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1、韓國之窗汕頭路商業Hanguozhichuang shantoulu shangye文登市面上的心理接受程度如何？我們項目應有怎樣的定位？我們現有的價格和租價合適么？應采取怎樣誘人的營銷策略？應怎樣統籌聚集商業街人氣？應怎樣進行統一的推廣與包裝？一、文登商業市場情況一、文登商業市場情況二、商鋪二、商鋪SWOT分析分析三、商業定位三、商業定位四、業態組合四、業態組合五、招商政策五、招商政策六、主題推廣六、主題推廣七、其他部門配合七、其他部門配合目目 錄錄一、文登商業市場情況一、文登商業市場情況（一）文登市商業概況步行街商圈義烏商圈家紡城商圈韓國之窗銀海綠洲商業山川文苑泰浩華居永安街米山路商業文登2、市商業在布局上實現了優化的架構，既有中心商業步行街完成了對整個文登市商業的升級換代，成就全城的商業中心地段，又有義烏小商品市場等因地制宜地區域性有影響力商業的有力補充。本處限于時間限制以及對我項目有直接借鑒意義的社區為參照物，故不在此將此種代表性商業一一分析。成熟社區商業兼學區商業永安街及米山路中段1、永安街共有140余戶商業，以餐飲、低端賣鋪（糧油類）、服裝店為主，三者約占總戶的80%，以理發店（有七八家之多）、學生用具類（運動）為輔，該街消費群體具有社區居民和周邊學校的雙重消費特征。2、從使用面積上看，雙層聯體戶型約占整體的1/4左右，多僅用一層（上層做住宅或倉庫），單層在4060平米之間3、，較早的租戶租金為7000元左右，兩年以內的多為10000元/年。整個社區商業中超市雖多，但100平米以上的僅有一家，面積約在160平米左右。3、永安街道寬約8米，較容易聚氣；人流動線以學校、社區出入口為主。4、周邊多為自建自營或租賃者，商鋪少有買賣者。5、租戶大多僅此一家商鋪，經營狀況一般以上。6、對韓國之窗周邊商業普遍感覺較偏，沒有人氣。有比較價值的新盤底商新盤建筑形態主力面積售價租價投資回報率租售現狀毓菁園單層100-300平6800元/平2萬/年2.9%經營3成左右山川文苑雙層聯體100平米5000元/平15元/月/平3.6%0泰浩華居雙層聯體4200元/平0只售不租弘盛現代城雙層聯體4、150平米以上32003800元只售不租0泰浩華居單層、雙層聯體5015042元/平只售不租0銷售狀況極不理想，準備下調價格銀海綠洲雙層聯體120平4200元/平1萬/年1.98%大部已售出，經營15戶左右。金領山莊0000未售貴和花園單層100300平5000元00未售山川文苑底商1山川文苑底商2銀海綠洲底商1銀海綠洲底商2本處所調研的新盤底商多以與我項目具有可比性的郊區樓盤為主，通過調研，我們大致得出以下結論來1、新盤底商多為上下聯體結構，面積一般在100平米200平米之間，面積普遍較大。2、新盤底商多執行租售并行的模式，大致估算，新盤底商租售之間的投資回報率在2%-4%之間。3、較有代表5、性的新盤底商，諸如銀海綠洲等，其建筑風格與住宅保持統一的同時，也注重的情景化購物導向。4、新盤底商宣傳推廣多在主推住宅的間接推廣，賣點較少，而且少有單獨推廣的案例。5、新盤底商多為開放型的社區商業，街面過寬固然為停車提供了方便，也容易聚不起人氣。家紡城周邊現有商業1、家紡城與我項目同處于新區，在人氣、周邊配套環境等各方面具有諸多相似性，一華里內共有沿街商鋪約50家，其中一家中型超市面積在400平方以上，其余餐飲、服裝占據六成以上。