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1、目目 錄錄第一部分第一部分:項目營銷分析項目營銷分析第二部分第二部分:項目銷售價格測算項目銷售價格測算第三部分第三部分:項目銷售執行建議項目銷售執行建議第四部分第四部分:項目營銷推廣建議項目營銷推廣建議第五部分：其他需提交的專題報告第五部分：其他需提交的專題報告 第一部分：項目營銷分析第一部分：項目營銷分析一、項目優勢一、項目優勢二、項目劣勢二、項目劣勢三、項目機會點三、項目機會點四、項目威脅點四、項目威脅點五、項目街鋪內鋪銷售側重點分析五、項目街鋪內鋪銷售側重點分析一、項目優勢（一、項目優勢（StrengthStrength）人民南是傳統老商圈，知名大商場聚集，如金光華、友誼城、佳寧娜等，商2、圈已形成,商業氛圍濃厚；有大型商業的展示外立面,建筑質素高，街鋪層高達6米，具備做餐飲的功能；羅湖片區在售項目少，競爭小，投放市場成功機會大；塔樓住宅有1200多套，裙樓商業可得到高消費人口的有力支撐；臨近香港，具備口岸功能,港人在周邊消費占一定比率。二、項目劣勢（二、項目劣勢（WeaknessWeakness）位于核心商圈的邊緣,商業黑洞效應強，處在被遺忘的角落;項目北側被高架橋隔斷，不鄰近交通主干道，也不鄰商業主干道，羅湖村的人流易達性差。且春風路為單行線，車被分流；街鋪面積大，總值高，投資門檻高；街鋪使用率低，只有65%；空置了2年多時間，對周邊熟悉的客戶有心理障礙；周邊有醫院、派出所、3、公安宿舍、學校，對相信風水的客戶是不利因素；三：項目機會點（三：項目機會點（OpportunityOpportunity）人民南老商圈大改造，投資者有一定心理預期；片區在零售、娛樂、旅游、餐飲、服務5大類業態上經營成熟有特定的消費群體，項目與三個酒店業商圈左右為鄰；人們對餐飲業的投資價值有很高的期望值，項目具備做餐飲的可能性，對銷售支撐力度強；四：項目威脅點（四：項目威脅點（ThreatThreat）目前投資商鋪的熱點已從羅湖轉到南山；片區內同類商業項目普遍銷售不理想，有負面影響存在；項目鄰近物業生意清淡，不利聚集人氣；片區內商業物業空置面積多，投資客信心弱。五：項目街鋪內鋪銷售側重點分析五：4、項目街鋪內鋪銷售側重點分析 通過對本項目SWOT分析和對100家左右的不同業態商家訪談的結果，使我們對項目有了進一步的認識：1、本項目對品牌商家的吸引力較弱,租金支撐售價的力度不夠，整體銷售阻力很大，只能分步驟分先后去操作；2、為增加街鋪的銷售支撐，從營銷的角度看，建議一、二樓內鋪先招一些大型商家，提升項目知曉度，為街鋪聚集部分人氣，支持街鋪的銷售。3、一樓內鋪固有價值低，短期內銷售價值很難實現，建議延后銷售；因此，本方案側重點在闡述街鋪的具體銷售執行過程。第二部分第二部分:銷售價格預測及分析銷售價格預測及分析一、項目周邊部分街鋪及一樓整層租金調查與分析二、項目臨近路段一樓租金區間調查與分析三5、三級市場提供項目周邊街鋪租金、售價與分析四、人民南片區招商中的物業租賃狀況調查與分析五、片區內、外已售項目售價、銷售狀況調查與分析六、本項目租金區間及售價區間初步估算第二部分第二部分:銷售價格預測及分析銷售價格預測及分析 由于項目在市場上的可比項目少，不確定因素多，周邊經營業態品類繁多，位置差異大，所以租金參次不齊。為使營銷工作有明確的方向，所以認籌前估算一個價格。可通過認籌客戶的反饋，對估算的價格再做最后的修正。