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1、案眼一、溫州集群商業體生存狀況分析二、淘寶城核心競爭優勢分析三、淘寶城招商定位和概念塑造四、淘寶城招商推廣計劃五、淘寶城服務計劃及報價一、集群商業體生存狀況分析國際鞋城大象城港龍商業廣場溫州國際鞋城項目定位世界化鞋貿綜合體招商主題在這里，攬進世界商機。項目體量16萬平星級市場。業態規劃國內貿易區（1-2層）國際貿易區（3-4層）時尚休閑區（5層）項目位置鞋都大道38號溫州市鞋革行業協會國際鞋城發展有限公司全國領先的鞋類電商及內外貿主題商城！三大業態招商價值體系建設及招商狀況3一樓：140元平米，二樓以上接受預訂價格目前沒公布。優惠政策可以申請，領導審批。11期全部建好，一樓A區2030平米之間2、，個別有40（很 少），二三四樓面積可自行選擇。一樓招商形式：一對 一的形式，一個執照一個鋪，二三四樓可自行選擇多個。2期電商及辦公樓還未建。2今年5月交付，留3個月給商家裝修店鋪，8月開始試營業，9月開始正式營業。大象城國際商貿中心項目定位一站式采購大商城招商主題帶訂單的大象城項目體量26萬方商都商業地標。業態規劃項目位置動車南站前1排1號方仕國際投資集團女裝城男裝城童裝城潮品城鞋城娛樂美食城小商品城大象城、大商圈、大財富！7大業態招商價值體系建設及招商狀況4價格在今年下半年7、8月份開盤后再公布，目前不知。目前只 能是買的形式，招商開始后才能租。（優惠政策也不知，因 為離招商時間還比較長，3、所以很多情況還未知）1剛開工，預計2016年初全部建成。2現在可交誠意金，2015年年底開始招商，2016年年初交付，入 住開業時間未知。3商鋪面積可自行選擇。港龍商業廣場項目定位商業綜合體招商主題訂單式商業改變溫州商業格局項目體量35萬方商業綜合體。項目位置動車站正對面業態規劃男女服飾箱包皮具品牌鞋帽鐘表眼鏡五金電器兒童用品精品日化（一期義烏國際商貿城）禮品玩具針織家紡珠寶首飾10大業態攜手5大品牌6大業態強勢進駐溫州港龍控股集團商業地產綜合實力10強招商價值體系建設及招商狀況4今年中旬以后開盤，具體價格開盤前一個星期公布。目前只有賣 的形式沒有租的，如果最終有賣不出的剩余店鋪，可考慮租。14、2016年年底全部建成。（建成后交付，具體入住開業時間未知）2已開始招商，現預約辦卡交誠意金5000元。卡分為A卡和B卡：A卡：一二層優惠800元平米，前三年必須商家自己做，做滿三 年后可租。B卡：三四層優惠500元平米，可交港龍管理出租商家收租金。3標鋪面積2030平米，商家可多買幾個打通使用。二、淘寶城核心競爭優勢分析淘寶城掃描優劣勢分析核心DNA鎖定 淘寶城掃描項目定位福特級商業航母。招商主題財富中央 樞紐之上。項目體量25萬方。項目位置溫州西出口側面業態規劃成品鞋貿易高端輕工電商品牌形象區庫存貿易區風尚休閑區5大業態交通運輸集團締造商業傳奇，鑄就電商巔峰！招商價值體系建設及招商狀況1、5、今年年底全部建成，現已開始全部招商。3、1-3年免租，每平補貼140元/年2、店鋪面積商家可根據自身需求商量決定。淘寶城優劣勢分析交通運輸：我們靠近物流、大象城、港龍更靠近物流。體量：除了國際鞋城、大象城及港龍都超越我們。業態：除了國際鞋城、大象城及港龍都超越我們。模式：大家都宣傳是批發+零售、實體+電商。地段上：大家都宣傳是坐擁核心新商圈及產業集群帶。這些我們都沒有絕對的優勢，無法成為對博中的拳頭合作上：除了國際鞋城、大象城及港龍都和阿里達成合作。但他們可以成為競爭的對抗因素我們可以有的優勢名字：淘寶城更容易聯想到電商上的突出倉儲：15萬方是現成的倉儲。時機：全面同步落成，沒有分期建設。電商6、：如果深入建立產業鏈就可以更突出。政策：1-3年免租金，140元/平的補貼。實力：國資背景。推廣：更為實用的差異化引導更能引起關注，在我們專業化服務后即將成為優勢！我們的指責職責就是不斷深入強化這些優勢，形成競品的殺手锏HOW?效率：無分期建設全面同步開放。