2、相似面積之間價格保持著相對的一致性，同樣是上下聯體，家紡城100平左右房源租金價格為6000元/年，而十字路口對面的非家紡城商鋪面積在80100平之間連體房源年租6、金價格為5000元。3、從現有商戶經營狀態看，經營狀態一般偏下。家紡城周邊商業情況家紡城周邊唯一一家經營面積在400平米以上的超市1、老商業多數非商品房，以租賃為主，建筑形態也多樣化；新社區商業普遍為上下聯體，而且面積較為統一。2、對年租金的接受情況，步行街內一般較高，多數在3.5萬至4萬之間，少則為西部或者其他區域面積較小的商鋪，年租金在2000元左右，一般都保持在4000元8000元之間。3、從文登師范、文登二中周邊商業情況看，教育商業影響力比較明顯。4、從對面積的敏感度上看，多數商家對商鋪面積不是很敏感，更看重的是價格、人氣等綜合效力下的性價比。5、聯體商業使用率普遍不高，二層基本都作為7、了住宅或者倉庫，一層使用率也很低。6、文登特色商業主要有兩個，一個是義烏小商品城，一個是中心步行街，二者以規模化、專業化成就了市場，其余商業都具有較為明顯的屬地性。綜合起來看，對成型社區商業和新區商業的調查較具有代表性二、商鋪二、商鋪SWOT分析分析綜合市場調研分析，大體了解了文登商業的基本情況，對照這種基本情況，深入了解我商鋪的優劣勢所在，為定位、營銷及宣傳推廣把準脈。優勢（優勢（S）1、周邊新興社區、工廠、村落較多，而現有成型商業也較少。2、韓國之窗內部員工、建材城業主自身的消費力也不容小覷3、住宅建設速度的加快也保障了交房和人氣的聚集劣勢（劣勢（W）1、新盤雖然較多，但缺乏居住氛圍。2、8、零散的商業網點基本滿足各處較為低端的需求；3、對于社區商業而言，門頭面積普遍偏大，進深、面寬與文登現有社區商業相去甚大4、交通較為不方便5、可能會受到建材城的一些負面影響6、較之以銀海綠洲、山川文苑等底商，商業街沒有特色，也不具更多沿街商業的特點。機會（機會（O）1、學校的進入、施工速度的加快使得交房后的人氣得到攀升2、對面泰浩底商同樣進入銷售期，而我項目保持著一定的價格優勢。威脅（威脅（T）1、對面泰浩底商同樣進入銷售期1、對照調研樓盤，看我們商業的基本現狀。2、消費群體分析放眼整個文登商業，該商業街將和多數社區商業一樣，具有明顯的屬地性。（1）汕頭路商業街不具備規模性，與韓國之窗其他就近的9、規模性商業，比如家居建材廣場可掛靠性不是很大，且南部不遠的義烏商品城、以及市中的步行街已經使文登形成門類齊全、市場飽和的局面，而且本地區由于人氣的不足不具有更為廣泛的輻射性，在普遍感覺較偏的汕頭路搞特色商業的風險性較高。（2）汕頭路商業可輻射消費群體將主要來自櫻花時尚、金山花園、板材城文登師范、泰浩華居、崖子頭村、杜家泊村、營西村以及杜家泊附近廠家等，該區域內人口密度相對較小，且多數新興社區入住率不高，從消費群體的構成上看，新興社區消費力屬中等，中專類學校以及周邊工廠、村落消費消費能力屬偏下。該商業街消費應屬于中等（或中等偏下類消費）。櫻花時尚泰浩華居廠區文登師范1.5公里新區有限的輻射力決定10、了其定位三、商業定位三、商業定位依據以上分析，汕頭路商業街定位的輪廓已經被簡單地勾勒出來。社區商業社區商業是指以地域內和周邊居民為主要服務對象的商業形態。是指以地域內和周邊居民為主要服務對象的商業形態。是以一定地域的居住區為載體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質是以一定地域的居住區為載體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質量、滿足居民綜合消費為目標，提供日常生活需要的商品和服務的量、滿足居民綜合消費為目標，提供日常生活需要的商品和服務的屬地型屬地型商業商業。