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1、 1.主題形象定位清晰，推廣較成功；2.招商較差，經營定位理念無法體現；3.康王路前景規劃利好，但目前難以迅速體現。1.商場具備較高水準；2.只租不售政策，利于商場前期創業；3.經營定位無特色，且目前展示不充分；4.核心主力店效力未發揮。l生活配套完善生活配套完善地處老城區，獨享成熟生活配套，學校、幼兒園、醫院、郵政、銀行、飲食娛樂一應俱全。l地鐵概念、交通便利地鐵概念、交通便利項目鄰近地鐵一號線陳家嗣站，臨近北京路、中華路、中山路多條交通主干線，數十路公交車途經，交通輻射范圍十分大。l商業氣氛商業氣氛好好屬繁華商業圈內結合部，上下九、十甫路等都是傳統的商業街、商鋪投資前景好，地段發展潛力巨大2、；新開通的康王路，將使地段價值颶升。l旅游、文化氣息濃重旅游、文化氣息濃重地處匯川區，屬歷史名城，國家重點文物保護單位遵義會議古跡更早已聞名遐邇，都是市政府重點保護文物，自古以來就是文化薈萃的寶地，且是聞名中外的旅游區域。v舊城市中心商住型物業，軟硬件配套齊全；v區政府規劃發展地區，具有較大潛力；v區內人口隨著地區發展而擴大，消費力將增強；v由于所在地商業零散，其市場空白面大，其發展空間巨大。l項目所在地的商業零散，規模不大之余且檔次較低；l商用物業面積分布過散（計劃六層）；l周邊大型專業市場的影響；l車位配比略顯不足。l匯川區核心區可開發用地較稀缺；l本區商業市場空白面大；l區域發展較具潛力3、；所屬的匯川區在未來的房地產開發量將增多（含爛尾項目），商用物業也將擴大，即潛在的競爭對手會在一定程度上影響本項目未來銷售。因此項目的銷售將會面對不同檔次項目的競爭，因此項目的銷售將會面對不同檔次項目的競爭，其其整體市場定位必須獨特，且抓住市場空白和市場潛在整體市場定位必須獨特，且抓住市場空白和市場潛在需求，創造效應。需求，創造效應。1、以快速回籠資金為主的同時，確保長期旺場經營2、通過商場裙樓的價值創建，提升整體項目價值3、在形成整體品牌時，為發展商開發其他項目奠定良好市場信譽度，可持續擴展，實行房地產良性滾動開發模式4、在經營定位方面，符合政府商業發展規劃，并形成獨有經營特色優勢，增強市場4、競爭力，提升商業價值，確保高于區域商業市場價值，獲取最大利潤值5、在商場規劃設計方面，將適應各主要經營類別及業態經營使用需求，確保良好的循環人流消費購物動線，平面交通及垂直交通設計及設施合理齊配，提高商場中長期的經營可調適應性，包括各類商場硬件軟件設施科學靈活配置。6、商場在吸納及滿足區域內消費的同時，借助本區商貿旅游的商業規劃定位，制定充分吸納外區消費購買力，確保商場長期價值增長。7、在整體項目推廣經營過程中，通過項目經營定位將提升區域商業經濟，爭取得到政府部門的全力支持及協助1.定位定位思路思路：從市場分析商業格局，商業經營發展中分析制定，并在以下幾方面形成定位趨向緣由：首先分析制定商業經5、營業態首先分析制定商業經營業態再分析制定經營行業類別再分析制定經營行業類別最終分析制定項目定位最終分析制定項目定位總結：交通條件以向北接中山七路及連接北京路的優勢最為明顯。相對區域內其他商住項目具交通便捷優勢，同時周邊公交路網及站點密布。作為匯川區內東西向二級主通道，溝通東西向區域內交通，區域內各類人流、車流來往頻繁密集，對新項目的形成及興建在前期及經營中將起到高速的口碑傳播作用。與地鐵1號線相對接近，步行35分鐘即可到達，屆時進入項目的南區人流、向東區人流客快捷到達，1號線發展起主導作用，帶動各類商貿發展。由西南向道路進入項目，受多條單行線影響，交通有所阻滯，與北京中路及中華路中路作為主要進6、入路線，項目在前期推廣及經營過程中將設置完善的交通導向指示系統，提高項目可到達速度及聚散便捷性，促進商業經營的交通優勢。3.從區域商圈分布特性及消費特性分析從區域商圈分布特性及消費特性分析總結：各類業態零散分布，對消費群體的互動購買引導力較低，人流未形成互補，缺乏趨于商業經營促進力經營模式的創新將提升整體商業經營檔次及優勢，充分調動區域內密集的個人消費購買力，以及擴大經營輻射層面區域居民消費結構單一，購物消費類別有待完善，同時服務類別業將引入，外區消費購買力將成為經營主力與區域內居民消費相互補4.