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1、重慶悅榕莊初步定價建議重慶悅榕莊初步定價建議 說 明 本報告為重慶悅榕莊初步定價建議報告。由于悅榕莊在重慶是沒有定價基礎的，因此從全國范圍內的頂級豪宅中進行分析，同時對重慶市場進行分析。在本報告中對于重慶悅榕莊做出了一定的定性分析。從而得出了初步的定價建議。項目在全面啟動，以及經濟環境、市場環境有變動時，會就悅榕莊的定價進行合理性調整。目錄NO.1 悅榕莊印象NO.2 國內頂級豪宅價格橫向比較NO.3重慶頂級豪宅價格縱向比較NO.4 重慶悅榕莊價值及劣勢NO.5 國內悅榕莊銷售情況NO.6 重慶悅榕莊定價策略NO.1 悅榕莊印象悅榕莊是什么？悅榕莊是什么？高于物質層面的精神消費悅榕家族價值悅榕2、家族價值悅榕品牌價值悅榕品牌價值悅榕文化價值悅榕文化價值悅榕身份價值悅榕身份價值悅榕自然價值悅榕自然價值悅榕生活價值悅榕生活價值悅榕精神價值悅榕精神價值質樸熱情，自我生活品位；質樸熱情，自我生活品位；平和自然，充滿生活品質追求；平和自然，充滿生活品質追求；悠閑浪漫，而不失身份的表彰。悠閑浪漫，而不失身份的表彰。我們的境界內涵我們的境界內涵悅榕莊優勢分析悅榕莊作為亞洲頂尖的精品宅邸、公寓住宅，卻以本地文化為基礎，從規劃、建筑、室內、景觀設計、軟件服務等都盡量表達出融合自然、人文環境的定位和居住理念，追求著“返璞歸真”的人性與文化，講究私密的同時，更是營造一種陶冶在自然的“輕松和浪漫”。在以延承當3、地傳統與保護環境的大前提之下，融合亞洲傳統及地區特色，在建筑及裝潢擺設上大量采用當地特有的天然建材以及特殊風格，以反映當地的風土民情。亞洲頂尖精品度假村、居所及SPA的經營者，旗下的酒店、度假村、公寓住宅、SPA、精品零售店及目的地俱樂部均提供了一個能夠讓人完全放松身心靈的“心靜軒”。悅榕莊以全面化的方式為身心提供一個心靜軒。位于每個悅榕莊里的悅榕SPA提供全然不同的亞式健康美容SPA體驗。現代感十足、充滿活力以及回歸自然。精裝修高端豪宅，第一個極至地融入水資源豪宅、獨特的產品設計理念、以人為本的環境理念，自然景區。悅榕家族、悅榕品牌、悅榕精神文化、悅榕身份、悅榕生活、悅榕自然、悅榕私密悅榕莊4、作為浪漫的舞臺其成功的關鍵在于實施了卓越的顧客價值管理創造了淋漓盡致的情感體驗品牌的精髓在于“輕松與浪漫情懷”核心價值在于私密空間、悠閑與浪漫、人與自然親密、低調的奢華悅榕莊落戶重慶悅榕莊選擇了重慶因為重慶的山水、因為重慶的包容、因為重慶的都市感同時，悅榕莊在全世界都是以向往度比較高的旅游勝地作為布點首選而選擇重慶，不單單是北碚的自然、不單單是重慶的都市，而是重慶給世界的視點；悅榕莊選址重慶-給重慶帶來了新的價值觀給重慶帶來了新的生活觀給重慶豪宅市場帶來了新的活力 NO.2 國內頂級豪宅價格橫向比較國內頂級別墅情況 國內頂級別墅分析國內典型豪宅北京：運河岸上的院子項目位置北京通燕(原京哈)高速5、宋莊出口南行800米京杭大運河畔項目規模224000 平方米 物業類型別墅主力面積 381-1500平米 建筑風格中國大院式推廣語屬于世界的當代中國院落別墅價格2.5千萬-2億/套核心賣點中國領袖階層的置業首選，成為顯赫世家的傳世宅邸廣州：頤和高爾夫莊園廣州：頤和高爾夫莊園核心賣點：南南湖景區的廣州市區唯一高爾夫會員住所，以獨特的山水資源、高爾夫景觀，及創新的產品設計與生活形態出現在珠三角、全球華僑的視野中物業形態：大型生態豪華別墅社區項目地址：白云區南湖國家旅游度假區 