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1、綜合商業體業態解析綜合商業體業態解析目錄 業態主分類業態細分 通過業態組合打造不同商業體業態主分類業態主分類餐餐 飲飲流行購物中心流行購物中心休閑娛樂休閑娛樂時尚生活中心時尚生活中心大型賣場大型賣場酒店式公寓甲級寫字樓餐飲業大型餐飲（香雪海大飯店、吳地人家大酒店。）主題餐飲（海鮮魚坊、干鍋。）休閑美食（民俗小吃、特色風味、方便快速）西餐、料理店 普通餐飲 連鎖快餐（藍加白、大娘水餃。）火鍋店（789自助、傣妹。）休閑餐飲（KFC、街客。）咖啡廳、茶坊、酒吧（迪歐、三萬昌。）西點、面包房（克里斯汀、85度c。）面館（近水臺、陸鴻興。）大眾餐飲商務餐廳時尚生活中心美容美發店（文峰、屈臣氏。）減肥美2、體、養生保健店（SPA、永琪、大足神農。）護膚、彩妝、美甲飾品、禮品、工藝品眼鏡店、鐘表店、書店、音像店煙酒店家居飾品店汽車用品店、車洗中心酒店、浴場、托兒所、幼兒園、寵物超市銀行、營業廳便利店、小型超市、水果店、藥店（可的、好德、海王星辰。）攝影館流行購物中心服飾店（流行休閑服飾、運動服飾/男裝、女裝、內衣。）皮具、箱包、鞋帽店香水、化妝品店花飾、花藝珠寶首飾嬰童服裝店（寶大祥。）流行飾品店高爾夫用品專賣店休閑娛樂大型影城、小型數字影院電子娛樂、動漫城商務娛樂 會所、俱樂部、夜總會、桑拿浴場大眾娛樂 慢搖吧、健身房、KTV酒吧、迪廳、溜冰場，臺球吧、網吧、碰碰車、兒童樂園、大型賣場家居生活廣3、場（大潤發、歐尚、聯華。）建材家具廣場（月星、紅星、第六空間。）家電廣場（蘇寧電器、國美、五星。）數碼城（友通數碼港、宏圖三胞。）大型購物廣場（泰華商城、奧特萊斯、四季青。）業態組合形式 社區配套型 小型商圈型 商務型商圈 核心大商圈型 城市綜合體社區配套型商業 家庭、個人消費為主的餐飲店；足浴、浴場、棋牌、超市、水果店、藥店、美容美發店。該類型商業體商業體量和所在社區規模以及輻射人群類別有一定聯系，不過一般都是2萬平米以下規模。時尚生活區大眾餐飲區大眾休閑娛樂區 該類型商業體的輻射區域和周邊的商業格局有一定的關系，主要從供給和稀缺兩方面來考量業態的規模和輻射范圍。一般以商業為中心，15分鐘步4、行路程為半徑為輻射圈例：新升新苑社區內商業社區商業體規劃借鑒 首先，首先，應明確各業態的意義和作用差別。主力店：是各業態的龍頭，具有較強的聚客能力和導向作用；必備性商業：滿足生活基本需求；特色性商業：吸引客流，豐富業態。其次其次，根據各業態在社區商業體系中的重要程度及作用分別確定適宜的位置，其中主力店的設置極為關鍵，應結合社區的整體規劃設計最先確定(如設在社區主、次出入口或黃金分割點處)，利用聚合效應有意識地引導。再次，再次，要充分考慮到不同業態之間的匹配程度，以最大限度地發揮協同作用。某些商業業態需要組成商業集群以增強吸引力(如婦女與兒童用品)，而另一些帶有排斥性的商業業態則必須相互避開如醫5、療診所與餐飲店。小型商圈類商業體商務餐飲、西餐料理店、咖啡茶室+流行購物/特色購物一般小型商業體無非兩種形式存在，一是主題型特色商業體，一是因附近有強烈需求而應運而生的小型綜合商業街形式。所謂主題型特色商業體多指有一定文化底蘊或業態歷史的區域聚集而成的商業街，如古玩市場、瓷器一條街、古街等另一種因為沒有特色而能強勢生存下來無非因為周邊有強勢的需求，且因為消費習慣和區位原因導致它的市場競爭力很強，這樣的商業體一般業態組合較綜合，但多以小型商家為主。商務類商圈型 商務區商圈商業主要針對人群是周邊商務人群和居住的中高端消費人群。商業規劃多以商務配套和中高檔消費場所為主 會展中心、酒店、酒店式公寓、咖6、啡廳茶吧等休閑商務場所；主題餐飲、西餐廳、料理店等飲食場所；健身館、俱樂部、美容美發等康體中心；KTV酒吧、足浴保健等休閑娛樂場所；核心大商圈型商業大型購物中心流行購物中心全類餐飲休閑娛樂中心例：觀前商圈、南門商圈 城市購物中心、城市shoppingmall、大賣場、商業街、主題商場、專業市場、折扣店、批發市場、大眾化及商務類娛樂設施。城市綜合體（英文為HOPSCA），是酒店（Hotel）、寫字樓（Office）、公園（Park）、購物中心（Shopping mall）、會議中心/會展中心（Convention）、公寓（Apartment）等首個英文字母的縮寫。