因此，在對本項目街鋪銷售價格測算之前，我司分租金和售價兩大類，從5個方面分對項目周邊物業進行了大規模，深入的調查：一、從項目周邊隨機選擇部分街鋪租金作為樣本；二、計算臨近路段的平均6、租金；三、通過三級市場調查已經營商鋪的投資回報率；四、片區招商物業的租賃政策及招商狀況；五、已售項目的價格及銷售狀況的比較分析。一、項目周邊部分街鋪及一樓整層租金調查與分析表1：項目周邊部分街鋪租金調查表典型商鋪名稱典型商鋪名稱 建面（）建面（）租金租金 （元（元/）春風路佳和煙酒 30 350春風路廣東運動通訊30240表2：項目周邊部分一樓整層租金調查表大型商業名稱大型商業名稱建面建面（）（）經營當中的集中商業經營當中的集中商業租金區間（元租金區間（元/）南洋大廈4400600-900海燕購物中心5400150-250東洋國際時裝廣場6500100-150羅湖商業城55000700900據7、調查表顯示分析：1、羅湖商業城租金最高，由于綜合業態定位，口岸優勢突出，經過了幾年的經營管理，才達到現時的水平；2、東洋國際時裝廣場租金最低，由于周邊時裝業態競爭激烈，專業市場目標客戶群單一，也經過幾年的經營發展，狀況依然不佳；3、上表還可看出，大體量的商業一旦做旺，租金就能達到很高的水平。4、春風路其他樣本鋪租金主要集中在300元/左右。一、項目周邊部分街鋪及一樓整層租金調查與分析路名租金主要商業設施狀況建設路180800中國銀行總行、三島大廈、友誼國際名店 經營狀況較好嘉賓路250600 深圳市國際商場、南洋服裝批發市場、東洋服裝批發市場、海燕服裝總匯 經營狀況一般友誼路320-800 商8、業中心商場、鉆石廣場 經營狀況一般人民南路400800國貿百貨、金光華廣場、友誼城百貨 經營狀況較好春風路 200350 佳寧娜廣場 經營狀況較差羅湖口岸 2001000 火車站大廈、羅湖商業城 經營狀況較好二、項目臨近路段一樓租金區間調查二、項目臨近路段一樓租金區間調查據調查表分析：1、租金較高的路段主要在建設路、人民南路、友誼路、羅湖口岸，租金較低的路段在春風路；2、羅湖口岸租金區間價差最大，達800元/，反應了典型的口岸物業，人流導向決定了商鋪的價值。本項目人流易達性差，租金上升潛力很有限；3、通過以上的分析，讓我們似乎明確了春風路租金普遍偏低的原因，人流的易達性成了關鍵因素，其次沒有知9、名大型商業的聚集效應。數據同樣顯示租金集中在300元/。二、項目臨近路段一樓租金區間調查二、項目臨近路段一樓租金區間調查名稱名稱位置位置業態業態面積面積（）使用率使用率（%）層高層高（米）（米）租租/售售租金租金（元（元/月）月）售售 價價 （元（元/）年年限限東門東門步行街內西餐134974.5租410人民北人民北靠海雅百貨服裝,鞋類37460-704.5售2942300050人民北人民北靠太陽百貨服裝,鞋類71504.5售63313800030九龍城九龍城人民南商圈服裝,鞋類25464售60010000031春風路春風路靠春風萬佳餐飲152804.3租300春風路春風路向西村邊餐飲156710、54售350-3806000065德奧商城德奧商城寶華樓附近服裝,鞋63604.5售1200-150028000036南塘商業南塘商業城城B B區區太陽百貨對面服裝,鞋類4065560010000036三、三級市場提供項目周邊街鋪租金、售價與分析續上表：續上表：名稱名稱位置位置業態業態面積面積（）（）使用率使用率（%）層高層高（米）（米）租租/售售租金租金（元（元/月）月）售售 