午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、Savills World Leading Property Services中國重慶創匯首座物業服務管理方案概述 創匯首座大廈座落于重慶市最中心的解放碑黃金地段，新華路與中華路交界處，是集精裝公寓、LOFT寫字間、時尚商場、休閑會所、地下停車場多種業態于一體的高層建筑。物業服務中心收取的物業服務費（建筑面積）：n商場：35元/平方米；n寫字樓：11元/平方米；n公寓：3.5元/平方米；第一章 項目基本概況發展商：重慶匯正房地產有限公司創匯首座大廈分為三個業態：商場共計80戶；寫字樓共計155 戶；L10 公寓共計478 戶；停車場停車位：204個；會所位于L9層；避難層位于 L9、L18 層2、。第二章 物業服務理念及服務模式一、項目分析 A、客戶分析1.約80%業主為投資型客戶，注重建筑物維護管理服務及物業資產經營管理服務，以延長建筑物經濟壽命周期及最大化投資回報率；2.為達到業主期望目標，招租的客戶群體主要為高端客戶群體，部分客戶為國際化客戶；3.高端租賃客戶對物業服務硬件品質要求高，要求物業整體形象大氣、高貴；4.高端租賃客戶長期作為優質物業的客戶，習慣于高品質服務帶來的尊貴感受，要求物業服務快捷、方便，有尊崇感；B、項目特點分析1.本項目約80%業主為投資型業主，結合項目所處位置、建筑結構功能布局、智能化設施及內部裝修情況，定位為甲級高檔綜合業態項目；2.項目位于渝中區解放碑3、CBD核心商圈，整體社會服務功能配套齊全；3.項目交通便利，多路公交車和地鐵直達解放碑，從車站步行至項目僅需5分鐘，具有良好的易接近性；4.項目外墻為部分玻璃幕墻，整體時尚、大氣；項目硬件配置齊全，電梯、空調、智能化系統、停車場、大堂等建筑配置高端，輔助配套完善，大堂、會所、商務會議室、商場等配套齊全；C、項目管理難點分析 1.項目產權分散；2.產權業主自行招租客戶與公司引進的高端客戶存在一定差異;3.工程設施設備系統龐大、配置先進，屬改善型開發項目；4.大廈進出通道多，未配置智能化識別系統，對于人員的控制存在一定困難；5.公寓電梯配置3部未區分客貨梯，對整體服務品質造成一定影響；6.停車庫車4、位數量配置稍顯不足；周邊市政道路狹窄，且為單行循環；7.B4層（設備層）及貨梯內無安裝監控技防系統，使項目安全管理存在盲區;D、項目管理服務重點分析1.客戶服務：建立與業主及租戶間的溝通渠道，及時響應客戶需求，建立三方良好合作關系；2.物業服務組織與控制服務;3.夜間現場管理與秩序維護是項目物業服務的重點問題;4位于渝中區解放碑核心商業區,有機地將車流、人流、貨流有效地組織管理起來，是物業必須解決的難點;5.物業的設施設備配置多且復雜程度高;6.搞好環境維護工作，良好的環境維護將提供給客戶一個舒適的消費環境以及提升項目自身形象;7.物業的專業化服務要求管理團隊的多元/專業化構成，以達到標準化的5、最高要求;8.商場部分作為收益性物業，根據市場進行不斷的經營調整，物業管理將給予這種調整足夠的支持，配合更好的租賃，以實現商業運營持續性發展，獲取更大的回報;9.