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1、北京loft產品總結報告2 0 1 3-0 3-2 7引言/preface到底是產品催生需求，還是需求召喚產品？loft定義 Loft在牛津詞典上的解釋是“在屋頂之下、存放東西的閣樓”。但現在所謂Loft所指稱的是那些“由舊工廠或舊倉庫改造而成的，少有內墻隔斷的高挑開敞空間”。Loft的定義要素主要包括：高大而開敞的空間，上下雙層的復式結構；流動性，戶型內無障礙；透明性，減少私密程度；開放性，戶型間全方位組合；藝術性，通常是業主自行決定所有風格和格局。Loft的內涵是高大而敞開的空間，具有流動性、開發性、透明性、藝術性等特征。區分loft與Soho Soho Small Office(and)2、Home Office的縮寫，泛指在家辦公或小型創業者。實際上就是自由職業或自由職業者的意思。特色是自己掌握，調配工作時間，其實也是過去所謂“自由業”的新詮釋。房地產上的soho是指 具有自由辦公的空間。Loft起源與發展 Loft起源于西方，藝術家利用空曠的廢舊廠房改造成工作室在里面進行藝術創作。20世紀40年代Loft居住生活方式首次在美國紐約出現。20世紀后期，這種工業化和后現代主義結合的藝術，逐漸演化成為了一種時尚的居住與工作方式，并且在全球廣為流傳。在我國Loft已作為一種建筑形式，已演化成為一種時尚的居住與生活方式，北京不斷推出如美利山、天鵝灣、麒麟社、東闕都、蘋果社區、后現代城、3、立方庭、遠洋新干線等Loft項目，Loft公寓已經逐漸走向成熟。北京Loft發展軌跡 2000年9月底，中遠地產首次推出了基于Loft的項目?，F代城緊跟其后。20022005年，Loft產品層高沒有限制，一般都比較高，最低5.2米，但發展一直比較緩慢，Loft產品供應不多。2006年，北京對Loft產品戶型的層高做了明確規范。2008年2009年，Loft項目集中上市（根據統計，目前北京在售的商業立項的LOFT項目達20多個）。2009年-2013年，穩定發展研究目的與意義 本篇研究報告將對北京十個具有代表性的loft項目進行深入剖析、發掘，探究該產品在產品種類、產品要素、戶型特點、戶型功能分4、區、產品價格、產品裝修、產品配套、產品適用人群等方面的相似性和共通性，以便對我司A區項目loft產品研討提供參考。參考樣本選取 北京作為中國首都，國際化大都市，一線房地產開發市場，房地產發展一直走在全國最前沿。本次樣本選取了北京十個最具代表性的loft項目，覆蓋了北京各個行政區域，并且項目均處于產品導入期或銷售前期，加之開發公司品牌號召力強。所以，選取的樣本在廣泛性、時效性、代表性均有參考價值和借鑒意義。合生世界村物業類別：住宅、景觀洋房、loft公館 建筑類別：板塔結合 戶型：loft主力戶型80平米110平米層高：5.49m 價格：住宅價格9500元/平米，LOFT公寓 起價15000元/5、平米（精裝成本：3500元/平米）開發公司：北京合生北方房地產開發有限公司 項目地址：通州亦莊中關村科技園區馬駒橋1號橋南500米 世紀星城全朝陽物業類別：住宅、高層、loft等綜合業態建筑類別：板樓 戶型：LOFT面積為101平方米，共60套層高：不詳價格：住宅價格22000元/平米，LOFT公寓 起價30000元/平米（全毛坯）開發公司：北京順華房地產開發有限公司 項目地址：世紀星城全朝陽位于通州通朝大街323號(楊莊路249號)北京華貿城物業類別：高層住宅、loft建筑類別：板樓戶型：loft主力戶型53-67平米層高：4.89m 價格：住宅價格22000元/平米，LOFT公寓 起價226、000-25000元/平米開發公司：北京國華置業有限公司 項目地址：北京華貿城位于朝陽北苑站北300米 綠城陽光名苑物業類別：多層住宅、小高層、loft建筑類別：板樓戶型：loft主力戶型40平米70平米 