南湖高爾夫球場內 占地面積：300000平方米 建筑面積：100000平方米 單 價：60000元面 積區間：600-2006、0平米總 價：3600萬-1.2億推廣語：非極致 不可遇深圳：天琴灣深圳：天琴灣物業形態：獨棟別墅項目地址：深圳市鹽田區鹽葵路天琴灣 占地面積：29.8萬平米建筑面積：3.87萬平米單 價：250000元面 積區間：500-800平米總 價：1.25-2億推 廣 語：富春東方，閃耀2006 核心賣點：天琴灣雄踞于深圳市東部黃金海岸大梅沙和小梅沙之間的崎頭嶺半島，俯視大、小海沙白沙細浪，北靠層巒疊嶂的梧桐群山，南向煙波浩瀚的大鵬海景。上海：世茂佘山莊園上海：世茂佘山莊園項目位置上海佘山國家森林度假區、頂級別墅區項目規模占地1000多畝，分兩期物業類型共150棟獨棟別墅主力面積740-1050平米7、，花園20007000平米建筑風格歐式風格為主配 套以度假區的佘山艾美酒店、佘山高爾夫球場、天馬山高爾夫球場、月湖雕塑公園等為生活、休閑配套設施價 格4萬元平米起，最高2.8億元套核心賣點區域作為頂級別墅形象認知度高、奢華配置、大占地。容積率僅為0.1，單棟300萬的裝飾、私家泳池、私家碼頭。重慶：天景重慶：天景28厥厥項目位置南岸區七公里學府大道69號物業類型別墅主力面積310-520平米推廣語尋找重慶樓市的藍海單價 30000元總價1000-1500萬核心賣點南山萬畝森林邊，原生2條天然溪流，海拔390米，戶戶看長江；戶均占地2-3畝；戶內大部分房間直接連花園；銷售面積200-450平方，8、另有超大贈送面積；距離解放碑最近的獨立大宅；現代中式純獨立別墅小區；生活、交通、教育等配套齊全國內典型豪宅分析品牌規劃景觀資源產品運河岸上的院子北京泰禾中國傳統院落建筑文化復興大私家庭院。私享81000大運河原生河堤密林結合地脈價值、人文底蘊，運河景觀，獨棟別墅頤和高爾夫莊園廣州頤和集團東南亞熱帶風情現代簡約風格山水資源、高爾夫景觀山水資源高爾夫俱樂部獨棟會員住所、雙拼會員住所、三聯排天琴灣深圳富春東方3期48棟頂端豪華獨立半島別墅中東現代簡約風格黃金海岸大、小梅沙、崎頭嶺半島，梧桐群山、浪騎游艇會、大梅沙灣游艇會、云海谷高爾夫球場坡地別墅世茂佘山莊園世茂森林別墅、大院落、私人大酒窖歐式森林別9、墅、私家碼頭高爾夫俱樂部獨棟別墅天景28厥森林別墅現代簡約自然森林資源獨棟別墅內、外向型城市對比類型類型代表城市代表城市概念區分概念區分價格走勢價格走勢豪宅情況豪宅情況內向型內向型城市城市昆明、貴州、西昆明、貴州、西安等安等 內向繁榮城市以工內向繁榮城市以工農業為基礎，以商農業為基礎，以商務和內地旅游為輔務和內地旅游為輔的形式。的形式。跟隨外向型城市跟隨外向型城市的步伐，房價在的步伐，房價在近幾年也節節攀近幾年也節節攀升，但是還沒有升，但是還沒有達到經濟發達地達到經濟發達地區的房價水平。區的房價水平。還在起步階段，還在起步階段，沒有真實意義上沒有真實意義上的豪宅，這與當的豪宅，這與當地的地產產10、品等地的地產產品等 方面有著密切的方面有著密切的關系。關系。