特別是在文登這樣的三線城市市場，除市中心步行街外，消費的區。特別是在文登這樣的三線城市市場，除市中心步行街外，消費的區域性特色較為明11、顯，通過調研，并根據我們項目的實際情況，我們發現，域性特色較為明顯，通過調研，并根據我們項目的實際情況，我們發現，不適合做單種業態的專業商業街。不適合做單種業態的專業商業街。1、汕頭路商業街是典型的社區型商業這一商業形態是城市商業的基礎，它的這一商業形態是城市商業的基礎，它的服務人口一般在服務人口一般在5萬人以下，萬人以下，服務半徑一般在服務半徑一般在2公里以內公里以內。由于這一商業的屬性決定了它的。由于這一商業的屬性決定了它的總規總規模一般應控制在模一般應控制在3萬平米以內萬平米以內，韓國之窗達不到一個成熟社區商業，韓國之窗達不到一個成熟社區商業的一些特質，需要在人氣上的預熱。的一些特質，需12、要在人氣上的預熱。2、韓國之窗汕頭路商業屬于何種社區型商業？、韓國之窗汕頭路商業屬于何種社區型商業？（1）、通常情況下，按商業面積與消費群住宅面積之比，社區商業可根據比例的不同分為外向型（其面積與住宅之比5%11%）、偏外向型（其面積與住宅之比2%5%）、內向型（其面積與住宅之比2%以下）。內向型社區商業規劃時基本不考慮社區商業的對外性，完全依賴本社區居民的需求，商業規模的大小可根據社區人口規模而變化，一般情況下本社區人口規模足以支撐商業的正常經營。由于手頭資料較缺，還無法對比汕頭路商業街（包含泰浩華居及村落、廠區中散落的商業網點）與周邊消費群體住宅面積之比，估算本區域內應屬于內向型社區商業。13、（2）、粗略估算，櫻花時尚1600戶約5000人，泰浩華居3500人，建材廣場100人，學校500人，周邊工廠6000人，金山花園500人，杜家泊、崖子頭等1500人，周邊1.5公里內不足2萬人，一般商業社區分類看，屬于偏外向型之下的內向型商業社區。（3）、汕頭路現無公交通過，車流量人流量現在基本為零，對外輻射性非常小，也不具備外向型商業的條件。基于此，我們將在內向型商業的基礎上，努力將其發展外偏外向型的社區商業。依據以上分析，我們得知本商業街很長一段時間內是文登典型的新區新興的內向型中低端社區商業四、業態組合四、業態組合業態組合需要立足商業街自身實際情況，韓國之窗汕頭路商業街業態組合大致可以14、分為三類超市、餐飲、便利店、服務配套、美容、服飾精品、生活家居和休閑八大類業態構成了社區商業的基礎業態。其中超市、餐飲和服務配套是社區商業的三大基本業態。糕點水果超市五金糧油類商鋪菜市場 1、社區商業業態：、社區商業業態：（一）、汕頭路商業的三種業態分類永安街周邊具有明顯的學區商業業態特點，圍繞板材城文登師范新校，可以挖掘以下業態的商業（排序依據傳統業態需求面積）學生食堂網吧書店錄像廳休閑娛樂吧特色餐飲（冷飲、地方小吃等）眼鏡店學生服飾（時尚新潮服飾、運動服裝、鞋類）美容美發店飾品店（學生用飾品、精品店）學生用具店洗衣店通訊類復印店2、學區商業業態、學區商業業態3、新區商業業態、新區商業業態針15、對新區這一特有的現實特點，圍繞周邊眾多新興社區，可以深度挖掘其中的產業鏈。