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1、江北嘴置業項目前期策劃報告主要內容關于城市區位整體定位產品建議城市價值SWOT分析項目指標分析功能定位客群定位形象定位定位策略形成建筑風格建議戶型配比產品組合建議細節建議項目小結關于企業目標關于項目自身市場個案分析企業目標解讀區域配套區域未來發展【關于企業目標的預期認識】東西面呼應短平快先行本案作為江北嘴置業開發運營項目的領頭羊，“短周期、精細化”運作，可為后續江北城大項目的戰略帶來啟發，在市場化運作中得到經驗的積累。本案江北嘴地塊主要內容關于城市區位整體定位產品建議城市價值SWOT分析項目指標分析功能定位客群定位形象定位定位策略形成建筑風格建議戶型配比產品組合建議細節建議項目小結關于企業目標2、關于項目自身市場個案分析企業目標解讀區域配套區域未來發展解放碑商圈觀音橋商圈江北嘴CBD黃花園大橋朝天門大橋本案項目位于江北區五里店板塊，處于江北嘴CBD、解放碑CBD、觀音橋商圈之間位置，且到達三片區域的距離非常近，其地段優勢十分明顯項目與觀音橋商圈和解放碑商圈距離基本相同，大概5分鐘左右車程5分鐘車程5分鐘車程【關于地塊區位的城市價值】五里店江北嘴CBD副中心區域交通分析項目所處區域江北城目前為新區開發狀態，目前區域內部道路交通基本已完善，市政管網等設施已基本形成，但目前公共交通匱乏，內部各類配套設施尚無，其公共交通和各類配套主要依托于緊鄰的五里店社區，大型配套主要依托于較近的解放碑商圈和3、觀音橋商圈區域未來交通規劃較為完善，東水門大橋和千廝門大橋的建設及兩條過江隧道的打造將極大程度上改善區域與渝中區和南岸區的通達程度，輕軌6號線和9號線的貫通，也將有利于區域與主城其它片區的通達程度。項目所處區域交通較為單一，但未來橋梁建設和軌道交通將大大提升區域的通達程度地塊區位分析本案重慶質檢局陽光100小區南方上格林珠江太陽城黃花園大橋五里店立交嘉景苑項目地塊處于五里店成熟居住區，區域發展前景好項目地處北濱路和江北城CBD以及五里店商圈交匯地點，南面臨重慶質檢局，北面為渝能陽光100小區，西有嘉靜苑，東面為市政大道五黃路，與黃花園大橋約500米，通過黃花園大橋下穿道路，與江北城CBD相接。4、江北嘴置業項目金融街控股珠江太陽二期珠江項目公寓商務珠江項目公寓酒店中冶城韶歐鵬項目金融街商務什么項目？什么配套？渝能地產明日廣場珠江太陽城南方上格林已有項目潛在項目配套項目江北嘴置業項目項目分布色塊示意陽光100集資房工業設計中心工業設計中心財政局江北嘴CBD向西區域已儲備大量優質地產項目待開發江北嘴置業項目金融街控股珠江太陽二期珠江項目公寓商務珠江項目公寓酒店中冶城韶歐鵬項目金融街商務什么項目？什么配套？渝能地產明日廣場珠江太陽城南方上格林陽光100集資房工業設計中心工業設計中心財政局有更帶動力項目示意未來項目將以規模中心配套品牌優勢形成新的發展張力江北嘴置業項目金融街控股珠江太陽二期珠江5、項目公寓商務珠江項目公寓酒店中冶城韶歐鵬項目金融街商務什么項目？什么配套？