也就是說，每個城市綜合體至少組合7、了上述功能中的3種，在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，以一種功能為主、多種功能配套的多功能、高效率建筑群落，往往被稱為“城中之城”。城市綜合體是一個城市的微縮體，因為它本身涵蓋了眾多物業類型，基本具備現代城市的全部功能。而綜合體項目按重要性排序是：商業(含商業街及購物中心)、酒店(含酒店式公寓)、寫字樓(含SOHO)、住宅。業態類別則分為城市購物中心、社區大賣場、城市或社區商業街、城市shopping-mall，以及主題商場、專業市場、批發市場、折扣店、直銷店、娛樂類設施等 洛克菲勒中心的實踐證明，綜合體是城市的發展方向之一。其經驗是：辦公、旅店、購物、居住和娛樂是建筑綜合體功能8、的重要組成，是形成功能協調的基礎，而景觀和環境則是開發取得效益的前提。城市綜合體城市綜合體城市綜合體分類有些可以是單一綜合體，有些可以是復合綜合體，有些可以是地塊綜合體，還有些可以是區域綜合體 目前的城市綜合體按所處位置分為城市成熟中心區、新中心區、衛星城的綜合體；按土地性質分為舊城改造、帶特定條件的產業園區綜合體；按綜合體內各物業比例分為以商業為核心的綜合體、以商務為核心的綜合體、商業商務雙核心綜合體、一般住宅綜合體；按綜合體配套的優勢分為地鐵概念綜合體、CBD概念綜合體、產業概念綜合體。城市綜合體具有很高的價值，通過各種功能的有機組合，能夠產生的能量和價值，是不可用普通的房地產、住宅或商業9、的價值來衡量的。第一，由于城市綜合體的緊湊布局和多樣化的功能組合，它能夠大大地節約每一個人的生活成本和時間成本。第二，它通過高端酒店、超市、百貨、步行街、娛樂樓、餐飲樓等功能的組合，能夠產生極高的社會價值。第三，附加值高，不但能使自身的地塊價值提升，而且能夠帶動整個周邊土地價值大幅提高。概括而言，城市綜合體至少有四個方面的作用。一是創造城市價值。通過多種功能的組合，功能協同，能夠創造極高的社會價值，被稱為推動經濟發展和城市現代化建設的新引擎。二是完善城市功能。城市綜合體是城市空間布局的創新模式，能夠優化城市土地及空間資源配置，進一步完善城市功能。三是豐富城市生活。城市綜合體以科學合理的方式整合10、各種消費資源，最大化地實現建筑、業態和人群的互補、聯動和共享，提升了居民的生活質量，豐富了城市生活。四是提升城市品位。城市綜合體是城市的地標性建筑，是城市的標志和名片，能夠大幅提升城市的形象和品位。在我國，超大空間尺度和通道樹型交通體系已經成為城市綜合體項目的兩大特征。城市綜合體是與城市規模相匹配，與現代化城市干道相聯系的，因此室外空間尺度巨大。由于建筑規模和尺度的擴張，建筑的室內空間也相對較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協調，另一方面則與功能的多樣性相匹配，成為多功能的聚集焦點。另一方面，通過地下層、地下夾層、天橋層的有機規劃，將建筑群體的地下或地上交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道11、地鐵、停車場、市內交通等設施以及建筑內部的交通系統有機聯系，組成一套完善的“通道樹型”（AccessTree）體系，打破了傳統街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間。城市綜合體功能特征當城市人均GDP在4000美元左右時，城市綜合體為初始發展階段，以傳統的購物中心為主，寫字樓、公寓的比例較小。當城市人均GDP在5000-8000美元之間時，城市綜合體有一定的抗風險能力，隨著城市的發展，新的業態不斷豐富，城市綜合體步入發展階段。當城市人均GDP突破10000美元時，城市綜合體進入高速發展期，所包含的商業業態也最為齊全，城市綜合體有郊區化趨勢，各種主題型項目增多。另一種說法，當城市化達到70%，城市人均GDP在4000美元以上時才可發展正是綜合體，而中國的平均城市化只達到47%，增長速率也僅1%每年；達到70%城市化率的只有不到20個城市，蘇州的城市化率僅達到52%。長三角地區目前只有上海（86%）無錫（72%）兩個城市夠格，已達到高速發展城市綜合體階段。而蘇州地區目前發展城市綜合體的條件明顯不太成熟。城市綜合體生存條件