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1、1 房地產開發(fā)建設基本流程房地產開發(fā)建設基本流程 眾安集團工程管理中心2基本定義基本定義房地產開發(fā)一般指：房地產開發(fā)一般指：房地產開發(fā)企業(yè)（即開發(fā)商），以贏利為目的投房地產開發(fā)企業(yè)（即開發(fā)商），以贏利為目的投資開發(fā)房地產項目。從立項、規(guī)劃、土地出讓或轉讓、資開發(fā)房地產項目。從立項、規(guī)劃、土地出讓或轉讓、拆遷、建設、到銷售等一系列經營行為。拆遷、建設、到銷售等一系列經營行為。我國我國城市房地產管理法城市房地產管理法對房地產開發(fā)下的定義對房地產開發(fā)下的定義:在依據本法取得在依據本法取得國有土地國有土地使用權的土地上進行基使用權的土地上進行基礎建設，房屋建設的行為。礎建設，房屋建設的行為。3房地產項2、目開發(fā)類別房地產項目開發(fā)類別房地產開發(fā)項目有住宅類、商業(yè)綜合體類房地產開發(fā)項目有住宅類、商業(yè)綜合體類住宅類建筑類型包括：高層、小高層、多層、別墅、住宅類建筑類型包括：高層、小高層、多層、別墅、排屋、裙房商業(yè)配套設施等等；排屋、裙房商業(yè)配套設施等等；商業(yè)綜合體類包括：酒店、酒店式公寓、寫字樓、商商業(yè)綜合體類包括：酒店、酒店式公寓、寫字樓、商業(yè)業(yè)mall、停車庫等等；、停車庫等等；目前市場上提到的所謂商住兩用的物業(yè)其實是指開發(fā)目前市場上提到的所謂商住兩用的物業(yè)其實是指開發(fā)商以商以商業(yè)用地進行立項商業(yè)用地進行立項，但在設計以及建設階段將其，但在設計以及建設階段將其建設成為可作為建設成為可作為住宅出售3、住宅出售的一種類型的物業(yè)。的一種類型的物業(yè)。4房地產開發(fā)主要程序房地產開發(fā)主要程序 1 1、拿地，取得、拿地，取得國有土地使用證國有土地使用證 2 2、規(guī)劃此地的用途，取得、規(guī)劃此地的用途，取得建設用地規(guī)劃許可證建設用地規(guī)劃許可證 3 3、規(guī)劃此地建筑類型，取得、規(guī)劃此地建筑類型，取得建設工程規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證 4 4、選擇施工單位，取得、選擇施工單位，取得建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證 5 5、建設到一定的程度，取得、建設到一定的程度，取得商品房預售許可證商品房預售許可證即可銷售了即可銷售了5房地產開發(fā)流程管理的概述一、一、前期準備階段前期準備階段 此階段的主要工作是取得項目4、開工建設的一系列許可證和取得項目建設用地的土地此階段的主要工作是取得項目開工建設的一系列許可證和取得項目建設用地的土地使用權。我們所說的五證中的使用權。我們所說的五證中的建設用地規(guī)劃許可證建設用地規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證建筑建筑工程施工許可證工程施工許可證、國有土地使用證國有土地使用證都是在這個階段取得的。都是在這個階段取得的。二、二、建筑施工階段建筑施工階段 建筑施工階段是開發(fā)商委托建筑公司進行項目建設的階段。該階段是房地產開發(fā)的建筑施工階段是開發(fā)商委托建筑公司進行項目建設的階段。該階段是房地產開發(fā)的重要階段。在本階段，為了更快的收回成本，回籠資金實現贏利，開發(fā)商通常在5、建筑階重要階段。在本階段，為了更快的收回成本，回籠資金實現贏利，開發(fā)商通常在建筑階段采用項目預售的方式對物業(yè)進行銷售。段采用項目預售的方式對物業(yè)進行銷售。三、三、銷售階段銷售階段 銷售階段是開發(fā)商出售商品房，回收資金實現贏利的階段。銷售分為預售和現房銷銷售階段是開發(fā)商出售商品房，回收資金實現贏利的階段。銷售分為預售和現房銷售兩個階段，預售即通常所說的期房銷售，是指開發(fā)商在建設工程竣工之前進行銷售，售兩個階段，預售即通常所說的期房銷售，是指開發(fā)商在建設工程竣工之前進行銷售，現房銷售即開發(fā)商在取得竣工驗收合格文件后進行銷售。由于預售可以提前回收資金，現房銷售即開發(fā)商在取得竣工驗收合格文件后進行銷售6、。由于預售可以提前回收資金，目前開發(fā)商大多采用此種銷售方式。目前開發(fā)商大多采用此種銷售方式。6房地產開發(fā)管理的重要節(jié)點土地取得方式：土地取得方式：現階段，土地的取得有兩種方式：現階段，土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓劃撥和出讓。劃撥劃撥是指國家將土地無償劃撥給使用人使用，劃撥出讓的土地由于未向國是指國家將土地無償劃撥給使用人使用，劃撥出讓的土地由于未向國 家交納土地出讓金，不允許作開發(fā)利用。一般都是劃撥給國家機關、學校等單位。家交納土地出讓金，不允許作開發(fā)利用。一般都是劃撥給國家機關、學校等單位。出讓出讓是指與國家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金獲得國有土地使用權是指與國家簽訂土地出讓合同，交7、納土地出讓金獲得國有土地使用權的方式。