋門(mén)凱旋門(mén)君臨天下君臨天下兩幢大廈變?yōu)槠咦瑑纱贝髲B變?yōu)槠咦謩e為：分別為：日鉆璽日鉆璽 皇鉆璽皇鉆璽 月鉆璽月鉆璽 星鉆璽星鉆璽 天鉆璽天鉆璽 海鉆璽海鉆璽 慧鉆5、璽慧鉆璽巧妙將高、中、低巧妙將高、中、低層不同單位重新組層不同單位重新組合，迎合不同客戶合，迎合不同客戶群的需要。群的需要。12-天璽的雙子式玻璃幕墻獨(dú)特建筑，與天璽的雙子式玻璃幕墻獨(dú)特建筑，與 毗連的環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)互相輝映毗連的環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)互相輝映-天璽為新地首個(gè)于豪宅使用全鉆石式天璽為新地首個(gè)于豪宅使用全鉆石式 玻璃幕墻設(shè)計(jì)（玻璃幕墻設(shè)計(jì)（Insulated GlazingInsulated Glazing Unit(IGU Unit(IGU)-采用與同系采用與同系ICCICC及及IFCIFC相類型幕墻系統(tǒng)相類型幕墻系統(tǒng)-富時(shí)代感又歷史常新，如鉆石般恒久富時(shí)代感又歷史常新，如鉆石般恒久 不變6、不變-提供超闊銀幕式的景觀，無(wú)敵海景一提供超闊銀幕式的景觀，無(wú)敵海景一 覽無(wú)遺覽無(wú)遺-玻璃幕墻成本比一般的住宅外墻高出玻璃幕墻成本比一般的住宅外墻高出 50%50%以上以上外立面外立面13用料介紹用料介紹名廠頂級(jí)用料及豪華設(shè)備，名廠頂級(jí)用料及豪華設(shè)備，所有所有 單位均配有單位均配有“鉆石廚房鉆石廚房”組合組合 -德國(guó)德國(guó)BulthaupBulthaup廚柜廚柜（英女王 伊莉沙白二世、荷里活巨星 畢彼特皆采用）-Miele-Miele電器電器 -Sub-Zero-Sub-Zero雪柜及冰箱雪柜及冰箱 -意大利意大利La TorreLa Torre花灑花灑 -德國(guó)德國(guó)DornbrachtDornb7、racht廚房潔具廚房潔具14十十 大大 賣(mài)賣(mài) 點(diǎn)點(diǎn) 25營(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)策略26天璽，奠定國(guó)際地標(biāo)極級(jí)豪宅天璽，奠定國(guó)際地標(biāo)極級(jí)豪宅-座落機(jī)鐵九龍站上，由兩座約座落機(jī)鐵九龍站上，由兩座約270270 米高的摩天大廈組成，將列為全米高的摩天大廈組成，將列為全 國(guó)及全港最高的住宅地標(biāo)建筑。國(guó)及全港最高的住宅地標(biāo)建筑。-臨海而建，配合獨(dú)特玻璃幕墻設(shè)臨海而建，配合獨(dú)特玻璃幕墻設(shè) 計(jì)，令物業(yè)盡擁遼闊無(wú)敵海景。計(jì)，令物業(yè)盡擁遼闊無(wú)敵海景。28形象定位形象定位2930天璽命名的由來(lái)天璽命名的由來(lái) CullinanCullinan為現(xiàn)時(shí)世上最大的珍貴鉆石，發(fā)現(xiàn)于為現(xiàn)時(shí)世上最大的珍貴鉆石，發(fā)現(xiàn)于19051905年8、，年，重達(dá)重達(dá)31063106卡，罕貴之處，不言而喻。卡，罕貴之處，不言而喻。其后，南非德蘭士瓦殖民政府買(mǎi)下舉世無(wú)雙的其后，南非德蘭士瓦殖民政府買(mǎi)下舉世無(wú)雙的CullinanCullinan，并于并于19071907年年1111月月9 9日呈獻(xiàn)給英王愛(ài)德華七世，作為英王日呈獻(xiàn)給英王愛(ài)德華七世，作為英王6666歲的歲的壽禮。英王愛(ài)德華七世委托歐洲最優(yōu)秀，現(xiàn)位于荷蘭阿姆斯特丹壽禮。英王愛(ài)德華七世委托歐洲最優(yōu)秀，現(xiàn)位于荷蘭阿姆斯特丹的的Royal AsschersRoyal Asschers Diamond Co.Diamond Co.