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1、上海月星環球港上海月星環球港背景資料分析總結構造劃分上海月星環球港分析目錄背景資料 上海“環球港”啟動于2008年，旨在對大型商業綜合體進行全新定義，首次全面提出“商、旅、文”三大中心功能概念奠定其商業地位，滿足新時代消費提升，為消費者提供一個展示世界東西方文明和高檔生活品質的絢麗舞臺。該項目作為集“商業、旅游、文化”三大中心功能于一體的全業態城市中心商業綜合體，總建筑面積達48萬平方米，商業面積近32萬平方米，高級辦公樓12萬平方米，五星級酒店面積約4萬平方米，以特大型綜合購物中心為主題，輔之以甲級辦公、展覽、娛樂、餐飲、休閑與健身等配套功能，立足上海，輻射長三角，連接全球市場。這座全球中心2、城區最大的商業綜合體呈現給人們的絕不僅僅是一處普通的消費購物場所，更將成為引領都市最新時尚文化生活概念的風向標。項目定位消費者調研地鐵人流：地鐵3號、4號、11號、13號、14號線，五條軌交環繞整個項目，帶來大量人群。商務人士：酒店式公寓、高級會所和甲級寫字樓，成人商務人士和白領的聚集地。游客：五星級酒店將為購物中心帶來大量的觀光客和旅游人士。居民：周圍缺乏大型業態的購物場所。此地大量具名成為長期的消費群。構造劃分基本指標總建筑面積:480000 占地面積:66000 建筑總高度:248 m辦公樓層數:46 層商業樓層數:5 層停車位:約 2200 輛購物中心(B2-4F):320000 商務3、辦公:80000 五星級酒店(7F-25F):40000 公寓:40000 項目3.5公里范圍住宅月星環球港附近住宅樓：月星環球港附近住宅樓：附近一共有22個住宅小區項目3.5公里范圍人口結構項目3.5公里范圍人口結構項目3.5公里范圍人口結構項目3.5公里范圍人口結構人流量分析10分鐘人流統計十分鐘的人流量在250-300人之間。人流量分析10分鐘人流統計構造劃分建筑內部布局與業態業態布局考量內部動線業態布局考量垂直分區說明垂直分區說明三首層概念-利用項目軌道交通的連接優勢，利用大量的人流來提升各樓層的商業價值。-通常購物中心內的零售區域分布在1F-2F，但本項目的零售區域可向高低樓層分別擴4、大，延伸至B1-3F。零售分區概念-通過主力店位置的分布與特殊的建筑條件（4層8米的層高）以及項目巨大的體量，我們必須也合適對項目垂直進行樓層主題分區。業態組合詳表（分樓層）業態組合業態組合業態組合詳表（分樓層）業態組合業態組合詳表（分樓層）業態組合業態組合詳表（分樓層）業態組合業態組合詳表（分樓層）租金詳表（分樓層）租金租金詳表（分樓層）租金租金詳表（分樓層）租金分析總結SWOT分析優勢1、周圍沒有大型購物商場。2、休息場所非常多，老人和小孩坐在位置上，年輕人去購物。3、餐飲業態種類較多符合各個消費者的需求。4、商場擁有良好的購物環境和物業管理。5、親民的業態配比，合理化的品牌引入。擴大了消5、費族群.6、便捷的交通網路更容易引導消費者來此購物的心態。7、動線，分流做的非常好。劣勢1、商場體量過大管理和業態配比較為不便。2、月星集團屬于從家居行業轉行，缺少百貨以及購物廣場、奢侈品中心的經驗。3、運營團隊不夠專業。4、停車位都是露天的，導致對車輛本身損害很大，停車位還沒有全部開放。機會1、周邊具有龐大數量的消費人口。2、未來周邊大型商務區給本案帶來的龐大人口數量。威脅1、未來周邊強大競品開業。2、周邊的商業氛圍沒有形成，主要是周邊規劃不夠完善，難以形成良好的商業氣氛。分析總結調研結束思考總結經本次考察調研結果，主力店的比例在整個上海月星環球港的比例相當高，這樣形成的結果就是很大一部分租金是比較低。經分析，這是通過對項目本身的運作模式來考慮最終決策：1、本身的運作可以能夠保障政策現金流的平衡。至少內部能夠平衡，這樣才能繼續發展。在綜合體的購物中心中形成商業、公寓、酒店、寫字樓、會所整體運營模式上的平衡。2、酒店公寓和甲級寫字樓帶來了中高端消費人群，周圍的密集住宅區提供了長期的消費人群。3、目前招商進度已經全部結束，70%已經營業，30%正在裝修。