價價（元（元/）年年限限羅湖商業城羅湖商業城火車站附近服裝,鞋類770-803.5售4006000027東莞外貿東莞外貿大廈大廈東門南路不能做餐飲235904.5租600-東門永新街東門永新街東門商圈服裝,鞋類257011、5.5售4007000040文錦中路文錦中路街鋪街鋪臨新一佳餐飲52806租340-德奧商城德奧商城(內側街鋪內側街鋪)寶華樓附近服裝,鞋類36604.5售63813000036人民南路人民南路街鋪街鋪嘉寧娜對面不限100605.7售4006800027文華商場文華商場太陽百貨對面零售10.550-604售98013000030東門茂業東門茂業街鋪街鋪茂業附近餐飲150904.5租400轉讓費15萬元-三、三級市場提供項目周邊街鋪租金、售價與分析據調查表分析：經過時間的洗禮和市場的競爭，三級市場對商鋪租金、售價的反應基本接近事實。因此，本次選擇了項目周邊16個放盤而未成交的一樓商鋪進行基礎數據12、采集，現分析如下：1、可算出投資回報率的商鋪有10家，回報率區間在5.5%15%，8%以上的有3家，7%以上的有4家，5%以上的有3家，分別為15%、9%、7%、8%、5.5%、5.9%、7.2%、7.2%、7.3%、5.8%，顯然7%左右的回報率有4家，占比40%，為最多數。2、租金區間1000元/以上的1家，800-900元/的1家，600-700元/的5家，400-500元/的4家，300元/以下的5家。顯然300-500元/的租金占比56%，絕對多數。3、因此，不考慮三級市場“有價無市”的情況，投資回報率7%左右，租金下限也在300元/。以上為三級市場的放盤價，未達成實際成交，實際成交13、會有一定下浮空間。三、三級市場提供項目周邊街鋪租金、售價與分析名稱名稱待租面積待租面積使用使用率率業態定位業態定位租賃政策租賃政策租金租金招商招商狀況狀況佳寧娜廣場10-135050一樓美食，美容裝修期內免租金,只收管理費200元，管理費28.25元一般東洋國際時裝廣場大小都有1001樓主營韓國風味服飾精品10月1日前免租1樓500元，其它120-170元，含管理費一般天安國際一樓大小都有50-70服裝,休閑百貨免租6個月220元差南洋大廈大小都有40服裝,休閑百貨無免租期1樓250-400元，管理費39元良好四、人民南片區招商中的物業租賃狀況調查與分析據調查表分析：據調查表分析：1、片區內現14、有大量商業面積空置，典型的如國貿，深房廣場，鉆石廣場等，重新定位招商難度依然很大。這對片區整個商業形象有極大的損壞；2、現僅選擇4家普通的商場對經營年限和免租期進行分析，可以看出佳寧娜和南洋大廈的免租期最短，起租租金在200400元/，招商狀況一般和良好，主要原因在于這2家都是經過至少5年以上的發展，才有今天的局面；3、天安國際起點租金最低，免租期最長，招商狀況卻最差。其次是東洋服裝批發市場，實用率100%的優勢，招商也一般。4、4家商場業態定位相似，可見造成的差異主要在于經營年限的長短。可知，本項目在3-5年的時間內做旺的難度非常大。以上租金價格僅為各商場的報價，實際租賃中租金水平有一定下浮15、空間。四、人民南片區招商中的物業租賃狀況調查與分析名稱名稱均價均價(元元)面積面積 ()實實用用率率銷售政策銷售政策銷售銷售狀況狀況主力商主力商家家朗豪坊朗豪坊8萬240098%帶3年租約銷售，回報率分別為7%、8%、9%，可一次性在總價扣除，也每月發放給業主（含稅）；如按每月發放，三年的回報金額可寫到買賣合同里。88%動漫電玩國際國際廣場廣場8萬1萬60%直接銷售,層高6米,主力鋪位面積40,以租金500元/對外同時招商20%無東門東門天下天下5.1萬 1.8萬 52%帶5年租約出售，年回報率7%70%海雅百貨五、片區內、外已售項目售價、銷售狀況調查與分析注：東門天下因為產權式商鋪辦不了房產16、證，現所有售出單位已全部退定。