例如：中小型裝飾公司窗簾店防盜窗二手房中介銀行保潔工藝品店（二）、各業態對硬件的一般要求（二）、各業態對硬件的一般要求（注：各表一般為大中型城市社區標準，在此列出僅限于借鑒意義）（注：各表一般為大中型城市社區標準，在此列出僅限于借鑒意義）（1）社區標超）社區標超技術指標技術指標具體要求具體要求需求面積（）1,000-3,000單層面積（）1,000-3,000經營樓層選擇（層）12結構層高要求（m）4.5樓板承重（Kg/）500給排水接駁到位，日供水量100噸；供配電提供商場正常用電的高低壓配電設備電量要求約為100kw16、150kw/1000，并設置備用電源中央空調提供與否需與發展商溝通電話線提供配口燃氣管道配備管道煤氣或瓶裝煤氣站排污設置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設施停車位（個）50-150物業交付裝修標準毛坯（2）便利超市便利超市技術指標技術指標具體要求具體要求需求面積（）100-500單層面積（）100-500經營樓層選擇（層）1結構層高要求（m）4.5樓板承重（Kg/）500給排水接駁到位供配電提供商場正常用電的高低壓配店設備并設置備用電源電話線提供配口物業交付裝修標準毛坯（3）、便利店類）、便利店類便利店是社區商業中較為靈活的業態，對硬件技術指標的要求主要體現在要有良好的展示性，合適的開間、進17、深和層高等。技術指標技術指標具體要求具體要求需求面積（）50-100經營樓層選擇（層）1結構層高要求（m）4開間（m）49進深（m）15排油排污提供接口店前走道店前走道寬1.5m以上，要裸露且沒有綠化帶物業交付裝修標準簡單裝修 技術指標技術指標具體要求具體要求需求面積（）30200 部分商家30以下亦可（干洗、花店等）經營樓層選擇（層）1結構層高要求（m）4開間（m）310物業交付裝修標準毛坯（4）、服務配套及精品類）、服務配套及精品類服務配套是社區商業的基礎業態，有著舉足輕重的作用，主要服務于社區居民，經營場所面積通常不大，對經營場所的技術指標要求不高。服飾精品雖非日常購買頻率較高的商品，但18、在社區商業中也發揮著重要作用，對于技術條件的要求與服務配套類商家基本相同。（5）、美容類）、美容類美容SPA和美發兩者對經營場所的技術指標要求不盡相同，同時，美容業態對外服務性質較強，對展示性要求較高，其經營的特點也決定其對供給水、排污等技術指標有著較細致的要求。一般情況下，美容SPA的經營樓層多在二層，而美發大部分則在一層。美容SPA類商家物業條件要求：技術指標技術指標具體要求具體要求需求面積（）80-500經營樓層選擇（層）3結構層高要求（m）4給排水提供接口燃氣管道不需要排污提供接口，排污水管直徑要寬物業交付裝修標準簡單裝修/毛坯（6）、美發類）、美發類技術指標技術指標具體要求具體要求需19、求面積（）80150經營樓層選擇（層）1結構層高要求（m）4開間（m）48進深（m）10-20給排水提供接口，能保持穩定正常店前走道裸露，最好不要有綠化帶燃氣管道不需要排污提供接口，排污水管直徑要寬物業交付裝修標準簡單裝修/毛坯美發類商家物業條件要求：（7）、生活家居類）、生活家居類生活家居業態由于其所銷售的部分產品體積較大，對于經營面積的要求相對較大。技術指標技術指標具體要求具體要求需求面積（）50-200經營樓層選擇（層）3層高要求（m）3開間（m）3-5進深（m）10-15物業交付裝修標準簡單裝修/毛坯可以看出，生活家居對于經營場所的硬件技術要求符合自身經營的需要，和其他業態相比，其對大20、面積商鋪的需求可通過打通兩間或多間小鋪來達到。（8）、休閑類）、休閑類休閑類業態輻射面較廣，服務性質較強，對于供配電、供給水、排污要求高，同時，面積的需求也相對較大。