目前的房地產開發(fā)除的方式。目前的房地產開發(fā)除經濟適用房經濟適用房外，都屬于這種方式。同樣，如果在劃外，都屬于這種方式。同樣，如果在劃拔土地上進行開發(fā)，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉為出讓土地。拔土地上進行開發(fā)，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉為出讓土地。出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分為：出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分為：居住用地居住用地70年年 工業(yè)用地工業(yè)用地50年年 商業(yè)用地商業(yè)用地40年年等等 7房地產開發(fā)管理的重要節(jié)點1在房地產開發(fā)中，取得在房地產開發(fā)中，取得建設用地規(guī)劃許可證建設用地規(guī)劃許可證8、程序程序依據土地使用權的獲得方式（劃撥、出讓）進行申請依據土地使用權的獲得方式（劃撥、出讓）進行申請1 1、劃撥方式：先向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門（一般是規(guī)劃局）申請核發(fā)選址意見書，、劃撥方式：先向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門（一般是規(guī)劃局）申請核發(fā)選址意見書，經有關部門批準、核準、備案后，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提經有關部門批準、核準、備案后，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出建設用地規(guī)劃許可申請，經其核定后，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。出建設用地規(guī)劃許可申請，經其核定后，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。2 2、出讓方式：在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位持建設項目的批、出讓方式：在簽訂國有土地使用權出9、讓合同后，建設單位持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領取建設用地規(guī)劃許可證。規(guī)劃主管部門領取建設用地規(guī)劃許可證。3 3、申請條件：（、申請條件：（1 1）有效立項文件；）有效立項文件；（2 2）有效建設項目選址及規(guī)劃設計條件（包括附圖）；）有效建設項目選址及規(guī)劃設計條件（包括附圖）；（3 3）經批準的方案或擴初批復（包括附圖）；）經批準的方案或擴初批復（包括附圖）；（4 4）1 1：10001000地形圖地形圖1 1份（需劃定規(guī)劃控制線）；份（需劃定規(guī)劃控制線）；（5 510、）特殊情況需要提供的其他資料。）特殊情況需要提供的其他資料。8房地產開發(fā)管理的重要節(jié)點2 在房地產開發(fā)中，取得在房地產開發(fā)中，取得國有土地使用證國有土地使用證程序程序 一般來說，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點，頒發(fā)了一般來說，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點，頒發(fā)了建設用建設用地規(guī)劃許可證地規(guī)劃許可證之后，才能領取之后，才能領取國有土地使用證國有土地使用證因為國土部門必須依據因為國土部門必須依據規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。土地證上載明土地用途及年限。土地11、證由國土部門頒發(fā)，是土地權屬證明，載明了土地用途及使用期限土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）。（只是載明）。建設用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法建設用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據；規(guī)劃要點批復由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強度指標的法律依律依據；規(guī)劃要點批復由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強度指標的法律依據，（如容積率、建筑密度、停車位配置要求等指標都在這個批復里體現出據，（如容積率、建筑密度、停車位配置要求等指標都在這個批復里體現出來，包括現在的小戶型比例限制要求等，也會在這個文件里體現出來）。12、來，包括現在的小戶型比例限制要求等，也會在這個文件里體現出來）。