渝能地產明日廣場珠江太陽城南方上格林陽光100集資房工業設計中心工業設計中心財政局江北嘴傳統CBD時代江北嘴CBD大城時代區域力量帶動必將讓五里店及沿江片區成為CBD延伸帶城市延伸發展方向江北嘴置業項目依托江北城CBD優勢仍然是項目定位最顯要關鍵主要內容關于城市區位整體定位產品建議城市價值SWOT分析項目指標分析功能定位客群定位形象定位定位策略形成建筑風格建議戶型配比產品組合建議細節建議項目小結關于企業目標關于項目自身市場個案分析企業目標解讀區域配套區域未來發展經濟技術指標占地面積8300平米容積率4.5建筑面積37006、0平米用地性質居住類用地地塊限高無從經濟技術指標得出：項目屬于中高容積率、小規模項目【關于項目自身的地塊解讀】SWOT優勢（Strengths）劣勢（Weaknesses）l區位優勢明顯，屬城市副中心，靠近解放碑及觀音橋商圈l靠近工業設計中心l項目區域屬于成熟的居住區，居住氛圍較為良好l占地面積較小，難以形成大社區l容積率較高，舒適度降低l高壓電線影響l周邊道路多為城市快速干道機會（Opportunities）SO：發揮優勢，搶占機會WO：利用機會，克服劣勢l江北城CBD的規劃為項目帶來區域的發展l創新產品、前沿建筑立面填補市場空缺。n特色化創新，建立區域價值標桿；n抓主流客戶，快速去化；n填7、補市場空缺，博取較高溢價。n通過產品創新形成精品物業n規劃建筑上發力，減弱項目屬性短板威脅（Threats）ST：發揮優勢，轉化威脅WT：減小劣勢，避免威脅l政策抑制投資將一定程度減少項目投資客戶l版塊后續潛在開發項目較多，形成競爭n以產品的創新和高性價比引領市場需求，抓住客戶n“短平快”的營銷策略，避免與潛在項目形成直接競爭n短平快，以高性價比快速走量。主策略【市場個案分析珠江太陽城捌零公館】基本信息地理位置江北黃花園大橋旁開發企業重慶珠江實業有限公司總建筑面積5.12萬平方米容積率4.28物業類型高層住宅物業用途住宅占地面積1.44萬平方米綠地率35%建筑設計中國機械工業第三設計研究院景觀8、設計國際逸景景觀設計中心珠江太陽城位于江北濱江路劉家臺路段，身處CBD核心區域與江岸生態腹地的黃金分割點；前臨嘉陵江，背靠五里店，緊鄰黃花園大橋，與渝中半島憑欄而望，距解放碑CBD、觀音橋步行街均數分鐘車程。隨著江北嘴金融中心的建成，其成為“金融中心后花園”的價值將進一步凸現。D-3棟D-1棟D-4棟【市場個案分析珠江太陽城捌零公館】總體規劃珠江太陽城80公館以小組團方式開發，由D1、D3、D4三棟樓組成，目前在售的是D3棟。樓棟總層數為32層，其中1、2層為臨街商業鋪面，其余為住宅。為控制總價，80公館推出的戶型均面向中庭，無朝江戶型。【市場個案分析珠江太陽城捌零公館】營銷分析在擁有360度9、江景和優越的區位條件的江北嘴從來不缺乏豪宅巨作，卻鮮有為剛踏上人生征程的“80后”打造的住宅產品。珠江太陽城2010新作“80”公館將產品定位于正在迅速崛起的社會中堅力量“80后”，以CBD作為產品的核心訴求，產品以中小戶型為主，具有總價低、區位優、配套齊的優勢，其吸引力對于渴望不再蝸居的“80后”不言而喻。以區位優勢和低總價產品吸引青年置業客戶【市場個案分析珠江太陽城捌零公館】客戶分析珠江太陽城將項目定位于正在剛踏上人生征程“80后”，能引起該圈層的強烈共鳴。購房人群以25歲35歲的年輕人為主。購房者多為首次置業，經濟承受能力有限，對于價格十分敏感，購房需求以單間公寓和小兩室為主。購房人群以10、自住為主。首次置業的25-35歲自用客戶為主【市場個案分析珠江太陽城捌零公館】產品多為小戶型，一房和緊湊兩房為主力戶型戶型編號戶型名稱戶型配置套內面積(m2)總價(元)所占百分比1號房單間公寓一室一廳一廚一衛29.0923272011%3/4號房單間公寓一室一廳一廚一衛35.4728376022%5/6號房兩室兩廳兩室兩廳一廚一衛58.1746536022%2/8號房兩室兩廳兩室兩廳一廚一衛59.847840022%9號房兩室兩廳兩室兩廳一廚一衛60.1548120011%7號房三室兩廳三室兩廳一廚一衛71.9757576011%戶型配比1、戶型以中小戶型為主，面積區間在29 m2-72 m211、。