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1、文登商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告暨項(xiàng)目產(chǎn)品建筑形態(tài)建議精 耕 城 市 商 業(yè) 地 產(chǎn) 新 模 式項(xiàng)目市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)分析項(xiàng)目簡(jiǎn)析各類商業(yè)產(chǎn)品簡(jiǎn)析目標(biāo)客戶簡(jiǎn)析精 耕 城 市 商 業(yè) 地 產(chǎn) 新 模 式項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位本項(xiàng)目位于文登市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)東南角，周邊綜合商業(yè)本項(xiàng)目位于文登市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)東南角，周邊綜合商業(yè)缺失，如何在這個(gè)區(qū)塊中做好商業(yè)地塊運(yùn)作是個(gè)難點(diǎn)。缺失，如何在這個(gè)區(qū)塊中做好商業(yè)地塊運(yùn)作是個(gè)難點(diǎn)。精 耕 城 市 商 業(yè) 地 產(chǎn) 新 模 式地塊概況地塊概況地塊位置地塊位置文登市世紀(jì)大道與環(huán)山東路交叉口。項(xiàng)目西面為長(zhǎng)途汽車客運(yùn)站，北面為威海國(guó)際商貿(mào)城。精 耕 城 市 商 業(yè) 地 產(chǎn) 新 模 式項(xiàng)目概況項(xiàng)2、目概況本地塊產(chǎn)品的定位是商業(yè)運(yùn)作成功與否的關(guān)鍵本地塊產(chǎn)品的定位是商業(yè)運(yùn)作成功與否的關(guān)鍵需替換文登項(xiàng)目規(guī)劃圖精 耕 城 市 商 業(yè) 地 產(chǎn) 新 模 式在半島新經(jīng)濟(jì)形式的指引下，威海制定了城市發(fā)展戰(zhàn)略將文登、威海對(duì)接形成“一”字形城市格局。為此威海市加快了工業(yè)園建設(shè)，并以此為依托加快市區(qū)與文登城區(qū)的對(duì)接。把文登市作為威海市的衛(wèi)星城。威海總體規(guī)劃威海總體規(guī)劃精 耕 城 市 商 業(yè) 地 產(chǎn) 新 模 式文登未來(lái)規(guī)劃文登未來(lái)規(guī)劃文登市的整體規(guī)劃是在遠(yuǎn)期形文登市的整體規(guī)劃是在遠(yuǎn)期形成成“南商北工，東文西居；三南商北工，東文西居；三位一體，成組成團(tuán)位一體，成組成團(tuán)”的規(guī)劃結(jié)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。構(gòu)。本案所在區(qū)塊為城市新3、經(jīng)濟(jì)地本案所在區(qū)塊為城市新經(jīng)濟(jì)地增長(zhǎng)點(diǎn)，城市振興地中樞增長(zhǎng)點(diǎn)，城市振興地中樞 。本案精 耕 城 市 商 業(yè) 地 產(chǎn) 新 模 式食品食品機(jī)械機(jī)械輕紡輕紡化工化工汽車汽車產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 全市強(qiáng)化全市強(qiáng)化“工業(yè)立市工業(yè)立市”、“工業(yè)強(qiáng)市工業(yè)強(qiáng)市”的發(fā)展理念，以推進(jìn)技術(shù)進(jìn)的發(fā)展理念，以推進(jìn)技術(shù)進(jìn)步、調(diào)整優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高經(jīng)濟(jì)效益為主攻方向，加快推進(jìn)工業(yè)二次步、調(diào)整優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高經(jīng)濟(jì)效益為主攻方向，加快推進(jìn)工業(yè)二次創(chuàng)業(yè)，使工業(yè)生產(chǎn)保持了強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭。創(chuàng)業(yè)，使工業(yè)生產(chǎn)保持了強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭。精 耕 城 市 商 業(yè) 地 產(chǎn) 新 模 式人口概況人口概況64000640006500065000664、000660006700067000200420042006200620082008文登人口文登人口隨著文登市整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別是旅游業(yè)的興起，隨著文登市整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別是旅游業(yè)的興起，文登市的人口將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。文登市的人口將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。20102010646032640645650000661125精 耕 城 市 商 業(yè) 地 產(chǎn) 新 模 式根據(jù)威海及文登城區(qū)規(guī)劃，隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展及人口消根據(jù)威海及文登城區(qū)規(guī)劃，隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展及人口消費(fèi)水平的增強(qiáng)，本案位于未來(lái)文登市文化商業(yè)的核費(fèi)水平的增強(qiáng)，本案位于未來(lái)文登市文化商業(yè)的核心區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｐ膮^(qū)，發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｐ〗Y(jié)小結(jié)精 耕 城5、 市 商 業(yè) 地 產(chǎn) 新 模 式商業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)精 耕 城 市 商 業(yè) 地 產(chǎn) 新 模 式商業(yè)分布文登商業(yè)概況文登商業(yè)概況中心商圈國(guó)際商貿(mào)城商圈文登市商業(yè)分布在古城區(qū)的中心商圈以及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)東南角的義烏小商品市場(chǎng)。中心商圈主要以購(gòu)物百貨為主，義烏商圈主要以批發(fā)為主。未來(lái)商業(yè)發(fā)展根據(jù)文登的“南商北工”及東部經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的迅猛發(fā)展，建立城市東南新城區(qū)。精 耕 城 市 商 業(yè) 地 產(chǎn) 新 模 式中心商圈中心商圈1 文登購(gòu)物廣場(chǎng)2 文登百貨大樓3 藝?yán)_(dá)商貿(mào)城4 恒源中和購(gòu)物廣場(chǎng)5 商業(yè)步行街6 利群酒店7 南源大廈8 大潤(rùn)發(fā)12345678現(xiàn)有商業(yè)未來(lái)商業(yè)消費(fèi)人群多為當(dāng)?shù)鼐用瘢苓呑≌巳杭巴獾赜慰拖?、費(fèi)人群多為當(dāng)?shù)鼐用瘢苓呑≌巳杭巴獾赜慰途?