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1、中國商業地產發展現狀中國商業地產發展現狀特點及案例解析特點及案例解析 一、中國商業地產發展起源與軌跡中國商業地產發展起源與軌跡中國商業地產發展起源與軌跡上世紀八十年代：百貨大樓商業大廈、副食品商店、供銷合作社，批發（農貿）市場。上世紀九十年代：從第一代的像沃爾瑪這種大賣場超市進入中國（深圳）。大盤時代、城市運營商與郊區化（新城）。底商鋪養三代；2002年商業地產概念的提出；2006年的發展和普及；2009年的轉型和提速。中國商業地產發展三個階段中國商業地產發展三個階段 第一個階段：以銷售為主的商鋪型方式；第二個階段：進入銷售與持有結合的狀態，最好的一個模型就是現在主流開發商在堅持做的城市綜合體2、，銷售物業跟持有物業找到了較好的組合和一個相對良性的資金循環鏈 第三個階段：未來一定會進入一個持有物業為主的資產經營和資本運營結合的階段。銷售為王地產主導的大陸模式 全程開發資產經營的香港模式 專業分工資本運營的美國模式 中國商業地產發展三種模式中國商業地產發展三種模式一、連鎖化、標準化與同質化一、連鎖化、標準化與同質化 在這個階段無論是政府還是開發商還是城市的發展特別是消費的需求，都需要這種速度和模式，因為中國地大人多，而且發展速度很快，想要迅速滿足這種生活配套的需求生活娛樂的需求，一站式大賣場式購物，物美價廉的消費水平就是這個階段的主流消費模式，無法超越。滿足大眾消費和主流消費是現階段的主3、要任務和特點。量的重要性明顯大于質的重要性。中國商業地產發展三大特點中國商業地產發展三大特點中國商業地產發展三大特點中國商業地產發展三大特點二、分類化、多樣化和差異化二、分類化、多樣化和差異化滿足人們豐富多彩和日益提升的消費需求和文化趨勢，隨著日益提高的物質和文化水平包括節假日和夜生活比例的提高，休閑文化和分層消費比例會越來越高，在追求高速城市化和物質財富的同時不降低滿足人們的生活質量。日益增長的豐富的生活和文化需求（購物中心餐飲休閑比例上升到30-50%。大型書店與劇場、兒童體驗中心等正進入購物中心（日本主力店模式、萬達，中糧北京朝北大悅城）中國商業地產發展三大特點中國商業地產發展三大特點三4、國際化、本土化與梯度化三、國際化、本土化與梯度化 一線城市分層化：北京華貿（中高端的購物中心）、銀泰（奢侈品的購物中心），中糧西單大悅城（主題購物中心），藍色港灣（休閑購物中心）。二線城市：百貨+中低端大賣場購物中心為主流形態（合肥、長沙等）三線城市：傳統百貨+專業賣場批發零售一體的批發市場為主流形態 二、中國商業地產發展現狀中國商業地產發展現狀 機遇、轉型及提升 對住宅的疾風暴雨式的調控客觀上對商業地產是一種利好。推遲和放棄大宗財產購買和大額投資的擠出效應，無疑會加大生活、日常和小額的消費，對零售終端無疑是積極的信號。本月消費者信心指數已達到2007年以來最高點。中國商業地產發展現狀 機遇5、轉型及提升商業地產自身的發展周期、城市化的加速、第三產業的發展、人均收入增長包括消費理念的提高，進入一個相對成熟和快速提升的時期。最近一段時間，一些國內外的零售企業（大商、王府井、銀泰、TESCO、宜家等）和金融機構（中信、光大和平安等）開始進軍商業地產開發和投資，讓我們產生一種格外的期待。三、海外商業地產發展特點與中國趨勢海外商業地產發展特點與中國趨勢 海外商業地產發展特點與中國海外商業地產發展特點與中國趨勢趨勢 美國美國車輪經濟TOD交通工作生活娛樂一體化的新城 引領創新：室內室外化，電影院和真冰場放到購物中心里，把娛樂場放到屋頂等等。