三、項目定位及招商概念提煉集群商業體招商推廣特征分析淘寶城項目差異化定位淘寶城項目核心營銷主題提煉淘寶城價值系統構建策略淘寶城目標客戶分析淘寶城營銷思路鎖定集群商業體招商推廣特征分析大大 體量越來越大（10萬方、25萬方、26萬方、35萬方，格局概念越來越大（世界化、國際化、大商圈、大財富）多多 3大通道4大系統、5大品牌6大業態、7大城市7、8大中心、9大保障10大優勢我我 一味的強調自我 沒有站在目標群體的角度是考慮需求，做好消費引導！暴力式推廣最終導致同質化競爭、消費視線繁雜而使客群開始觀望空空 世界、國際，這些都是誰都可以講的概念 具體差異化落腳點客群無法感受到。淘寶城目標客戶分析個體戶（招商近70%）企業（剛剛要開始）轉型創業已有店鋪正常經營，艱難選擇，免租金讓他們心動！充滿期待，做純粹的平臺對比選擇，租金更讓他們心動！渠道擴張（品牌型）準電商（生產型）迎合電商趨勢開發未來備用渠道，傳統實體專賣根深蒂固，線上線下存在基本矛盾，想要雙渠道分離經營！一開始的生產就為電商而準備，等著搶食電商的蛋糕神話。他們都覺得電商是未來的趨勢8、，但他們又都有自己的隱憂？他們的心理邏輯是這樣的？目標客戶心理分析電商是未來的趨勢，應該要開發？反正實體店也有成本大不大？能不能成？電商自己不懂怎么辦？不做，沒把握！決定做！實力！配套！效率！從這里開始分流招商首要解決他們蛋疼的問題集群同類競爭激烈，生意會不會被搶走？淘寶城營銷思路鎖定目前狀況下招商面臨著這樣的尷尬開發運營商一再強調投資性和自我的強大性目標客群想做 心里實際憂慮沒有得到解決。最好的投資是做自己有把握的事！你說你的我做我的在自我吹噓的層面上更深入一個層次以客戶需求為導向，走專業清新引導路線！So，此次招商的營銷思路為：淘寶城項目差異化定位最容易成功，也最節約成本的項目價值塑造就是9、順水推舟塑造差異化！國際淘寶城給人第一印象是：電商集群渠道模式是實體+線上業態模式是零售+批發針對不懂電商客戶，淘寶城將建立：電商大學、美工、攝影、代運營、推廣、倉儲、物流配送，傻瓜式電商產業一體化配套服務！雙軌商業模式孵化產業園投資模式是現在+未來雙軌商業模式孵化產業園企業線上線下兩條渠道走路現在與未來的雙向投資性實體+零售雙引擎動力確保性孵化器是政府政策扶持，通過產業鏈打造和培育模式導入為新生企業新生商業模式盈利服務的職能平臺！電商產業服務鏈1-3年免租，140元/平補貼系統性產業化園區淘寶城核心營銷主題提煉贏在現在，孵化未來！針對怕輸的心理，明確告訴他們我們能贏！贏在模式，贏在機遇，贏在10、眼前的免租金及補貼！強化服務性和未來渠道開發的必要性。強化平臺功能的扶持性和培育性。贏在現在，孵化未來！免費孵化企業“實體+電商、零售+批發、現在+未來”雙軌商業模式淘寶城招商總概念推出1+N聯招優惠概念（用13年面租政策）利用企業自身的資源帶動更多的企業朋友入駐！淘寶城價值系統構建策略電商是未來趨勢要不要開發？成本大不大？能不能成？電商自己不懂怎么辦？不做，沒把握！決定做！實力！配套！效率！集群競爭激烈生意會不會被搶走？強化植入雙軌商業模式趨勢贏在當下（優惠政策）產業集群趨勢，蛋糕同比增長定律。電商產業孵化功能雙軌商業動力保障國資集團背景優勢電商產業鏈、15萬現成倉儲解決后顧之優不分期全面同11、步開放，掌握先機！簡易標化流程，參與簡便易懂！價值體系在一個又一個按他們的邏輯思路來解決他們的投資擔憂招商才能更好的實效拉動！交叉消費機會增長！四、淘寶城招商推廣計劃媒體推廣渠道推廣渠道物料導入專類渠道公關媒體策略媒體篩選媒體計劃媒體創意媒體制作媒體委托執行我方可單獨執行或雙方共同執行正式合作后出方案現場公關最后刺激交易正式達成的公關活動視覺系統規范建設開業公關活動五、服務計劃及報價三個月跟蹤式招商推廣服務45萬三個月跟蹤式招商推廣服務+后期視覺系統導入60萬三個月跟蹤招商推廣服務+渠道公關+后期視覺系統導入80萬三個月跟蹤招商推廣服務+渠道、現場公關+視覺系統100萬六、作業時間計劃作業項目作業項目時間計劃時間計劃時長時長招商畫冊5天出稿 此兩項可同步進行2天確稿5天印刷媒體推廣策略3天創意3天制作5天渠道推廣渠道目標設定3天渠道公關15天取決于渠道約定時間渠道執行15天-30天跟蹤服務招商效果跟蹤及推廣策略調整跟蹤3個月現場活動成交公關活動策劃+執行 10天開業公關活動+執行 10天視覺系統視覺系統開發15天視具體情況而定視覺系統導入30天