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1、商業資源在三四線城市城市綜合體開發中的綜合利用三四線城市 城市綜合體開發模式研究Business resources 一一.社會的需求和政府的支持是第一生產力社會的需求和政府的支持是第一生產力u 商業資源是核心競爭力 u 政府的支持是第一利潤源 u 組合產品保障項目的利潤和現金流 u 專業設計保障運營 社會篇社會篇 1.中國城市改造商業建設的四個階段中國城市改造商業建設的四個階段第一階段：新城規劃和新城建設（缺少商業配套是普遍性關鍵性缺陷，老城商業自發性改造）第二階段：新城和老城結合部開發（新城商業進入規劃建設期）第三階段：老城包括結合部大規模改造和商業綜合體建設（品牌商業資源介入）第四階段：2、新城大型商業的建設（大型商業資源介入）社會篇社會篇 2.三四線城市的城市發展和商業現狀三四線城市的城市發展和商業現狀u 三四線城市的商業地產現狀基本處于第三和第四階段u 有一定的商業總面積，但基本屬于自由發展自發形成的基礎商業u 缺少核心品牌的商業u 缺少一站式服務的商業綜合體u 缺少有吸引力的城市形象u 政府加大商業地產項目的招商力度，但對于開發商也提出了更高要求 社會篇社會篇 3.三四線城市具備了開發大型城市綜合體的條件三四線城市具備了開發大型城市綜合體的條件u 三四線城市的發展普遍進入了商業地產快速增長期（第三、第四階段）u 大型超市和百貨在完成大城市布局后有在輻射區域內向三四線城市發展3、的愿望u 城市人口的導入基本滿足城市綜合體商業開發的階段性需求巴彥淖爾俊峰城市廣場淄博華潤五彩城廊坊證大大拇指廣場 社會篇社會篇 4.三四線城市商業地產開發中政府的關注點三四線城市商業地產開發中政府的關注點城市貢獻城市貢獻u 1.核心是運營，有保障的運營是商業項目的核心，其中的關鍵是商業資源的整合，u 2.城市形象u 3.投資、就業和稅收 表現在政府特別關注頂級商業品牌的引入可能，以及持有的比例。社會篇社會篇 二二.如何才能把握三四線城市商業地產開發的機遇如何才能把握三四線城市商業地產開發的機遇怎么做低運營能力的開發商怎么做低運營能力的開發商怎么做低運營能力的開發商 u 商業地產開發商：有運營4、管理和商 業資 源整合能力，基本以持有運營方式經營（萬達、華潤等，占開發商比例不超過10%）u 房地產開發商：被商業的開發商，項目有開發商業的需求，但企業沒有商業項目的運營能力（占開發商比例90%）u 重點研究被商業的低運營能力的開發商如何做 u 做低運營能力的開發商不是不關注運營，只是強調這樣的企業應該更關注開發層面的組合能力，使之有能力通過商業資源的整合借力資源的商業運營能力。開發商的困惑怎么做低運營能力的開發商怎么做低運營能力的開發商u 商業地產開發的三個問題商業地產開發的三個問題:資本、地塊、商業資源。