名稱均價(元)面積()實用率銷售政策銷售狀況主力商家保利文化廣場7萬14.5萬87%3年返租,第 1-2年6.5%,第 3年5.5%,第一年在首期款抵扣,第二年在第13個月支付,第3年要按實際租憑收入支付.80%“保利劇院”“保利影院”“保利博物館”海岸城東座4萬8.5萬80%直接銷售99%吉之島五、片區內、外已售項目售價、銷售狀況調查與分析據調查表分析：據調查表分析：1、東門郎豪坊，售價8萬銷售率達88%，主要是由于主力鋪位面積小（15），3年帶租約，門檻低，有主力商家，地段好，實用率98%，等強力支持；2、國際廣場，售價8萬銷售率只有20%，主要是沒有主力商家17、支撐，直接銷售，主力鋪位面積大（40）門檻高，實用率只有60%，銷售沒有強力支持；4、綜合案例，可知道片區項目售價區間在58萬/之間。3、保利文化廣場和海岸城東座，是片區外項目與本項目并沒有直接可比關系。銷售狀況非常好，主要是由于南山呼喚大商業，是先有人后有了好規劃，人們對南山片區發展心理預期很高，已超過深圳其他地區。說明片區未來發展規劃和投資客心理預期對商業價值提升的作用非常大，而人民南的未來已固化,沒有了廣闊的預期，售價很難支撐在一個高位。五、片區內、外已售項目售價、銷售狀況調查與分析六、本項目租金區間及售價區間初步估算(一)、綜合調查分析的數據，可初步估算出項目街鋪租金區間：30035018、元/（二）、采用“收益法”測算本項目街鋪售價:根據估算的租金區間300350元/和年回報率7%（根據三級市場測算的數據），測算出本項目街鋪售價區間在5100060000元/之間。說明：測算的售價區間與片區可比案例的售價區間5-8萬完全吻合。可見，本項目價格的最高上限在8萬。再根據經驗判斷建議本項目的銷售均價在7萬左右。第三部分第三部分:銷售執行建議銷售執行建議一、銷售模式分析一、銷售模式分析二、項目銷售模式建議二、項目銷售模式建議三、待售鋪位可售性分析三、待售鋪位可售性分析目前商業市場有四種操作策略，根據不同的操作策略，所引進的業態及長期經營效果也各不相同。純純 銷銷 售售帶租約銷售帶租約銷售19、短期返租銷售短期返租銷售長期返租銷售長期返租銷售一般為三年返租一般為三年返租一般為十年返租一般為十年返租一、銷售模式分析一、銷售模式分析直接銷售直接銷售 發展商可在短期內回籠資金，降低項目整體資金壓力，無需承擔返 租補貼與相關稅費；將商業經營壓力轉移向中小業主，由其分擔經營壓力。產權分散，主力店或品牌店難以進駐；無法規劃經營業態及規范整體形象；對于商業做旺主要靠市場自身調整，所需時間較長；若經營不好，對于項目整體形象有一定影響。商業銷售競爭不激烈導致市場成熟度低，投資客戶缺乏了解；純街鋪銷售；商業體量極少或零星商業物業。一、銷售模式分析一、銷售模式分析 帶租約銷售通過招商保證前期商業定位與形象20、；能快速回收資金，無需承擔返租補貼與相關稅費；短期內使業主獲得穩定收益。鋪位差異性影響銷售難度的程度比較明顯；未出租的商鋪銷售難度較大，特別是大鋪；銷售難度較大，售價與租金之間產生的收益回報低難以達到投資者期望；中、長期收益難以穩定；后期經營管理難度較大，嚴重損壞商業形象與公司長期發展；各類手續復雜，易產生糾紛，影響公司品牌。一、銷售模式分析一、銷售模式分析商業氛圍已形成且正經營紅火，無需擔心后續收益；可銷售物業有大型主力店進駐且長期經營保證，獲取長期穩定收益回報純街鋪或少量商業物業 短期返租銷售（1-3年）前期由發展商統一控制招商和經營，能確保既定的商業定位與規劃，可以有效保證整體商業形象。21、幫業主堅守前幾年守業期，既能堅定投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱；承擔1-3年的返租補貼；返租結束后的統一經營管理要求較高；因返租而產生相應的返租法律風險。