耕 城 市 商 業(yè) 地 產(chǎn) 新 模 式文登購(gòu)物廣場(chǎng)文登購(gòu)物廣場(chǎng)目目前文登商業(yè)品牌結(jié)構(gòu)和布局相對(duì)最前文登商業(yè)品牌結(jié)構(gòu)和布局相對(duì)最為標(biāo)準(zhǔn)的百貨公司。為標(biāo)準(zhǔn)的百貨公司。鞋類鞋類:天美意、達(dá)芙妮、TATA、百麗、卡美多、百思圖、仙妮特、森達(dá)、富貴鳥、紅蜻蜓、鱷魚、金利來(lái)、花花公子等。男裝：男裝：老人頭、利郎、九牧王、羅蒙、雅戈?duì)枴?mèng)特嬌、金利來(lái)、polo、袋鼠、九鹿王、七匹狼、皮爾卡丹、卡迪樂等。運(yùn)動(dòng)：運(yùn)動(dòng)：安踏、匹克、雙星、，喬丹、KAPPA、紐巴倫、阿迪達(dá)斯、耐克、匡威、361。休閑：休閑：迪斯尼、駱駝、天倫天、真維斯、森馬、班尼路、美特斯邦威。扣點(diǎn)：7、25%返點(diǎn)精 耕 城 市 商 業(yè) 地 產(chǎn) 新 模 式文登百貨大樓文登百貨大樓內(nèi)部一樓國(guó)美電器和KFC，二樓和三樓為服飾大賣場(chǎng)無(wú)品牌可言。租金：2元/天（1-4樓都2元）精 耕 城 市 商 業(yè) 地 產(chǎn) 新 模 式藝?yán)_(dá)商貿(mào)城藝?yán)_(dá)商貿(mào)城一樓主營(yíng)數(shù)碼產(chǎn)品，該商貿(mào)城內(nèi)部裝修極為簡(jiǎn)陋，雖有一定品牌支撐但也像批發(fā)市場(chǎng)，均屬買斷自營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)。精 耕 城 市 商 業(yè) 地 產(chǎn) 新 模 式恒源中和購(gòu)物廣場(chǎng)恒源中和購(gòu)物廣場(chǎng) 恒源廣場(chǎng)正門內(nèi)有步行街、沿街店鋪和恒源大賣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)慘淡。側(cè)面沿街鋪位有適量品牌。七匹狼、九牧王、勁霸男裝等。該項(xiàng)目?jī)?nèi)街租金0.5元/天，沿街店鋪為0.81.1元/天。精 耕 城 市 商 業(yè) 地 8、產(chǎn) 新 模 式百大廣場(chǎng)百大廣場(chǎng)該商場(chǎng)一樓為賣場(chǎng)部分，二樓百貨。品牌：（2樓，一樓是超市，問不到租金情況）男裝：金利來(lái)，雙星，恒源祥，杉杉，雅戈?duì)枺兀柨ǖぃt蘋果，菲來(lái)威爾，大帝企鵝，波司登。女裝：名典屋，貓人，伊爾佩，秋水伊人，衣麗佳，華仁杰招商合作方式租金:4.1元/天精 耕 城 市 商 業(yè) 地 產(chǎn) 新 模 式文錦大廈文錦大廈一樓：鞋城 二樓：男裝 三樓：女裝該商場(chǎng)布局為鞋服大賣場(chǎng)招商合作方式租金：2.28元/天（目前滿鋪。相關(guān)負(fù)責(zé)人只能說(shuō)大概的租金情況，每年九月做品牌調(diào)整，具體的要等八月份在談）精 耕 城 市 商 業(yè) 地 產(chǎn) 新 模 式大潤(rùn)發(fā)項(xiàng)目大潤(rùn)發(fā)項(xiàng)目 位于市區(qū)昆崳北路的大潤(rùn)發(fā)9、商城暨潤(rùn)泰國(guó)際項(xiàng)目由威海潤(rùn)泰置業(yè)有限公司投資4億多元建設(shè)，主要包括商業(yè)和住宅兩部分。商業(yè)部分由百貨、超市、家電、美食、影院等組成；住宅部分由多層、小高層、公寓等組成。項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積16.5萬(wàn)平方米，分為南北兩區(qū)，其中商業(yè)建筑面積約9萬(wàn)平方米，住宅建筑面積約5.6萬(wàn)平方米。該項(xiàng)目定位為文登首席一站式大型購(gòu)物中心，預(yù)計(jì)2011年6月底試營(yíng)業(yè)。