外向型外向型城市城市北京、上海、深北京、上海、深圳等圳等 外向繁榮城市是投外向繁榮城市是投資者的天堂資者的天堂，主要，主要以外貿型經濟和商以外貿型經濟和商務經濟為主體，發務經濟為主體，發展也是最快。展也是最快。價格一直引領著價格一直引領著內地主要城市的內地主要城市的價格基礎，同時價格基礎，同時在產品上也有一在產品上也有一定的優勢。定的優勢。已經具備了一定已經具備了一定數量的豪宅，主數量的豪宅，主要是因為當地的要是因為當地的經濟、政治資源經濟、政治資源豐富。引領了國豐富。引領了國內豪宅產品市場。內豪宅產品市場。因為重慶是西南地區唯一直轄11、市，是長江上游地區經濟中心和金融中心，由成熟的傳統工業城市向經濟城市逐步轉型，內外向城市特點兼具。并且在成為直轄市之后，商貿流通快速增長，未來重慶的市場發展空間巨大。因此必帶動房價攀升。城市城市經濟體系經濟體系城市規城市規模模城市消費城市消費城市建筑城市建筑人口組成人口組成城市城市經濟經濟高價因素高價因素內向城市內向城市以工農業為基礎，以商務和內地旅游為輔的形式。城市規模較小，跟隨外向型城市的步伐消費觀念較保守，多以自用為首置，但容易引導建筑意識形態較少，建筑線條相對較保守人口組成穩定，較少有來外人口以農業經濟為基礎導向跟隨外向型城市的步伐，房價在近幾年也節節攀升，但是還沒有達到經濟發達地區的12、房價水平。外向城市外向城市主要以個體私營、外貿型經濟和商務經濟為主體城市規模大，城市體系較完善追求高消費，高檔次高品牌的消費觀念建筑意識形態完美，建筑線條開放城市人口過多，主要以大量外來人口以工業經濟基礎為導向價格一直引領著內地主要城市的價格基礎，同時在產品上也有一定的優勢。重慶重慶由成熟的傳統工業城市向經濟城市逐步轉型新外向型城市規模，由傳統工業城市向貿易型城市發展畸形消費建筑意識形態較完美，歐美國家城市建筑較受吸引人口眾多，主要以農村轉為城市人口和外來打工人口為主以工業經濟為基礎向市場經濟轉型房價不斷上漲，通貨膨脹最嚴重，是消費畸形形式內、外向型城市對比因為重慶是西南地區唯一直轄市，是長江13、上游地區經濟中心和金融中心，由成熟的傳統工業城市向經濟城市逐步轉型，內外向城市特點兼具。并且在成為直轄市之后，商貿流通快速增長，未來重慶的市場發展空間巨大。因此必帶動房價攀升。頂級物業經久不衰，就是因為其具備了復合的稀缺資源價值。頂級物業的稀缺價值本質上是其所占有的資源的稀缺價值，包括自然景觀、人文歷史和城市配套資源等。極具投資、收藏價值的頂端物業，就越容易獲得頂級置業人群的認同感。而中國富豪群體的逐漸壯大，以及中國目前投資渠道的缺乏，都是頂級物業的一路走俏的原因之一。國內頂級豪宅項目分析在對大量的國內豪宅進行了了解和分析后，我們發現以下幾點是現目前國內豪宅的特性：A、占據景觀等自然資源優質的14、地段，或占據城市間景觀資源優質的位置；B、獨棟別墅以占地面積的大小來決定部分價值，同時以贈送花園以及贈送面積或裝修款來作為部分價值的取舍點；C、核心賣點分成以下幾種：運河上的院子-中國顯貴的傳世宅院-代表身份與尊崇 天琴灣、天景28厥-景觀自然資源獨享-代表休閑、自然、尊貴 佘山莊園、頤和高爾夫-高爾夫會所、私家碼頭-代表身份的會員等D、產品線比較豐富，獨棟、聯排、公寓等組合成一個完整的產品線；都是以獨棟產品作為切入口，來帶動聯排和公寓；豪宅定價體系價值指標體系價值指標體系外因外因內因內因資源價值資源價值區域價值區域價值稀缺價值稀缺價值硬性硬性軟性軟性占地面積占地面積建筑風格建筑風格室內配套室15、內配套戶型設計戶型設計NO.2 重慶頂級豪宅價格縱向比較重慶市場定價基礎重慶豪宅市場情況 重慶于03年左右開始興起了豪宅的理念，也讓更多的人有了為之追求的目標。