9房地產開發(fā)管理的重要節(jié)點3在房地產開發(fā)中，取得在房地產開發(fā)中，取得建設工程規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證程序程序 （規(guī)劃報建圖審查階段）此階段辦理以下一般事項：規(guī)劃報建圖審查階段）此階段辦理以下一般事項：1 1、公安消防支隊進行消防設計審查；、公安消防支隊進行消防設計審查；2 2、人防辦進行人防設施審查；、人防辦進行人防設施審查；3 3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責劃分對相關專業(yè)內容和、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責劃分對相關專業(yè)內容和范圍進行審查（交評、環(huán)評、水保、防洪、地質災害評估等）；范圍進行審13、查（交評、環(huán)評、水保、防洪、地質災害評估等）；4 4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設計補充核準規(guī)劃設計條件，在建設單位繳納、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設計補充核準規(guī)劃設計條件，在建設單位繳納有關規(guī)費后，核發(fā)有關規(guī)費后，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證（副本）；（副本）；10房地產開發(fā)管理的重要節(jié)點4在房地產開發(fā)中，取得在房地產開發(fā)中，取得建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證程序程序應當具備下列條件，并提交相應的證明文件：應當具備下列條件，并提交相應的證明文件：1、依據取得的、依據取得的建設工程用地規(guī)劃許可證建設工程用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證 2、施工總承包企業(yè)出具的14、施工場地已經具備施工條件的證明文件；、施工總承包企業(yè)出具的施工場地已經具備施工條件的證明文件；3、施工企業(yè)的中標通知書及施工合同；、施工企業(yè)的中標通知書及施工合同；4、施工圖紙及施工圖設計文件審查合格書及備案表；、施工圖紙及施工圖設計文件審查合格書及備案表；5、施工總承包企業(yè)編制的施工組織設計，并按照規(guī)定辦理了工程質量安全監(jiān)督手、施工總承包企業(yè)編制的施工組織設計，并按照規(guī)定辦理了工程質量安全監(jiān)督手續(xù)；續(xù)；6、委托監(jiān)理中標通知書及監(jiān)理合同；、委托監(jiān)理中標通知書及監(jiān)理合同；7、建設資金已經落實證明；（建設工期不足一年的，到位資金原則上不得少于工、建設資金已經落實證明；（建設工期不足一年的，到位資金15、原則上不得少于工程合同價的程合同價的50%，建設工期超過一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的，建設工期超過一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的30%。建設單位應當提供銀行出具的到位資金證明，有條件的可以實行銀行付款。建設單位應當提供銀行出具的到位資金證明，有條件的可以實行銀行付款保函或者其他第三方擔保保函或者其他第三方擔保 8、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件；、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件；11房地產開發(fā)管理的重要節(jié)點4在房地產開發(fā)中，取得四證前需交納的相關規(guī)費在房地產開發(fā)中，取得四證前需交納的相關規(guī)費 規(guī)劃指標復核費用規(guī)劃指標復核費用 日照分析費用日照分析費用 人防圖審費用人防圖審16、費用 施工圖審費用施工圖審費用 防雷檢測費用防雷檢測費用 墻改材料費用墻改材料費用 散裝水泥費用散裝水泥費用 白蟻防冶費用白蟻防冶費用 檔案管理費用等檔案管理費用等對于用地總面積對于用地總面積158743158743平方米，總建設面積：平方米，總建設面積：537239.31m2537239.31m2，其，其上述費用總計約上述費用總計約850850萬萬。