內(nèi)街6000至7000元，外部沿街30000元左右，共700套，剩20幾套。精 耕 城 市 商 業(yè) 地 產(chǎn) 新 模 式項(xiàng)目名稱業(yè)態(tài)檔次經(jīng)營(yíng)狀況文登購(gòu)物廣場(chǎng)精品百貨，知名品牌服飾中高檔一般文登百貨大樓一樓國(guó)美電器；二、三樓服裝賣場(chǎng)中檔差藝?yán)_(dá)商貿(mào)城家紡，服飾中10、低差恒源中和購(gòu)物廣場(chǎng)沿街 知名品牌服飾一樓電器，數(shù)碼；二樓兒童樂園，超市，茶葉，圖書，皮具中檔較差商業(yè)步行街各種低檔服飾，少數(shù)品牌服飾；低檔一般中心商業(yè)分析中心商業(yè)分析精 耕 城 市 商 業(yè) 地 產(chǎn) 新 模 式中心商圈租金水平中心商圈租金水平商業(yè)步行街（一層）商業(yè)步行街（一層）西段:3元/天 中段:2元/天 東段:1元/天中和購(gòu)物廣場(chǎng)中和購(gòu)物廣場(chǎng)沿街：1.3元/天 一層內(nèi)鋪：0.8元/天 二層內(nèi)鋪：0.55元/天中心城區(qū)由于步行街人流量及商業(yè)氛圍，租金水平保持在一個(gè)較高的水平精 耕 城 市 商 業(yè) 地 產(chǎn) 新 模 式租金分析租金分析根據(jù)調(diào)研情況，造成中心商圈租金水平差異巨大的因素主要有以下四點(diǎn)11、：根據(jù)調(diào)研情況，造成中心商圈租金水平差異巨大的因素主要有以下四點(diǎn)：u地理位置:由于地處城市中心地帶，商業(yè)步行街及百大廣場(chǎng)租金能做到一個(gè)比較高的價(jià)格。而中和購(gòu)物廣場(chǎng)較之前兩個(gè)偏離中心城區(qū)所以租金水平偏低.u建筑布局:以中和購(gòu)物廣場(chǎng)為例,內(nèi)鋪、外鋪、沿街，三層、二層、一層，租金水平呈現(xiàn)遞增分布。u品牌因素：以中和購(gòu)物廣場(chǎng)為例，沿街商鋪品牌服飾能夠支撐較高租金，而內(nèi)鋪無(wú)品牌零散服飾不足以支撐，所以呈現(xiàn)出不同的租金水平。u朝向因素：以商業(yè)步行街為例，根據(jù)朝向，人流的動(dòng)線排布，租金水平由西向東逐步遞減。精 耕 城 市 商 業(yè) 地 產(chǎn) 新 模 式國(guó)際商貿(mào)城國(guó)際商貿(mào)城國(guó)際商貿(mào)城文登義烏小商品批發(fā)市占地面積二12、十萬(wàn)平方米，有門面式商貿(mào)攤位和出租攤位三千個(gè)。規(guī)模較大，檔次偏低，服務(wù)于周邊居民及長(zhǎng)途汽車站旅客。精 耕 城 市 商 業(yè) 地 產(chǎn) 新 模 式國(guó)際商貿(mào)城國(guó)際商貿(mào)城國(guó)際商貿(mào)城設(shè)置為A、B、C、G四個(gè)批發(fā)商貿(mào)區(qū)、E區(qū)集中式貿(mào)易區(qū)及F區(qū)的家居區(qū)，業(yè)態(tài)包括批發(fā)市場(chǎng)、服裝市場(chǎng)、建材五金、便利店、賓館、醫(yī)療中心、商務(wù)中心、理容院、桑拿洗浴中心、洗衣房、維修中心等。A A區(qū)區(qū)G G區(qū)區(qū)F F區(qū)家居區(qū)家居C C區(qū)區(qū)B B區(qū)區(qū)D D區(qū)區(qū)E E區(qū)區(qū)精 耕 城 市 商 業(yè) 地 產(chǎn) 新 模 式A區(qū)外鋪建材五金0.9元/m2/天內(nèi)鋪日用品0.5元/m2/天B區(qū)外鋪汽修、生產(chǎn)資料1.2元/m2/天內(nèi)鋪日用品、鞋帽、廚具0.13、8元/m2/天C區(qū)外鋪汽修1.2元/m2/天內(nèi)鋪日用品1元/m2/天D區(qū)外鋪餐飲、廚具1.3元/m2/天內(nèi)鋪日用品1元/m2/天E區(qū)外鋪廚具、汽車用品、建材五金、家紡1.3元/m2/天內(nèi)鋪服裝1元/m2/天F區(qū)家具-G區(qū)建材五金、燈飾0.8元/m2/天國(guó)際商貿(mào)城各片區(qū)業(yè)態(tài)及租金情況國(guó)際商貿(mào)城國(guó)際商貿(mào)城精 耕 城 市 商 業(yè) 地 產(chǎn) 新 模 式商貿(mào)城西面和南面沿街商鋪為人流動(dòng)線，租金呈現(xiàn)較高水平。