技術指標技術指標具體要求具體要求需求面積（）200-500經營樓層選擇（層）23結構層高要求（m）4給排水提供接口供配電提供接口且符合國家標準排污提供接口，排污水管直徑要寬燃氣管道需要停車場車位50左右物業交付裝修標準毛坯休閑業態經營場所一般在二、三樓，對給排水、供配電、排污、停車場車位等技術指標有一定要求。以上所列為幾個典型的業態硬件標準。除各業態經營的硬件要求之外，還要兼顧業態與業態間的兼容問題，盡量避免給人心理上的暗示，比如21、，將醫院與食品類業態區隔。（三）、商鋪面積配比 硬件規劃設計如不合理，會導致合適的業態無法進駐，因此，硬件規劃是社區商業能否良好經營的重要環節。面積租金價格業態進深面寬消費人群備注2030平米5000元冷飲、電子軟件3米8米學生3040平米6000元餐飲、超市4米8米沿街消費4050平米7000元干洗店、書店8米6米沿街消費、學生60平米8000元花店、特色餐飲、超市10米6米沿街消費、少量學生花店自己已隔開，實用不足30平米100平米12000元汽配9米11米沿街消費舉例：米山路商鋪面積與業態的關系（以周邊10戶商業體為統計藍本）每種業態對于硬件技術指標的要求都不一致，對于鋪位面積的需求也各22、不相同，結合社區商業各業態面積需求，將鋪位按面積區間分為“30以下、3180、81200、201500、501以上”五種面積區間。一般來講，內向型社區商業中，80平米以下的占到五成以上，面積區間較大的鋪位面積比例下降較多，主要由于內向型社區商業的對外輻射力較弱，一些輻射面廣且經營面積較大的業態比例會相應的較少。在銀海綠洲、永安街等上下聯體的商鋪中可以看到，商業的實際使用面積一般都在70平米以下，上層一般作為倉庫存貨或住宅安踏只用。對于我汕頭路商業而言，商鋪面積普遍較大，如何安排業態，同時，還要規避原有按面積計算的總租金價格較高的問題，都是不容回避的。依據以上三點，我們做了如下一個業態的組合簡表23、1、本圖將汕頭路商業基本分為兩個半塊。2、本圖實際用面積以單層計算。文文 登登 師師 范范262523225556575859金金 山山 花花 園園 沿沿 街街大中超市FI:大型食堂F2:網吧中小超市服裝美容美發小型診所特色小吃冷飲飾品店文體用具車站水果超市特色餐飲窗簾布藝防盜門五金FI:中型餐飲F2:娛樂休閑菜市糧油類眼鏡店通訊類 五、招商政策五、招商政策（一）、現有條件下，對租售工作的一個預判。（二）、招商政策（一）預判結果：1、短時間內由于學校是消費的主力，可能造成靠學校較近、面積普遍較小、價格相對較低的金山花園沿街商業租售兩熱，而北沿街將面臨租售特別是出售冷淡的局面，最終形成“北熱南冷24、東熱西冷”的局面。主力面積主力面積單價單價櫻花時尚櫻花時尚179平、200平4000元4400元金山花園金山花園131平、153平3800元4000元2、招商中，可能因為短期利益或效果打亂較為理想的業態分配。為后續招商帶來無窮盡的麻煩。如何避免預判中不利結果，實現道路兩面商業招商的均衡性發展，我們需要從招商政策中予以引導。（二）招商政策1、價格策略2、銷售模式策略3、壟斷性策略1、價格策略我們的價格（出租出售）合適嗎？有競爭力嗎？（1）、我們的商鋪租價售價都相對過高。a、總價上看，我總價多在70萬85萬以內，這個價格幾乎高于文登絕大多數商鋪價格。單價上看，與我商業僅有一路之隔的泰浩華居底商均25、價在4200元，與我櫻花時尚底商相差不到100元/平，而推向市場一年半多來，銷售幾乎為零，泰浩正醞釀調低價格。