從比較早的中安翡翠湖中心島及周圍的銷售價格為1200萬至2900萬。從龍湖香樟林的1000萬至1400萬。一直到現在的同景國際城清水別墅均價為40000元/平方，江北嘴別墅區前端9棟別墅達到80000元/平方、均價達到近60000元/平方。而重慶這些高端項目中的清水豪宅基本是銷售95%。由此可見，在重慶，不是沒有豪宅市場，不是沒有客群，而是沒有更好的產品來支撐市場。什么叫標桿價格？所謂標桿，是一個區域的領袖價格，是一種榮譽，是一種競爭優16、勢，更是一種責任。這樣的豪宅，一定要有這樣的地塊才行。即使放眼整個重慶，具有這樣潛質的地塊也不多。而對于這樣的豪宅稀缺性無疑是其最重要的價值潛力所在。重慶城市價值的提升，使重慶的樓市價值也得以顯現；而重慶房地產市場本身發展的成熟，以及國家對房地產調控的常態化，從而使得部分房企向高端市場轉變。市場主體發展的需要和市場需求，共同催生了重慶高端公寓市場。豪宅的價格標桿的制定有什么因素？1.區位優越不可替代，人文價值無法再生；2.具有不可再生，得天獨厚的自然資源；3.建筑精美不可復制，風格各異難以仿造；4.綠色環保設計，顛覆傳統豪宅概念；5.一流配置，打造最高居住標準。重慶豪宅價格標桿的主要因素是稀缺17、資源重慶豪宅價格標桿的主要因素是稀缺資源綜合以上重慶豪宅支撐元素，發現重慶現有豪宅多以品牌規模、景觀環境、資源作為賣點，獨缺以人文為因素支撐的頂尖項目。綜合發現，在重慶豪宅市場上與其它發達城市相比，重慶豪宅尚處于初級階段。一、重慶豪宅結構還不穩定。二、都市豪宅還沒有準確的定義，也沒有從市場中完全 區分出來。三、江景豪宅市場不熱，都市別墅缺乏明顯標桿產品。作為一種特定性商品，豪宅屬于典型的需求彈性大，價格影響力強的需求拉動型產品，有別于普通住宅生活必需品的色彩。而悅榕莊因其獨特的人文、產品、服務一直以來是亞洲地區的豪宅的標桿性產品，所以重慶悅榕莊的發展是一種必然，在價格上作為豪宅的標桿也是一種必18、然。NO.3 重慶悅榕莊價值及劣勢重慶悅榕莊屬性分析資源 水資源：嘉陵江是流經北碚的最大河流，支流有璧北河、黑水灘河、龍鳳溪、馬鞍溪、明家溪等。北碚屬亞熱帶季風濕潤氣候、熱量豐富，雨量充沛有春早、夏熱、秋短、冬遲特征。生態 植物資源 境內自然條件復雜，植被層次豐富，種類繁多。天然生長的森林植被有7個植被型。是重慶市植物獨特資源種類最多的地區之一。土地屬性 項目地處于縉云山脈之中，屬于洼地與坡地的結合。有著良好的景觀與植被資源。北碚的人文 北碚是全國聞名的文化模范區，文化積淀厚重，文化實績顯著，名人輩出，佳作涌現，具有宗教文化、山水文化、抗戰文化、教育文化、藝術文化和本土民間文化等多元文化形態，19、至今繁衍為具有特色的生態文化。北碚文化，溯其文脈已有1580余年歷史悅榕莊建立什么樣的市場價格標桿？悅榕莊在重慶媒體中的品評：十里溫泉城運河核心片區首個五星級溫泉酒店悅榕莊項目是沒有比擬性的，是唯一的。所需要建立的價格是重慶市場豪宅的標桿價格，因此我們的定價是沒有標準的，而此價格將成為重慶市豪宅市場的領袖價格。重慶悅榕莊價值點品牌 悅榕品牌深根于亞洲，對于酒店業、SPA業、休閑渡假業，都是亞洲行業的佼佼者。