為精致細(xì)膩的為精致細(xì)膩的CullinanCullinan進(jìn)行切進(jìn)9、行切割及琢磨等工序。割及琢磨等工序。經(jīng)過(guò)數(shù)月端詳，世紀(jì)世鉆終于經(jīng)過(guò)數(shù)月端詳，世紀(jì)世鉆終于19081908年年2 2月月1010日被切割成九大顆成品。全都晶瑩日被切割成九大顆成品。全都晶瑩透亮，純凈無(wú)比。其中最大的兩顆透亮，純凈無(wú)比。其中最大的兩顆CullinanCullinan 及及 CullinanCullinan ，分別鑲嵌在英國(guó)，分別鑲嵌在英國(guó)皇室權(quán)杖和皇冠上。兩顆巧奪天工的鉆石之王現(xiàn)作為英國(guó)王室御寶于英國(guó)倫敦展出。皇室權(quán)杖和皇冠上。兩顆巧奪天工的鉆石之王現(xiàn)作為英國(guó)王室御寶于英國(guó)倫敦展出。-會(huì)所合共會(huì)所合共3 3層，面積層，面積1010萬(wàn)平方尺，會(huì)所樓高萬(wàn)平方尺，會(huì)所樓高1010米，大米10、，大 堂一盞高堂一盞高2323米闊米闊1313米，合共米，合共5050萬(wàn)粒水晶吊燈，價(jià)值逾萬(wàn)粒水晶吊燈，價(jià)值逾 50005000萬(wàn)港元。萬(wàn)港元。-此外會(huì)所除提供面符號(hào)此外會(huì)所除提供面符號(hào)2 2萬(wàn)尺的室內(nèi)外泳池及按摩池，萬(wàn)尺的室內(nèi)外泳池及按摩池，千卡健身館，千卡運(yùn)動(dòng)園、鉆光水療外，還設(shè)有一個(gè)千卡健身館，千卡運(yùn)動(dòng)園、鉆光水療外，還設(shè)有一個(gè) 面積逾面積逾50005000尺尺CARAT3106CARAT3106宴會(huì)廳，并引入米芝蓮高級(jí)宴會(huì)廳，并引入米芝蓮高級(jí) 餐廳等。餐廳等。-天璽天璽及及首創(chuàng)七個(gè)首創(chuàng)七個(gè) 獨(dú)立尊座，各座均設(shè)獨(dú)立尊座，各座均設(shè) 獨(dú)特的大堂入口及專獨(dú)特的大堂入口及專 用升降機(jī)，保安嚴(yán)密用11、升降機(jī)，保安嚴(yán)密 及私隱度極高。及私隱度極高。-此獨(dú)立尊座設(shè)計(jì)為豪此獨(dú)立尊座設(shè)計(jì)為豪 宅罕見(jiàn)，私隱度媲美宅罕見(jiàn)，私隱度媲美 山頂頂級(jí)豪宅。山頂頂級(jí)豪宅。獨(dú)立尊座大堂及專梯獨(dú)立尊座大堂及專梯-各大堂裝潢華麗，別具特色各大堂裝潢華麗，別具特色-各尊座均冠以獨(dú)特名稱，展現(xiàn)不同尊座的獨(dú)立地位各尊座均冠以獨(dú)特名稱，展現(xiàn)不同尊座的獨(dú)立地位-大堂及專梯均設(shè)有智能卡系統(tǒng)，令專梯直達(dá)住戶的尊層，大堂及專梯均設(shè)有智能卡系統(tǒng)，令專梯直達(dá)住戶的尊層，不受任何騷擾不受任何騷擾-智能卡系統(tǒng)亦防止陌生人進(jìn)入住戶尊層智能卡系統(tǒng)亦防止陌生人進(jìn)入住戶尊層-所有尊層及專梯均設(shè)有冷氣系統(tǒng)，住戶在舒適環(huán)境下候梯所有尊層及專梯均設(shè)有冷氣12、系統(tǒng)，住戶在舒適環(huán)境下候梯-無(wú)論住戶的尊層多高（如無(wú)論住戶的尊層多高（如90樓），專梯可由大堂直達(dá)所屬樓），專梯可由大堂直達(dá)所屬 尊層，不用轉(zhuǎn)梯尊層，不用轉(zhuǎn)梯 LIFTS豪華智能專梯豪華智能專梯-首個(gè)使用甲級(jí)商廈標(biāo)準(zhǔn)專梯的豪宅，速度可達(dá)每秒首個(gè)使用甲級(jí)商廈標(biāo)準(zhǔn)專梯的豪宅，速度可達(dá)每秒60米，米，省卻住戶的等候時(shí)間省卻住戶的等候時(shí)間-設(shè)立無(wú)中斷的電訊訊號(hào)設(shè)計(jì)，住戶可在專梯接收手提電話設(shè)立無(wú)中斷的電訊訊號(hào)設(shè)計(jì)，住戶可在專梯接收手提電話 