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1、金源時代購物中心考察報告金源時代購物中心考察報告2012.62012.6商業地產部商業地產部一、基本指標一、基本指標開發商：盛世金源集團重慶金源時代購物廣場有限公司 開盤時間：2005年12月23日 總投資：26億RMB總用地面積：243272平方米 占地面積：26.7萬總建筑面積：68萬；其中，購物中心35萬，方特科幻公園2.3萬，君豪大飯店5.5萬，公寓式寫字樓4萬（最高26層），高級住宅9.4萬，地上一層地下兩層停車場約8萬。容積率：2.7綠地率：22.7%車位：7000空調系統：中央空調系統，設置有先進的智能化空調系統 電梯：150余部，包括各類直升梯、觀光梯、扶梯、貨梯等物流配送：物2、流通道寬14米、高8米，可適合各類運輸車輛通行卸貨，貨梯直通各區域、各樓層 展示平臺：擁有約4萬平方米的廣場，可舉辦各種大型商品展示、推廣活動 二、區位狀況二、區位狀況（一）商圈區位：1、宏觀商圈環境：項目四周為一級商圈解放碑，二級商圈觀音橋、石橋鋪、楊家坪和南坪所包圍，本案在觀音橋商圈南部邊緣部分，實際上不在任何一個商圈。2、宏觀商圈影響：兩種情況，一是項目本身夠大夠強，吸引其他幾個商圈的人流來支撐，顯然本項目的開發者也是這么設定的；二是項目本身影響力不足以對其他幾個商圈人流產生強大的吸引力，本案將在幾大商圈的夾擊包圍中隕落，這也許是金源時代購物中心的現狀。本案本案 3、微商圈分析：5-103、分鐘自駕可到本案的商圈是觀音橋、江北CBD以及解放碑CBD，本案在三個商圈最外圍的交接點，既不能分流其他商圈的消費人群，也不能借助于成熟的商圈搭順風車。4、組團分析：四周有較多人氣的是金砂水岸、東方家園智苑、金竹苑和半山華府，但人口也較少，北部的金竹苑等也受到觀音橋的分流。（二）交通區位：1、宏觀交通：（1）現狀：本案距離道路等級較高的快速內環線較遠，次一級的東西向的松石大道和海峽路與本案的距離也是相當遠，軌道交通線相對較近。（2）宏觀交通分析：本案周圍沒有一條雙向超過三車道的通道，對于其他城市甚至是重慶市內的其他商圈的購物人群到此的通達性影響很大，尤其是自駕車購物的人群是一個挑戰，塞車現象突4、出；臨近一點的輕軌三號線，對于買小商品的消費者很有利，但是不適合大宗購買及大件物品購買。（3）主要的長途用汽車站、火車站、港口和機場：汽車北站、菜園壩汽車站、菜園壩火車站、朝天門汽車站、朝天門港口、龍頭寺火車站、江北國際機場，其中比較近的是菜園壩汽車站和火車站、汽車北站。這一系列的長途客運、貨運站點為此項目提供了遠距離目的性消費的可能性，但是真正起決定性作用的還是項目的吸引力、號召力和微觀交通的通達性，因此項目具備了一切成功的外部條件，成敗皆決定于項目的內部因素。2、微觀交通：（1）現狀：道路：東部金源路雙向兩車道，南部快速干道北濱一路雙向兩車道，西部興竹路雙向兩車道并且旁邊有高架橋，北部萬興5、路雙向兩車道，最近的大橋是嘉陵江大橋；項目所在地整個地形是北高南低，故北部通道與本案有大概10米的高差，也決定了東西道路與項目不可能在同一平面，只有南部快速通道與本案在同一水平面上，原則上是主要展示面；東部輕軌三號線距本案有600米左右距離，南部的輕軌一號線與項目地之間是嘉陵江，這對于乘坐輕軌來購物的人群有不小的影響 公交站點：122、123、127、401、605、615、617、630、631、810、863，除401外，其他公交車站點與項目有至少500米得距離，其中401路站點在項目的中央廣場內。本案本案三、項目定位（一）主題定位：西南第一超級商業MALL（二）客戶定位：市一級的購物中心6、，定位為吸納重慶市內甚至是重慶周邊其他市縣的消費人群，例如前期定位的高端產品批發市場。（三）形象定位：集購物、娛樂、餐飲、文化和休閑為一體的“一站式”商業中心。四、產品設計（一）總體布局：1、如圖所示,面向示意圖為上北下南，左西右東；板塊是35萬的購物中心，板塊是8萬地上一層地下兩層的停車場，板塊是2.3萬的方特科幻公園，板塊是5.5萬的君豪大飯店，板塊是4萬的公寓式寫字樓，板塊是三棟共計9.4萬的高級住宅。