對于重慶人來說，比較向往的普濟、馬爾代夫等 旅游熱點都有悅榕品牌。同時，重慶悅榕莊秉承了悅榕傳統-低調中的平靜與奢華。對于重慶人來說品牌的植入是比較有優勢的。規劃 悅榕品牌在規劃設計上有著強20、有力的優勢，悅榕莊任何的規劃設計都是依據當地人文、當地資源、當地建筑風格來做的規劃設計，充分地體現著設計融入自然，自然融入設計的設計觀念。自然資源 對于北碚這個區域在重慶來說是一個自然資源相對于其它區域豐富的。溫泉、縉云山麓、森林公園，都是在重慶人心目中強為優勢的自然資源。產品特點 悅榕莊在產品設計上一貫秉承了悅榕莊水文化的內涵，做到了戶戶有泳池，更多地突出了功能性，給重慶豪宅市場注入了新的詮釋。重慶悅榕莊劣勢 項目用地坡度較大 項目用地被市政公路隔開 地塊現有植被品種凌亂，樹齡較短不適用 景觀資源分布不均 重慶認知度不高悅榕莊品牌在重慶的認知 把所有的悅榕莊所在地進行旅游線路的串并，成了幾條21、有效的旅游線路，用旅游人群的口碑傳播；在傳播過程中利用神秘原則，在重慶用酒店或人群相對的集中點，設立悅榕莊的推廣宣傳。只涉及悅榕現有的酒店及景觀、勝景進行傳播，不涉及重慶悅榕莊的蛛絲馬跡；拒絕營銷原則：拒絕非客戶 誘導準客戶；只給合適的人看；利用好向往原則，讓大家進行談論與向往拋開重慶悅榕莊的神秘面紗；NO.3 國內悅榕莊銷售情況國內悅榕莊的銷售區域區域品牌品牌銷售品牌銷售品牌銷售產銷售產品品單價單價配套配套自然資自然資源源人文資人文資源源杭州杭州悅榕、悅椿悅榕、悅椿悅椿公寓悅椿公寓7 7層多層多層公寓層公寓4-74-7萬萬悅榕、悅椿悅榕、悅椿酒店酒店西溪濕西溪濕地地杭州濕杭州濕地文化地文化麗22、江麗江悅榕悅榕悅榕別墅、悅榕別墅、四層疊拼四層疊拼四層疊四層疊拼、別拼、別墅墅3 3萬疊拼、萬疊拼、別墅別墅4 4萬萬5 5千千悅榕酒店悅榕酒店玉龍雪玉龍雪山、湖、山、湖、水水麗江少麗江少數民族數民族文化文化重慶重慶悅榕、悅椿悅榕、悅椿別墅、聯別墅、聯排、雙拼、排、雙拼、公寓公寓除酒店除酒店外外未定價悅榕、悅椿悅榕、悅椿酒店酒店溫泉、溫泉、縉云山縉云山脈脈巴渝居巴渝居住文化住文化國內悅榕莊銷售情況分析：麗江悅榕莊由于自身品牌和麗江旅游行業知名度輻射全世界范圍，擁有無與倫比的玉龍雪山最佳視角。加上大批高端外籍人士、高端企業、國內外頂尖演藝明星均對悅榕莊品牌有極高的認可度，因此麗江悅榕莊一經推出即23、成為該高端圈層在麗江購買豪宅的首置選擇。杭州悅榕莊由于浙江區域經濟發達造成了豪宅需求量大，加之悅榕莊品牌所賦予的世界高度的精品化、個性化的理念，一改傳統豪宅舶來品復制的模式，滿足了該類人群對標桿宅邸的期待和需求。重慶是一個都市感很強的城市，是一個經濟轉型的城市，相對于杭州和麗江來說是一個市場基礎更好的城市。由以上分析和價格座標上可以直接得出，重慶一般性別墅銷售價格與廣州、杭州相近，而比麗江高。悅榕品牌、項目運作、項目產品等優勢和重慶悅榕的獨特性。重慶悅榕莊的價格同樣可以達到與廣州、杭州持平，而高于麗江。國內豪宅主要集中于北京、上海、深圳等外向型城市。豪宅的建設也相對地集中，大多以高爾夫、自然景24、觀資源、奢華的設計、奢侈品的植入。同時在規劃設計上以占有的資源作為一大賣點。對于品牌植入有著一定程度的認識。國內豪宅中杭州和麗江都已植入悅榕莊，杭州因為非劇，麗江因為是一個高認知度的旅游城市，而廣州從經濟類別、生活形態類似于重慶的城市，有著直接的可對比性。