之間，共100套左右層高：5.6m 價格：LOFT均價20000元/平米項目地址：大興舊宮鎮南小街路口西南角 開發公司：北京軍建利司達房地產開發有限公司屯三里物業類別：平層公寓、LOFT、商業 建筑類別：板式高層戶型：loft主力戶型60280平米層高：5.5m 價格：住宅價格47000元/平米，LOFT公寓 起價60000元/平米開發公司：北京京茂房地產開發有限公司項目地址：朝陽工體北路與7、春秀路交匯處首開石榴派物業類別：平層和loft建筑類別：板樓戶型：loft主力戶型37-48平方米，毛坯層高：5.3m 價格：住宅價格18000元/平米，LOFT公寓 起價28000元/平米開發公司：北京首開仁信置業有限公司項目地址：豐臺石榴莊小區東北角 東闕都物業類別：1-5層底商、6層平層；7-15層loft 建筑類別：獨棟高層戶型：64-89平方米LOFT戶型，精裝修層高：5.5m 價格：住宅價格26000元/平米（層高4.2），LOFT公寓均價43800元/平米（精裝）開發公司：中冶地（北京）房地產開發有限公司項目地址：東城東二環東直門橋往東200米路南側 UP生活物業類別：商業、lo8、ft 建筑類別：塔樓 戶型：loft主力戶型4282平米，2梯15 戶，共547套層高：不詳價格：均價11000元/平米開發公司：吉人（北京）房地產開發有限公司 項目地址：通州位于亦莊新城馬駒橋居住組團 青年工社物業類別：平層、酒店式公寓、loft建筑類別：板塔結合 戶型：loft主力戶型25-57平方米，精裝修層高：不詳 價格：均價25000元/平米（精裝）開發公司：新松房地產開發有限公司 項目地址：朝陽北路與青年路交口往南100米路西 智地鉆河公館物業類別：商業、平層、loft建筑類別：板塔結合 戶型：loft主力戶型3040平方米 （精裝）層高：5.49m 價格：平層均價28000元/平9、方米，loft均價 40000元/平方米開發公司：北京中原房地產經紀有限公司項目地址：海淀區西直門立交橋西北角、西環廣場北側 以下部分從戶型種類、戶型要素、戶型特點、產品價格、產品裝修、產品配套、產品適用人群七個方面對loft產品特征進行歸納總結。（一）戶型種類 Loft產品從戶型類別上可分為開敞式戶型和樓中樓戶型兩種。開敞式戶型（圖一）類似SOHO的概念，空間完全開放、無分隔，層高在2.95米左右。而。樓中樓戶型（圖二）指室內層高達到4米以上，可自由分割為兩層，形成樓中樓形式，但又與復式和錯層不同，總有一層控制在2.2以內，不計入建筑面積。（圖一）（圖二）（二）戶型要素 1、層高 Loft的10、層高是影響舒適度的重要因素，市規委下發的容積率指標計算規則就對此類戶型的層高劃了一個分界線，其中規定：當住宅建筑標準層層高大于4.9米時，不論層內是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的2倍計算；辦公建筑、普通商業建筑的標準層高則分別是5.5米和6.1米，超出標準的也要雙倍計算建筑面積。也就是住宅立項的Loft，需在4.9米以內，而辦公立項和商業立項的Loft，層高需分別在5.5米和6.1米以內，開發商所承諾的“買一層送一層”才合法有效。2、空間 Loft結構與平層結構的最大區別就是擁有靈活的空間，獨特的挑空設計既節省了實際空間又可以按自己的意愿靈活安排擺設，不必受平層空間的拘泥。3、11、隔層 Loft剛開始在北京出現時，最典型的特點是開間固定，層高5米多，自己去隔。當Loft到純住宅時，出現了誰去做隔層的問題，購房者又面對怎么隔，隔出來符合不符合安全，最后所有的消費者都委托開發商隔。當層高出現限制的時候，又出現了一個大的問題，就是4.9米怎么分，房子凈高也就是4.7米，去掉樓板就是4.5左右，分兩層非常的為難，當上層不夠2.2米就非常壓抑。