u 資本資本:現金流、投資回報率、回報方式u 地塊地塊:地段、組合產品可能性、可持續5、競爭力u 商業資源商業資源:核心品牌競爭力、一站式服務廣度central issue商業地產開發的關注點商業地產開發的關注點 怎么做低運營能力的開發商怎么做低運營能力的開發商關鍵一：商業資源整合的可能性和方式關鍵一：商業資源整合的可能性和方式 沃爾瑪、巴黎春天百貨、橫店影院、雅高酒店怎么做低運營能力的開發商怎么做低運營能力的開發商 赤峰市洪山區東方偉業城市廣場赤峰市洪山區東方偉業城市廣場 沃爾瑪、春天百貨、橫店影院、雅高酒店怎么做低運營能力的開發商怎么做低運營能力的開發商 巴彥淖爾市峻峰城市廣場巴彥淖爾市峻峰城市廣場沃爾瑪、王府井百貨、橫店影院、國美電器怎么做低運營能力的開發商怎么做低運營能力6、的開發商 巴彥淖爾市峻峰城市廣場巴彥淖爾市峻峰城市廣場沃爾瑪、王府井百貨、橫店影院、國美電器怎么做低運營能力的開發商怎么做低運營能力的開發商 鹽城市金大洋城市生活廣場鹽城市金大洋城市生活廣場歐尚、橫店影院、戴斯酒店怎么做低運營能力的開發商怎么做低運營能力的開發商 呼和浩特聞都城市廣場呼和浩特聞都城市廣場紅星美凱龍、家樂福、春天百貨、橫店影院、國美電器怎么做低運營能力的開發商怎么做低運營能力的開發商 阜新紅星城市廣場阜新紅星城市廣場紅星美凱龍、歐尚、王府井百貨、國美電器、橫店影院怎么做低運營能力的開發商怎么做低運營能力的開發商關鍵二：產品組合的二三二三原則關鍵二：產品組合的二三二三原則 二：二：7、20%比例持有物業比例持有物業 配置超市、百貨、電影院等主力店（形象、品牌、社會價值和競爭力）三：三：30%比例可銷售商業街區比例可銷售商業街區 多首層、主題廣場型（可售性產品設計、主要利潤源）二：二：20%比例平衡性物業比例平衡性物業 酒店、辦公樓、四層商業（綜合平衡銷售、持有、形象和現金流）三：三：30%最市場化產品最市場化產品 住宅、公寓、酒店式公寓、SOHO（現金流保障、充分利用容積率）怎么做低運營能力的開發商怎么做低運營能力的開發商 關鍵三：城市的不同區域的開發研究關鍵三：城市的不同區域的開發研究 城市區域對于商業資源的需求產品和組合的影響 怎么做低運營能力的開發商怎么做低運營能力的8、開發商 u 城市核心商業區域u 更關注品牌影響力u 強化方向的商業資源u 關注核心商業圈的商業配置u 投資回報更關注容積率u 產品組合能力強核心商業核心商業 怎么做低運營能力的開發商怎么做低運營能力的開發商包頭市東方偉業城市廣場包頭市東方偉業城市廣場 怎么做低運營能力的開發商怎么做低運營能力的開發商 包頭東方偉業城市廣場包頭東方偉業城市廣場怎么做低運營能力的開發商怎么做低運營能力的開發商 淄博華潤五彩城淄博華潤五彩城怎么做低運營能力的開發商怎么做低運營能力的開發商 淄博華潤五彩城淄博華潤五彩城怎么做低運營能力的開發商怎么做低運營能力的開發商 u 區域中心（第三階段的新城商業）u 提升的商業品牌9、資源u 更關注商業的一站式服務廣度u 投資回報更關注可售性商業產品u 產品組合更關注類住宅產品區域商業區域商業 怎么做低運營能力的開發商怎么做低運營能力的開發商 合肥包河區中辰廣場合肥包河區中辰廣場怎么做低運營能力的開發商怎么做低運營能力的開發商 合肥包河區中辰廣場合肥包河區中辰廣場怎么做低運營能力的開發商怎么做低運營能力的開發商 余姚眾安時代廣場余姚眾安時代廣場月星國際家具、歐尚、百貨、橫店影院怎么做低運營能力的開發商怎么做低運營能力的開發商 余姚眾安時代廣場余姚眾安時代廣場怎么做低運營能力的開發商怎么做低運營能力的開發商 阜新紅星美凱龍阜新紅星美凱龍紅星美凱龍、歐尚、王府井百貨、國美電器、10、橫店影院怎么做低運營能力的開發商怎么做低運營能力的開發商 