一、銷售模式分析一、銷售模式分析長期返租銷售（5-10年）前期由發展商控制招商，能確保既定的商業定位；給投資者堅定信心。返租銷售，并適當降低投資門檻，可以擴大客戶層面，有利于加快項 目銷售速度。如果項目經營管理非常成功，遠期物業租金收益將有可能出承諾回報。承擔5-10年的返租補貼；如后期經營管理沒有達到預期目標，則承受返租年限越長，壓力越大。因返租而產生相應的返租法律風險。一、銷售模式分析一、銷售模式分析從銷售角度看，短期返租與長期返租22、都會使得銷售速度加快，兩者不會對銷售成果產生非常大的區別。從風險角度看，短期返租相對于長期返租，短期返租壓力小，后期風險非常小；同時也更能趨向政府相關政策，避免政策風險。一、銷售模式分析一、銷售模式分析本項目適用本項目適用短期返租（短期返租（1 1年）年）的銷售模式的銷售模式 理由詳見下頁的“銷售模式適用度分析”二、項目銷售模式建議二、項目銷售模式建議本項目本項目“直接銷售直接銷售”模式適用度分析模式適用度分析1、本項目采用“直接銷售”的前提條件a.主題定位明確，租金基本支撐售價；b.開發商不以追求高價為首要目標，希望操作簡便、快捷時采用。2、本項目采用“直接銷售”的利弊分析a.益處：操作簡便23、省力，無大量后續工作壓力；沒有招商的壓力；b.弊端：片區周邊商業價值固化，根據前面的市場調查，項目的租金水平支撐不了投資回報率，投資者難于下決心投資；售價沒有提升空間，發展商利潤空間小；銷售進度較慢，發展商資金回籠緩慢。二、項目銷售模式建議二、項目銷售模式建議本項目銷售模式適用度分析 本項目本項目“帶租約銷售帶租約銷售”模式適用度分析模式適用度分析1、本項目采用“帶租約銷售”的前提條件a.主題定位明確；b.租金回報率達到6%。2、本項目采用“帶租約銷售”的利弊分析a.益處：對商戶能夠統一管理，易于將商場做旺；租金支撐售價透明度高，可信度強，對銷售有很大的促進作用；能將售價支撐在一個較高的水平24、。b.弊端：需要在銷售之前招商或在銷售后某一段時間內必須完成招商，一定時間內工作難度大；操作程序、法律手續復雜；為了租金能支撐售價，對商家有很高的要求，招商的風險大。二、項目銷售模式建議二、項目銷售模式建議本項目銷售模式適用度分析本項目本項目“一年短期返租銷售一年短期返租銷售”模式適用度分析模式適用度分析1 1、本項目采用、本項目采用“一年短期返租一年短期返租”的前提條件的前提條件a.主題定位不明確b.實際租金回報不能支撐售價。2 2、本項目采用、本項目采用“一年短期返租一年短期返租”的利弊分析的利弊分析a.益處：可提升投資客心理預期；相對能夠提升一定價格空間；在銷售說辭上有了描繪的空間；可緩25、解招商的壓力。b.弊端：租金返算，拉高表面售價，客戶有一定的價格防線；有經營管理的任務。二、項目銷售模式建議二、項目銷售模式建議本項目銷售模式適用度分析“一年短期返租銷售模式一年短期返租銷售模式”說明說明a.返租回報率：9%區別于市場上返租回報率8%的通常做法，給客戶一定吸引力；b.返租年限：1年以實收均價7萬元計，返租一年表格價為77000元。投資客對片區商業售價有一定心理防線，表格價不宜突破8萬元。以表格價8萬元計，則發展商實收價格為7.2萬元,返租銷售對價格有一定拉升。返租年限越長，表格價則越高。c.