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1、 2012.12.282012年11月8日2012年11月14日 中國共產黨第十八次代表大會在北京人民大會堂召開大會的主題是：高舉中國特色社會主義偉大旗幟，以鄧小平理論、大會的主題是：高舉中國特色社會主義偉大旗幟，以鄧小平理論、“三個代表三個代表”重要重要思想、科學發展觀為指導，解放思想，改革開放，凝聚力量，攻堅克難，堅定不移沿思想、科學發展觀為指導，解放思想，改革開放，凝聚力量，攻堅克難，堅定不移沿著中國特色社會主義道路前進，著中國特色社會主義道路前進，為全面為全面建成建成小康社會而奮斗小康社會而奮斗。十八大報告中與住房有直接關系的兩句話建立市場配置和政府建立市場配置和政府保障相結合的住房制2、保障相結合的住房制度，加強保障性住房度，加強保障性住房建設和管理，滿足困建設和管理，滿足困難家庭基本需求難家庭基本需求要解決好人民最關心最要解決好人民最關心最直接最現實的利益問題，直接最現實的利益問題，在學有所教、勞有所得、在學有所教、勞有所得、病有所醫、老有所養、病有所醫、老有所養、住有所居住有所居上持續取得新上持續取得新進展，努力讓人民過上進展，努力讓人民過上更好生活更好生活建立市場配置和政府建立市場配置和政府保障相結合的住房制保障相結合的住房制度，加強保障性住房度，加強保障性住房建設和管理，滿足困建設和管理，滿足困難家庭基本需求難家庭基本需求建立市場配置和政府建立市場配置和政府保障相結合3、的住房制保障相結合的住房制度，加強保障性住房度，加強保障性住房建設和管理，滿足困建設和管理，滿足困難家庭基本需求難家庭基本需求要解決好人民最關心最要解決好人民最關心最直接最現實的利益問題，直接最現實的利益問題，在學有所教、勞有所得、在學有所教、勞有所得、病有所醫、老有所養、病有所醫、老有所養、住有所居住有所居上持續取得新上持續取得新進展，努力讓人民過上進展，努力讓人民過上更好生活更好生活堅持房地產調控不放松十八大新聞中心12日下午舉辦記者招待會，住房城鄉建設部部長、黨組書記姜偉新在會上表示，“房地產市場調控政策現在還沒想放松。”“現在房子太貴了，很多同學的爸爸媽媽買了房子把錢都花光了，還向銀行4、借了很多錢，都沒有錢給孩子買玩具了。”在十八大新聞中心，11歲的小學生記者張佳鶴對住房城鄉建設部部長姜偉新說，他想請教部長伯伯怎樣能讓房價降一點?十八大新聞中心12日下午舉辦記者招待會，住房城鄉建設部部長、黨組書記姜偉新在會上表示，“房地產市場調控政策現在還沒想放松。”2012 11 08 2012 11 08 十八大報告十八大報告2012 11 102012 11 10十八大第二場記者招十八大第二場記者招待會，國家發改委張平答記者問待會，國家發改委張平答記者問 2012 11 122012 11 12十八大第四場十八大第四場記者招待會，姜偉新答記記者招待會，姜偉新答記者問者問過去五年，保障性5、住房建設加快推進；住房保障體系基本形成。發展目標，建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管理，滿足困難家庭基本需求。從2007年到2011年，教育、社會保障、就業、醫療衛生、住房、文化體育，這些方面的財政支出累計達到了12.7萬億，年均增長幅度是26.3%，這個增長幅度大大高于財政支出的增長幅度。現在總體來看，我國基本公共服務的制度框架已經初步形成。明年不會低于500萬套。正在商量。有可能在600萬套左右。在大規模進行的城鎮保障性住房的建設過程當中，大的資金的問題到現在為止還沒有發生過，反倒是質量問題產生過，我們還追究過責任，地方的住房城鄉建設部門也追究過企業的責任。十八6、大十八大 期間有關推進保障房建設的重要事件期間有關推進保障房建設的重要事件 2012 11 08 2012 11 08 十八大報告十八大報告過去五年，保障性住房建設加快推進；住房保障體系基本形成。發展目標，建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管理，滿足困難家庭基本需求。2012 11 08 2012 11 08 十八大報告十八大報告過去五年，保障性住房建設加快推進；住房保障體系基本形成。