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1、萬象潤街商業案例分享創業。其他子公司水泥信托置地資產建筑物業與房地產相關集團公司框架：集團1938年在香港成立，現至少6家子公司參與商業地產投資、開發、運營等全過程，從上-中-下游保證商業地產的成功。電力紡織1948年，聯和行進行改組、擴大，更名為“公司”。“華”代表中國，“潤”取自毛澤東的字“潤之”，蘊含“中華大地，雨露滋潤”的美好寓意綜合體產品系列：萬象城+五彩城+歡樂頌橡樹灣英倫系列百萬平米城中城系列住宅+五彩城商業萬象城都市綜合體其他產品系列鳳凰城精品都是系列特色高端產品低密度大平層橡樹灣學府系列住宅+歡樂頌置地成都萬象城萬象城五彩城歡樂頌合肥五彩城成都歡樂頌哈爾濱歡樂頌綜合體產品系列2、：萬象城+五彩城+歡樂頌形式1：大型規模，200萬左右形式2：中小規模，100萬以下歡樂頌（純社區購物中心）歡樂頌+住宅（區域性購物中心）五彩城+住宅（living mall）五彩城+寫字樓（shopping mall）總合體萬象城五彩城歡樂頌三大綜合體分布城市萬象城二線的省會城市為主，區域性經濟中心，如深圳、杭州、成都等五彩城一、二、三線城市，甚至四線城市，二線超一半，如淄博、合肥等歡樂頌二線城市為主，占近七成，如海口、蘇州、哈爾濱、南京等分布城市特點：三種綜合體集中布局在發達的東部二線城市位置選址：等級越高越靠近城市核心，等級越低越往城市外圍布局租金低價離城市中心距離城市中心萬象城五彩城歡3、樂頌三大綜合體在城市位置分布理想圖三大綜合體選址分析萬象城核心地段商務業區或者新CBD，如羅湖萬象城-核心商務去、杭州萬象城-新CBD五彩城大型生活區CLD或者其他區域商業中心，如北京五彩城-CLD，淄博五彩城-城市次商業中心歡樂頌大型社區，區域商業片區，如深圳歡樂頌-區域商業片區整體定位對比：業態多樣性與檔次成正比物業對比分析：等級越高物業類型越多樣化，如萬象城一定有商業、住宅、寫字樓、酒店。商業住宅寫字樓酒店公寓萬象城五彩城歡樂頌備注：p表格填充滿格為所有城市該綜合體含有該物業形態p半格填充代表部分城市綜合體含有該物業形態與住宅組合：根據項目檔次、大小、潛在客群選擇適當商業+住宅組合，住宅4、開發+持有物業+增值服務”三位一體的全新生意模式部分城市商業地產和住宅的組合情況深圳商業地產住宅杭州萬象城幸福里合肥萬象城凱旋門沈陽萬象城悅府無錫萬象城太湖國際社區成都萬象城二十四城重慶萬象城二十四城南寧萬象城幸福里北京五彩城橡樹灣合肥五彩城幸福里淄博五彩城凱旋門長沙五彩城鳳凰城哈爾濱歡樂頌幸福里北京五彩城北京五彩城+橡樹灣橡樹灣重慶萬象城重慶萬象城+二十四城二十四城增值服務：針對不同客戶的功能化需求，以最大限度吻合家庭成員行為習慣的家居設計為核心，為客戶提供包括室內設計、裝修施工、機電改造、家具定制、配飾選擇等家居整合解決方案，給客戶一個高品質的“成品入住家”。萬象城商業模式探究？萬象城商業5、模式探究？萬象城整體定位：客戶城市中產階級，檔次“中檔偏高”客戶定位客戶定位真正服務的對象是城市的真正服務的對象是城市的中產階級中產階級，以，以家庭為主家庭為主的消費者，女性是重要客戶的消費者，女性是重要客戶檔次定位檔次定位萬象城的市場定位確定為萬象城的市場定位確定為“中檔偏高中檔偏高”完整及協同的體驗，包括購物、休閑、餐飲及娛樂。完整及協同的體驗，包括購物、休閑、餐飲及娛樂。萬象城位置特征：1、城市核心商業商務地段；2、新城區核心，如新CBD、新行政中心、高新區的附近。部分萬象城位置資料名稱位置特征名稱位置特征深圳萬象城羅湖-核心商務區合肥萬象城行政中心附近深圳大沖萬象城南山-高新區成都萬象6、城新CBD杭州萬象城濱江新城CBD南寧萬象城東盟商務區位置特征：1、選擇城市新城區的核心地段；2、“第一商圈”（15分鐘步行范圍內）聚集相當數量的中高收入人群；3、交通便利，停車方便；4、考慮政府的城市規劃。