發展商收益：表格價*（1-返租回報率+實收租金回報率）*銷售面積實收租金以均價300元/26、平方米測算，則實收租金回報率為4.5%;表格價以8萬元計；發展商收益=8萬元*95.5%*2358=約1.8億元二、項目銷售模式建議二、項目銷售模式建議 本項目共36間街鋪,建筑面積 2358,鋪位位置及結構差異明顯,在不考慮具體 銷售條件的前提下，根據鋪位自身的特點，進行可銷售性分析，可分為以下5個 等級：三、待售鋪位可售性分析三、待售鋪位可售性分析待售鋪位可售性分析待售鋪位可售性分析等級銷售難易程度特點第1等級易售鋪位置好、鋪位結合合理、面積相對小、展示面突出第2等級次易售鋪位置好、鋪位面積相對易售鋪較大、鋪位結構次于易售鋪第3等級普通鋪位置次于1、2等級鋪位第4等級難點鋪位置相對差，對外27、部人流的吸引力有限第5等級滯銷鋪位置最差，與外部人流基本隔斷具體詳見下頁圖示三、待售鋪位可售性分析三、待售鋪位可售性分析待售鋪位可售性等級區分圖示三、待售鋪位可售性分析三、待售鋪位可售性分析各等級鋪位面積及金額統計表等級個數及占比面積及占比實收金額及占比個數占比建筑面積()占比實收金額(以均價7萬元計)占比第1等級1027.78%582.324.69%4076100024.69%第2等級719.44%547.4923.22%3832430023.22%第3等級513.89%437.1718.54%3060190018.54%第4等級822.22%491.1920.83%3438330020.828、3%第5等級616.67%300.1612.73%2101120012.73%合計36100.00%2358.31100.00%165081700100.00%各等級鋪位相關數據指標說明：第1、2、3等級銷售金額約1億元，金額占比66.45%。第四部分第四部分:營銷推廣方案營銷推廣方案一、目標客戶群定位一、目標客戶群定位二、案名及主推廣語二、案名及主推廣語三、項目包裝方案建議三、項目包裝方案建議四、推廣定位四、推廣定位五、推廣費用預算五、推廣費用預算六、媒體推廣方案建議六、媒體推廣方案建議七、銷售時間截點安排七、銷售時間截點安排一、目標客戶群定位一、目標客戶群定位1、目標客戶區域范圍特征深圳客29、戶以羅湖客戶為主；香港對深圳比較熟悉，對羅湖有認識的投資客，如在深圳居住、商務往來的客戶；2、項目目標客戶群主要特征：有較高收入判斷力較強比較理性有多次置業經驗注重投資回報及升值空間對發展商和項目品牌比較看重怕麻煩二、案名及主推廣語二、案名及主推廣語1 1、案名、案名 A、“金羅湖商業街”闡述：“金羅湖”即金色羅湖的意思，與政府對外宣傳、定位的口徑一致，易記易理解，容易聯想到黃金和財富。商業街即指街鋪，體現商業投資價值。B、“港逸軒”（港逸商業中心）闡述：將項目的名稱暗綴在推廣名中，容易識別和得到認同。前面加“港”字，暗示了項目的位置特征，同時可訴求到部分香港人。同時后綴“軒”字能使人聯想到餐30、飲業態。如餐飲功能不能確定，建議以“港逸商業中心”替代。二、案名及主推廣語二、案名及主推廣語2、主推廣語 說明：主推廣語取決于營銷模式，主題定位等內容的確定，需與廣告公司共同探討。三、項目包裝方案建議三、項目包裝方案建議 項目與香港近在咫尺，而香港客戶是本項目的主要買家之一，因此，發揮項目自身外立面的優勢做推廣成為必然。對項目外立面的包裝，可利用固有資源，烘托銷售氣氛。本方案就項目的商業裙樓外立面，塔樓外立面，售樓處，戶外導示，情景商鋪5個方面提出執行建議。外立面噴繪（一）、項目商業裙樓包裝設置休閑椅，增加行人停留時間三、項目包裝方案建議三、項目包裝方案建議圖例：新銀座商業裙樓外包裝醒目、熱烈31、。三、項目包裝方案建議三、項目包裝方案建議圖例：中惠新城外包裝起到了戶外廣告的作用，色彩具有品質感。三、項目包裝方案建議三、項目包裝方案建議（二）、項目塔樓廣告位制作項目塔樓外立面可掛橫幅，可做噴繪廣告位三、項目包裝方案建議三、項目包裝方案建議圖例：新銀座的樓體燈箱和條幅，昭示性特別強，廣告效應強烈。