兒童體驗中心，奧特萊斯等 海外商業地產發展特點與中國6、海外商業地產發展特點與中國趨勢趨勢 日本日本精細化：精細化：微笑服務、室內立體燈光設計、色彩規劃、女性停車場、衛生間 科技化：科技化：日中比較，人口高度密集的，土地相對稀缺的，省地節能環保 海外商業地產發展特點與中國海外商業地產發展特點與中國趨勢趨勢 歐洲歐洲 人性化：人性化：人均GDP與人均幸福指數（生活節奏與氛圍，物質與精神）文化性：文化性：最好國家排名：芬蘭、瑞士與瑞典（文明、自然與科技）海外商業地產發展特點與中國海外商業地產發展特點與中國趨勢趨勢 中國發展趨勢中國發展趨勢 連鎖標準化與個性化并存發展 呈現了城市綜合體與軌道交通一體化開發的新趨勢 城市綜合體已成為重要的金融投資產品四、中7、國商業地產案例解析中國商業地產案例解析連鎖企業案例：連鎖企業案例：萬達、華潤、寶龍、中糧、深國投成功項目案例成功項目案例北京：燕莎、賽特、東方新天地、金源MALL、龍德廣場、西單-朝北大悅城、華貿中心-新光天地、藍色港灣、三里屯village、歐美會、永旺、燕莎-賽特奧特萊斯、新東安-APM上海：上海新天地、恒隆廣場、港匯廣場、正大廣場、龍之夢、大寧廣場-金橋國際、調頻1、8號橋中國商業地產案例解析廣州：天和廣場、中華廣場、正佳廣場、太古匯深圳：華潤萬象城、中信廣場、華潤萬象城、益田假日廣場、GOGOPARK、海岸城大連：大商-麥凱樂、羅斯福廣場、和平廣場沈陽：卓展（長春）中國商業地產案例解析8、青島：海信廣場杭州：歐洲街蘇州：印象城、圓融時代廣場南京：金鷹、水游城成都：熊貓城-富力廣場長沙：中信IDMALL西安：世紀金花 正興源五、中國商業地產發展瓶頸與問題中國商業地產發展瓶頸與問題中國商業地產發展瓶頸與問題中國商業地產發展瓶頸與問題金融與資本金融與資本商業地產需要大量的資金尤其是長線的資本，而中國商業地產現在前端投入的資金，是以信貸為主體的短期的流動資金，沒有多元化的資金，特別是是后端變現的證券化的資本化的產品就更加稀缺。所以造成中國商業地產野蠻生長根本性原因就是金融產品的系統性缺失。當然地方政府主導型高大全強思維的追求政績工程的驅動也是造成中國商業地產出現這樣一個同質化甚至惡性競9、爭現狀的推手。中國商業地產發展瓶頸與問題中國商業地產發展瓶頸與問題商業規劃與交通規劃商業規劃與交通規劃交通樞紐（立體）商業規劃的缺失與錯位；國家商業網點規劃的千呼萬喚遲遲未出臺，地方商業網點規劃的粗放性、非專業性和欠操作性；慢速公交和快速公交站點尤其是交通樞紐站點立體商業規劃的滯后和浪費；中國商業地產發展瓶頸與問題中國商業地產發展瓶頸與問題 -四個轉型 企業轉型企業轉型資產配比出現新趨勢，商業不動產投資占到品牌房企投資比例的20%-30%；物業轉型物業轉型持有物業開始成為商業地產開發商和綜合性開發商的主流和趨勢選擇；特殊形態和 主題業態如社區商業、商業街和專業賣場等的散鋪銷售退為補充性的形態；10、行業轉型行業轉型住宅為主的開發向復合開發甚至商業地產為先導的專業開發轉型；城市轉型城市轉型城鎮化加速，消費力上漲，進入后房地產時代，商業地產成為引擎和標志。中國商業地產發展瓶頸與問題中國商業地產發展瓶頸與問題 -四個轉型中國商業地產發展瓶頸與問題中國商業地產發展瓶頸與問題 -四個提升以住宅為主導的短期銷售型向全程運營型轉變；以短期的銀行信貸為主體的資金模式向REITS等資本化品種演變，為商業物業找到一個符合國際慣例的良性商業模式；中國商業地產發展瓶頸與問題中國商業地產發展瓶頸與問題 -四個提升重前期定位招商，忽視后期運營管理特別是持續運營，缺乏長期化和周期化的經驗和理念。由快速連鎖發展的同質化進入分層化個性化創新并舉的階段。中國商業地產發展瓶頸與問題中國商業地產發展瓶頸與問題 -五重價值第一是銷售價值，就是靠短期銷售實現的現金流；第二是經營價值，租金和經營收入；第三是資產價值，不斷人氣的培育，租金的提升、靠品牌靠區域成熟創造物業升值；中國商業地產發展瓶頸與問題中國商業地產發展瓶頸與問題 -五重價值第四是資本價值，前期的投資通過后期的資本變現創造乘數法則和最大值；最后是指區域和城市價值。商業地產發動機和名片效應帶來的附加值。