阜新紅星美凱龍阜新紅星美凱龍怎么做低運營能力的開發商怎么做低運營能力的開發商 關鍵四：突破容積率和開發住宅的可能性關鍵四：突破容積率和開發住宅的可能性怎么做低運營能力的開發商怎么做低運營能力的開發商赤峰松山區人民廣場赤峰松山區人民廣場 怎么做低運營能力的開發商怎么做低運營能力的開發商 赤鋒松山區人民廣場赤鋒松山區人民廣場怎么做低運營能力的開發商怎么做低運營能力的開發商 赤峰松山人民廣場赤峰松山人民廣場怎么做低運營能力的開發商怎么做低運營能力的開發商鄂爾多斯東勝廣場鄂爾多斯東勝廣場 怎么做低運營能力的開發商怎么做低運營能力的開發商 鄂爾多11、斯東勝廣場鄂爾多斯東勝廣場怎么做低運營能力的開發商怎么做低運營能力的開發商鹽城金大洋城市生活廣場鹽城金大洋城市生活廣場 怎么做低運營能力的開發商怎么做低運營能力的開發商 鹽城金大洋城市生活廣場鹽城金大洋城市生活廣場怎么做低運營能力的開發商怎么做低運營能力的開發商 關鍵五：投資產品的市場研究和關鍵五：投資產品的市場研究和設計設計u 酒店式公寓酒店式公寓 SOHO等小投資項目等小投資項目u 街區式商業，多首層、一加街區式商業，多首層、一加N式、式、u 主題性廣場商業，文化廣場、休閑廣場、主題性廣場商業，文化廣場、休閑廣場、婚慶廣場等婚慶廣場等怎么做低運營能力的開發商怎么做低運營能力的開發商 文化娛12、樂廣場文化娛樂廣場婚慶廣場婚慶廣場城市休閑廣場城市休閑廣場金街（一加一）金街（一加一）銀街（一加一）銀街（一加一）普蘭店億城廣場普蘭店億城廣場怎么做低運營能力的開發商怎么做低運營能力的開發商 文化娛樂廣場文化娛樂廣場生活休閑廣場生活休閑廣場婚慶廣場婚慶廣場金街（多首層）金街（多首層）銀街（一加一）銀街（一加一）鞍山新世界鞍山新世界怎么做低運營能力的開發商怎么做低運營能力的開發商呼和浩特豆思婚慶廣場呼和浩特豆思婚慶廣場 怎么做低運營能力的開發商怎么做低運營能力的開發商 呼和浩特豆思婚慶廣場呼和浩特豆思婚慶廣場怎么做低運營能力的開發商怎么做低運營能力的開發商 呼和浩特豆思婚慶廣場呼和浩特豆思婚慶廣13、場怎么做低運營能力的開發商怎么做低運營能力的開發商 關鍵六：產品的可售性設計概念關鍵六：產品的可售性設計概念可售性產品指的是符合以下特征的產品可售性產品指的是符合以下特征的產品u 主題商業規劃下的獨立經營性u 獨立的能源使用u 獨立簡單快捷的交通體系u 小投資總量u 對主力商業的運營影響最小怎么做低運營能力的開發商怎么做低運營能力的開發商巴彥淖爾上河城巴彥淖爾上河城 關鍵七：文化的地域性特征強化企業的競爭能力關鍵七：文化的地域性特征強化企業的競爭能力怎么做低運營能力的開發商怎么做低運營能力的開發商巴彥淖爾上河城巴彥淖爾上河城 怎么做低運營能力的開發商怎么做低運營能力的開發商 巴彥淖爾上河城巴彥14、淖爾上河城怎么做低運營能力的開發商怎么做低運營能力的開發商濟南紅尚坊濟南紅尚坊 怎么做低運營能力的開發商怎么做低運營能力的開發商濟南紅尚坊濟南紅尚坊 怎么做低運營能力的開發商怎么做低運營能力的開發商 武漢漢陽城武漢漢陽城怎么做低運營能力的開發商怎么做低運營能力的開發商 武漢漢陽城武漢漢陽城怎么做低運營能力的開發商怎么做低運營能力的開發商 武漢漢陽城武漢漢陽城怎么做低運營能力的開發商怎么做低運營能力的開發商上海外灘弘基老碼頭上海外灘弘基老碼頭 