而不受干擾，為住宅罕有設(shè)計(jì)而不受干擾，為住宅罕有設(shè)計(jì)34私人飛機(jī)服務(wù)私人飛機(jī)服務(wù) 天璽與國(guó)際豪華商務(wù)航空公司天璽與國(guó)際豪華商務(wù)航空公司 VistaJetVistaJ13、et International International（VistaJetVistaJet）合作，為）合作，為尊貴住戶獨(dú)家呈獻(xiàn)私人航空會(huì)籍，彰顯天璽住戶的非凡地位；并安排傳媒乘坐私人尊貴住戶獨(dú)家呈獻(xiàn)私人航空會(huì)籍，彰顯天璽住戶的非凡地位；并安排傳媒乘坐私人飛機(jī)遨游維港上空，率先體驗(yàn)天璽住戶尊享的優(yōu)越飛行服務(wù)。飛機(jī)遨游維港上空，率先體驗(yàn)天璽住戶尊享的優(yōu)越飛行服務(wù)。天璽住戶尊享航機(jī)優(yōu)先權(quán)，保證飛機(jī)隨時(shí)候命，穿梭各國(guó)便捷非常；并提供飛行天璽住戶尊享航機(jī)優(yōu)先權(quán)，保證飛機(jī)隨時(shí)候命，穿梭各國(guó)便捷非常；并提供飛行折扣優(yōu)惠，不設(shè)燃油附加費(fèi)，更沒(méi)有高峰期限制；折扣優(yōu)惠，不設(shè)燃油附加費(fèi)，更沒(méi)有高峰期限制；此外，14、更特設(shè)機(jī)場(chǎng)接待服務(wù)此外，更特設(shè)機(jī)場(chǎng)接待服務(wù)及航程策劃服務(wù)，由飛行路線以及航程策劃服務(wù)，由飛行路線以至交通住宿等均有專人細(xì)心安排，至交通住宿等均有專人細(xì)心安排，點(diǎn)對(duì)點(diǎn)行程安排完善。點(diǎn)對(duì)點(diǎn)行程安排完善。透過(guò)天璽透過(guò)天璽 VistaJetVistaJet International International 私人航空會(huì)籍，私人航空會(huì)籍，無(wú)論身處環(huán)球各地，天璽的無(wú)論身處環(huán)球各地，天璽的住戶皆可獲享最全面且豪華的飛住戶皆可獲享最全面且豪華的飛行體驗(yàn)。行體驗(yàn)。353 3億元打造售樓中心及樣板房?jī)|元打造售樓中心及樣板房-耗資耗資3 3億元打造位于中環(huán)億元打造位于中環(huán) 國(guó)際金融中心（國(guó)際金融中心（IFCIF15、C）1 1、2 2期，占地期，占地4 4萬(wàn)平尺示范單萬(wàn)平尺示范單 位及展覽館。位及展覽館。-樣板房有樣板房有3 3個(gè)，主要有日本個(gè)，主要有日本 風(fēng)、英國(guó)風(fēng)和意大利風(fēng)。風(fēng)、英國(guó)風(fēng)和意大利風(fēng)。36看樓路線看樓路線尊貴參觀之旅：尊貴參觀之旅：買(mǎi)家到達(dá)買(mǎi)家到達(dá)IFC 2期期10樓樓 由一幅銀光閃閃的耀眼鉆石墻打開(kāi)序幕由一幅銀光閃閃的耀眼鉆石墻打開(kāi)序幕 進(jìn)入設(shè)有約進(jìn)入設(shè)有約14個(gè)商務(wù)座位的神奇飛機(jī)艙，由廣告片帶大家飛行個(gè)商務(wù)座位的神奇飛機(jī)艙，由廣告片帶大家飛行 約約5分鐘，游歷世界各地摩天高廈分鐘，游歷世界各地摩天高廈 參觀一段從水中投射播放的天璽介紹片參觀一段從水中投射播放的天璽介紹片 觀看仿如觀看仿16、如“六神合體六神合體”的活動(dòng)式立體大廈模型介紹的活動(dòng)式立體大廈模型介紹 稍移玉步觀賞共稍移玉步觀賞共4層，從天而降的活動(dòng)式層，從天而降的活動(dòng)式dOro海景會(huì)所模型海景會(huì)所模型 進(jìn)入逾千尺的私家影院，欣賞為時(shí)進(jìn)入逾千尺的私家影院，欣賞為時(shí)2分鐘的廣告片后分鐘的廣告片后 正式參觀超豪華示范單位。正式參觀超豪華示范單位。