B、依據收益還原來看價格是否合理、依據收益還原來看價格是否合理，即通過租金的調研來推算售價。，即通過租金的調研來推算售價。主要選取區位相同或類似參考性強的項目：家紡城周邊、銀海綠洲、主要選取區位相同或類似參考性強的項目：家紡城周邊、銀海綠洲、米山路、文山路西段等，進行橫向比較。米山路、文山路西段等，進行橫向比較。商業項目商業項目家紡城家紡城銀海綠洲米山路優勢地段永安街文山路西段韓國之窗租金水平（元/年/）聯體6090200聯體：75單層：20028088聯體120 從該表中可以看出，我26、項目租金價格過高，根據目前市場租金水平判斷，由于本項目商業處于成長期，平均租金應該在60元/年/左右。據前統計，文登現有投資回報率徘徊在據前統計，文登現有投資回報率徘徊在1.5%4%之間（銀海綠洲及家紡城約為之間（銀海綠洲及家紡城約為2%），現以），現以2%的投資回報率計算：的投資回報率計算：均價：均價：60元元/2%=3000元元/根據收益還原法，項目售價在根據收益還原法，項目售價在3000元元/左右左右。現在北沿街價格集中在現在北沿街價格集中在38004300元之間，說明北沿街商業的價格還是比較元之間，說明北沿街商業的價格還是比較高的。高的。所以，需要對我項目沿街進行重新定價。（2）、租金27、策略新的總體租金價格應該在60元/年/平米，總體售價應該在25003800元以內，均價3300元左右。現在市場處于培育期，為降低進入門檻，培育新市場，同時保證對現有少數商家政策的延續性，建議關于租金：A、金山路三年免租，租金價格為60元/年/平米（租一年免三年），租賃合同三年一簽，保持政策的持續性。櫻花時尚四年免租（租一年免四年），租金價格為60元/年/平方，租賃合同兩年一簽，保持政策的持續性。以上優惠僅限于09年9月10月兩月之內。10月12月免租年限減少一年，依次類推。部分較大面積的拐角商業將根據實際情況另行協商。B、第四（五）年后隨著商業培育的成熟，取消免租的政策，同時提高租金價格，用以28、保障相對高的投資回報率。九月份學校進入，加之櫻花時尚、泰浩華居年內的交房，09年會形成較多對商業有利的信息，建議在9月學校入住期進行招商工作。目前商業市場有四種操作策略，根據不同的操作策略，所引進的業態及長期經營效果也各不相同。純純 銷銷 售售帶租約銷售（以租帶租約銷售（以租帶售）帶售）短期返租銷售短期返租銷售長期返租銷售長期返租銷售一般三年一般三年一般十年一般十年2、招商模式帶租約銷售帶租約銷售以租帶售方式就是將空置的商品房進行出租，并與租房者簽訂一個合同，在合同期內買所租的房，開發商即以租房時的價格賣給租房者，而租房者在租房期內所交的房租，可以抵沖部分購房款待租房者付清所有房款后，便獲得該29、房的全部房產權；如果租房者在合同期限內不購房，則作退租處理，先期交納的租金可以作為房產開發商收取的房租。通過招商保證前期商業定位與形象；能快速回收資金，無需承擔返租補貼與相關稅費；短期內使業主獲得穩定收益。鋪位差異性影響銷售難度的程度比較明顯；未出租的商鋪銷售難度較大，特別是大鋪；銷售難度較大，售價與租金之間產生的收益回報低難以達到投資者期望；中、長期收益難以穩定；后期經營管理難度較大，嚴重損壞商業形象與公司長期發展；各類手續復雜，易產生糾紛，影響公司品牌。商業氛圍已形成且正經營紅火，無需擔心后續收益；可銷售物業有大型主力店進駐且長期經營保證，獲取長期穩定收益回報；純街鋪或少量商業物業。在家居30、建材廣場項目上，在經營不善的前提下，我們的返租政策所帶來的種種負面影響已經顯露出來，在返還租金的壓力、統一經營等問題上矛盾都比較突出。