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1、重慶北碚區房地產市場研究重慶北碚區房地產市場研究領域市場研究部（2009年12月）1.1.北碚區未來規劃方向北碚區未來規劃方向功能空間布局功能空間布局1.1.北碚區未來規劃方向北碚區未來規劃方向交通規劃交通規劃繞城高速北碚-西彭段已通車，大大縮短 新城區與各區域間的距離，且路況良好；城區濱江路的修建不僅改善交通路況，也 對北碚的發展起著重要作用；環線的打造有效的解決了交通的便捷與流 暢性。1.1.北碚區未來規劃方向北碚區未來規劃方向橋梁建設橋梁建設嘉悅大橋嘉悅大橋嘉悅大橋東接渝北區悅來鎮，西接北碚區蔡家崗，全長9公里，雙向8車道，在主城區中“8車道的通行能力尚屬首創”；嘉悅大橋是連接重慶市中環2、快速干道的關鍵節點，可高效的鏈接渝北區、北部新區、渝中區等主城區域與北碚區的交通。嘉悅大橋的建成將拉近北碚區域主城區的距離，將使北碚區的經濟及交通又質的飛躍。1.1.北碚區未來規劃方向北碚區未來規劃方向十里溫泉城規劃及前景十里溫泉城規劃及前景總占地面積12平方公里，總投資12億元，擁有多家假日酒店，10余個自然“溫泉井”點綴其間；建成后預計每年可接待游客180-200萬人次，年收入可望達到54000-60000萬元人民幣；該區域計劃有較大規模的旅游休閑房地產開發面積。預計2010年建成。1.1.北碚區未來規劃方向北碚區未來規劃方向蔡家組團（同興工業園區）規劃及建設蔡家組團（同興工業園區）規劃及3、建設蔡家組團其幅員面積75平方公里，規劃建設面積48平方公里，人口50萬人；組團建設用地條件得天獨厚，土地相對平坦開闊，工程地質條件較好；該區域將聚集大批大型知名企業和重點骨干企業的人才于組團開發建設；產業大量人群駐入必有居住需求，目前主要建設經濟適用房，未來將建設高品質住宅區。2008年，蔡家組團招商引資到位資金46.42億元；投產企業實現工業總產值143.97億元；完成工業固定資產投資57.23億元。1.1.北碚區未來規劃方向北碚區未來規劃方向小結小結u隨著繞城高速和輕軌的建成通車以及重慶主城區的不斷擴張，未來北碚區將進一步融入主城，隨著繞城高速和輕軌的建成通車以及重慶主城區的不斷擴張，未4、來北碚區將進一步融入主城，憑借優越的人居及自然環境，將成為主城區居民購房的重要選擇地。憑借優越的人居及自然環境，將成為主城區居民購房的重要選擇地。u伴隨十里溫泉城、蔡家組團的不斷建設，都將推動當地的房地產開發，同時也將使北碚區呈現伴隨十里溫泉城、蔡家組團的不斷建設，都將推動當地的房地產開發，同時也將使北碚區呈現 多組團的發展格局。多組團的發展格局。2.12.1北碚區土地市場交易分析北碚區土地市場交易分析2.2.北碚區房地產市場運行情況北碚區房地產市場運行情況北碚區土地成交面積及成北碚區土地成交面積及成交單價相對主城區有所差交單價相對主城區有所差距；近兩年土地成交保持距；近兩年土地成交保持穩步增5、長的趨勢穩步增長的趨勢北碚區非工業用地的土地北碚區非工業用地的土地成交面積及成交單價保持成交面積及成交單價保持穩步上漲的趨勢穩步上漲的趨勢2.22.2北碚區房地產市場供需分析北碚區房地產市場供需分析2.2.北碚區房地產市場運行情況北碚區房地產市場運行情況近三年北碚區商品房供求近三年北碚區商品房供求比在比在0.5-0.60.5-0.6之間，市場表之間，市場表現為供過于求現為供過于求20092009年年1-111-11月北碚區商品月北碚區商品房供求關系總體來看仍然房供求關系總體來看仍然表現為供過于求表現為供過于求2.32.3北碚區商品房成交價格分析北碚區商品房成交價格分析2.2.北碚區房地產市場運6、行情況北碚區房地產市場運行情況自自20052005年以來，北碚區商品房成交均價保持年以來，北碚區商品房成交均價保持穩中有升的態勢，穩中有升的態勢，20072007年受年受“特區特區”利好政策利好政策影響，價格略有上漲；而影響，價格略有上漲；而20082008年及年及20092009年北碚年北碚區屢有新盤面世，成交均價也有近兩成的上漲。