而商貿(mào)城內(nèi)部商鋪主要以批發(fā)為主，人流量也較小，租金水平一般。E區(qū)商鋪雖為內(nèi)鋪，但卻是以服裝為主的集貿(mào)市場(chǎng)，且位于西大門，較容易聚集人氣，租金相對(duì)較高。小結(jié)小結(jié)精 耕 城 市 商 業(yè) 地 產(chǎn) 新 模 式未14、來(lái)東部新城區(qū)未來(lái)東部新城區(qū)1236571098111.國(guó)際商貿(mào)城2.倪氏海泰大酒店3.長(zhǎng)途汽車站4.體育場(chǎng)5.國(guó)際商貿(mào)中心6.文登學(xué)公園7.國(guó)際會(huì)展中心8.新一中9.博展中心10.市民文化中心11.韓國(guó)之窗國(guó)際家居建材廣場(chǎng) 已有 未來(lái)4精 耕 城 市 商 業(yè) 地 產(chǎn) 新 模 式 倪氏海泰大酒店由倪氏海泰集團(tuán)投資興建，是目前威海最大、檔次最高的，按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造的集餐飲、客房、娛樂、健身于一體的大型綜合性酒店。酒店主樓二十六層，總建筑面積三萬(wàn)八千平方米。七至二十六層為客房部分約三百間左右，平均入住率為20%。倪氏海泰大酒店倪氏海泰大酒店精 耕 城 市 商 業(yè) 地 產(chǎn) 新 模 式 國(guó)際家居建材廣場(chǎng)15、為韓國(guó)之窗一期工程，二十五萬(wàn)平方米大規(guī)模建筑，主要經(jīng)營(yíng)家具廚具，燈具家飾，陶瓷水暖，裝飾設(shè)計(jì)等家居建材產(chǎn)品。目前商家已入駐一年半左右，前三年為免租期，經(jīng)營(yíng)情況較為慘淡。國(guó)際家具建材市場(chǎng)精 耕 城 市 商 業(yè) 地 產(chǎn) 新 模 式商圈單一商圈單一 主要集中在古城區(qū)業(yè)態(tài)單一業(yè)態(tài)單一 多以服飾為主，少數(shù)餐飲，其他業(yè)態(tài)缺失消費(fèi)結(jié)構(gòu)單一消費(fèi)結(jié)構(gòu)單一 休閑娛樂類消費(fèi)較為貧乏全市商業(yè)市場(chǎng)總結(jié)全市商業(yè)市場(chǎng)總結(jié)精 耕 城 市 商 業(yè) 地 產(chǎn) 新 模 式項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析本案優(yōu)勢(shì)：本案優(yōu)勢(shì)：l目前文登沒有直接的綜合體競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（除大潤(rùn)發(fā)在建預(yù)計(jì)今年6月試營(yíng)業(yè)）。相關(guān)別的商業(yè)均已服裝百貨為主，但經(jīng)營(yíng)的大都是檔16、次比較低且業(yè)態(tài)不全和本項(xiàng)目的定位區(qū)別較大。l項(xiàng)目靠長(zhǎng)途汽車站且不斷有新樓盤在造或開盤周圍有足夠的潛在消費(fèi)人群。況且本案處于文登的主要干道世紀(jì)大道上（環(huán)山東路交叉口），交通便捷若經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)比較完善，還可以有效聚攏部分老城區(qū)客流。劣勢(shì)分析劣勢(shì)分析：l本案處在世紀(jì)大道上（環(huán)山東路交叉口），作為文登目前非主流商業(yè)區(qū)域（屬潛力商業(yè)區(qū)域），運(yùn)作前期壓力會(huì)很大。