三、項目包裝方案建議三、項目包裝方案建議（三）、售樓處包裝包裝位置三、項目包裝方案建議三、項目包裝方案建議圖例：新銀座的售樓處用紅色作為主色調，烘托出熱烈、喜慶的氣氛。三、項目包裝方案建議三、項目包裝方案建議（四）、情景商鋪包裝圖例：中惠新城樣板鋪三、項目包裝方案建議三、項目包裝方案建議可模仿新銀32、座的導示牌制作（五）、設置導示路標在項目兩端路口設置巨型導示牌三、項目包裝方案建議三、項目包裝方案建議戶外廣告位噴繪六、在交通路口設置戶外廣告位三、項目包裝方案建議三、項目包裝方案建議四、推廣定位四、推廣定位 通過對街鋪租售價格的分析定位和對目標客戶群的分析定位，決定了本項目推廣路線：一、在媒體選擇、廣告主題定位及訴求人群上走高端路線；二、對深港兩地重點媒體有側重點的投放；三、媒體選擇少而精，多頻率；四、點對點的活動營銷推廣。五、推廣費用預算五、推廣費用預算 根據行業推廣費率和本項目的特點，建議為實際銷售額的1.6%：即1.8億*1.6%=288萬六、推廣方案建議六、推廣方案建議媒體媒體投放時33、段投放時段方式方式 費用費用（合計：（合計：286286萬）萬）特報特報商報商報10月11、12、13日，18、19、20日，27日；11月3、10、17、24日半版軟文+半版硬廣；報眼+半版硬廣150萬港報：東港報：東方方 蘋果蘋果 太陽太陽10月19、20日，11月23、24日，12月8日半版硬廣20萬戶外廣告戶外廣告10月10日07年2月18日形象定位宣傳70萬短信短信10月13、20、21、27日，11月3、10、17、24日，12月1、8、15、22、29日每次10萬條，每天2次26萬戶外包裝戶外包裝10月1日07年2月10日自由樓體噴繪，制作30萬七、銷售時間截點安排七、銷售時間截34、點安排時間段時間段工作任務工作任務負責人負責人籌備期9月6日10月10日 1、市場調研；2、廣告公司確定及圖紙印刷，銷售樓書或折頁的文案撰寫，版面設計、制作，報版的設計；3、售樓處的包裝設計及物料準備；4、項目整體外包裝的設計制作；5、媒體推廣執行方案；6、銷售人員的進場培訓及各類表格的制定落實；7、美格行新老客戶的聯絡與反饋。美格行廣告公司華信巨德 前期推廣10月11日10月20日 1、認籌方案制定；（周三、四、五連續三天報版，共3次報版的版面內容確定及版面設計）；2、其他媒體渠道內容的最后確定；3、銷售人員信息收集統計；4、客戶跟蹤；媒體美格行廣告公司 認籌10月21日（周六）1、認籌當天35、的版面內容及版面設計；2、認籌物料及資料準備到位；3、果盤茶點活動等物料準備齊全；4、銷售人員的注意事項明細；5、人員分工安排到位。美格行 后期推廣10月22日11月25日（為前期客戶積累期）（為前期客戶積累期）1、持續認籌1個月，消化剩余鋪位；2、后期推廣策略的最后調整落實；3、開盤執行方案的確定。美格行 開盤11月26日（周日）（正式銷售時點）（正式銷售時點）1、根據認籌的實際情況制定開盤銷售的具體操作方式；2、銷售價格的最后確定及公布；3、物料、禮儀及其他表演活動安排；4、場地布置；5、當天媒體安排；6、人員分工。美格行 持續熱銷期11月27日12月25日07年1月1日2月10日 1、制定持續熱銷期的銷售策略；2、利用圣誕節、元旦、春節等節慶日策劃營銷活動。美格行 第五部分：需提交的專題報告第五部分：需提交的專題報告附件1：放棄商鋪優先購買承諾書附件2：三方協議書附件3：置地認籌執行方案附件4：置地開盤執行方案附件5：營銷活動執行方案以上專題報告待具體銷售策略確定后再行具體提交。