37前期造勢(shì)前期造勢(shì)香港最矚目的新地標(biāo)香港最矚目的新地標(biāo)環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)-全港最高及全球第三高的建筑物全港最高及全球第三高的建筑物-樓高樓高118118層（層（490490米），提供米），提供250250萬(wàn)萬(wàn) 平方尺商廈樓面平方尺商廈樓面-超越國(guó)際金融中心二期樓高超越國(guó)際金融17、中心二期樓高8888層層 （415415米）米）-集甲級(jí)商廈、世界頂級(jí)酒店、購(gòu)集甲級(jí)商廈、世界頂級(jí)酒店、購(gòu) 物商場(chǎng)及觀景臺(tái)的摩天大廈物商場(chǎng)及觀景臺(tái)的摩天大廈39ICCICC環(huán)球商務(wù)中心，全球招商環(huán)球商務(wù)中心，全球招商跨國(guó)企業(yè)及投資銀行進(jìn)駐環(huán)球貿(mào)易中心跨國(guó)企業(yè)及投資銀行進(jìn)駐環(huán)球貿(mào)易中心-國(guó)際投資銀行如摩根士丹利、瑞信及國(guó)際投資銀行如摩根士丹利、瑞信及 德意志銀行的總部已進(jìn)駐。德意志銀行的總部已進(jìn)駐。-與港島傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的商廈相比，環(huán)球與港島傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的商廈相比，環(huán)球 貿(mào)易廣場(chǎng)的設(shè)施及規(guī)劃更見(jiàn)完善。貿(mào)易廣場(chǎng)的設(shè)施及規(guī)劃更見(jiàn)完善。40港景匯港景匯港景匯港景匯九龍站海濱豪華服務(wù)式套房酒店九龍站海濱豪華服18、務(wù)式套房酒店 -The HarbourView-The HarbourView Place Place港景匯與港景匯與Four Seasons Place 四季匯一脈相承，同為四季匯一脈相承，同為 新地新地Signature Homes 管理。管理。-為留港的高級(jí)行政人員提供可供長(zhǎng)期居住的為留港的高級(jí)行政人員提供可供長(zhǎng)期居住的 豪華服務(wù)式套房酒店。豪華服務(wù)式套房酒店。-物業(yè)配套高尚完備，尊貴會(huì)所設(shè)施應(yīng)有盡有。物業(yè)配套高尚完備，尊貴會(huì)所設(shè)施應(yīng)有盡有。-物業(yè)與商業(yè)區(qū)近在咫尺，為客戶提供無(wú)限方便。物業(yè)與商業(yè)區(qū)近在咫尺，為客戶提供無(wú)限方便。服務(wù)式住宅港景匯招租反應(yīng)熱烈服務(wù)式住宅港景匯招租反應(yīng)熱烈-2619、6-266間設(shè)施豪華的客房和套房間設(shè)施豪華的客房和套房-主要提供約主要提供約500500至至800800尺的開(kāi)方式及尺的開(kāi)方式及1 1房單位，房單位，切合單身貴族及行政人員的需要。切合單身貴族及行政人員的需要。-位于天璽位于天璽的第的第5050至至7070樓層，坐擁醉人的維港樓層，坐擁醉人的維港 兩岸全景及九龍半島獨(dú)有景觀。兩岸全景及九龍半島獨(dú)有景觀。-套房獨(dú)特精巧雅致的裝潢，配置各種名廠電器套房獨(dú)特精巧雅致的裝潢，配置各種名廠電器 及房間設(shè)備及房間設(shè)備-港景匯港景匯The HarbourViewThe HarbourView Place Place將成為賓客將成為賓客 心中理想的海濱豪華服務(wù)20、式套房酒店。心中理想的海濱豪華服務(wù)式套房酒店。42W酒店酒店引進(jìn)國(guó)際頂級(jí)酒店品牌引進(jìn)國(guó)際頂級(jí)酒店品牌W酒店酒店-柔合香港特色的世界級(jí)設(shè)計(jì)風(fēng)格，融合東方柔合香港特色的世界級(jí)設(shè)計(jì)風(fēng)格，融合東方 色彩與國(guó)際視野，由日本色彩與國(guó)際視野，由日本Glamorous及澳洲及澳洲 g+a的國(guó)際級(jí)設(shè)計(jì)師負(fù)責(zé)。的國(guó)際級(jí)設(shè)計(jì)師負(fù)責(zé)。