發展目標，建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管理，滿足困難家庭基本需求。2012 11 08 2012 11 08 十八大報告十八大報告過去五年，保障性住房建設7、加快推進；住房保障體系基本形成。發展目標，建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管理，滿足困難家庭基本需求。從2007年到2011年，教育、社會保障、就業、醫療衛生、住房、文化體育，這些方面的財政支出累計達到了12.7萬億，年均增長幅度是26.3%，這個增長幅度大大高于財政支出的增長幅度。現在總體來看，我國基本公共服務的制度框架已經初步形成。2012 11 08 2012 11 08 十八大報告十八大報告過去五年，保障性住房建設加快推進；住房保障體系基本形成。發展目標，建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管理，滿足困難家庭基本需求。2012 11 8、102012 11 10十八大第二場記者招十八大第二場記者招待會，國家發改委張平答記者問待會，國家發改委張平答記者問 從2007年到2011年，教育、社會保障、就業、醫療衛生、住房、文化體育，這些方面的財政支出累計達到了12.7萬億，年均增長幅度是26.3%，這個增長幅度大大高于財政支出的增長幅度。現在總體來看，我國基本公共服務的制度框架已經初步形成。2012 11 08 2012 11 08 十八大報告十八大報告過去五年，保障性住房建設加快推進；住房保障體系基本形成。發展目標，建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管理，滿足困難家庭基本需求。2012 11 08 2019、2 11 08 十八大報告十八大報告過去五年，保障性住房建設加快推進；住房保障體系基本形成。發展目標，建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管理，滿足困難家庭基本需求。2012 11 08 2012 11 08 十八大報告十八大報告過去五年，保障性住房建設加快推進；住房保障體系基本形成。發展目標，建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管理，滿足困難家庭基本需求。2012 11 08 2012 11 08 十八大報告十八大報告過去五年，保障性住房建設加快推進；住房保障體系基本形成。發展目標，建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管10、理，滿足困難家庭基本需求。從2007年到2011年，教育、社會保障、就業、醫療衛生、住房、文化體育，這些方面的財政支出累計達到了12.7萬億，年均增長幅度是26.3%，這個增長幅度大大高于財政支出的增長幅度。現在總體來看，我國基本公共服務的制度框架已經初步形成。2012 11 08 2012 11 08 十八大報告十八大報告過去五年，保障性住房建設加快推進；住房保障體系基本形成。發展目標，建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管理，滿足困難家庭基本需求。從2007年到2011年，教育、社會保障、就業、醫療衛生、住房、文化體育，這些方面的財政支出累計達到了12.7萬億，年均11、增長幅度是26.3%，這個增長幅度大大高于財政支出的增長幅度。現在總體來看，我國基本公共服務的制度框架已經初步形成。2012 11 08 2012 11 08 十八大報告十八大報告過去五年，保障性住房建設加快推進；住房保障體系基本形成。發展目標，建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管理，滿足困難家庭基本需求。2012 11 102012 11 10十八大第二場記者招十八大第二場記者招待會，國家發改委張平答記者問待會，國家發改委張平答記者問 從2007年到2011年，教育、社會保障、就業、醫療衛生、住房、文化體育，這些方面的財政支出累計達到了12.7萬億，年均增長幅度是212、6.3%，這個增長幅度大大高于財政支出的增長幅度。