區屢有新盤面世，成交均價也有近兩成的上漲。20092009年年1-111-11月，北碚區商品房成交均價保持月，北碚區商品房成交均價保持小幅上升的趨勢，由于北碚區商品房供應量相小幅上升的趨勢，由于北碚區商品房供應量相對主城其他區域較小，易受單盤影響，故商品對主城其他7、區域較小，易受單盤影響，故商品房成交均價有所波動。房成交均價有所波動。2.42.4北碚區與主城區商品房成交對比分析北碚區與主城區商品房成交對比分析2.2.北碚區房地產市場運行情況北碚區房地產市場運行情況北碚區商品房成交量及成交北碚區商品房成交量及成交套數在主城區中相對套數在主城區中相對“落后落后”北碚區商品房建面成交均價北碚區商品房建面成交均價在主城區中相對落后，僅高在主城區中相對落后，僅高于巴南區于巴南區3.13.1北碚區房地產區域版塊分析北碚區房地產區域版塊分析3.3.北碚區房地產區域版塊分析及市場競爭分析北碚區房地產區域版塊分析及市場競爭分析老城版塊城北版塊城南版塊三溪口版塊3.3.北碚8、區房地產區域版塊分析及市場競爭分析北碚區房地產區域版塊分析及市場競爭分析城南版塊城南版塊北碚主城拓展重點區域，政府機北碚主城拓展重點區域，政府機關集中地；北碚重點打造的嘉陵關集中地；北碚重點打造的嘉陵風情步行街已逐步成型；目前為風情步行街已逐步成型；目前為北碚住宅開發量最大的版塊。北碚住宅開發量最大的版塊。城北版塊城北版塊地處老城和城南新城的連接點，地處老城和城南新城的連接點，生活配套較為成熟，大部分項目生活配套較為成熟，大部分項目已入住，在售項目不多，物業檔已入住，在售項目不多，物業檔次普遍較高。次普遍較高。三溪口版塊三溪口版塊北碚低密度物業集中板塊，擁有北碚低密度物業集中板塊，擁有稀缺的自9、然資源。稀缺的自然資源。老城版塊老城版塊北碚居住氛圍最濃、生活配套最北碚居住氛圍最濃、生活配套最完善的區域，但幾無地塊可供開完善的區域，但幾無地塊可供開發；區域內暫無銷售項目。發；區域內暫無銷售項目。3.3.北碚區房地產區域版塊分析及市場競爭分析北碚區房地產區域版塊分析及市場競爭分析3.23.2北碚區房地產主要在售項目分析北碚區房地產主要在售項目分析北碚區在售項目物業形態較為豐富，項目可開發面積普遍較小，以多層、小高層為主。版塊版塊項目名稱項目名稱物業形態物業形態占地面積（萬方）占地面積（萬方）建筑面積（萬方）建筑面積（萬方）容積率容積率城南板塊海宇依云香榭高層3.142海宇縉水樓臺高層、花園10、洋房36.362.6縉云華府小高層4.3652.5興現金鼎龍泉花園洋房、小高層7.14412.1651.5海宇嘉茵苑多層、花園洋房5.24513.2612.4海宇逸景苑多層、小高層、高層2.6596.7932.32渝復竹蕓山水多層162.99魯商云山原筑別墅13.3347.50.5海宇新城國際小高層4 城北版塊云景華庭小高層118.651.27北溫泉9號高層、洋房16241.49三溪口版塊江山假日多層、小高層、高層262.49巨豪香溪美林花園洋房8261.28中安長島別墅6.84（一期）3.631（一期）0.533.3.北碚區房地產區域版塊分析及市場競爭分析北碚區房地產區域版塊分析及市場競爭分11、析北碚區在售項目物業以普通住宅為主，別墅為輔，目前市場花園洋房物業相對匱乏。北碚區在售項目物業兩房和三房成為其主力供應房型，一房及單配等主力投資房型相對較少。3.33.3北碚區房地產主要在售項目供給分析北碚區房地產主要在售項目供給分析3.3.北碚區房地產區域版塊分析及市場競爭分析北碚區房地產區域版塊分析及市場競爭分析北碚區在售項目物業戶型供應以建面71-110平方米的兩房和三房為主，其中71-90平方米的兩房比例最大。戶型面積供應戶型面積供應3.3.北碚區房地產區域版塊分析及市場競爭分析北碚區房地產區域版塊分析及市場競爭分析一房（一房（9%9%）緊湊一房（緊湊一房（1%1%）50 50 以下以12、下標準一房（標準一房（7%7%）51-6051-60舒適一房（舒適一房（1%1%）6161以上以上房型分配房型分配注：圖中所列面積均為建筑面積。