2、購物中心一共6層，寫字樓和酒店最高皆是26層，高級住宅28層。（二）單體 1、購物中心 （1）人流動線：主廣場東部的入口是主入口，由于整個購物中心呈L狀布局，與北部的君豪大飯店構成半包7、圍弧狀，因而廣場東部也是主出口；車庫：主廣場上的露天停車場，設計上沒有分人車道，建設之初是為了提供展覽場地而設計的，顯然這有違背人車分流的原則，當然整個項目的地下車庫入口在購物中心樓下，進入車庫要穿過廣場，這也是違背人車分流的；（2）外觀：外立面建筑材料:購物中心外立面裝飾材料有玻璃幕墻、石材、漆膠以及塑料膜制品，整體上僅有居然之家外立面裝飾略顯大氣 廣告位內容與形式：如圖所示，購物中心南面的昭式廣告牌，如農貿市場一樣的名字和支撐體設計，一下降低了其檔次和地位，主廣場上如下圖所示的一樣，各種廣告牌琳瑯滿目，參差不起，十分的凌亂，更甚者則是廣告用的材料是紙制品和塑料膜，這個西南第一購物中心的名號8、相差甚遠?？照{位：中央空調系統設置在固定的房間內，沒有放在顧客可以看見的地方，這是設計的長處（3）內景：內部廣告位：根據不同的業態業種，購物中心內部的廣告展示方式也是有所不同，如上圖所示的居然之家的廣告展示方式是將廣告位放在走廊邊上，而下圖所示的艾米國際影城則是將廣告放在墻面上，并且是燈光設計方式裝修風格：大多采用簡歐風格，材料顏色方面也能達到中等裝修水準導購標示：這是設計的不足，全購物中心導購標示非常少，也許是因為中心內部本身業態混亂吧。（4）其他設計：休憩場所：購物中心內部沒有足夠的休息場所，木質條凳等簡單的供消費者歇腳的地方無處可尋。中庭：下圖所示的是橢圓形的中庭設計，六層樓采用了無變化9、的整齊構造，直觀上達到了大型購物中心的標準。小品設計：就整個購物中心而言，觀賞的藝術性小品雕飾缺乏，讓人覺得這里只有商業，沒有愉悅心情的情調味兒，故而這也是敗點。2、寫字樓和公寓和住宅：（1）寫字樓和商務公寓：寫字樓一棟,3.6米層高，3梯2戶，單層1049平米；商務公寓一棟：4棟,3.6米層高，4梯24戶，單層1068平米，（2）高級住宅：三棟，28層，一字型排開，車庫1:1住宅北面是面積狹小的公共休憩場所，由于綠地率沒有達到重慶市建標準，一改再改。六、業態分布 購物中心根據業態功能分為A、B、C三個區。1、A區：G層為奢華之都“環球一號所”，占地面積6000平方米，裝飾豪華，共有各類大小中10、包廂48間；一、二層為經營面積約1.55萬平方米的永輝超市重慶旗艦店和占地面積約為4500平方米的家電連鎖巨頭蘇寧電器；三層為量販式西西KTV和寶貝夢想城，西西KTV擁有大小中豪華包間共計66間，該KTV還提供商務套餐；寶貝夢想城，經營面積為0.7萬平方米，是以親自互動、職業體驗為主題的兒童教育基地；四層為五星級影院 盧米埃影城，該影城屬重慶市高檔影院，經營面積6000平方米，共有八個放映廳，其中3D播放廳為三個，為重慶首家imax商業3D影城；四層至五層為占地面積11000多平方米的歐緣休閑會所，經營范圍包括酒店、SPA、足療、中醫針灸推拿、配套休閑式自助餐廳等。2、B區：購物中心B區G層、11、G1層，為重慶西部書刊交易市場和重慶尚座茶城，書刊交易市場營業面積1.75萬平方米，系西南唯一專業大型綜合書刊市場；尚座茶城營業面積2萬多平米，是觀音橋商圈中專業的茶葉批發零售高端市場，兼營茶具、茶包裝、差點、茶藝術品；購物中心的主力店百貨店重慶中飛百貨，位于購物中心B區一至三層黃金位置，營業面積為3萬平方米，于2011年初開業；購物中心B區一、二層還設有華夏銀行、工商銀行、詩麗堂美容院等輔助配套設施；B區四層為兒童娛樂天地，為購物中心全力打造的以兒童為主題的精品步行街；B區五層是金源食尚新天地，規劃面積2、5萬平方米，是購物中心傾力打造的美食之都，經營品類齊全，包括品牌火鍋、川渝特色菜品、海12、鮮、養生靚湯、港式查點、咖啡棋牌等。6F為全民健身會所，主要經營項目有網球培訓中心、桌球室、乒乓球室、壁球、美體等。3、C區：G層5層分別為國內家居巨頭居然之家和高端燈飾賣場燈巢。