萬象城開發模式特征：以主買地自建為主，部分是與新鴻基合作開發，鄭州萬象城是收購印象城重建。城市開發模式深圳羅湖買地自建沈陽買地自建大連買地自建成都買地自建南寧買地自建合肥買地自建深圳大沖買地自建青島買地自建重慶買地自建上海買地自建常州買地自建泰州買地自建濟南買地自建杭州與新鴻基合作開發無錫與新鴻基合作開發鄭州收購深國印象城重建萬象城物業分析：商業（18-28萬）+寫字樓（10萬左右）+酒店7、（1個）+公寓（少部分有）+悅府系列住宅。根據城市經濟、具體位置、地塊形狀做調整城市總建筑（萬）商業（萬）寫字樓（萬）酒店（萬）住宅（萬）公寓（萬）深圳羅湖5518.84.28110杭州50241161425沈陽60206110成都210一期24.4（共60）7.6150南寧9027.430含在30寫字樓里270鄭州400合肥901820500深圳大沖30018含在228萬商住面積里五星+四星酒店青島10020重慶200236+8.5涵在8.5萬寫字樓里16010上海55.5常州32無錫4024泰州8020西安9530500大連19.310.5濟南占地260畝超15個城市超過1200累積將超過8、350累積約200超過15個五星級酒店因項目而定少部分帶有公寓物業配比分析總規模小于100萬方綜合體 商業：酒店：住宅：公寓=33%：22%：33%：12%：0（少部分有）總規模200萬方左右綜合體 商業：酒店：住宅：公寓=15%：7%：3%：73%：2%備注：大于200萬方的有二十四城系列、大沖新城重慶萬象城重慶萬象城+二十四城模式探究？二十四城模式探究？二十四城在景觀設計、建筑設計上，對建設廠原貌保存上采用了各種手法，將工業文明記憶植入整體規劃中，成為凝練的工業記憶和城市表情。是舊城改造項目，城市文化保留與傳承的典范。項目屬性：于2007年拿地，原楊家坪建設廠舊址，屬于重慶城市化升級中的舊9、城改造項目基本信息 地理位置九龍坡原建設廠廠址總占地面積1051.3畝總建筑面積191.6萬平方米物業類型住宅、商鋪、寫字樓所屬商圈楊家坪項目特色江景地產,教育地產開發企業置地（重慶）有限公司容積率4.17綠地率50%項目區位：位于鵝公巖大橋北橋頭，緊鄰楊家坪步行街、直港大道、九濱路，其周邊交通便捷，四通八達，跨區能力強。本案項目規劃與分期：商業一期商業一期商業一期商業一期商業二期商業二期二十四城二十四城高端住宅高端住宅謝家灣小學謝家灣小學整體規劃n商業部分（中心）占地約175畝，總建筑面積超過90萬平方米，集萬象城購物中心、大廈、星級酒店、城市頂級住宅以及服務式公寓于一體，分為兩期開發。n住10、宅部分總建筑面積超過160萬平米，將會為2萬戶家庭，約6萬人提供高品質的居住環境。項目規劃與分期：住宅分兩期開發，萬象潤街位于二期住宅內部。項目一期：高端住宅區謝家灣小學后期用地萬象城街區mall二期央璽二期紫云府住宅分期項目一期：占地面積為130畝，由11棟濱江高層住宅圍合而成，總建筑面積約43萬平方米，總戶數3400戶左右項目二期：由紫云府、央璽、萬象城三個組團組成；紫云府、央璽組團為高層住宅區+配套商業、萬象城為集中商業+酒店+寫字樓開發節奏一期臨江住宅在2008年率性面世，以住宅現行。由江邊向內部開發萬象潤街重慶萬象潤街重慶萬象潤街全國首個銷售型商業物業全國首個銷售型商業物業為何可以銷11、售？過往項目探究u深圳首個綜合體萬象城儼然成為深圳高端商業地標2004年周邊商鋪均價約3萬元/平方米，隨著萬象城開業，商業氛圍日漸成熟。2009年，商鋪二手售價已達約10萬元/平方米，售價翻了3倍。