-將雅致豪華與舒閑融入于中國(guó)傳統(tǒng)的風(fēng)水五將雅致豪華與舒閑融入于中國(guó)傳統(tǒng)的風(fēng)水五 行之中，散發(fā)出一種與別不同的尊貴品味。行之中，散發(fā)出一種與別不同的尊貴品味。-W HongKong將提供全面的將提供全面的“隨時(shí)隨時(shí)/隨需隨需”24小時(shí)禮賓服務(wù)，為行政人員及旅客帶來(lái)最小時(shí)禮賓服務(wù)，為行政人員21、及旅客帶來(lái)最 妥貼住宿享受。妥貼住宿享受。-全球領(lǐng)先的酒店和渡假公司之一全球領(lǐng)先的酒店和渡假公司之一-W第一所住宿項(xiàng)目，第一所住宿項(xiàng)目，W Dallaw-Victory 于于 2006年年6月開(kāi)幕后，隨即被福布斯雜志評(píng)月開(kāi)幕后，隨即被福布斯雜志評(píng) 為為“最佳商務(wù)酒店最佳商務(wù)酒店”-馬爾代夫馬爾代夫W Maldives 于于2007年獲頒權(quán)威年獲頒權(quán)威 雜志雜志“Travel+Leisure”的最佳設(shè)計(jì)獎(jiǎng)的最佳設(shè)計(jì)獎(jiǎng)44內(nèi)地客戶、新晉補(bǔ)習(xí)天王積極入市內(nèi)地客戶、新晉補(bǔ)習(xí)天王積極入市軟文炒作，借用不同客戶群營(yíng)銷(xiāo)軟文炒作，借用不同客戶群營(yíng)銷(xiāo)45銷(xiāo)售策略銷(xiāo)售策略46挑選置業(yè)顧問(wèn)挑選置業(yè)顧問(wèn)重視刀手，對(duì)經(jīng)22、紀(jì)實(shí)行壓迫式銷(xiāo)售策略重視刀手，對(duì)經(jīng)紀(jì)實(shí)行壓迫式銷(xiāo)售策略 -只選用有客源的豪宅區(qū)經(jīng)紀(jì)；只選用有客源的豪宅區(qū)經(jīng)紀(jì)；-開(kāi)售前一周派發(fā)經(jīng)紀(jì)手冊(cè)，讓經(jīng)紀(jì)熟讀；開(kāi)售前一周派發(fā)經(jīng)紀(jì)手冊(cè)，讓經(jīng)紀(jì)熟讀；經(jīng)紀(jì)手冊(cè)設(shè)置為活頁(yè)，每天不斷往經(jīng)紀(jì)手冊(cè)添加新的內(nèi)容，如不同的戶型圖、經(jīng)紀(jì)手冊(cè)設(shè)置為活頁(yè)，每天不斷往經(jīng)紀(jì)手冊(cè)添加新的內(nèi)容，如不同的戶型圖、平面圖，并讓經(jīng)紀(jì)多次前往示范單位或是新鴻基灣仔總部領(lǐng)取，以此來(lái)測(cè)試平面圖，并讓經(jīng)紀(jì)多次前往示范單位或是新鴻基灣仔總部領(lǐng)取，以此來(lái)測(cè)試 經(jīng)紀(jì)做盤(pán)的誠(chéng)意度及決心，也借此手法選取最優(yōu)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。經(jīng)紀(jì)做盤(pán)的誠(chéng)意度及決心，也借此手法選取最優(yōu)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。-每晚先派發(fā)一定貨量給同一公司同一區(qū)域經(jīng)紀(jì)23、，但經(jīng)紀(jì)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)不能每晚先派發(fā)一定貨量給同一公司同一區(qū)域經(jīng)紀(jì)，但經(jīng)紀(jì)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)不能 完成所有房源簽約，則不再派新貨給該公司該區(qū)域的經(jīng)紀(jì)；除非該經(jīng)紀(jì)愿意完成所有房源簽約，則不再派新貨給該公司該區(qū)域的經(jīng)紀(jì)；除非該經(jīng)紀(jì)愿意 放棄未簽約房源，并交回開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商才會(huì)再派發(fā)新貨給該經(jīng)紀(jì)，然后將放棄未簽約房源，并交回開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商才會(huì)再派發(fā)新貨給該經(jīng)紀(jì)，然后將 該經(jīng)紀(jì)交回之房源派發(fā)至其他經(jīng)紀(jì)。