怎么做低運營能力的開發商怎么做低運營能力的開發商 上海外灘弘基老碼頭上海外灘弘基老碼頭怎么做低運營能力的開發商怎么做低運營能力的開發商 核心在于商業資源的15、區域性覆蓋 關鍵八：區域性產品復制的可能性和方法關鍵八：區域性產品復制的可能性和方法怎么做低運營能力的開發商怎么做低運營能力的開發商聞都置業巴彥淖爾紅星美凱龍聞都置業巴彥淖爾紅星美凱龍 怎么做低運營能力的開發商怎么做低運營能力的開發商 聞都置業巴彥淖爾紅星美凱龍聞都置業巴彥淖爾紅星美凱龍怎么做低運營能力的開發商怎么做低運營能力的開發商 聞都置業呼和浩特紅星美凱龍聞都置業呼和浩特紅星美凱龍怎么做低運營能力的開發商怎么做低運營能力的開發商 聞都置業呼和浩特紅星美凱龍聞都置業呼和浩特紅星美凱龍怎么做低運營能力的開發商怎么做低運營能力的開發商 聞都置業呼倫貝爾紅星美凱龍聞都置業呼倫貝爾紅星美凱龍怎么做16、低運營能力的開發商怎么做低運營能力的開發商 聞都置業呼倫貝爾紅星美凱龍聞都置業呼倫貝爾紅星美凱龍怎么做低運營能力的開發商怎么做低運營能力的開發商 赤峰洪山區東方偉業城市廣場赤峰洪山區東方偉業城市廣場怎么做低運營能力的開發商怎么做低運營能力的開發商 鄂爾多斯東勝城市廣場鄂爾多斯東勝城市廣場怎么做低運營能力的開發商怎么做低運營能力的開發商 包頭東方偉業城市廣場包頭東方偉業城市廣場怎么做低運營能力的開發商怎么做低運營能力的開發商 赤峰松山人民廣場赤峰松山人民廣場怎么做低運營能力的開發商怎么做低運營能力的開發商 鄂爾多斯東勝新城廣場鄂爾多斯東勝新城廣場怎么做低運營能力的開發商怎么做低運營能力的開發商 17、關鍵九：機遇稍縱即逝，競爭無處不在關鍵九：機遇稍縱即逝，競爭無處不在包頭東河東方偉業城市廣場包頭東河東方偉業城市廣場怎么做低運營能力的開發商怎么做低運營能力的開發商 包頭東河東方偉業城市廣場包頭東河東方偉業城市廣場怎么做低運營能力的開發商怎么做低運營能力的開發商 赤峰新城廣場赤峰新城廣場怎么做低運營能力的開發商怎么做低運營能力的開發商 赤峰新城廣場赤峰新城廣場怎么做低運營能力的開發商怎么做低運營能力的開發商 三三.商業地產項目的設計可遵循的基本原則商業地產項目的設計可遵循的基本原則 設計篇設計篇u1.住宅地產設計原則是營銷設計住宅地產設計原則是營銷設計u2.商業地產設計原則是運營設計商業地產設18、計原則是運營設計一一.房地產的規劃設計基本設計原則房地產的規劃設計基本設計原則 設計篇設計篇二二.商業地產規劃設計的商業地產規劃設計的 魚骨模式魚骨模式 設計篇設計篇“魚骨模式魚骨模式”的特征的特征特征特征1.實現政府、開發商、投資者、運營者、經營者、消費者的六方共贏。實現政府、開發商、投資者、運營者、經營者、消費者的六方共贏。特征特征2.強調開發前期與招商、運營、管理的整體性與整合性。強調開發前期與招商、運營、管理的整體性與整合性。特征特征3.專業協同使整個運營過程具有過硬的市場判斷力與應變力。專業協同使整個運營過程具有過硬的市場判斷力與應變力。