2、戶型配置以單間公寓和兩房為主，其中單間公寓 占戶型總數的33%，兩房占戶型總數的55%。3、單間公寓總價控制在30萬以內，兩房總價控制在50萬以內，具有總價低的特點。4、本次推出的戶型均面向中庭，無面江戶型。房號套內面積戶型套數所占比例銷售套數銷售比例1號房29.09一室一廳一廚一衛3111.79%412.90%3/4號房35.47一室一廳一廚一衛5420.53%611.11%5/6號房58.17兩室兩廳一廚一衛6223.57%1016.13%2/8號房59.8兩室兩廳一廚一衛5822.05%2034.48%9號房60.15兩室兩廳一廚一衛3111.79%39.68%7號房71.97三室12、兩廳一廚一衛2710.27%1140.74%合計-263100.00%5420.53%【市場個案分析珠江太陽城捌零公館】銷售情況數據來源：網上房地產截止日期6月10日項目整體銷售情況并不理想，產品以緊湊兩房、三房銷售情況相對較好；由此可見項目的目標客戶屬于價格敏感型，自主客戶是主力項目以80后作為目標客群，以描述生活方式的營銷手段未能達到銷售預期項目分析小結【地塊屬性】p項目規模較小，且容積率偏高；需要在產品和形象上進行創新和突破，形成“小而精”的典型物業代表p項目地塊內的高壓變電站影響，降低了項目居住舒適度，考慮能否遷移高壓變電站【區域屬性】p項目所屬區域板塊作為江北城CBD副中心，將承擔其13、生活服務配套功能p項目所在區域交通配套現狀相對單一，但未來區域交通發展將極大提高區域發展p項目所處地段位置佳，靠近解放碑和觀音橋商圈，為項目快銷奠定市場基礎p政策影響和熱點區域的開發使得本項目需要以產品的創新來引領市場需求，抓住客戶本案作為近4萬方的小規模項目，“小而精”是其物業發展的平衡出發點，企業應在產品創新和功能發展的多元化上有更高的目標預期主要內容關于城市區位整體定位產品建議城市價值SWOT分析項目指標分析功能定位客群定位形象定位定位策略形成建筑風格建議戶型配比產品組合建議細節建議項目小結關于企業目標關于項目自身市場個案分析企業目標解讀區域配套區域未來發展在我們看來：p 營銷是一場始于14、客戶，終于客戶的戰役；p 對于客戶的理解，是營銷最為重要的工作。項目客群定位項目土地屬性描述屬性評級社會新銳望子成龍健康養老富裕之家經濟務實區域意義所在區域是傳統意義上好的區域YesYesYes所在區域文化氛圍濃厚Yes所在區域被普遍認為是高檔區域Yes所在區域是具有發展潛力的新興區域YesYes商業配套靠近寫字樓、金融機構集中的區域Yes靠近繁華商業區Yes交通設施可選擇的交通工具比較多 Yes方便的公交路線YesYesYes周邊道路好，交通順暢YesYes出行道路兩邊景觀好靠近地鐵/城鐵站生活設施靠近比較好的醫院Yes靠近大超市,購物中心,餐飲等生活設施YesYes教育設施靠近大學等高等教15、育院校Yes靠近高質量的小學、中學學校YesYes休閑設施靠近咖啡廳、酒吧、KTV等休閑場所YesYes靠近公園、綠化帶等人工景觀Yes靠近運動場館等比較好的健身休閑設施Yes人文、自然資源風水比較好Yes靠近山、水、運河等自然風景物YesYes社會新貴【主要】望子成龍X富貴之家X經濟務實【輔助】健康養老X土地屬性下的客戶：土地屬性下的客戶：社會新貴為主，經濟務實為輔社會新貴為主，經濟務實為輔客戶定位類型劃分客戶類型需求點與本項目的契合度享受型成功人士。