u成都萬象城已成為一座屬于全成都的時尚新地標。每逢節慶，萬象城層出不窮的主題人氣節目及促銷活動，等于為周邊商鋪經營者免費做足了營銷推廣工作u南寧萬象城開業首日，迎來20萬人流量。區域內其他項目，趁勢發力，推出面向萬象城的臨街商鋪。沒有統一的商業規劃，沒有領先的運營管理，僅僅挨著萬象城就能掘金，試想，萬象潤街價值又當如何？萬象潤街區位萬象潤街與萬象城商業，在區位上相對獨立，兩者相錯定位，輻射不同層次人12、群。萬象城萬象城萬象潤街萬象潤街萬象城萬象城萬象潤街萬象潤街萬象城：體量約35萬方，在建最大萬象城，購物中心、甲級寫字樓大廈、五星級酒店以及超高層頂級公寓，分兩期開發，定位于國內一流購物中心及城市商業新地標，輻射全市消費人群萬象潤街：體量約7萬方，定位為都市生活街區，為小區居民提供歡聚，休閑、觀光、購物的公共社交空間；萬象潤街商業規劃萬象潤街位于江紫云府小區與央璽小區旁，且靠近學校，充分利用住宅與學校形成人氣，約6萬穩定消費人群。臨江住宅區紫云府小區央璽小區央璽小區謝家灣小學銷售商業銷售商業持有商業持有商業小區入口小區入口目前謝家灣小學已成立三年，住宅業主的子女多為該校學生，極大地為萬象潤街帶13、來了商業利好；萬象潤街內部設置小區入口，更多地帶來了商業人流；三大住宅小區，約6萬常住人口，為萬象潤街提供穩定消費人群基數。名稱棟數戶數人口紫云府小區8棟住宅4000-50001.5-2央璽小區5棟住宅+1棟公寓3000-40001-1.5一期臨江住宅12棟住宅5000-60001.5-2合計約6萬人萬象潤街商業價值萬象潤街于2012年底開盤，半年成交金額占九龍坡區半年總成交金額的30%，平均價格高出市場價格3倍，萬象潤街極大地實現了高溢價。九龍濱江名稱成交面積（萬方）成交金額（億元）平均價格（元/）九龍坡區18.932.2317070萬象潤街2.110.0650209u 首期以高單價、高成交14、量為引爆點，高調入市。u 5月成交大面積，單價較低。2013年上半年九龍坡區域及萬象潤街商業銷售情況對比面積區間總價區間4040-5050-6060-70 70-80 80-90 90-100 100-110 110-120 120-130 180-200 200-250 250-300 總計70-80111180-903390-10066100-12016117120-140831113140-1606410160-180363113180-2004710122200-2506222113250-300147315300-350231118350-4001113400-4502619450-15、500156113500-6004217600-7002101114700-80011114800-900123總計66263337814132111184萬象潤街商鋪面積區間與總價區間交叉圖表萬象潤街商業價值萬象潤街2013年上半年，以小于40以下的商鋪最為暢銷，以總價為180-200萬去化最好。萬象潤街商業價值萬象潤街商鋪主力成交單價區間為40000-50000元/。萬象潤街商業價值2013上半年九龍坡區商業成交排名榜排名項目名稱建筑面積總金額單價1二十四城20040 100620643250209 2斌鑫世紀城19245 827986144302 3金科陽光小鎮9807 1112169116、211341 4船舶云湖綠島6301 12082080819173 5奧園國際城5995 12721926421221 6耀文楓林郡5306 6601636012441 7恒大帝景5300 487401889197 8七星戀城5250 502468169571 9保利花半里5154 6728170813053 10斌鑫西城綠錦5063 365288047214 萬象潤街2013年上半年，與同區域項目相比，成交面積、金額、單價均屬第一為何這么高的溢價？