現在總體來看，我國基本公共服務的制度框架已經初步形成。2012 11 08 2012 11 08 十八大報告十八大報告過去五年，保障性住房建設加快推進；住房保障體系基本形成。發展目標，建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管理，滿足困難家庭基本需求。2012 11 102012 11 10十八大第二場記者招十八大第二場記者招待會，國家發改委張平答記者問待會，國家發改委張平答記者問 從2007年到2011年，教育、社會保障、就業、醫療衛生、住房、文化體育，這些方面的財政支出累計達到了12.7萬億，年均增長幅度是26.3%，這13、個增長幅度大大高于財政支出的增長幅度。現在總體來看，我國基本公共服務的制度框架已經初步形成。2012 11 08 2012 11 08 十八大報告十八大報告過去五年，保障性住房建設加快推進；住房保障體系基本形成。發展目標，建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管理，滿足困難家庭基本需求。2012 11 122012 11 12十八大第四場十八大第四場記者招待會，姜偉新答記記者招待會，姜偉新答記者問者問2012 11 102012 11 10十八大第二場記者招十八大第二場記者招待會，國家發改委張平答記者問待會，國家發改委張平答記者問 從2007年到2011年，教育、社會保障14、就業、醫療衛生、住房、文化體育，這些方面的財政支出累計達到了12.7萬億，年均增長幅度是26.3%，這個增長幅度大大高于財政支出的增長幅度。現在總體來看，我國基本公共服務的制度框架已經初步形成。2012 11 08 2012 11 08 十八大報告十八大報告過去五年，保障性住房建設加快推進；住房保障體系基本形成。發展目標，建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管理，滿足困難家庭基本需求。2012 11 122012 11 12十八大第四場十八大第四場記者招待會，姜偉新答記記者招待會，姜偉新答記者問者問2012 11 102012 11 10十八大第二場記者招十八大第二場15、記者招待會，國家發改委張平答記者問待會，國家發改委張平答記者問 從2007年到2011年，教育、社會保障、就業、醫療衛生、住房、文化體育，這些方面的財政支出累計達到了12.7萬億，年均增長幅度是26.3%，這個增長幅度大大高于財政支出的增長幅度。現在總體來看，我國基本公共服務的制度框架已經初步形成。2012 11 08 2012 11 08 十八大報告十八大報告過去五年，保障性住房建設加快推進；住房保障體系基本形成。發展目標，建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管理，滿足困難家庭基本需求。明年不會低于500萬套。正在商量。有可能在600萬套左右。在大規模進行的城鎮保障性16、住房的建設過程當中，大的資金的問題到現在為止還沒有發生過，反倒是質量問題產生過，我們還追究過責任，地方的住房城鄉建設部門也追究過企業的責任。2012 11 122012 11 12十八大第四場十八大第四場記者招待會，姜偉新答記記者招待會，姜偉新答記者問者問2012 11 102012 11 10十八大第二場記者招十八大第二場記者招待會，國家發改委張平答記者問待會，國家發改委張平答記者問 從2007年到2011年，教育、社會保障、就業、醫療衛生、住房、文化體育，這些方面的財政支出累計達到了12.7萬億，年均增長幅度是26.3%，這個增長幅度大大高于財政支出的增長幅度。現在總體來看，我國基本公共服17、務的制度框架已經初步形成。2012 11 08 2012 11 08 十八大報告十八大報告過去五年，保障性住房建設加快推進；住房保障體系基本形成。發展目標，建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管理，滿足困難家庭基本需求。明年不會低于500萬套。正在商量。有可能在600萬套左右。在大規模進行的城鎮保障性住房的建設過程當中，大的資金的問題到現在為止還沒有發生過，反倒是質量問題產生過，我們還追究過責任，地方的住房城鄉建設部門也追究過企業的責任。