注：圖中所列面積均為建筑面積。兩房（兩房（43%43%）緊湊兩房（緊湊兩房（9%9%）61-7561-75標準兩房（標準兩房（23%23%）75-9075-90舒適兩房（舒適兩房（11%11%）9191以上以上三房（三房（27%27%）緊湊三房（緊湊三房（4%4%）91-10091-100標準三房（標準三房（11%11%）100-115100-115舒適三房（舒適三房（12%12%）115115以上以上四房（四房（19%19%）緊湊四房（緊湊四房（4%13、4%）116-125116-125以下以下標準四房（標準四房（5%5%）125-140125-140舒適四房（舒適四房（8%8%）140140以上以上3.3.北碚區房地產區域版塊分析及市場競爭分析北碚區房地產區域版塊分析及市場競爭分析3.33.3北碚區房地產主要在售項目成交量分析北碚區房地產主要在售項目成交量分析北碚區主要在售項目普遍去化速度較慢，開發周期也相對較長。項目名稱項目名稱開盤時間開盤時間銷售周期銷售周期已供應體量（萬方）已供應體量（萬方）去化率去化率月均去化體量（萬方）月均去化體量（萬方）縉云華府2008.1212個月約4.36595%約0.364興現金鼎龍泉2009.102個月約14、3.570%約1.5海宇嘉茵苑2009.11（近期）1個月約1.295%約1.2海宇逸景苑2007.1026個月約6.79399%約0.261渝復竹蕓山水（一期）2008.915個月約4.2100%約0.28海宇新城國際2009.66個月約4.595%約0.75巨豪香溪美林2007.531個月6.590%約0.21中安長島2009.120個月約290%約1.83.3.北碚區房地產區域版塊分析及市場競爭分析北碚區房地產區域版塊分析及市場競爭分析3.33.3北碚區房地產主要在售項目成交價格分析北碚區房地產主要在售項目成交價格分析普通物業普通物業建面成交價格對比建面成交價格對比單位：元單位：元/1515、001500200020002500250030003000350035004000400045004500海宇依云香榭海宇依云香榭海宇縉水樓臺海宇縉水樓臺縉云華府縉云華府興現金鼎龍泉興現金鼎龍泉海宇嘉茵苑海宇嘉茵苑海宇逸景苑海宇逸景苑渝復竹蕓山水渝復竹蕓山水海宇新城國際海宇新城國際云景華庭云景華庭江山假日江山假日高層高層32003200高層高層34003400小高層小高層34003400小高層小高層36003600小高層小高層42004200小高層小高層40004000小高層小高層34003400小高層小高層40004000小高層小高層37503750小高層小高層34003400北碚區在售普16、通物業（含多層、小高層、高層）的建面成交均價集中在3400-4000元/平方米。3.3.北碚區房地產區域版塊分析及市場競爭分析北碚區房地產區域版塊分析及市場競爭分析3.33.3北碚區房地產主要在售項目成交價格分析北碚區房地產主要在售項目成交價格分析高端物業高端物業建面成交價格對比建面成交價格對比單位：元單位：元/40004000450045005000500055005500600060006500650070007000興現金鼎龍泉興現金鼎龍泉魯商云山原筑魯商云山原筑中安長島中安長島北碚區在售花園洋房物業建面成交均價集中在4400-4700元/平方米。7500750080008000巨豪香溪17、美林巨豪香溪美林47004700440044006300630070007000花園洋房花園洋房別墅別墅北碚區在售別墅物業建面成交均價集中在6000-7000元/平方米。4.4.北碚區房地產客源分析北碚區房地產客源分析客源分析客源分析沙坪壩區：8%大渡口區：3%九龍坡區：1%南岸區：1%巴南區：1%渝中區：1%渝北區：6%北部新區：5%江北區：3%合川區：9%其他區縣：4%商品房成交客戶主要以北碚區為主，而主城西區、主城北區及區縣客戶也占據一定比例。