Loft的隔層如何有效合理處理，是產品品質的重要衡量元素。4、戶型功能分區 Loft戶型上下都要兼顧，首先要考慮的便是上下高度配合問題，現在通行的做法便是客廳挑空。從一層整體來看，戶型立體感較強，一層客廳空間挑高一般達3.9米-6米，大部分12、都為開放式，業主可以把空間隨意設計。由于Loft面積小，建筑一般采用點式樓結構，所以Loft的采光通風效果較差，目前新開盤的Loft在戶型上都有改進，部分戶型設計在板樓里，加強了產品的舒適度。二層一般設有臥室，如果二層面積較大則會獨立設計衛生間，保證了私密空間同時又提高了夜間如廁的安全性。5、樓梯 Loft空間關系有橫向關系和縱向關系，室內樓梯成為銜接橫向關系與縱向關系的重要部件。樓梯成為了上下空間很重要的裝飾物和必要的交通通道，只有美觀和實用結合的樓梯才能體現Loft產品與眾不同的產品品質。（三）戶型特點合生世界村 B2戶型 2室2廳2衛1廚81.48平戶型面積80110平方米，三梯9戶，513、.49米層高，首層層高與第二層層高都是2.45米，180%的使用率，單層40平，買一層送一層，戶型方正實用，絕對的動靜分區，采用大面寬、短進深格局，全明落地玻璃，南向雙臥、客廳采光充足，居住空間內獨立雙衛設計，達到干濕分離，滿足居住者生活要求,精裝修交房，裝修標準為3500元/.首開石榴派 兩房兩廳兩衛 建筑面積48.3平 使用面積31.46平 戶型面積有38、48兩種，三梯9戶，5.3米層高，可分隔為兩層，首層上層均為2.65米，130%的使用率，單層48平，買一層送一層，戶型方正實用，絕對的動靜分區，采用大面寬、短進深格局，全明落地玻璃，客廳臥室南向采光，居住空間內獨立衛設計，達到干濕分離14、，滿足居住者生活要求,上層敞開式書房，佩帶衣帽間，空間利用緊湊。屯三里一室兩廳兩衛建筑面積單層69.46平套內面積單層52.16平戶型面積60280平米，3梯9戶，5.5米層高，首層層高2.9米，第二層層高2.6米,150%的得房率,戶型采用大開間、短進深的格局，能確保居住的舒適度，以超高層高輔以通透的設計手法，達到南北通風效果，大層高，空間利用布局合理，UP生活二室二廳二衛建筑面積50.45平 戶型面積4282平方米，兩梯15戶，使用率高，買下層，送上層，上層面積大，較合算 絕對的動靜分區，功能分區明顯，上層配備小書房，更衣室，儲藏間，大面寬，客廳、臥室尺寸大，設計方正合理，東西向采光，南北15、不通透，采光面太小，又一臥室為暗窩，通風采光均不佳 精裝修交房,北京華茂城 一室一廳兩衛 53平米 戶型面積5367平方米，80%以上的使用率，4.89米層高，客廳挑空，樓上能分到更多立體空間，動靜分明，生活空間與休息空間分隔明顯，東西向采光，南北不通透，采光亦不足，精裝修交房,（四）Loft產品價格規律樓盤名稱 Loft均價（元/）平層均價（元/）價格差異比例 合生世界村1500095001.57世紀星城全朝陽30000220001.36北京華貿城22000 25000220001 1.13屯三里60000470001.28首開石榴派28000180001.56智地鉆河公館40000280016、01.43 根據市場上在售的Loft項目，普遍呈現高單價，低總價的特征（戶型面積?。?。市場上，有少數Loft項目是以住宅項目立項，絕大多數以商業立項，雖空間使用率比普通產品高，可單價上區別不大，與同區域同品質的普通產品比較，一般要高出1.31.5倍左右。所以，Loft產品的產權年限成為了項目價格的分水嶺，低總價成為了Loft產品導入市場的有力銷售法寶。（五）Loft產品裝修（精裝建議）由于Loft戶型面積小，裝修設計相對困難，所以開發商通常設計好格局，通過樣板間參觀來吸引客戶。