目標客層分析目標客層分析目標客群目標客群職業職業年齡年齡消費特征消費特征對于豪宅的理解對于豪宅的理解外向城市外向城市以新興的行業新貴為以新興的行業新貴為主，以原有行業的行主，以原有行業的行業翹楚者為支撐業翹楚者為支撐35-5535-55歲之歲之間間追求高消費、高追求高消費、高品質的理想化消品質的理想化消費方式。費方式。注重品質與精神的消注重品25、質與精神的消費。以品牌、人文、費。以品牌、人文、資源、景觀為主要導資源、景觀為主要導向，對資源的占用有向，對資源的占用有較高要求，對人文品較高要求，對人文品質的要求較高質的要求較高內向城市內向城市以傳統行業的行業翹以傳統行業的行業翹楚者為先導，對于豪楚者為先導，對于豪宅的購置，傾向于朋宅的購置，傾向于朋友之間推薦友之間推薦4545-60歲之間歲之間消費理念保守、消費理念保守、謹慎。追求性價謹慎。追求性價比，傾向于圈層比，傾向于圈層口碑口碑家族性居住理念為主，家族性居住理念為主，對品牌影響力的認知對品牌影響力的認知度和要求較高度和要求較高重慶重慶傳統工業家族成員、資源開發項目負責人、私營企業主、26、餐飲業翹楚者翹楚者35-50歲之間受外向型城市消費觀念影響重慶豪宅屬于初級階段，以品牌、人文、以品牌、人文、資源、景觀為主要導資源、景觀為主要導向，對于人文品質還向，對于人文品質還沒有達到外向城市的沒有達到外向城市的高度高度NO.3 重慶悅榕莊定價策略重慶豪宅價格支撐現目前豪宅現目前豪宅項目項目賣點分析賣點分析價格區間分價格區間分析析消費者消費者銷售情況銷售情況 龍湖香樟林1、龍湖品牌2、湖、景觀3、物業服務4、私密性從原來開盤500-800萬到現在的800-1400萬。重慶最早致富人群；主要集中于餐飲、制造業全部售罄，少量出現在二手房市場同景國際城1、茶園新區2、規模效應3、占用資源從開盤之27、初的22000元均價達到現在的40000元/平方主要集中于新興行業的中等富裕人群無購房界限剛開始銷售，銷售額約為35%保利高爾夫1、坡地別墅2、保利品牌3、高爾夫資源4、景觀資源從開盤之初的550萬-1100萬達到現在的780萬-1500萬主要集中于早期于龍湖等別墅的消費群。以新興IT、服務、金融等產業人群全部售罄，少量出現在二手房市場江北嘴別墅群1、最優質江景資源2、歌劇院等人文3、私密性4、市民可觀向往性開盤銷售即達到了80000元/平方的高價。本地及少量外地金融投資行業、服務行業、餐飲行業的老板及CEO還未開始銷售，已有內定項目項目價格價格品牌品牌人文人文建筑建筑園林園林服務服務資源資源28、龍湖香樟林8001400萬/套5星4星5星4星5星4星同景國際城4000元/3星3星3星4星3星4星保利高爾夫7801500萬/套5星4星4星4星4星5星江北嘴別墅群80000元/4星3星4星3星3星4星重慶重慶悅榕悅榕莊莊價格價格品牌品牌人文人文建筑建筑園林園林服務服務資源資源5 5星星5 5星星4 4星星4.54.5星星5 5星星5 5星星3 3星星區位區位配套配套規模規模風格風格物業物業3 3星星3 3星星5 5星星4 4星星5 5星星 