從區政府商業規劃從區政府商業規劃特性特性分析分析匯川區商業規劃將以打造西關歷史文化旅游及商貿結合的7、方向開展，大力促進第三產業發展。未來將形成百貨零售業態及專業批發市場業態同步經營的商業格局。形成西區獨有的經營特色及市場競爭優勢目前各大商業地產項目紛紛落成，采用錯位經營方式，形成自有經營特色及優勢，吸納區域消費群體，例如富力廣場的兒童用品專業商城、新光城市的百貨商場、中華北路的新大新商場等項目。隨著房地產項目建設加快，居住人口結構、消費結構、消費力隨之改變，消費類別及檔次需求增大，對新的商業經營類別及業態進入提供良好的市場基礎及機遇百貨商店逐漸喪失傳統核心優勢，向大規模、集團化、多元化、專業化發展，將以MALL形式出現連鎖超市成為最迅速的主力業態，便利店以“全天候”及“網點”形成在各區域分店8、設置專業市場適應市場細分的主流業態，強調專業經營，形成定向消費購物模式5.從商業格局發展特性分析從商業格局發展特性分析6.從現代社會消費購物形態進行分析從現代社會消費購物形態進行分析u購物形態娛樂型17%嚴謹型12%規律型16%任務型25%被動型10%淡漠型20%u消費族群分類傳統重視門面追求卓越時尚享樂人士商務由于匯川區今年不斷涌入外來人口，整體消費結構及特性有所調整，較易接受對新的業態及類別，進入引導形成定向消費購買模式7.從經營類別的經營發展特性結合商業地產租售模式從經營類別的經營發展特性結合商業地產租售模式分析分析u本項目受區域、地塊、規模限制，難以引入大型商業的集中經營，將以引入單一9、類別的商品集中經營為主，形成主題式的商業經營場所。u周邊是高密度的傳統居住區，將選擇經營區域及經營條件限制較寬松的民用商品類別，同時與區內消費相關聯的商品經營行業，可作為區域商業的有效補充，以民用商品為主，對周邊環境起到協調統一作用u選擇朝陽經營行業作為商場經營類別，是商鋪投資者的信心保證，故此在選擇經營行業的同時也將結合商場出租、銷售特性作制定綜上所述：從以上定位區向緣由分析中總結出本項目商場裙樓適合采用“主題性專業市場主題性專業市場”商業業態，并以批發零售相結合的“都都市型專業市場市型專業市場”，對內滿足區域消費需求，對外吸引外區消費需求。8.從消費層角度分析從消費層角度分析u匯川作為廣州10、市的老城區之一，構成現今荔灣區以老年人為主的人口結構（40%以上）。從保健品的目標消費層分析，老年人的需求量相對較大。u港臺文化已深深影響到廣州。今年廣州經濟高速發展，人們生活水平不斷提高，對健康的注重也越來越高。9.從經營者角度分析從經營者角度分析匯川區政府于2003年底正式發報文案“把荔灣建設成集旅游、悠閑、娛樂、購物于一身的國際知名地區”。因此區域內的可接觸層面會更加之廣闊。從經營者角度分析，接觸層的廣闊就意味著市場無限的商機。10.從投資者角度從投資者角度分析分析近兩年，保健品的需求量急劇上升，且其利潤較高，保健品作為一種中高檔的消費品，已被廣大市民所認同，現時，市場上并未有一個專為保11、健品而設的商場，令大部分的經營商戶仍只能以掛靠的形式經營。本項目的推出，正好為保健品經營商戶提供一個理想的經營環境，作為一個英明的投資者，對這樣的機會絕對不會放過。11.從從匯川匯川商業經營行業類別及經營選址特性分析商業經營行業類別及經營選址特性分析u中國目前保健品專業市場仍為空白，保健品將成為新的都市型專業市場空白經營定位，這也是項目的獨特經營優勢所在，滿足市場需求，滿足經營商戶的要求，吸引商業投資群體。u傳統居住區的高密度特性及本項目對外交通的便捷性，促進經營。u周邊各類百貨商業經營類別完善齊備，特別是大型百貨超市及餐飲等區域商業經營機構形成大量長期固定購物消費群體，屆時此類群體將直接、快12、速轉換成本項目固定消費群體。12.從提升商場物業市場地位及價值，促進商場物業招從提升商場物業市場地位及價值，促進商場物業招商、銷售。商、銷售。由于項目經營業態具首創性、唯一性，可將商場定位提升至全國及華南地區的國家級、省級、市級商業中心地位及價值，促進商場銷售。13.