追求個人及居家享受，滿足奢侈功能，如環境、空間尺度等低身份型社會新貴。在功能得到滿足的前提下，重視社會標簽，身份感至關重要高功能型務實家庭。追16、求社區功能的齊全、便利、繁華，對教育、健康高度關注中情感型各階層。長期生活在本區域，不愿離開，對這的環境有情結中低實用型中低階層。注重性價比，置業只是滿足簡單的居住需求中低投資型投資客戶。追求投資獲利性中 定位，是營銷成功的第一步！MOCO給我們帶來了什么？新牌坊版塊新興發展區域城市副中心定位作為商務中心的生活服務配套區域與項目所處的五里店版塊有異曲同工之妙MOCO就是moke，龍湖MOCO就是為moke（魔客）一族量身定做的先鋒建筑。而所謂的moke（魔客），就是城市的前沿人群，跨界、前衛而自由的時尚達人，多角色工作或生活，對社會有強大的沖擊力，可能并非精英人群，卻代表未來發展的主流方向。龍17、湖首倡的“概念房”，匯集龍湖13年智慧結晶，長達8年專一醞釀，將龍湖對未來城市發展方向的把握、對未來城市生活的理解，以及對未來城市建筑的引領以先鋒建筑形式淋漓體現，進而轉化為超乎客戶想象的居住價值和實惠。龍湖MOCO是什么？從“概念車”到“概念房”創意躍層產品區域標桿建筑兩房，龍湖MOCO中心，互扣式式躍層，面積53-63 08年銷售明星。公攤低，19%；且單價高于平層價格2000元/。獨創互扣式躍層空間方正，空間的功能可變性高，有較大面積贈送（40%）。MOMA城？科技創意帶來的生活真相MOMAThe Museum of Modern Art.美國在世界最有名的藝術博物館之一。博物館位于美國18、紐約，屬現代建筑風格，很有名氣。代表著神秘時尚且現代。它為著城市未來的主流前沿人群，在理性追逐名利場的生活面具下，還揣有一顆不容侵犯的文化心。MOMA杜絕純概念地段標準：建筑必須生長在一個城市最具氣質和最成熟的商圈藝術標準：建筑必須以城市最前沿人群的審美情趣作為依據地標標準：建筑必須有地理標識意義，并能整體提升區域設計標準：建筑必須要有超越同業態建筑標準的價值理念或者產品主張商務標準：建筑必須要對傳統生活方式進行突破，并引領新的生活方式品質標準：建筑必須升級使用功能，以品質提升生活舒適度技術標準：建筑必須有技術創新，并使商務者辦公體驗得益于技術創新的成果節能標準：建筑必須按節能標準選用材料，不19、以浪費資源來提升建筑質量時間標準：建筑必須以打造百年建筑的態度，將作品留給時間品鑒建造標準：建筑必須由有高度社會責任感的領導型企業，本著城市責任的態度構建創意從當代之于建筑史的意義可見：再局限于地產品牌還包含一種地產觀念。的意義已僅局限于地產產品、生活方式或者所謂的生活。他以科技為核心，糅合文化、藝術、生態、自然、節能等元素于一體。成為一種時代與生活的品格這是萬國城MOMA的靈魂還原“生活因科技而改變”這個真相建筑表現手拉手圍合式建筑報版表現科技才是生活進步的真相 澳洲LUMIERE？公建外立面和空間內部挑空大堂挑高派拉蒙影院大廳水景、挑高主推案名：MOMA城案名建議名稱辨識度高、傳播力強，容20、易記住體現項目產品特色與目標客戶能達成心理上的契合新重慶CBD大城核心首座國際成品公寓“以公建化的建筑外觀，以服務式公寓的軟配套，以CBD首座成品公館的姿態，銷售略有產品創新的產品”形象定位商業定位MOMA館社區精品商街社區商業小廣場、快速消費品販賣店、娛樂休閑 社區商業小廣場時尚餐飲館誠品書屋派拉蒙影院健身房虛擬高爾夫瑜伽房桌球室甜品店咖啡廳在項目商業樓層打造主題商業館，設置精品服務項目如書吧、影院、甜品店、咖啡廳等，提高項目配套服務，建立項目市場差異化競爭，提升項目價值，增加業主榮耀感。