北碚區客源購房需求以兼顧居住與投資為主，而自住占據較大比例，純投資客戶相對較少。購房客戶多以教師、醫生等相關企業的具有穩定收入的群體。5.5.北碚18、區房地產主要開發企業分析北碚區房地產主要開發企業分析海宇地產旗下項目目前占據北碚區房地產市場的“半壁江山”，市場占有率高居榜首。北碚區房地產市場目前以海宇地產為首的本地開發企業為主，而外地及周邊區縣開發企業也占據一定比例。除海宇外，周邊區縣開發商及外省市開發商在北碚區市場的份額也高達39%。6.6.北碚區在售典型項目分析北碚區在售典型項目分析u海宇嘉茵苑經濟指標項目位置：北碚區盧作孚路168號(行政中心旁)物業形態：小高層、花園洋房容積率：2.4項目規模：總占地面積5.245萬平方米 總建筑面積13.261萬平方米項目賣點：項目位于北碚區南城版塊核心區域，臨近行政中心；項目的開發企業海宇地產在19、北碚區的開發項目眾多，受到北碚區購房者追捧；項目規劃的小高層物業樓間距開闊，視野到達度較高；6.6.北碚區在售典型項目分析北碚區在售典型項目分析u興現金鼎龍泉經濟指標項目位置：北碚區北溫泉街道云開路1號物業形態：小高層、花園洋房容積率：1.5總戶數：944戶，其中A區508戶，B區436戶項目規模：總占地面積7.144萬平方米 總建筑面積12.165萬平方米項目賣點：項目背靠縉云山，擁有良好的自然資源，是目前北碚區少有的山居物業；項目主打花園洋房，借助其花園洋房的高品質吸引客戶。6.6.北碚區在售典型項目分析北碚區在售典型項目分析u興現金鼎龍泉2009年9月2009年9月2009年10月興現金20、鼎龍泉項目報媒推廣以形象宣傳及開盤信息為主，投放的訴求點較為單一。7.7.北碚區未來供應預估北碚區未來供應預估2010-2011年北碚區商品房供應項目預估版塊版塊項目名稱項目名稱占地面積占地面積（萬方）（萬方）總建筑面積總建筑面積（萬方）（萬方）預計推出時間預計推出時間備注備注老城版塊泰吉濱江項目/602010年中旬/城南板塊海宇西湖山水約15萬方/2010年中旬物業形態為聯排別墅+花園洋房魯商城南新區項目/2011年物業形態為高層+花園洋房渝復竹蕓山水二期/2010年中旬物業形態為小高層城北版塊北溫泉9號2期森鄰海約8萬方約11萬方2010年1月物業形態為高層+花園洋房8.8.北碚區房地產市21、場總結北碚區房地產市場總結北碚區房地產受自然條件的影響，以多層、小高層及花園洋房等低密度物業為主。北碚區擁有良好的自然資源及人文環境，宜居程度較高，但由于距離主城尚有一定距離，目 前主要體現為內需型購房，主城購房者相對較少。北碚區房地產市場發展相對主城較為緩慢，受主城的分流較大，整體市場呈現銷售周期長，去化相對緩慢的特點。北碚區房地產市場目前缺乏有實力的開發企業，導致各個版塊的發展速度較為緩慢。小結小結9.9.北溫泉九號二期森鄰海啟示北溫泉九號二期森鄰海啟示項目規劃的高層產品市場競爭較為激烈，而花園洋房在區域市場內獨樹一幟；項目規劃的高層產品市場競爭較為激烈，而花園洋房在區域市場內獨樹一幟；重22、點加強項目規劃高層物業的營銷推廣，采取多種營銷方式以快速占領市場；重點加強項目規劃高層物業的營銷推廣，采取多種營銷方式以快速占領市場；借助項目一期產品的口碑優勢，注重打造區域內高端項目的標桿；借助項目一期產品的口碑優勢，注重打造區域內高端項目的標桿；借助項目自身成熟商業配套，打造區域內成熟大社區；借助項目自身成熟商業配套，打造區域內成熟大社區；借助項目周邊公園及水庫等自然環境景觀打造區域景觀大盤；借助項目周邊公園及水庫等自然環境景觀打造區域景觀大盤；項目二期地塊一側臨近高速，采用綠化帶的方式以達到隔音的效果；項目二期地塊一側臨近高速，采用綠化帶的方式以達到隔音的效果；項目高層產品規劃的戶戶均有院館設計，填補了區域市場內的空缺。項目高層產品規劃的戶戶均有院館設計，填補了區域市場內的空缺。啟示啟示THANK YOU!THANK YOU!