萬象潤街整體定位萬象潤街定位為都市生活街區，為市民提供歡聚，休閑、觀光、購物的公共社交空間，滿足社區商業需求。特色美特色美食街食街中高端中高端餐飲17、餐飲、會所會所精品潮精品潮流街流街精品潮精品潮流館流館兒童親子兒童親子館館銷售商業銷售商業整體體量：銷售商業約3萬方，持有商業約4萬方外 立 面：現代風格，配以歐式風格，石材配玻璃幕墻，品質感較強可售商業持有商業-兒童親子館亮點一：整體面積約七萬方，緊鄰萬象城購物中心，并與潤街集中式商業交錯定位萬象潤街整體規劃被社區雙向四車道大馬路橫穿而過，商鋪分布于二、三期住宅區中，臨近學校，整體以社區居民流動線排布而成業態規劃：持有商業對業態進行規劃，分設五大主題 兒童親子館：引進歐文英語、拉丁舞、倍兒機器人等重慶品牌教育機構；特色美食街：引進張鴨子、串串香、酸辣粉、私房菜、三真菌湯等重慶知名本地餐飲；18、中高端餐飲、會所：目前正在招商中，打造中高端中西餐廳、大型KTV等 精品潮流街與精品潮流館：品牌服飾零售店，目前招商暫未啟動租金情況：特色美食街：一樓300500元/平米/月；二樓120200元/平米/月兒童親子館：70-90元/平米/月亮點二：整體以五大主題規劃為引導，圍繞可售商鋪41臨江住宅區243紫云府小區央璽小區央璽小區謝家灣小學銷售商業銷售商業持有商業持有商業小區入口小區入口萬象潤街產品設計走廊約2-2.2米簡裝可售商業基本情況 開間：進深1（）：3（）層高4.8m走廊寬度2-2.2m面積區間20300主力面積50100交房標準簡裝，地面瓷磚、墻體刷白亮點三：外立面局部石材，品質感強19、，簡裝又解決裝修問題，提高租金價格。公共部分均為石材包裝，商鋪以簡裝作為交付標準，商鋪開間進深以1：3設計。置業 顧問訪談：已銷售的商鋪，我們都是贈送“簡裝”，這也極大的促進了投資者的信心，同時提升了銷售價格。萬象潤街樓層設計可售商業建筑上，以掛外廊的形式，一層、二層分開賣，實現商鋪利潤最大化。銷售單價：l一樓價格在11-13萬/，l二樓價格在4-6萬/銷售總價：l600萬-1000萬預計租金：l一樓300-500元/月l二樓150元/-200元/外廊亮點四：兩層社區商業，分開銷售，增大商業價值。萬象潤街推售時間從項目整體節奏可看出，萬象城招商兩年，主力店基本確定，一期住宅交房兩年，社區人氣逐20、漸導入，萬潤街面市銷售，商業招商和銷售同步進行。時間節點2007年2008年2010年2012年底2013年3月2013年6月2013年9月2014年9月2014年底主要事件與時間節奏開發商拿地時間住宅開盤節奏第一次開盤一期臨江住宅交房二期住宅紫云府交房二期央璽住宅全面交房萬象潤街開盤節奏 銷售開盤招商啟動第一次交房全面交房萬象城商業招商節奏招商啟動一期商業開業亮點五：合理的推盤節奏，以人氣與集中商業為引導總結萬象潤街引發全城乃至外地投資客的關注有幾個原因：第一，在大環境上，投資渠道收窄，商鋪是最把穩的投資途徑；第二，在全國商業地產的版圖中，萬象城成為城市級商業成功運營標桿項目，城市級商業價值已經明確；第三，在開發模式上，住宅與商業結合開發，為萬象潤街帶來了固定消費人群。萬象潤街自身優勢:第一，在區位環境上，依靠萬象城，提升商業價值，也能縮短“養商”的時間。第二，在客群定位上，與萬象城相錯定位，輻射社區人群第三，在商業運營商，強有力的招商團隊，會跟租戶一起探討應對市場需求的變化措施，幫助租戶調整市場定位，推廣，甚至幫助辦理相關手續等。7萬平方米萬象潤街，是中小投資者可以分享100萬平方米中心價值紅利的絕佳機會九龍坡區商業升級換代 萬象城商業品牌 =成功The end