精致商業MOMA館MOMA城城市時尚生活社區MOMA館完善的生活配套商業，囊括餐飲、娛樂、休閑等業態功能21、定位定位策略形成快銷投資為行銷策略，主題差異為產品策略行銷策略產品策略快銷投資主題差異u地段價值明顯，CBD投資前景好u小戶面積產品，投資總價容易控制u抓主流客戶，快速去化uMOMA城，形象概念差異化u周邊產業元素支撐（五里店工業設計中心）u項目自身小規模容易形成傳播個性u產品創新，填補區域市場空白“先鋒建筑”“投資標簽”主要內容關于城市區位整體定位產品建議城市價值SWOT分析項目指標分析功能定位客群定位形象定位定位策略形成建筑風格建議戶型配比產品組合建議細節建議項目小結關于企業目標關于項目自身市場個案分析企業目標解讀區域配套區域未來發展B 棟A 棟產品組合建議商業裙樓+A/B塔樓，產品集中為22、一房和兩房A塔550平米/層，約27層產品一房為主，少量緊湊兩房主力面積為40-65平米B塔約670平米/層，約27層產品以舒適兩房為主，少量一房、三房主力面積為50-80平米，三房為90-100平米商業商業占比10%，約3700平米以A棟為主要底商建筑風格建議選取符合內涵品味的現代主義建筑風格，形成區域標桿建筑，在外立面上做到“精”戶型配比建議項目分區客群占比單房一房一廳緊湊兩房舒適兩房三房253040456065758090100A塔社會新銳+務實家庭100%20%50%20%10%0%B塔職工用房+社會新銳100%0%15%35%45%5%1、戶型配比以一房、兩房為主2、考慮項目B棟為員23、工用房，適當擴大舒適兩房以及三房比例，以滿足這部分客群的需求3、A塔主力戶型為40-45平米一房，且該戶型為暢銷戶型，市場需求量大，因此B塔分配15%左右比例予以補充，降低銷售壓力203040506070802540經濟型實用型5080經濟型實用型80100舒適型舒適型主力面積配比面積暢銷面積戶型配比建議1、區域25-35m2單間銷售較好，故經濟型單間區間取值為25-30m2，作為主要區間配置，一房40-45m2區間供應和消化量高，輔助配置。2、60-70m2區間的兩房是市場供應主力；而70-80m2區間兩房供應相對較少少、去化率較高；因此采取均衡60-65m2，75-80m2的配置，注意7024、-80m2戶型的可變空間。90100戶型方正，尺度合理，空間易改動,空間靈活度高干濕動靜分區明顯一房戶型40.32戶型配比建議三房戶型90 特點：功能齊全，結構緊湊，動線分明，有贈送面積。二房戶型69.97特點：功能齊全，公共空間大，動靜分明。很好地分區配置，照顧到每個房間的采光通風動靜、干濕分區較好照顧到每個房間的通風采光l萬科朗潤園（U5收納空間系統）l萬科38平米空間解決方案產品個案借鑒戶型產品上的“小而精”U5系統的構成U51：體貼玄關空間系統U52：細致廳房空間系統 U53：神奇廚房空間系統 U54：貼心衛浴空間系統 U55：強大收納空間系統 A戶型 B戶型A戶型 B戶型A戶型B戶型25、A戶型B戶型朗潤園標準樓形結構戶型結構U51：體貼玄關空間系統系統描述萬科朗潤園創新設計具有強大收納空間的多功能玄關系統，讓您無論是忙碌工作后回家，或是濕答答的雨天進門，還是健身購物之后，從踏進家門的第一步起就開始享受輕松。