物業的風險管理意識和措施應貫穿于各管理細節，強調預防性工作，強調問題出現后的有效控制和風險轉移措施;（MS）服務理念滿意-Mission Satisfaction（BS）服務行為滿意-Behavior Satisfaction（VS）服務形象滿意-Visual Satisfaction（QS）服務品質滿意-Quality Satisfaction 二、服務理念:A、4S滿意戰略服務理念：B、管理服務理念：1）以客戶的需求及感受為服務導6、向2）以文化管理為手段的管理模式3）持續改進的管理方式4）預防式管理的思想5）科學的技術管理手段6）多級控制的監管手段7）強調成本控制第三節 服務模式：一站式+零干擾服務一站式服務：服務中心接待處理協調業主、租戶和外來訪客的來訪、報事、信息查詢并追蹤落實及時反饋，提供有效服務；各業態客戶助理專屬服務;分業態設置專屬客戶助理（配備專用固定手機號碼，為不同業態業戶提供專屬服務）;設立24小時服務制度，為業主租戶提供專屬服務;零干擾服務：物業服務入戶作業，采取與客戶事先預約機制；物業日常巡視、檢查服務，使用服務專屬通道，服務中預見性避讓客戶，以避免對客戶正常活動的干擾；物業計劃性清潔服務、設施設備維7、護維保服務；實行人車分流、人貨分流、客服分流，以減少相互間的交叉干擾；建立應急處理預案及處理機制；第三章 物業服務管理目標和標準n第一節 服務的目標：一、總體目標：結合第一太平戴維斯服務要求、規范標準，使項目收益部分使用率最大化；確保物業資產保值率及升值率最大化；提高“服務”產品的市場價值，使物業所有人與使用人滿意率最大化；達到“3T”優質管理目標，把創匯首座塑造成為“現代、高效、精致”的高端綜合體物業；收益使用率最大化物業保值、升值率最大化滿意率最大化3T”優質管理目標現代展示一流的的商務辦公形象、環境高效塑造進取、創新和富有高效的團隊氣氛精致營造精巧和細致的的辦公氛圍和社會形象“3T”優質8、管理目標：二、階段性目標A、磨合調整階段（全面接管第一年）：從接管開始，全面導入ISO9000質量體系，通過系統培訓，打造出一支服務意識強，工作效率高的員工隊伍；加強與匯正公司的配合、協調，確保各項服務工作開展順暢有序；于第一年內達到“重慶市物業管理示范大廈”的評定標準及成功獲得政府相關部門認可及評定為“渝中區物業管理示范大廈”。B、穩定提升階段（全面接管第二年）：嚴格執行ISO9000質量體系、導入ISO14000環境體系，對各項制度和承諾指標實施控制和考核，提煉出一支精兵強將的員工隊伍，保障管理與服務的社會化、專業化、規范化；同時持續改進質量體系流程設計，不斷提高服務質量及服務檔次，以優質9、的物業管理服務樹立項目的品牌形象；于第二年內達到“全國物業管理示范大廈”的評定標準及成功獲得政府相關部門認可及評定為“重慶市物業管理示范大廈”。n第二節 服務的標準:一、可量化服務管理標準 二、其他物業服務管理標準第四章 物業服務組織架構一、服務處組織架構（123人）綜合部經理1人，部門設行政人事經理、行政助理、人事助理、主管會計、出納各1人，車庫收銀員4人;客服部經理1人，主管2人，客服助理5人，接待6人；設施設備維護部經理，主管，文員各1人，領班2人，綜合維修9人，運行值班4人；秩序維護部經理1人，領班3人，秩序員57人；環境部：外判公司44人；總經理1人綜合部10人客服部14人設施設備維10、護部 18人秩序維護部61人環境部44人第一節 客服管理目標細化及應對措施第二節 設施設備管理目標細化及應對措施第三節 秩序維護目標細化及應對措施第四節 環境服務目標細化及應對措施第五節 綜合部目標細化及應對措施第五章 目標細化及應對措施第六節 投訴處理程序 一、投訴處理流程圖 接待投訴給業主耐心解釋回訪、資料存檔執行處理方案提出處理方案調查投訴事件收集相關資料將投訴信息傳遞到責任部門無效投訴非物業管理服務投訴分析投訴 二、投訴處理宗旨：站在客戶角度，表示歉意及同情心，盡最大可能解決客戶實際問題，提升客戶滿意率;三、投訴處理原則：A.