廚房：地面：優質地磚（諾貝爾或相同檔次品牌）；墻面：優質墻磚（諾貝爾或相同檔次品牌）；洗衣機：SIEMENS（西門子）17、或相同檔次品牌 冰箱：SIEMENS（西門子）或相同檔次品牌 抽油煙機：SIEMENS（西門子）或相同檔次品牌 烤箱：SIEMENS（西門子）或相同檔次品牌（部分戶型）燃氣灶：SIEMENS（西門子）或相同檔次品牌 洗碗機：SIEMENS（西門子）或相同檔次品牌（部分戶型）消毒柜：國產品牌（部分戶型）櫥柜：科寶博洛尼或相同檔次品牌 洗池及龍頭：弗蘭卡或相同檔次品牌 臺面：日本可樂麗 垃圾處理器：安娜海姆或相同檔次品牌 衛生間：地面：優質地磚（諾貝爾或相同檔次品牌）；墻面：優質墻磚（諾貝爾或相同檔次品牌）；座便器：KOHLER（科勒）品牌 洗手盆：KOHLER（科勒）品牌 淋浴房：鋼化安全玻璃淋18、浴房 浴缸：KOHLER（科勒）品牌 面盆、水龍頭：KOHLER（科勒）品牌 淋浴房龍頭花灑：KOHLER（科勒）品牌 臥室 地面：優質實木復合地板；墻面：平層戶型-高級壁紙；LOFT戶型-高級壁紙、局部高檔環保涂料 起居室及餐廳 地面：實木復合地板，部分戶型高檔石材 墻面：平層戶型-高級壁紙；LOFT戶型-高級壁紙、局部高檔環保涂料 公共區域 首層大堂、候梯廳走廊 地面：高檔石材 墻面：高檔石材，局部為高檔環保乳膠漆（六）Loft產品配套 功能配套 由于Loft產品的地理位置優越，周邊配套成熟，小區內配套相對較少，一般社區設有會所、運動場所、商業街，少數大規模社區配有學校、醫療、銀行等等。樓19、宇配套 采暖方式：地熱、集中采暖、戶式中央空調 建筑材料：面磚、石材外立面，優質斷橋隔熱鋁合金窗，部分戶型局部LOW-E玻璃、部分戶型局部三層中空防噪玻璃，鋼質入戶門。供水系統：市政自來水管網，自動變頻供水 熱水系統：提供生活熱水 預留電熱水器接口 中水系統：小區設有中水處理系統 供電系統：雙路供電 燃氣系統：市政燃氣 管道燃氣入戶 供暖系統：市政熱源、地板采暖，部分戶型散熱片采暖 制冷系統：冷暖空調電話系統：預留電話接口 電視系統：有線及衛星電視接收系統 預留接口 網絡系統：光纖到小區，寬帶入戶，預留網絡接口；消防系統：自動報警系統，消火栓滅火系統，燃氣報警系統 安防系統：保安監控系統，主動20、式紅外線防盜系統、巡更自動管理系統，各戶均有可視對講系統及緊急報警按鈕 電梯：OTIS或同等檔次（七）客群分析 Loft產品大多享有地理優勢，處于人口密集，商業成熟，交通便利的地區，主要客戶群是25-35 歲的年齡段，一類是首次置業的中等收入的年輕客戶群，他們購買的目的是自??；其次是二次或多次置業的投資型買家，他們購買的目的是追求回報；另外還有一類就是外地移民，他們購買的目的是建立一個立足都市的生活平臺。Loft產品特征總結 層高限制：大層高，層高基本維持在5米5.5米；loft用地一般為商業用地，因此，收費通常按照商服用地計費，功能上也能實現商住兩用。面積限制：除極少數戶型面積做到1001221、0平，絕大多數loft戶型面積控制在3060平，上層附贈 對loft的定義有區分，一種是傳統意義上的大層高（4米以上）自由分割空間，而另一種便是具備挑高的類復式住宅，兼顧一層高度，做到買底層送頂層（多精裝修住宅）。loft戶型設計：大進深戶型，朝向多樣，通風采光不佳，戶型面積一般控制在3080平為佳，功能分區為底層客廳和功能去，上層休息區，雙衛，空間利用緊湊，入口為玄關、廚房開放，客廳居中（或帶挑空）。loft樓體設計上分兩種，一種為板式高層設計，簡單可以概括為一梯幾戶，大盤做loft多為滿足不同客戶需求，與樓盤建筑外立面統一，做板式結構；另一種為塔式高層設計，大進深、小戶型，公寓樓居多，戶型并列式分布，朝向多樣，此種樓座多集中在商圈區域，作投資、商住、辦公用途。針對群體：青年群體，時尚一族，有相關需求的特殊職業者；產品附加值體現：著力體現出附贈和偷送面積，高得房率 賣點整合：大層高，充分發揮想象空間，能實現復式修改，增加功能空間，定價規律：loft產品一般為平層住宅的1.31.5倍Thank U.Thank U.