魚骨模式揭示了商業地產開發的秘密，并且嘗試從規19、劃設計的角度去解決開魚骨模式揭示了商業地產開發的秘密，并且嘗試從規劃設計的角度去解決開發和運營的矛盾（開發是產品、商業是運營）發和運營的矛盾（開發是產品、商業是運營）設計篇設計篇黃金分割線黃金分割線u分割銷售和持有物業分割銷售和持有物業u最大化獨立完全持有物業最大化獨立完全持有物業u銷售成品必須符合可售性特征銷售成品必須符合可售性特征u可控成本設計控制線可控成本設計控制線u營運成本控制線營運成本控制線 設計篇設計篇 余姚眾安時代廣場余姚眾安時代廣場設計篇設計篇 余姚眾安時代廣場余姚眾安時代廣場設計篇設計篇 淄博華潤五彩城淄博華潤五彩城設計篇設計篇 淄博華潤五彩城淄博華潤五彩城設計篇設計篇 赤峰20、洪山東方偉業城市廣場赤峰洪山東方偉業城市廣場設計篇設計篇 赤峰洪山東方偉業城市廣場赤峰洪山東方偉業城市廣場設計篇設計篇 四四.新藍海新藍海 縣級城市綜合體開發實踐 新藍海新藍海1.新農村建設進入商業整合和發展階段新農村建設進入商業整合和發展階段2.政府對于大型商業品牌資源的渴望政府對于大型商業品牌資源的渴望3.商業資源的區域性覆蓋需求是客觀存在商業資源的區域性覆蓋需求是客觀存在 新藍海新藍海霞浦市東方偉業城市廣場霞浦市東方偉業城市廣場 沃爾瑪在福建沃爾瑪在福建新藍海新藍海 沃爾瑪在福建沃爾瑪在福建新藍海新藍海武夷山市東方偉業城市廣場武夷山市東方偉業城市廣場 沃爾瑪在福建沃爾瑪在福建新藍海新藍海21、建陽市東方偉業城市廣場建陽市東方偉業城市廣場 沃爾瑪在福建沃爾瑪在福建新藍海新藍海泉港東方偉業城市廣場泉港東方偉業城市廣場 沃爾瑪在福建沃爾瑪在福建新藍海新藍海連江縣城市廣場連江縣城市廣場 家樂福在江蘇家樂福在江蘇新藍海新藍海溧陽上河城溧陽上河城 家樂福在江蘇家樂福在江蘇新藍海新藍海鹽城建湖縣商業綜合體鹽城建湖縣商業綜合體 2.更大覆蓋的一站式服務是核心競爭力更大覆蓋的一站式服務是核心競爭力 新藍海新藍海家樂福、國美電器、橫店影院、休閑廣場、婚慶廣場普蘭店億城廣場普蘭店億城廣場 新藍海新藍海建湖縣城市廣場建湖縣城市廣場百貨、家樂福、影院、休閑廣場、婚慶廣場 新藍海新藍海大通縣城市廣場大通縣城市22、廣場 百貨、超市、國美電器、影院、休閑廣場 3.縣級城市綜合體開發的二三二三原則縣級城市綜合體開發的二三二三原則二：二：20%比例的持有物業比例的持有物業 配置超市、百貨？、電影院等主力店（形象、品牌、社會價值和競爭力）三：三：30%可銷售商業街區可銷售商業街區 多首層、一加一、一加二、廣場型（可售性產品設計、主要利潤源）二：二：20%平衡性可持有物業平衡性可持有物業 酒店、三、四層商業（平衡銷售、持有、形象和現金流）三：三：30%最市場化產品最市場化產品 住宅、公寓、酒店式公寓（現金流保障、更多考慮住宅產品）新藍海新藍海 4.縣域城市綜合體需要用更豐富的手段提升城市形象縣域城市綜合體需要用更豐富的手段提升城市形象 新藍海新藍海1.1.標志性的建筑體量標志性的建筑體量;2.2.生動的城市商業界面；生動的城市商業界面；3.3.各種主題廣場各種主題廣場4.4.地緣建筑文化地緣建筑文化 標志性的建筑體量標志性的建筑體量 新藍海新藍海余姚城市綜合體余姚城市綜合體 豐富的商業界面豐富的商業界面 新藍海新藍海青海大通青海大通天麒華庭天麒華庭鹽城建湖縣商業綜合體鹽城建湖縣商業綜合體 各種主題廣場各種主題廣場 新藍海新藍海文化娛樂廣場文化娛樂廣場婚慶廣場婚慶廣場城市休閑廣場城市休閑廣場金街金街銀街銀街 地緣建筑文化地緣建筑文化 新藍海新藍海蹬口新天地蹬口新天地THANKS!