12房地產開發(fā)管理的重要節(jié)點5取得取得商品房預售許可證商品房預售許可證程序程序應當具備下列條件，并提交相應的證明文件：應當具備下列條件，并提交相應的證明文件：1 1、已交付全部土地使用權出讓金，取得、已交付全部土地使用權出讓金，取得國有土地使用證17、國有土地使用證；2 2、持有、持有建設工程規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證和和建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證；3 3、按預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的、按預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的2525 以上，或已確認完成相關工程節(jié)點（以上，或已確認完成相關工程節(jié)點（0.000.00或主體結頂或主體結頂)和竣工交付日期；和竣工交付日期；4 4、房地產開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開企業(yè)資質證書；房地產開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開企業(yè)資質證書；5 5、工程施工合同；、工程施工合同；6 6、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的18、位置、裝修標準、竣工交付日、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內容，并應當附商品房預售總平期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖；面圖、分層平面圖；13房地產開發(fā)管理的重要節(jié)點6商品房現售商品房現售條件條件：（一）現售商品房的房地產開發(fā)企業(yè)應當具企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)（一）現售商品房的房地產開發(fā)企業(yè)應當具企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書；企業(yè)資質證書；（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；（三）持有建設工程規(guī)劃19、許可證和施工許可證；（三）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗收；（四）已通過竣工驗收；（五）拆遷安置已經落實；（五）拆遷安置已經落實；（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；日期；（七）物業(yè)管理方案已經落實。（七）物業(yè)管理方案已經落實。14房地產開發(fā)管理的重要節(jié)點7房地產項目房地產項目權屬初始登記權屬初始登記階段階段1 1、由房管局核準新建商品房所20、有權初始（大產權證）登記。、由房管局核準新建商品房所有權初始（大產權證）登記。2 2、開發(fā)商應提交材料：、開發(fā)商應提交材料：（1 1）申請書；）申請書；（2 2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；（3 3）用地證明文件或者土地使用權證；）用地證明文件或者土地使用權證；（4 4）建設用地規(guī)劃許可證；）建設用地規(guī)劃許可證；（5 5）建設工程規(guī)劃許可證；）建設工程規(guī)劃許可證；（6 6）施工許可證；）施工許可證；（7 7）房屋竣工驗收資料）房屋竣工驗收資料 （8 8）房屋測繪成果；）房屋測繪成果；（9 9）根據有關規(guī)定應當提交的其他文件。）根據有關規(guī)定應當提交的其他文件。15房地產開發(fā)管理的重要節(jié)點以上幾21、個階段，需增加或減少的相關事項及時限，各地根據實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內。所需要的費用，由于相當部分屬于地方收費，也不盡相同。16房地產開發(fā)管理的“五證”核發(fā)房地產商在預售商品房時應具備（簡稱房地產商在預售商品房時應具備（簡稱“五證五證”）：建設用地規(guī)劃許可證建設用地規(guī)劃許可證 建設工程規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證 建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證 國有土地使用證國有土地使用證 商品房預售許可證商品房預售許可證其中前兩個證由政府規(guī)劃委員會核發(fā)，其中前兩個證由政府規(guī)劃委員會核發(fā)，建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證由市由市建委核發(fā)，建委核22、發(fā)，國有土地使用證國有土地使用證和和商品房預售許可證商品房預售許可證由市國土資由市國土資源和房屋管理局核發(fā)。源和房屋管理局核發(fā)。17房地產開發(fā)管理行政審批許可程序房地產建設項目的行政許可程序一般分六個階段：房地產建設項目的行政許可程序一般分六個階段：1）選址定點；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規(guī)劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。18房地產開發(fā)管理行政審批許可程序（一）一、選址定點階段：一、選址定點階段：1 1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。