2012 11 122012 11 12十八大第四場十八大第四場記者招待會，姜偉新答記記者招待會，姜偉新答記者問者問2012 11 118、02012 11 10十八大第二場記者招十八大第二場記者招待會，國家發改委張平答記者問待會，國家發改委張平答記者問 從2007年到2011年，教育、社會保障、就業、醫療衛生、住房、文化體育，這些方面的財政支出累計達到了12.7萬億，年均增長幅度是26.3%，這個增長幅度大大高于財政支出的增長幅度。現在總體來看，我國基本公共服務的制度框架已經初步形成。2012 11 08 2012 11 08 十八大報告十八大報告過去五年，保障性住房建設加快推進；住房保障體系基本形成。發展目標，建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管理，滿足困難家庭基本需求。5月7月3月3月1月2月重申鞏19、固調控成果，促進房價合理回歸重申鞏固調控成果，促進房價合理回歸促使房價合理回歸不動搖促使房價合理回歸不動搖繼續搞好房地產市場調控繼續搞好房地產市場調控房價遠沒有回到合理價位，調控不能放松房價遠沒有回到合理價位，調控不能放松決不讓房價反彈，促進房價合理回歸決不讓房價反彈，促進房價合理回歸溫家寶總理談房地產調控溫家寶總理談房地產調控繼續嚴格實施房地產調控政策繼續嚴格實施房地產調控政策 重申鞏固調控成果，促進房價合理回歸重申鞏固調控成果，促進房價合理回歸促使房價合理回歸不動搖促使房價合理回歸不動搖繼續搞好房地產市場調控繼續搞好房地產市場調控重申鞏固調控成果，促進房價合理回歸重申鞏固調控成果，促進房價20、合理回歸促使房價合理回歸不動搖促使房價合理回歸不動搖房價遠沒有回到合理價位，調控不能放松房價遠沒有回到合理價位，調控不能放松繼續搞好房地產市場調控繼續搞好房地產市場調控重申鞏固調控成果，促進房價合理回歸重申鞏固調控成果，促進房價合理回歸促使房價合理回歸不動搖促使房價合理回歸不動搖繼續嚴格實施房地產調控政策繼續嚴格實施房地產調控政策 房價遠沒有回到合理價位，調控不能放松房價遠沒有回到合理價位，調控不能放松繼續搞好房地產市場調控繼續搞好房地產市場調控重申鞏固調控成果，促進房價合理回歸重申鞏固調控成果，促進房價合理回歸促使房價合理回歸不動搖促使房價合理回歸不動搖決不讓房價反彈，促進房價合理回歸決不讓21、房價反彈，促進房價合理回歸繼續嚴格實施房地產調控政策繼續嚴格實施房地產調控政策 房價遠沒有回到合理價位，調控不能放松房價遠沒有回到合理價位，調控不能放松繼續搞好房地產市場調控繼續搞好房地產市場調控重申鞏固調控成果，促進房價合理回歸重申鞏固調控成果，促進房價合理回歸促使房價合理回歸不動搖促使房價合理回歸不動搖.【調控調控】【保障房保障房】中央及相關部委密集強調房地產調控不放松。繼續嚴格執行差別化的各項住房信貸政策，支持保障性住房、中小套型普通商品住房建設和居民首套自住普通商品房消費，堅決抑制投機投資性購房需求。從剛才的介紹，從剛才的介紹，我們可以得到兩個關鍵詞我們可以得到兩個關鍵詞：有關系的【調22、控調控】【保障房保障房】【調控調控】【保障房保障房】【調控調控】中央及相關部委密集強調房地產調控不放松。中央及相關部委密集強調房地產調控不放松。繼續嚴格執行差別化的各項住房信貸政策，支持保障性住房、中小套型普通商品住房建設和居民首套自住普通商品房消費，堅決抑制投機投資性購房需求。中央及相關部委密集強調房地產調控不放松。繼續嚴格執行差別化的各項住房信貸政策，支持保障性住房、中小套型普通商品住房建設和居民首套自住普通商品房消費，堅決抑制投機投資性購房需求。中央及相關部委密集強調房地產調控不放松。有關系的有關系的小結2012 2012年，是樓市調控不斷加碼、政策不斷從嚴的一年，從限購令的不放松、房貸23、利率的緊縮、個人住房信息的全國聯網、房產稅試點城市的擴容等一系列措施可見一斑，更有陜西“限利令”出臺，一度引發爭議，由此可見政府對于調控的決心。由此看來，似乎房地產業在國家的調控下慢慢就會進入步履艱難的地步。事實是這樣嗎？思考？思考？思考？思考？在商品房供給方面，城市化率、土地供給、新增貸款最為顯著，而商品房價格受到供應、需求等多方面的影響。前低后高從統計局提供的圖表可以看出，2012年2月份為商品房銷售最低谷，同比下跌20.9%；數據曲線從3月開始逐月回升，并在2012年7月重回增長，迄今已連續增長4個月。