實踐證明，返租政策不利于那些區位相對較差、發展較慢、對發展前景預期效果較差的項目，故建議北沿街商業棄用此種招商政策。返租 目前，商業街處于市場培育期，而文登商業市場也主要以租賃為主，對于動輒50萬以上的商鋪，我們對其期望不能寄托在短時間內的銷售上，而應該寄托在對其市場的培育上，基于此，建議對北沿街采取產權式出售、以租代售等多種招商模式并行的政策。3、營銷策略（1）、引進較有影響力的主力店以中型超市為例，引進當地較有影響力聯鎖型超市，這對其他業戶有直接的帶動作用。31、也可以直接帶動商業街的輻射面積。（2）、充分利用我公司現有資源我公司加之現在施工的工人共有三四百人的消費力，這是個不小的消費群體，而且完全是可以掌握利用的消費力。在招商過程將學校食堂的采購以及我食堂的采購作為來我商業街的條件，在社會上招五家左右大小不一的蔬菜類菜商以及水果類超市。同時，為聚集人氣，將珠海路上現有的針對我工人的小車類小吃集中到汕頭路一角，以增加數百人的人氣。（3）、嚴控進入業態，制造業態壟斷態勢小業態招商最好不要超過2家（小型超市、服裝類等除外），以“一條街只有一家業態”（時間限制在四年內）做出誘人的人造壟斷經營態勢，作為我項目繼學校后的第二個招商賣點。（4）、實現由內向型社區商32、業向外向型社區商業的跨越香港的社區商業有個值得稱道的成功經驗，即社區商業一般都要有公交經過，這種人流車流可以帶來其他消費，使內向型社區商業轉為外向型社區商業，同時，也是為業主增加對商業街的信心。（5）、交房等其他配合提前實現櫻花時尚一部分樓房的交房，為商業街增加消費人群，來烘托商業的人群覆蓋。同時，可采用一些行政手段與獎勵政策并行的政策，鼓勵金山花園的搬遷。（6）、外部合作與泰浩華居方面實現溝通，爭取汕頭路商業在招商政策等方面的合作，避免類似韓國之窗家居建材廣場后家紡城的惡性競爭政策。六、主題推廣既然本商業街有一個不甚理想的定位，我們該怎樣給他一個宣傳推廣中的主題定位呢？1、不是所有的商業都適33、合“戴高樂”在概念包裝上，不適宜過高。從實際需求上看，消費群體沒必要要一個風情化的商業街，其次，現代商業街普遍走情景化、特色化的商業模式，以文登義烏小商品城、山川文苑底商、銀海綠洲底商為例，商業周邊都有諸如小型景觀、兒童娛樂設施等，這些充分體現了現代商業的一個發展方向。而汕頭路商業不具有這些優勢，這些使得我們做風情街等很難有硬件上的支持。2、從消費群體看，汕頭路短時間內將以學校消費為主汕頭路商業的特色化不在于硬件上，而更多的體現在軟件上，即消費群體的特殊性，在短時間內聚集最大的消費群體，這應該是我們商業街較之以其他新盤底商、新區商業最大的優勢所在。基于此，我們將宣傳推廣的訴求方向定為一個空白的34、巨大市場，而且是一個不可多的的空前市場機遇。在推廣上，強調購買群體的穩定性和規模性，強調進入的緊迫性。將學區商業的稀缺性、促銷活動、文登師范動態、櫻花時尚交房活動等多種內容階段性地宣傳推廣。推廣表現享受訂單式商業待遇只此一家，別無“分”店鑒于時間問題，本處不在推廣上做更多贅述。七、其他部門配合1、工程部需要將板材城單獨圍起來，使其僅有一個出入口，以確保焦點型人流動線的形成。也需要加快住宅施工進度，確保提前交房。2、策劃推廣部門需要對周邊路段、商鋪頂部進行重新包裝。3、財務審計部需要進行重新定價4、營銷部成立起專業的招商隊伍，全面負責起招商工作運營工作。金金 山山 花花 園園 沿沿 街街車站文文 登登 師師 范范匯 報 完 畢