系統構成2-3口之家庭定制鞋柜，可收納鞋約40雙；15cm無擋底部不彎腰設計，讓您輕松換鞋；玄關6鉤衣帽間，常用外套通通放置周詳；20mm空隙，底板3個孔，令鞋柜保持通風防臭；玄關地面采用易于清潔的石材和仿古磚，下雨天不用愁；入口處設夜間照明燈，給晚歸的家人照亮家的溫馨；U52：細致廳房空間系統 系統描述經過推敲的巧思妙想，體貼周到隨心而享。廳房不僅是滿足起居的多功能空間，26、更是彰顯個人氣質，與鄰里親友相互交流的平臺。萬科朗潤園仔細思考本土日常生活喜好與習慣，以人性化巧思創新，周到布置廳房細節，為生活錦上添花。系統構成餐桌旁設置插座，隨時用電火鍋招待親朋好友；戶內門框安裝防撞橡膠條，消音防噪；床頭專設手機插座，充電方便；臥室雙控開關，內外照明，一手掌控；門把手防掛衣設計分類法設置衣柜U53：神奇廚房空間系統系統描述讓烹飪少一些繁瑣，多一份從容。一個潔凈明亮的備餐環境，將為烹飪帶來味覺之外的愜意。萬科朗潤園深入調研本土生活，將個人習慣納入規劃中，設計無微不至的廚房空間系統，更多科學考慮，更多細節包容。功能構成減少6大流程70%繁瑣的廚房動線；85cm高的洗菜盆臺面，27、使您少彎腰；改進櫥柜內部的隔層板，自由調節功能使收納率提高20%。超大功率品牌抽油煙機，讓您擺脫油煙煩擾；獨立冰箱回路令食品時刻保鮮；特設獨立水盆柜、獨立鍋柜；衛生防塵角，細部油污更易清潔；阻尼材質，延長櫥柜壽命；U54：貼心衛浴空間系統系統描述細心舒適的衛浴系統，比您的愛人更體貼。萬科朗潤園基于對重慶家庭生活行為模式的研究，以人體工程學為藍本的衛浴系統，將一絲一毫的細節處理考慮到位，比愛人更細致的呵護。舒適，當然要時刻跟隨。功能構成18cm鏡箱厚度，照鏡子不再費力；面盆臺面四邊R5圓角處理，更美觀更安全；采用T4暖光燈，保證主衛區域最佳化妝效果；開敞式毛巾架、吹風機專用插座，使用更方便臺面擋28、水邊，保持潔凈，更彰顯品質；水柜下方提供2個放置臟衣的專用籃，方便分類清洗全套美國科勒摩恩名牌沐浴區地面防滑設計玻璃隔斷干濕分區U55：強大收納空間系統系統描述讓物件找到歸宿，為生活釋放更多閑適空間。萬科朗潤園靈活收納8大類家庭物品，近60種尺寸規格，個性化活動板層，定向模式存取，100%物品精準知道率，全方位、大容量滿足貯藏，讓房間成為一個干凈的容器，任您隨心安排生活。功能構成大型箱柜，驢友先生的專用寶庫置包臺，女主人各色手提袋專屬領地；專用儲物柜，妥當安置男主人常用體育用品；充足的掛衣區，保證長衣放置不變形；專用被褥區，充分考慮擱板承重能力；上鎖抽屜，隱秘收藏貴重物品l萬科朗潤園（U5收納29、空間系統）l萬科38平米空間解決方案產品個案借鑒戶型產品建議客廳臥室臥室和客廳之間沒有墻，而是推拉門間隔，可分可合推開移動門就可以躺在床上看大投影！抬高地臺可以避免灰塵被帶進臥室，下面還有儲物空間哦！戶型產品建議別墅級配置衣帽間當季衣服可以分開二邊掛，不混淆，可容納180件！戶型產品建議細節建議l外圍景觀l入口景觀l園林景觀65細節建議外圍景觀項目外圍景觀打造可以突出項目商業的形象，也是住項目外圍景觀打造可以突出項目商業的形象，也是住宅部分形象的最直接表達宅部分形象的最直接表達細節建議入口景觀入口景觀：現代、時尚、格調。入口景觀：現代、時尚、格調。合理利用有限的景觀規劃：精致、注重細節、豐富的小品節點小空間的精致園林，別致的小品、雕塑細節建議園林景觀預祝項目成功THANKSTHANKS