數據來源：國家統計局 隨著海外資本市場重開和樓市成交回暖，讓多數房企資金狀況得到改善，24、這同樣表現在目前土地市場重新開始活躍。萬科、中海、恒大、保利、碧桂園、龍湖、綠城集團、金地、世茂房地產以及富力地產。雖然拿地面積為三年最低，但是還是沒有削減房地產投資的熱度。其中萬科，保利最為積極；中海，龍湖也較為突出。由圖表可知，今年拿地主要集中在下半年，企業拿地更多集中在一二線城市價高的地方。萬科今年最為積極，截止11月底，已完成投資509億元，共拿地2126萬平方米 綜合各地土地市場信息，11月以來“地王”頻出。11月27日，北京、上海土地市場同日出現“地王”，樓面價均超過3萬元每平方米；11月28日，深圳新的總價“地王”誕生。11月30日，南京再現全國總價“地王”。江蘇省南京市下關區濱25、江2號地塊，這宗地塊以56.2億元成為2012年全國范圍內的總價地王。1271 900 雖說中央一直提出要堅持房地產調控政策不動搖，但實際上這個政策在地方并沒有很好實施，據不完全統計，上半年全國有近40個城市明確發文微調了樓市政策。在上半年較為寬松的信貸條件下，這些政策無疑刺激了購房者的入市熱情，由此也使得樓市逐漸升溫 而同期，各類事件也增添了地產市場的熱度：如隨著地產市場復蘇，各地加快高價賣地的步伐；中央高度重視城鎮化發展更讓房地產商樂觀看待市場前景，不缺錢的開發商開始頻頻提價等。進入12月，各地頻繁出現搶房潮，房價加速上漲的趨勢可能還將延續。綜觀國際國內大勢，我國發展仍處于可以大有作為的重26、要戰略機遇期。我們要準確判斷重要戰略機遇期內涵和條件的變化，全面把握機遇，沉著應對挑戰，贏得主動，贏得優勢，贏得未來，確保到二二年實現全面建成小康社會宏偉目標。20122020年2020年前仍是我國房地產業發展的重要機遇期，因為工業化、城鎮化仍在快速發展，新增住房需求和改善性需求將會持續增加。但住房建設將由過去十幾年的快速發展轉為今后一個時期較快發展。十八大報告還指出20122020年2020年前仍是我國房地產業發展的重要機遇期，因為工業化、城鎮化仍在快速發展，新增住房需求和改善性需求將會持續增加。但住房建設將由過去十幾年的快速發展轉為今后一個時期較快發展。2020年全面建成小康社會 未來十年27、，我國至少有120億平方米的住房需求，相當于2011年全國商品住宅銷售面積的12倍以上。目前，我國城市人均住宅面積較低，超過7000萬戶的城市家庭人均住房低于30平方米，改善群體十分龐大。若按“人均35平方米”的小康水平作為改善標準，這一群體將帶來約68億平方米的改善性住房需求。此外，若按人均30平米計算，未來十年新增的1.8億城鎮人口也將帶來至少50億平方米以上的住房需求。也就是說，未來十年，我國至少有120億平方米的住房需求，相當于2011年全國商品住宅房銷售面積的12倍以上，潛在需求十分旺盛。并且隨著居民收入持續增長提高購買力，剛需、改善性需求逐漸釋放 要科學判斷換屆對中國經濟和房地產業28、的影響，就必須建立在歷史分析的基礎之上。本屆政府曾多次表示要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，若在“兩會”前對于房價的節節攀升還未有比較實際動作的話，就必然會引發“兩會”對于房價的更多關注，這對于政府的威信無疑是損害。而對于即將要上任的新一屆政府來說，為了發展新型城鎮化的需要，也不希望房地產價格泡沫再起，激發各地再次低價圈地謀求粗放型城鎮化的沖動。十八大后中國房地產業走勢預判十八大后中國房地產業走勢預判 1.宏觀環境：經濟增速放緩不可避免，調結構更加重要 伴隨著經濟的放緩，GDP從保8到7。十八大報告提出確保到2020年實現全面建成小康社會目標，實現國內生產總值比2010年翻一番，年均增長7.18%即可達到目標。隨著經濟增速的放緩，未來宏觀政策更加注重經濟增長的平穩性和健康性，而不是單純追求增長速度。調結構更重要，政策更注重經濟發展的質量和效益。預計未來5-10年宏觀政策將更加注重調整經濟結構和轉變經濟發展方式。十八大報告中的一個新增點“美麗中國”也可反映。房地產政策：繼續抑制投資投機，房產稅等長效機制完善。抑制投資投機為長期方向。推進保障性安居工程建設，實現居民住有所居 房地產業走向：城鎮化和收入倍增促進房地產業平穩發展。