及時原則B.誠信原則C.專業原則誠信原則誠信原則專業原則專業11、原則及時原則及時原則四、投訴處理要領1）認真對待，不敷衍塞責2）堅持原則，靈活多變3）態度鮮明，不含糊其辭4）統一回復口徑第七節 裝修管理：u 客戶辦理裝修申請；u 裝修審圖；u 客戶到客服部辦理進場施工手續；u 施工現場監督；u 施工現場監管重點控制事項；u 裝修驗收及費用清退；第八節 ：設施設備維保計劃（一）、公共設施維修保養計劃表(年表)（二）、設備保養年表第六章 動線管理 目的：為保障物業服務品質，避免生活、餐飲垃圾；裝修建筑材料轉運等對業戶、商場營運、顧客帶來不必要的影響，特制定本大廈動線圖，以規范有序、合理化、專業化的物業管理服務于本大廈；公寓（動線圖）4號電梯為消防電梯同時作為工12、作人員通行公寓以及公寓貨物搬運時啟用4號貨梯的電梯；公寓生活垃圾轉運啟用4號電梯到達B2層，再轉運至B1層垃圾房，清運時間為16:00-17:00、20:00-21:00生活垃圾不過夜；清運時安排清潔人員重點保潔運貨電梯的轎廂和轉運點的清潔衛生；動線管理動線管理寫字樓（動線圖）寫字樓無專用垃圾轉運電梯，啟用4號貨梯到達B2層，再由1號貨梯轉運至B1層垃圾房，清運時間為17:00-18:00生活垃圾不過夜；L9層物品搬運可從1號貨梯至L8樓后通過6號消防樓梯搬運至L9樓，貨物從4號貨梯運送至9樓為預備路線；商場（L2-L3）1號貨梯為裙樓貨物運送，貨物進入大廈卸貨后，將使用1號貨梯從B1層至各層13、運送貨物；餐飲貨物使用2號貨梯運送貨物；2號貨梯為商場L3、L2層餐飲經營垃圾專用電梯；餐飲垃圾運至B1層垃圾房堆放，由市政環衛公司負責，清運時間為19:00-21:00；啟用2號貨梯清運生活垃圾到達B1層，清運時間為17:00-18:00垃圾不過夜；動線管理動線管理商場（B1）裙樓貨運動線從B1層乘坐1號貨梯至各樓層，公寓貨運動線從B1層卸貨區3號通道下行至B2層乘4號貨梯到達各樓層；公寓、寫字樓各樓層生活垃圾經4號貨梯運至B2層，再由1號貨梯運至B1層垃圾房，避免影響商場經營；n寫字樓、商場開放及非開放時間動線圖 寫字樓開放時間（08：00-20：00）寫字樓非開放時間（20:00-次日814、:00）商場非營業時間（每天8:00-9:00）n商場員工通道進出流程、秩序維護崗位動線動線管理第七章 應急預案 突發事件處理程序是根據在各種情況下可能出現的重大問題所采取應急措施和處理方案，根據實際情況、周圍環境以及當時的狀況，預測在危急情況下可能出現的重大問題，制定的各項應急方案。突發事件處理原則 突發事件的預防 突發事件的處理方針 突發事件應變小組編制及職責應急預案處理程序一、大廈燃氣泄漏應急處理程序 二、大廈火警應急處理程序 三、大廈遇暴風雨處理程序 四、大廈漏水（水浸）應急處理程序 五、大廈發生停電及電力故障應急處理程序六、大廈電梯困人應急處理程序七、大廈業戶受傷及意外應急處理程序八、大廈高空擲物處理程序九、大廈停車場發生交通意外應急處理程序十、發生自殺或企圖自殺應急程序十一、發生盜竊應急處理程序十二、發生搶劫應急處理程序十三、發生斗毆應急處理程序十四、水力系統故障處理程序應急預案