從保健品行業發展及經營特性分析，從保健品行業發展及經營特性分析，強化強化商場投資者商場投資者的信心，的信心，確保長期旺場經營。確保長期旺場經營。u保健品行業市場分析保健品行業市場分析據統計，目前我國從事保健品生產的企業有3000多家，投資規模普遍偏低，投資總額在1億元以上的企業僅占1.45%，多數企業投資規模在100萬元以下。這表13、明，在保健品生產企業中，中小企業占絕大多數，大規模的企業較少。一項針對12各省市的453家國內保健品企業的調查表明，機器設備平均投資僅為241萬元，其中最小的企業僅有價值1萬元的生產設備。不同投資規模的企業比例如下圖：中國保健品行業投資規模結構圖5000萬1億元38%10萬100萬元42%100萬500萬元7%10萬元以下12%1億元以上1%u發展前景發展前景我國自古就有藥食同源的養生文化，作為21世紀代表人類經濟發展方向的朝陽行業，其發展在我國不僅具有深厚的社會基礎，以具有廣闊的空間。u規模與速度方面規模與速度方面據專家估計，2010年，我國保健品的市場容量將達到1000億元人民幣。u企業競14、爭力方面企業競爭力方面隨著消費者的逐漸成熟，隨著跨過企業的進入，如杜邦、拜耳等這些著名的跨國公司搶灘中國保健品市場，國內市場的競爭必將進一步加劇，中國保健品企業將面臨巨大的生存壓力。u產品功能方面品功能方面現階段尤其缺乏針對專門人群而設計的單一功能的保健食品，相信隨著市場細分的研究，又是企業將不斷發掘市場機會，未來的保健品市場將更加豐富多彩。u從市場經營空白、市場需求進行分析從市場經營空白、市場需求進行分析1、區內大型主題百貨業態及生活配套經營類別齊配，而缺乏的是主題特色專業市場2、區內各大專業市場經營以批發業態為主，對本區的消費力挖掘及消費相關聯性較少，缺乏多次重復購買經營特性，而本項目處于15、傳統居住區，批發與零售業態將進行有效吸收3、日用品、耐用品經營相對飽和，與生活相關的教育、文化、醫療、保健等產業經營類別相對缺乏，在區域建設不斷加速的同時，對該類需求逐步擴大。u 保健品經營類別品種眾多，各年齡層及各層面消費群體保健品經營類別品種眾多，各年齡層及各層面消費群體均有相應產品及消費需求，將可分區分層設置，適合高樓層商場均有相應產品及消費需求，將可分區分層設置，適合高樓層商場分層經營特性，并將形成各層各區均有經營主題特色，增強商場分層經營特性，并將形成各層各區均有經營主題特色，增強商場各樓層經營價值。各樓層經營價值。綜上所述：綜上所述：從以上定位源由分析總結出本項目商場裙樓適合采用“16、保健保健品產業品產業”專業經營類別，同時在產業的基礎上，結合相關配套經營類別，以及區域消費需求特性，形成與產業復合經營及專項商品及服務定向消費購物模式。（一）商場的市場及形象定位：（一）商場的市場及形象定位：首座中國保健品產業商貿中心首座中國保健品產業商貿中心1、采用“主題性專業市場主題性專業市場”商業業態，并以批發零售相結合的都市型專業市場，以保健品保健品產業產業的基礎結合相關配套經營類別，以及區域消費需求特性，形成與產生復合經營及專項商品及服務定向消費購物模式。具首創性、唯一性經營優勢具首創性、唯一性經營優勢商場名稱闡述商場名稱闡述太陽：太陽：TheSUN，代表產業經營永恒特性，具強勁的產17、業經營輻射力及生命力，同時反映保健品作為朝陽產業的特性，并予以商場經營將長久紅紅火火暢旺經營，而“太陽”也代表萬物之主，只要有陽光，一切才有可能。城：城：CITY，代表以城市為中心的都會級商業中心，具行業經營規模優勢，一體化集中經營優勢。