重慶悅榕莊整體價值體系價值指標體系價值指標體系外因外因內因內因資源價值資源價值區域價值區域價值稀缺價值稀缺價值硬性硬性軟性軟性占地面積占地面積建筑風格建29、筑風格室內配套室內配套戶型設計戶型設計重慶后花園、縉云山脈、溫泉、良好的植被重慶后花園、縉云山脈、溫泉、良好的植被重慶-北碚，為重慶別墅發展區域之一現重慶最大的豪宅群體融合了重慶本土人文建筑風格，結合當地的地型進行規劃設計注重了內部的動線與景觀運用，同時照顧到了私密性和功能性精品奢華的裝修，但不顯得張揚，配套設備高悅榕莊的品牌體系、悅榕莊的SPA會所等 以悅榕莊一貫的服務體系融入了住區的服務體系縉云山30000畝原生態森林、600畝天然海蘭湖等優質山水資源重慶悅榕莊的定價支撐 悅榕品牌 精裝豪宅，親水樂境 北碚自然資源豐富 悅榕莊俱樂部的專有特權 自然、尊崇、自我價值的體現等一系列的生活及身份30、品質感 建筑設計上的私密性及與自然相融的建筑風格 享有特殊的投資機會建議定價原則 項目同為一個品牌下的定價原則 在重慶悅榕莊項目中有悅榕品牌以及悅椿品牌，而悅椿品牌相對于悅榕品牌來說屬于姊妹品牌，悅椿相對于悅榕較為年輕。而兩個品牌在重慶都以悅榕品牌統一進行推進。因此，在定價上，悅榕與悅椿都共有一定量的同類別產品，在悅榕的統一品牌以及統一品質下，價格原則為不分品牌原則。分別墅、聯排、雙拼、公寓定價區間 在產品上重慶悅榕莊項目屬于綜合性比較強的項目。別墅分為大獨棟、獨棟、山地別墅、森林別墅以及聯排、雙拼；因此，基于產品屬性原則，我們把山地加入15%，森林類產品加入20%左右的差比。對于別墅、聯排、31、雙拼、公寓分別加入15%、10%、6%、2%的差比。建議定價原則 分地塊定價原則 由于地塊差別，又有一條中心道路直接把項目直接分成了兩個相對完整的地塊，因此，土地屬性會直接產生較大的差別。這樣又使得景觀上有了一定的差異。所以在建議定價時我們把這一部分土地屬性加入了10%，景觀差異加入了20%的差比。初步定價建議方案地塊地塊戶型種類戶型種類面積面積（/棟）棟）價格 號號地塊地塊大獨棟別墅大獨棟別墅約約500500以上以上80000-85000元獨棟別墅獨棟別墅1 1約約35035050000-55000元獨棟獨棟獨棟獨棟2 2約約28028045000-50000元雙拼別墅雙拼別墅約約2002032、035000-40000元地塊地塊戶型種類戶型種類面積面積（/棟）棟）價格 號號地塊地塊大獨棟別墅大獨棟別墅1 1約約600-700600-700100000-120000元大獨棟別墅大獨棟別墅2 2約約50050090000-95000元獨棟別墅獨棟別墅1 1約約35035050000-55000元獨棟別墅獨棟別墅2 2約約30030045000-50000元雙拼別墅雙拼別墅約約20020035000-40000元 2號地塊在價值上低于1號地塊，但在時間上晚于1號地塊推出。考慮項目的品牌積淀，物業增值等因數做出以上建議。地塊地塊戶型種類戶型種類面積面積（/棟）棟）價格價格 號號地塊地塊獨棟別墅獨棟別墅約約350350以下以下50000-55000元雙拼別墅雙拼別墅約約28028040000-4500040000-45000元元聯排別墅（中間）聯排別墅（中間）約約200-230200-2303500035000-4040000000元元聯排別墅（端頭）聯排別墅（端頭）約約250-260250-26040000-4500040000-45000元元公寓公寓約約120-150120-150以下以下30000-35000元