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1、宿州富通鞋城項目規劃建議報告 上海皓基地產 上海嘉永地產 2011年8月上海皓基地產 上海嘉永地產 開發戰略建議：目前開發商在宿州有以下三個項目：信宏建材市場：開發區生活、居住配套未成熟，中豪、意邦等項目競爭激烈，而且已經進入銷售階段，時間上我們不占優勢，建議暫緩該項目開發，待市場成熟后再行研判；東方財富廣場：位于市中心區域，財富價值最高，最易去化；但是目前拆遷工作有待完成，開發條件尚不成熟；富通鞋城項目：依托于百麗及周邊鞋材企業的市場，具備較大的商業價值，隨著開發區的規劃建設進度，已經具備開發條件，建議最早開發該項目。我們建議項目開發順序為：富通鞋城項目東方財富廣場信宏建材市場上海皓基地產 2、上海嘉永地產 鞋材市場狀況分析上海皓基地產 上海嘉永地產 中國鞋業概況據中國海關數據顯示，總結2010年中國出口鞋99.3億雙到213個國家及地區，金額達337億美元，比去年同期增長21.5%和26.7%。延續上升趨勢，2011年1至4月，中國出口鞋類金額119億美元，比去年同期增長22.9%。目前我國制鞋行業已形成了廣東、浙江、福建三個重要的鞋類主產區，3省合計年產量占全國總量的70%以上。國內各鞋業市場狀況：福建泉州 1至7月共檢驗出口鞋類3.68億雙、貨值20.08億美元；出口量占福建出口的45%，占中國八分之一左右，其中運動鞋出口列廣東東莞市之后為全國第二位。福建晉江現有鞋類生產企業33、016家，年產鞋9.5億雙，2010年實現鞋類行業總產值超過500億元，運動、旅游鞋產量占全國總產量的40%、世界總產量的20%。全市鞋業企業累計擁有31個中國馳名商標、9個中國名牌產品、36個國家免檢產品，“國字號”品牌總數占全國運動鞋行業的一半以上，擁有12家上市公司和26家上市后備企業。7月份溫州出口鞋類產品26.06億美元，同比增長28.7%。上海皓基地產 上海嘉永地產 廣州鞋業珠三角已形成鞋業市場“前店后廠”模式，在廣州環市西路、站西路、廣園路一帶匯聚了一批有規模上檔次的鞋業專業市場。廣州老八區的鞋業、鞋材市場分布十分清晰，主要分布在越秀濠畔街、白云區站西路和海珠廣州大道南一帶。濠畔4、街東起解放南路，西至海珠南路，全長約650米，有商鋪950間左右，主要經營皮革料、鞋底、鞋用木制品、制鞋機械、粘膠劑、海棉條等，規劃及市政配套有局限性，市場配套有所不足。華南鞋城位于廣州大道南，占地10萬平方，有700多家商鋪，是華南地區最大的鞋業市場，主要經營成品鞋，與站西路鞋城相比，其檔次比較低，以零批為主，產品以內銷為主，價格優惠，品種齊全。環市西路與西增路交匯處的富力國際鞋業商貿中心，建筑面積2.7萬平方,26層高，最小的鋪位面積16平方，是以“全球鞋業的國際采購中心”為定位，集鞋業批發、貿易洽談、展覽展示、國際采購、商務辦公于一體的“五星級”鞋業商鋪。廣州站西路一帶的鞋業市場從上世紀5、90年代初開始，形成了一個龐大鞋業交易市場商圈。上海皓基地產 上海嘉永地產 站西路鞋業站西路匯聚了來自世界各地的皮革、鞋材、五金及制鞋機具，吸引了來自世界各地的知名商家，包括全國各地和東南亞、歐洲的客商，極大的推動了廣東鞋材行業的迅猛發展，經銷中、高檔鞋為主，全國十大鞋王廠家都在此設點批發點，世界知名品牌如花花工資、沙弛、巴利、皮爾卡丹、洛奇等在此設經銷點。裕景廣州國際鞋城，歐陸鞋城、新濠畔鞋城面積不到2平方公里的土地上，擁有16個專業鞋城，經營面積12萬多平方，共3000多商鋪，年交易額10億多元，而在站西路鞋業市場，最具代表性的當屬步云天地。上海皓基地產 上海嘉永地產 步云天地環球國際商貿6、中心“步云天地”位于廣州站西路26號，占地約1.7萬平方米，一二三期合共10萬平方米以上的營商面積。“步云天地”是以國際化設計戰略，努力建造一座具有國際標準的集鞋業批發、貿易展示、環球采購、旅游觀光為一體的現代化鞋業商貿中心。目前步云天地進場經營的鞋商、客戶約一千多家，分別來自全國各地及港澳乃至海外地區，采購商主要來自美加、歐洲及非洲等國和地區。步云天地著力建立與國際市場接軌的管理規范，提供多元化、信息化、國際化的優質服務。