通過(guò)這一方式，開(kāi)發(fā)商可準(zhǔn)確掌握現(xiàn)場(chǎng)該經(jīng)紀(jì)交回之房源派發(fā)至其他經(jīng)紀(jì)。通過(guò)這一方式，開(kāi)發(fā)商可準(zhǔn)確掌握現(xiàn)場(chǎng) 真實(shí)銷(xiāo)情，以及時(shí)調(diào)整銷(xiāo)售策略，同時(shí)也給經(jīng)紀(jì)施以一定壓力。真實(shí)銷(xiāo)情，以及時(shí)調(diào)整銷(xiāo)售策略，同時(shí)也給經(jīng)紀(jì)施以一24、定壓力。47樓書(shū)樓書(shū)樓書(shū)安排：不派發(fā)樓書(shū)，出資讓代理公司制作樓書(shū)安排：不派發(fā)樓書(shū)，出資讓代理公司制作 -項(xiàng)目因是現(xiàn)樓，所以可不設(shè)樓書(shū)，只有簡(jiǎn)單的資料，客戶所以獲取的訊息都是項(xiàng)目因是現(xiàn)樓，所以可不設(shè)樓書(shū)，只有簡(jiǎn)單的資料，客戶所以獲取的訊息都是 來(lái)自地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。來(lái)自地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。-在開(kāi)盤(pán)前一周向經(jīng)紀(jì)派發(fā)精美在開(kāi)盤(pán)前一周向經(jīng)紀(jì)派發(fā)精美“經(jīng)紀(jì)手冊(cè)經(jīng)紀(jì)手冊(cè)”，并于，并于“經(jīng)紀(jì)手冊(cè)經(jīng)紀(jì)手冊(cè)”里印上各中介里印上各中介 公司公司LOGOLOGO，一來(lái)可讓中介更為專業(yè)，二來(lái)可免去樓盤(pán)信息不明確的責(zé)任。最初，一來(lái)可讓中介更為專業(yè)，二來(lái)可免去樓盤(pán)信息不明確的責(zé)任。最初 經(jīng)紀(jì)手冊(cè)僅有項(xiàng)目的地段、規(guī)劃等資訊，不包括項(xiàng)目基本訊25、息，如戶型等。經(jīng)紀(jì)手冊(cè)僅有項(xiàng)目的地段、規(guī)劃等資訊，不包括項(xiàng)目基本訊息，如戶型等。-在開(kāi)售前一天，往在開(kāi)售前一天，往“經(jīng)紀(jì)手冊(cè)經(jīng)紀(jì)手冊(cè)”里增加即將開(kāi)售的里增加即將開(kāi)售的A A單位戶型圖，但戶型圖里單位戶型圖，但戶型圖里 并沒(méi)有該戶型的實(shí)際面積及各功能區(qū)間的面積。并沒(méi)有該戶型的實(shí)際面積及各功能區(qū)間的面積。-在準(zhǔn)備出售在準(zhǔn)備出售B B單位前一天，往單位前一天，往“經(jīng)紀(jì)手冊(cè)經(jīng)紀(jì)手冊(cè)”里增加里增加B B單位戶型圖。單位戶型圖。-在準(zhǔn)備出售在準(zhǔn)備出售C C單位前一天，再往單位前一天，再往“經(jīng)紀(jì)手冊(cè)經(jīng)紀(jì)手冊(cè)”里增加里增加C C單位戶型圖，及樓層平面單位戶型圖，及樓層平面 圖，如此類推。圖，如此類推。-客戶都26、是在最后才獲取到具體的戶型資料。客戶都是在最后才獲取到具體的戶型資料。-經(jīng)紀(jì)手冊(cè)配合內(nèi)購(gòu)階段，而且發(fā)展商不用承擔(dān)法律責(zé)任。經(jīng)紀(jì)手冊(cè)配合內(nèi)購(gòu)階段，而且發(fā)展商不用承擔(dān)法律責(zé)任。