2 2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應23、方式的審查。、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應方式的審查。3 3、建委辦理投資開發(fā)項目建設條件意見書。、建委辦理投資開發(fā)項目建設條件意見書。4 4、環(huán)保局辦理生產性項目環(huán)保意見書（表）。、環(huán)保局辦理生產性項目環(huán)保意見書（表）。5 5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業(yè)內容和范、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業(yè)內容和范 圍進行審查。圍進行審查。6 6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。19房地產開發(fā)管理行政審批許可程序（二）二、二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件階段：規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件階段：1、人防辦進行人防工程建設布局審24、查。、人防辦進行人防工程建設布局審查。2、國土資源局辦理土地預審。、國土資源局辦理土地預審。3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設工程相關專業(yè)內容和范圍進行審查。局、園林局、文化局對建設工程相關專業(yè)內容和范圍進行審查。4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證建設用地規(guī)劃許可證。5、規(guī)劃部門確定建設工程規(guī)劃設計條件。、規(guī)劃部門確定建設工程規(guī)劃設計條件。20房地產開發(fā)管理行政審批許可程序（三）三、初步設計和施工圖設計審查：三、初步設計和施工圖設計審25、查：1 1、規(guī)劃部門對初步設計的規(guī)劃要求進行審查。、規(guī)劃部門對初步設計的規(guī)劃要求進行審查。2 2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。3 3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。4 4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。5 5、國土資源局進行用地預審。、國土資源局進行用地預審。6 6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等部門對初步設計的相關專業(yè)內容進行審查。、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等部門對初步設計的相關專業(yè)內容進行審查。7 7、建委制發(fā)初步設計26、批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。、建委制發(fā)初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。8 8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業(yè)主單位意見，核發(fā)技術性審查委托、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業(yè)主單位意見，核發(fā)技術性審查委托通知單。通知單。9 9、建委根據施工圖設計文件審查機構發(fā)出的、建委根據施工圖設計文件審查機構發(fā)出的建設工程施工圖設計文件審查報告建設工程施工圖設計文件審查報告，發(fā)放發(fā)放建設工程施工圖設計文件審查批準書建設工程施工圖設計文件審查批準書。21房地產開發(fā)管理行政審批許可程序（四）四、規(guī)劃報建圖審查階段四、規(guī)劃報建圖審查階段：1 1、公安消防27、支隊進行消防設計審查。、公安消防支隊進行消防設計審查。2 2、人防辦進行人防設施審查。、人防辦進行人防設施審查。3 3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責劃分對相關專、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責劃分對相關專 業(yè)內容和范圍進行審查。業(yè)內容和范圍進行審查。4 4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設計補充核準規(guī)劃設計條件，在建設、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設計補充核準規(guī)劃設計條件，在建設 單位繳納有關規(guī)費后，核發(fā)單位繳納有關規(guī)費后，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證（副本）。（副本）。