上海皓基地產 上海嘉永地產 廣州鞋業市場特點之一完善的交通廣州鞋業市場的興旺與交通有著密切的關系，濠畔街歷史上的繁榮因玉帶濠有舟楫之便而繁榮。面對國內外巨大市場，交通更成為7、鞋業專業市場選址的首要因素。站西路、廣園西路、環市西路一帶依托廣州火車站、白云機場、貨運站及地鐵，交通網絡完善，成為專業市場的首選之地。上海皓基地產 上海嘉永地產 廣州鞋業市場特點之二鞋材市場重心移至站西路一帶站西路一帶的發展已具有相當的規模，很多內地廠家以直銷的價格優勢和優質的服務贏得了客戶青睞。站西路一帶商城配套完善齊全，極大的方便了商家和采購商，商家紛紛把商鋪遷移至站西路一帶。上海皓基地產 上海嘉永地產 廣州鞋業市場特點之三高進駐率目前珠三角已形成鞋業市場“前店后廠”模式，而這個店就是指廣州的鞋業專業市場。在廣州環市西路、站西路、廣園路一帶匯聚了一批有規模上檔次的鞋業專業市場，市場出租率8、較高。上海皓基地產 上海嘉永地產 廣州鞋業市場特點之四鞋業市場專業細化如今廣州鞋業市場已經專業細化，行業業態包含了整個產業鏈的各個環節。上海皓基地產 上海嘉永地產 廣州鞋業市場特點之五鞋城商鋪面積多元化鞋材專業市場由于經營需要，在經營面積上有一定的區別，如鞋城鋪主要是向客戶展示成品，商鋪面積不大，在1015平方米左右；而鞋材商鋪面積較大，在4050平方米，有些新開專業市場還有倉庫配置，如新濠畔袋料鞋材皮革五金配件批發市場。上海皓基地產 上海嘉永地產 廣州鞋業市場經過多年發展和積累，已成為全國乃至全球鞋業集散地；宿州無長時間市場基礎的積累。廣州市場產業鏈完整，材料、成品、原材料、加工、經銷、對外9、貿易等，現有宿州鞋業以制造、加工為主，貿易、展示功能較弱，短時間內難以形成完整產業鏈。廣州市場管理體系成熟；宿州市場尚未成熟，需要有多年的培育才能完善。項目周邊競爭樓盤已經進入銷售，時間節點上本項目已經落后。項目優劣勢分析廣州鞋業市場大部分是以老式作坊形態發展，硬件落后，宿州新開發區規劃起點高，規劃優勢明顯。依托發達的公路、鐵路、水運網絡，給市場提供了龐大的發展空間。開發商有資深行業背景和行業資源。項目規模大，可以有效才產生集聚效應，促進項目推進及提高銷售價格。項目在所在板塊龍頭形態明顯，可以以自身為標桿，領導市場。劣勢優勢上海皓基地產 上海嘉永地產 宿州地理位置優越，依托制造業產業轉移的趨勢10、，覆蓋華中、華東及華北市場。百麗、康奈等一批中國鞋業的龍頭企業進駐宿州，已初步形成一定的產業支撐。相比較其他競爭對手面世時間上落后，可以在規劃上超越對手，在銷售節奏上掌控市場對手，達到后來居上的效果。相對于本項目的產業定位，在招商上與競爭樓盤無明顯沖突，具有產業支撐，招商優勢明顯。和其他項目商業業態上錯位經營，可以將所在地區打造成城市新商業中心，達成共贏。周邊其他競爭項目已經開盤，可能會稀釋部分市場購買力。項目體量大，開發周期長，造成資金壓力項目也較大。項目周邊商業及居住氛圍尚不成熟，有待培養，項目前期的商業需要開發商及政府相關部門扶持。機會點威脅點上海皓基地產 上海嘉永地產 市場結論宿州鞋業11、市場依托優越的地理環境和高起點規劃，借鑒相對成熟市場的運作經驗，合理、有序開發，完全有條件形成中國“南廣州、北宿州”的鞋業產業格局。宿州廣州上海皓基地產 上海嘉永地產 產品規劃建議上海皓基地產 上海嘉永地產 現方案規劃思考：規劃中整體商業體量偏大；大規模專業市場開發須循序漸進，前期推盤量應合理控制；城市綜合商業氛圍須以成熟居住環境為基礎，目前條件未成熟；解決方案：豐富產品類型，以LOFT類商業形態減低商業去化壓力；專業市場先行，控制開發節奏，一期以不超過10萬方為限；上海皓基地產 上海嘉永地產 產品布局思考：現方案中公寓、商業、專業市場互相穿插，相互影響；公寓產品缺乏綠化、景觀、安保等社區概念12、，嚴重影響居住品質，進而影響銷售；外高內低的整體布局影響商業開放度，不利于商業氛圍的形成；根據政府要求，項目專業市場及商業配套面積不低于50%。解決方案如下：上海皓基地產 上海嘉永地產 產品布局建議1將原方案規劃中的專業市場、公寓、城市綜合體功能明確化，形成三個相對獨立而又互相關聯的功能分區。