48樣板房開(kāi)放安排樣板房開(kāi)放安排巧妙開(kāi)放樣板房，屏蔽客戶信息，同時(shí)也制造樓盤(pán)巧妙開(kāi)放樣板房，屏蔽客戶信息，同時(shí)也制造樓盤(pán)“供不應(yīng)求供不應(yīng)求”-天璽的樣板房共有三個(gè)，最初開(kāi)發(fā)商只開(kāi)放了最貴戶型天璽的樣板房共有三個(gè)，最初開(kāi)發(fā)商只開(kāi)放了最貴戶型A A單位（單位（4 4房）房）的樣板房。的樣板房。-在在B B單位（單位（4 4房）售完后，才開(kāi)放房）售完后，才開(kāi)放B B單位的樣板房。單位的樣板房。-最后，在最后，在3 3房單位賣(mài)得差不27、多時(shí)，才把所有樣板房都開(kāi)放。房單位賣(mài)得差不多時(shí)，才把所有樣板房都開(kāi)放。-以此樣本房開(kāi)放的方式，屏蔽客戶獲取全方位信息，同時(shí)也利用已以此樣本房開(kāi)放的方式，屏蔽客戶獲取全方位信息，同時(shí)也利用已 成交客戶事后通常會(huì)帶親朋戚友參觀樣板房的心理，制造成交客戶事后通常會(huì)帶親朋戚友參觀樣板房的心理，制造“供不應(yīng)供不應(yīng) 求求”局面。局面。49內(nèi)購(gòu)火爆：加價(jià)加挫內(nèi)購(gòu)火爆：加價(jià)加挫50總經(jīng)理接待總經(jīng)理接待 新鴻基高層新鴻基高層 親自接待每個(gè)簽約客戶親自接待每個(gè)簽約客戶，簽約地點(diǎn)不在售樓處，而簽約地點(diǎn)不在售樓處，而在新鴻基集團(tuán)總部，令到在新鴻基集團(tuán)總部，令到客戶有無(wú)比尊貴感。客戶有無(wú)比尊貴感。51推售策略推售策略528、2特色單位特色單位：至高無(wú)上，僅：至高無(wú)上，僅3 3套，以高達(dá)套，以高達(dá)3500035000元元/尺，總價(jià)尺，總價(jià)2 2億，億，拉升整幢物業(yè)價(jià)值。拉升整幢物業(yè)價(jià)值。標(biāo)準(zhǔn)單位標(biāo)準(zhǔn)單位：先按座，再按戶型。：先按座，再按戶型。例如：首推日鉆璽例如：首推日鉆璽A A戶型。戶型。53高開(kāi)推售，通過(guò)制造高開(kāi)推售，通過(guò)制造“供不應(yīng)求供不應(yīng)求”推高整個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格推高整個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格-先推高價(jià)單位再推低價(jià)單位。先推高價(jià)單位再推低價(jià)單位。-先推海景，后推內(nèi)園景。先推海景，后推內(nèi)園景。-先推大戶型再推小戶型。先推大戶型再推小戶型。-相當(dāng)戶型連續(xù)樓層，價(jià)格相當(dāng)，幾乎相當(dāng)戶型連續(xù)樓層，價(jià)格相當(dāng)，幾乎 不存在層差，制造不存在層29、差，制造“哄搶哄搶”效應(yīng)。效應(yīng)。-原價(jià)加推，到最后，素質(zhì)差與素質(zhì)高原價(jià)加推，到最后，素質(zhì)差與素質(zhì)高 價(jià)格一致，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。價(jià)格一致，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。推售策略推售策略54創(chuàng)造銷(xiāo)售神話的十天，第一天創(chuàng)造銷(xiāo)售神話的十天，第一天-2-2月月4 4日開(kāi)始先推高層日開(kāi)始先推高層4 4房房A A單位，但單位，但 幾乎無(wú)成交；幾乎無(wú)成交；-2-2月月1313日果斷調(diào)整策略，推售同為日果斷調(diào)整策略，推售同為4 4 房，但價(jià)格低于房，但價(jià)格低于A A單位的高層單位的高層B B單位單位 終于有成交出現(xiàn)。