22房地產開發(fā)管理行政審批許可程序（五）五、施工報建階段、施工報建階段：1 1、建設單位辦理28、施工報建登記。、建設單位辦理施工報建登記。2 2、建設方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程、建設方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包。通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包。3 3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證。23房地產開發(fā)管理行政審批許可程序（六）六、建設工程竣工綜合驗收備案階段：六、建設工程竣工綜合驗收備案階段：1、建筑工程質量監(jiān)督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行 備案審查。2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業(yè)性收費和基金29、進行核實驗收。3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消 防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關規(guī)定對相關專業(yè)內容和范圍進行驗收。規(guī)劃部門根據 上述部門和本部門驗收情況核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證（正本）。4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具 建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退 件處理并要求限期整改。24房地產開發(fā)流程圖例房地產開發(fā)流程圖例25 1、選地，進行投資分析、編制項目可行性建議書及可行報告，辦理好土地出讓手續(xù)，落實足夠的開發(fā)資金辦理好土地出讓手續(xù)，落實足夠的開發(fā)資金；2、對待建項目進行市場營30、銷分析，編制項目產品定位對待建項目進行市場營銷分析，編制項目產品定位報告書報告書（研究詳細的規(guī)劃設計參數和建筑類別、戶型比例等）；眾安房地產開發(fā)管理工作基本流程26眾安房地產開發(fā)管理工作基本流程 3、開展項目規(guī)劃方案設計工作開展項目規(guī)劃方案設計工作（直接委托或設計方案招標，選擇設計單位），同時完成交評、環(huán)評、水保、防洪、地質災害評估等一同時完成交評、環(huán)評、水保、防洪、地質災害評估等一系列政府評審及政府規(guī)劃方案報批工作系列政府評審及政府規(guī)劃方案報批工作；4、編制編制項目運營計劃書項目運營計劃書，對項目的開發(fā)建設計劃做出具體的時間安排（包括前期報批報建計劃、擴初及施工圖設計計劃、總包及分包施工單位31、招標計劃、材料設備采鉤計劃、工程施工計劃、竣工交付計劃等），對項目的投入與產出進行分析，制定成本標桿，提出項目運營指標要求（包括：銷售節(jié)點、回籠資金、竣工交付節(jié)點、利潤財務指標等）27眾安房地產開發(fā)管理工作基本流程 5、依據項目運營計劃書計劃要求，開展施工場開展施工場地勘探測繪工作，為項目設計提供依據；地勘探測繪工作，為項目設計提供依據；6、依據項目運營計劃書計劃要求，委托項目擴委托項目擴初及施工圖設計，并完成施工圖審圖工作，編制工程初及施工圖設計，并完成施工圖審圖工作，編制工程量清單；量清單；28眾安房地產開發(fā)管理工作基本流程 7 7、開展總包、監(jiān)理招標，合同簽定，完成一系列的政府、開展總包32、監(jiān)理招標，合同簽定，完成一系列的政府報批報建工作，取得施工許可證報批報建工作，取得施工許可證；8 8、完成施工場地三通一平及臨時設施圍墻的搭設，為總、完成施工場地三通一平及臨時設施圍墻的搭設，為總包開工做準備；包開工做準備；29眾安房地產開發(fā)管理工作基本流程9、依據項目運營計劃書計劃要求，完成銷售樣板區(qū)及樣完成銷售樣板區(qū)及樣板房的工程設，板房的工程設，預期開放，為銷售創(chuàng)造體驗場景；10、依據項目運營計劃書計劃要求，完成工程預售節(jié)點，完成工程預售節(jié)點，辦理辦理商品房預售許可證商品房預售許可證，完成資金回籠指標要求；完成資金回籠指標要求；30眾安房地產開發(fā)管理工作基本流程11、依據項目運營計劃書計劃要求，在項目開發(fā)建設中，控制建設投資成本投資成本（設計變更及工程簽證），按期完成各階段的專項設計專項設計（門窗、幕墻、景觀、精裝、綜合管網等）、專業(yè)分包專業(yè)分包工程的招標及合同簽定、甲供材料甲供材料設備的采購、按期完成各重要工期節(jié)點重要工期節(jié)點，最終完成項目竣工備案竣工備案、直至物業(yè)交付物業(yè)交付（物業(yè)管落定）。12、整改維修，進行項目交付后的業(yè)主意見收集，進行項目的后評估總結，為后續(xù)開發(fā)項目借鑒經驗，規(guī)避錯誤。不斷提高項目開發(fā)管控制能力及管理水平。31 謝謝！謝謝！工程管理中心工程管理中心 2012年年9月月