l文登大潤(rùn)發(fā)項(xiàng)目已到一定階段，雖說(shuō)和本案不在一個(gè)區(qū)域但會(huì)對(duì)本項(xiàng)目造成很大壓力（大潤(rùn)發(fā)預(yù)計(jì)6月試營(yíng)業(yè)，與大潤(rùn)發(fā)異區(qū)而峙需要相當(dāng)一段時(shí)間的穩(wěn)定期）。l本案項(xiàng)目規(guī)劃主力店相對(duì)嫌小，擔(dān)心不足以能夠帶動(dòng)本案商業(yè)部分及吸引到足夠人群。精 耕 城 市 商 業(yè) 地 產(chǎn)17、 新 模 式新中心商圈新中心商圈 在文登市的總體規(guī)劃中，新中心區(qū)既是文登市行政辦公、商務(wù)辦公、商業(yè)、會(huì)展、旅游等公共活動(dòng)的中心，又是集中體現(xiàn)文登現(xiàn)代城市風(fēng)貌和形象的標(biāo)志性地區(qū)。新區(qū)的建設(shè)，對(duì)于文登城市功能結(jié)構(gòu)的完善優(yōu)化和老城區(qū)的舊城改造具有極其重要的戰(zhàn)略意義。項(xiàng)目所在地屬于新中心區(qū)的核心地帶，周圍有大量的住宅市場(chǎng)，項(xiàng)目所在地屬于新中心區(qū)的核心地帶，周圍有大量的住宅市場(chǎng)，將來(lái)可以支撐起項(xiàng)目的商業(yè)發(fā)展，具有很大的發(fā)展?jié)摿Α?lái)可以支撐起項(xiàng)目的商業(yè)發(fā)展，具有很大的發(fā)展?jié)摿Α＞?耕 城 市 商 業(yè) 地 產(chǎn) 新 模 式商務(wù)人群商務(wù)人群周邊住宅人口周邊住宅人口目標(biāo)消費(fèi)者解析目標(biāo)消費(fèi)者解析精 耕 城 市 商18、 業(yè) 地 產(chǎn) 新 模 式市場(chǎng)訪談市場(chǎng)訪談文登市出租車司機(jī) 何先生（42歲）平時(shí)主要在老城區(qū)購(gòu)物，偶爾親戚或者自己會(huì)去義烏小商品市場(chǎng)購(gòu)置一些日常生活用品，平時(shí)生活比較規(guī)律，夜里下班之后就回到家中。文登某私營(yíng)企業(yè) 王小姐（27歲）一般不在文登購(gòu)物，較多去威海市區(qū)百貨商場(chǎng)購(gòu)置物品，因?yàn)槲牡悄壳皼]有特別大型的百貨大樓，種類也不夠齊全，文登休閑娛樂也比較少，晚上想玩，但但是總是那幾個(gè)地方，覺得沒什么意思。從訪談了解到，文登現(xiàn)有的商業(yè)無(wú)法滿足當(dāng)?shù)鼐用竦男枨螅蓍e娛樂業(yè)態(tài)的的缺失也導(dǎo)致消費(fèi)力無(wú)處釋放，而本案的出現(xiàn)能夠改變現(xiàn)有的商業(yè)格局，以及未來(lái)的商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。精 耕 城 市 商 業(yè) 地 產(chǎn) 新 模 式我們的目標(biāo)客群顧客背景國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)有大量的會(huì)務(wù)商務(wù)需求厭倦了大城市的辦公樓與酒店消費(fèi)需求可以調(diào)節(jié)高強(qiáng)度工作的放松的商務(wù)環(huán)境能體現(xiàn)企業(yè)形象的場(chǎng)所有便捷交通支撐的消費(fèi)場(chǎng)所我們可以提供。完整的休閑娛樂配套方便的交通條件公司商務(wù)精 耕 城 市 商 業(yè) 地 產(chǎn) 新 模 式我們的目標(biāo)客群顧客背景3口之家具備一定的消費(fèi)能力，但是消費(fèi)觀念較為理性平時(shí)沒有太多時(shí)間享受天倫之樂，希望可以有更多機(jī)會(huì)與家人共處消費(fèi)需求可以全家一起小憩周未，享受天倫性價(jià)比高的消費(fèi)場(chǎng)所追求一定品味和消費(fèi)環(huán)境我們可以提供。家庭式酒店式公寓餐飲娛樂場(chǎng)所休閑酒店周邊家庭感謝您的寶貴時(shí)間