終于有成交出現(xiàn)。附件：創(chuàng)作銷(xiāo)售神話的十天附件：創(chuàng)作銷(xiāo)售神話的十天55創(chuàng)造銷(xiāo)售神話的十天，第二天創(chuàng)造銷(xiāo)售神話的十30、天，第二天-2-2月月1414日賣(mài)日賣(mài)B B戶型中層單位；戶型中層單位；56創(chuàng)造銷(xiāo)售神話的十天，第三天創(chuàng)造銷(xiāo)售神話的十天，第三天-2-2月月1616日繼續(xù)賣(mài)日繼續(xù)賣(mài)B B戶型，放開(kāi)樓層限制戶型，放開(kāi)樓層限制-因價(jià)格較低的因價(jià)格較低的B B戶型戶型4 4房單位接近售罄，房單位接近售罄，故同樣為故同樣為4 4房的房的A A戶型低層單位出現(xiàn)了戶型低層單位出現(xiàn)了 新銷(xiāo)情；新銷(xiāo)情；57創(chuàng)造銷(xiāo)售神話的十天，第四天創(chuàng)造銷(xiāo)售神話的十天，第四天-2-2月月1717日中低層日中低層A A單位持續(xù)熱銷(xiāo)單位持續(xù)熱銷(xiāo)58創(chuàng)造銷(xiāo)售神話的十天，第五天創(chuàng)造銷(xiāo)售神話的十天，第五天-2-2月月1818日中低層日中低層A A單位持31、續(xù)熱銷(xiāo)單位持續(xù)熱銷(xiāo)59創(chuàng)造銷(xiāo)售神話的十天，第六天創(chuàng)造銷(xiāo)售神話的十天，第六天-2-2月月1919日中低層日中低層A A單位售完；單位售完；-高層高層A A單位開(kāi)始有成交；單位開(kāi)始有成交；60創(chuàng)造銷(xiāo)售神話的十天，第七天創(chuàng)造銷(xiāo)售神話的十天，第七天-2-2月月2020日開(kāi)始銷(xiāo)售價(jià)格較高的高層日開(kāi)始銷(xiāo)售價(jià)格較高的高層 3 3房房CC單位；單位；-因四房余貨不多，高層因四房余貨不多，高層A A單位繼續(xù)單位繼續(xù) 有成交；有成交；61創(chuàng)造銷(xiāo)售神話的十天，第八天創(chuàng)造銷(xiāo)售神話的十天，第八天-2-2月月2121日繼續(xù)消化價(jià)格高層日繼續(xù)消化價(jià)格高層3 3房房CC單位；單位；-繼續(xù)消化高層繼續(xù)消化高層A A單位；單位；32、-因高價(jià)單位基本已出貨，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始因高價(jià)單位基本已出貨，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始 有所放松，允許個(gè)別經(jīng)紀(jì)銷(xiāo)售低層有所放松，允許個(gè)別經(jīng)紀(jì)銷(xiāo)售低層3 3房房 CC單層，但低層的定價(jià)與高層同價(jià)，反單層，但低層的定價(jià)與高層同價(jià)，反 過(guò)來(lái)拉動(dòng)低層單位的價(jià)格向高發(fā)展。過(guò)來(lái)拉動(dòng)低層單位的價(jià)格向高發(fā)展。62創(chuàng)造銷(xiāo)售神話的十天，第九天創(chuàng)造銷(xiāo)售神話的十天，第九天-2-2月月2222日放開(kāi)中低層日放開(kāi)中低層CC單位的限制消單位的限制消 化中低層化中低層CC單位；單位；-同時(shí)開(kāi)始銷(xiāo)售位置最差的，但同是同時(shí)開(kāi)始銷(xiāo)售位置最差的，但同是 3 3房的房的D D戶型高層單位；戶型高層單位；-繼續(xù)消化高層繼續(xù)消化高層A A單位；單位；63創(chuàng)造銷(xiāo)售神話的十天，第十天創(chuàng)造銷(xiāo)售神話的十天，第十天-2月月23日開(kāi)始銷(xiāo)售中層日開(kāi)始銷(xiāo)售中層D單位；單位；-繼續(xù)消化高層繼續(xù)消化高層A單位；單位；64