城市綜合體公寓區專業市場區步行街上海皓基地產 上海嘉永地產 產品布局建議21、公寓部分集中至南面，臨近城市商業，與專業市場分開；2、公寓與專業市場之間增加步行街，起過度作用，同時增加公寓底商的商業價值；3、專業市場臨近百麗及周邊專業市場區，產業布局合理；上海皓基地產 上海嘉永地產 產品布局建議31、原方案13、中北面公寓僅鄰內部規劃路，其底商商業價值較低；2、調整后在公寓和專業市場之間增加步行街，既有效形成不同產品類型的區隔和過度，又使專業市場形成四面環路格局，四通八達，大大減低動線死角，極大提升其價值；上海皓基地產 上海嘉永地產 產品布局建議41、人民路側建筑兩幢高層產權式酒店公寓；2、以LOFT公寓形態吸引消費者；上海皓基地產 上海嘉永地產 產品布局建議5公寓區人民路側建筑兩幢小戶型公寓，豐富產品類型；上海皓基地產 上海嘉永地產 產品布局建議1、公寓集中，便于管理和小區建設；2、公寓臨南面便于采光，并且與南部即原A、B、C區生活商業配套近鄰，易體現居住價值；3、北面臨步行街，規劃為住宅生活配套，14、并與專業市場隔離開來。上海皓基地產 上海嘉永地產 開發序列建議根據政策相關規定，一期開發圖中1號高層LOFT及專業市場，預計開發時間為兩年；二期開發圖中2號區域的公寓及底商，為后期商業價值增值提供保障，預計開發時間為一年半；三期開發圖中3號區域公寓及底商，預計開發時間為一年半；四期開發圖中4號區域專業市場，預計開發時間為一年；五期開發圖中5號區域公寓及城市商業；六期開發圖中6號區域酒店及辦公等物業；123456上海皓基地產 上海嘉永地產 方案二：特點：在公寓之前先行建立星級酒店等地標性建筑，提高項目知名度及品質，可有效提升后期公寓、商業等產品的價值，開發資金壓力相對較大。上海皓基地產 上海嘉永15、地產 123456一期開發圖中1號高層LOFT及專業市場，預計開發時間為兩年；二期開發圖中2號區域酒店及辦公，為后期公寓、商業價值增值提供保障，預計開發時間為一年半；三期開發圖中3號區域公寓及底商，預計開發時間為一年半；四期開發圖中4號區域專業市場，預計開發時間為一年；五期開發圖中5號區域公寓及城市商業；六期開發圖中6號區域公寓；上海皓基地產 上海嘉永地產 附：LOFT公寓形態及特點LOFT公寓，即沒有內墻隔斷的開敞式平面布置住宅，發源於六、七十年代的美國紐約，已演化成為一種時尚的居住與生活方式LOFT公寓特點：流動性：戶型內無障礙，除廚房、衛生間固定外，整個戶內沒有隔斷，住房可自由組合；開放16、性：以大落地玻璃窗為主，絕少遮擋，強調與社會一同生活；組合性：除平面組合外，亦可立體組合，上下層面之間可以連通，或同一單元挑高空間（或雙層空間）自由組合；上海皓基地產 上海嘉永地產 附：廣州步云天地規劃及管理參考商廈地面樓高10層，地下兩層，負2層為地下停車場，可容納兩百多個車位，負一層至3層為大型鞋材專業市場，4-10層為國際級的鞋品展示、高級商貿寫字樓層，規劃分區詳細、合理。上海皓基地產 上海嘉永地產 附：廣州步云天地規劃及管理參考內部導識系統完善，利于引導消費者。上海皓基地產 上海嘉永地產 附：廣州步云天地規劃及管理參考內部動線合理，一共22部垂直電梯，4部扶手電梯（可通10樓），極大程17、度滿足高層商戶需求。普通寫字樓、商城不可能有這么多部電梯，這是步云天地成功的關鍵因素！上海皓基地產 上海嘉永地產 附：廣州步云天地規劃及管理參考公共空間明亮、整潔，滿足人流過多及消防疏散等需求。上海皓基地產 上海嘉永地產 附：廣州步云天地規劃及管理參考展示部位規劃合理，管理到位，提升產品的商業價值和附加值。上海皓基地產 上海嘉永地產 我司提供服務內容：整體推廣、銷售策略制訂及執行；銷售及招商全程代理；企劃、設計，物料制作供應商協調；媒體關系梳理、媒體投放計劃制訂及執行；活動計劃制訂及執行；附：商務條件服務費用收取：A：服務月費(自合同簽定起收取，至項目取得預售證、正式開盤為止)我司提供前期的策劃服務及現場人員（標準配備2+8人）的接待工作；項目啟動后我司工作人員正式投入工作后，收取月費RMB10萬/月，包括招商策劃與銷售策劃；B：傭金代理傭金公寓為總銷金額的1.8%，商業為總銷金額的2.0%；商業招商傭金為商鋪租約的3個月租金；超過銷售底價部分為銷售溢價，溢價分配比例為甲方80%，我司20%。THANKS