2、經營功能定位經營功能定位具專項商品集中經營及多功能復合經營優勢，及國內外保健品集中展示、銷售、推廣于一體的都會級專業商貿中心 并具有保健品產業文化傳播推廣功能并具有保健品產業文化傳播推廣功能 同時具有保健品在中國傳統飲食文化中轉換成同時具有保健品在中國傳統飲食文化中轉換成“食用食用”功功能能（引入特色餐飲經營機構）（引入特色餐飲經營機構）通過通過“飲食文化18、飲食文化”經營機構進行商品的全方位推廣，符合西經營機構進行商品的全方位推廣，符合西關旅游商貿區定位，以及西關傳統特色關旅游商貿區定位，以及西關傳統特色“飲食飲食”文化的市場經文化的市場經營優勢營優勢具有保健品產業與人的互動經營功能，形成各類保健運動及具有保健品產業與人的互動經營功能，形成各類保健運動及治療經營功能治療經營功能（引入保健理療休閑康體健身經營機構）（引入保健理療休閑康體健身經營機構）具有保健品產業各類企業，及機構集中辦公，信息傳播，具有保健品產業各類企業，及機構集中辦公，信息傳播，行業交流，教育培訓等經營功能行業交流，教育培訓等經營功能（引入行業經營機構及配套（引入行業經營機構及配19、套經營機構商貿用途）經營機構商貿用途）具產業信息流、資金流、物流、人才流的匯聚高端商業平具產業信息流、資金流、物流、人才流的匯聚高端商業平臺功能臺功能3、經營模式定位經營模式定位“太陽城”將實現保健品產業一體化現代商貿復合經營模式，并與旅游商貿業作復合經營，借助區域旅游商貿經營優勢及大量外區消費群體促進項目經營。4、經營業態定位經營業態定位行業品牌商戶主力店（超級市場）品牌專賣店保健行業購物中心專業經營店（百貨店）形成保健品產業的專業批發商場（二）商場的商品定位及功能定位：（二）商場的商品定位及功能定位：樓層樓層功能定位功能定位建建議議建議面積建議面積（）F1女性保健產品品牌區引入太太藥業集團20、等品牌，建立品牌專場增設推廣空間場地，制造開闊的視野空間約1200F2保健產品品牌區加設視播設備，加強互視效果全層（2401）F3保健產品區（清晰劃分兒童、老年專區）增設醫療商家（銷售按摩椅）休憩場地兒童（800）老年（1200其它（400）F4保健理療區吸納推拿、特色飲食等特色商家飲食（1500）推拿（600）其它（300）F5寫字樓增設商務中心全層（2087）樓層定位樓層定位原則原則營造氣氛營造氣氛提出如此的功能劃分和行業組合建議，目的使商場的每個樓層都有比較平均的客流量，而不至于令人產生冷場的感覺。一站式消費一站式消費其次，是引入循環消費理念，使每位顧客一天的吃、玩、購物都可以在場內完成21、，而無需再假借別處，增加商場的吸引力。經營可行性經營可行性再次，當能夠為商場帶來充足的購物人流時，商家的生意也比較好做，從而增加商戶入場的信心；同時，增設寫字樓部分，令商家在場內完成商務、經營等工作，可提升商場的整體綜合競爭能力。體現價值體現價值將商場的集批發、銷售、商務、展示、保健、飲食、旅游七大功能按其價值優勢作互補，達到帶動整個物業的售租經營。（三（三）目標客戶定位目標客戶定位1、經營商戶定位經營商戶定位（1）國內（廣東、上海、北京、西安、四川等保健品重點工廠區域）生產廠商及以華南區為主的總經銷商（2）保健品產業的原材料、半成品、加工企業及供應商（3）保健品行業的經營配套、服務配套經營商22、戶（4）國外保健品行業的中國區總經銷商2、消費消費群體群體定位定位（1）華南區為中心的各區域分銷商、經營戶、各大超市、百貨購物中心采購部（2）以廣州為中心的個人消費群體，社會機構消費群體3、投資投資群體群體定位定位（1）廣東珠三角、港澳商鋪投資群體（2）保健品行業經營商戶建議商場外觀窗戶用通透式玻璃窗設計為宜建議商場墻面用暖色調為主，不宜用過深顏色建議設置在二至三層，約810米高不宜在平地上設置障礙性物品不宜在平地上設置障礙性物品設置高空立體景觀，即綠化設施設置高空立體景觀，即綠化設施設置原則：消費者進內消費的便利性原則消費者進內消費的便利性原則視覺吸引性原則視覺吸引性原則各面積戶型配比20以23、下10%10050030%500以上20%2010040%建議柱網密度為68米，以利于優化商鋪間隔，以及經營和購物。首層：首層：55.5米米二至四層：二至四層：4.55米米五層：五層：4米米建議首層的臨街商鋪采用獨立分體空調建議首層的臨街商鋪采用獨立分體空調首層內鋪、二、三層商場建議采用樓層中央空調首層內鋪、二、三層商場建議采用樓層中央空調建議本項目的導購設施和相關設施以智能化為設置原則建議本項目的導購設施和相關設施以智能化為設置原則建議本項目的指示系統除了常規設置形式（反光板和指示燈牌）建議本項目的指示系統除了常規設置形式（反光板和指示燈牌）外，另外為殘疾人士設置無障礙指示，如盲人導向帶。外，另外為殘疾人士設置無障礙指示，如盲人導向帶。