居然之家經營面積約11萬平方米，集建材，家居，家裝品牌展示和銷售為一體，是“先行賠付”、“環保裝修”的首倡者和推動者；燈巢為知名燈飾企業一建馬特旗下高檔燈飾城，其經營面積4萬多平方米，除打造重慶首家經營面積最大、檔次最高、品牌最全的超五星級高端燈飾博覽中心外，還與商社電器聯手推出精品廚衛電器。七、售營情況1、住宅、寫字樓和酒店式公寓全部銷售，銷購物中心全部為持有經營。2、銷售順序：住宅寫字樓公寓3、銷售部分物業費1元13、/月（2005年）4、銷售價格：住宅4500元/，寫字樓元5100/，酒店式公寓5500元/（2005年）。六、項目總結六、項目總結 市調定位市調定位：（1）主題：主題：“重慶第一超級MALL”，超大規模超出了現有的消費購買能力。重慶已經形成的觀音橋、解放碑、沙坪壩、南坪和楊家坪商圈，吸引了大部分消費者，一個不在任何一個主力商圈里，周圍又沒有規劃新的大型住宅消費區域，卻要定位為重慶市第一超級MALL，結果可能有兩種，第一是成功驅動形成新的商圈，第二種是單純的一廂情愿，顯然金源時代購物中心屬于第二種，所以說，該項目在市場調研和定位時已經為失敗埋下了禍根，注定是一個敗筆。（2）業態業態：金源時代購14、物中心當初定位為小商品批發市場，商場被分割成很多小格子，最后不得不清商重新裝修，然后又招進了IMAX影院等業態，可以說該項目在定位之初是比較失敗的，而且從現在的經營業態來說，也只能說是不痛不癢，并沒有達到“重慶第一超級MALL”定位時的輝煌，可能還會造成第二次同樣的業態定位失敗。（3）交通交通：從宏觀的交通體系來講，項目所在地還是有一定優勢的，理論上講西面的嘉陵江嘉華大橋、東面的輕軌三號線等都能將南北的人流帶到這里，但是項目的微觀交通狀況還是值得商榷的；局部交通上，其南面是沿江快速干道，車流停留時間短；西側道路坡度很大，而且有高架橋，道路與項目地之間有綠化帶，沒有人車流停留空間；北部是雙向車道15、，和項目地有在最高處有15左右的高差；東面是波度較小的雙向車道，是項目人車流主要引入口；因此，可以說項目的微觀交通是不好的，或者說是比較差的。設計規劃設計規劃：（1）人車分流人車分流：廣場上的露天停車場可以說是項目最明顯的設計敗點，人行道和車道沒有明顯分開；地下停車場要穿過廣場中央才能到達；結果是站在項目的主廣場（東面），你可以發現，人流與車流混亂交錯，我想任何一個進購物中心購物的人穿過偌大的廣場，心理肯定忐忑不安，時刻得注意后面是不是會有車輛闖過來，安全系數降低。（2）公交站公交站：廣場內的公交車401路停車場，不可否認其可以為項目帶來人流，但是，公交車停車場在廣場內，周圍的環境就大打折扣，16、所以從項目東面入口（主入口）進廣場時，就會聞到最為刺鼻的味道，入口左側臟亂差，這絕對是減分項。（3）廣場入口廣場入口：主廣場入口過小，寬度不足6米，即使人流車流很少時，入口一段居然有堵車狀況，相對于整個項目商業體量的宏大，這樣窄的入口就顯得不入格調了。（5）地下車庫地下車庫：項目涵蓋了購物中心和高級住在，其在門口的地下車庫指示牌是“地下車庫”，但是當你開車往北方向行進至頭時，結果是“金源住宅小區地下停車位”，不允許臨時停車，是什么心情？掉頭再找車位唄，這不得不說是項目設計組給消費者開了玩笑（6）廣場標志廣場標志：廣場單調的布局，一律是停車位，沒有設定雕塑小品，實用主義明顯，降低了整體的品味，這17、與“重慶第一超級MALL”的定位大相徑庭。（7）展示面展示面：其實朝東的主展示面的設計是值得商榷的，因為人流主要是從東南和東北兩個方向聚集，而東北角和東南角沒有破角，原則上這兩個角應該是比較理想的展示面，但是實際情況是，從東南來的人車流看到的只有居然之家，從東北來的人車流看到的是公寓式住宅和公寓式寫字樓高層。招商運營：招商運營：（1）前期策劃前期策劃：缺乏專業的營銷宣傳隊伍，前期沒有進行有效的實際品牌推廣，導致該項目在重慶本地的知名度不高。（2）整體策劃整體策劃：項目定位、規劃設計和招商這幾個關鍵項上沒有協調好，按計劃2005年5月其招商全面結束，該年10月開業，但是招商工作五月并未結束，也未18、能10月開業；2005年12月8日，世紀金源集團與上海百聯集團舉行了合作簽約儀式。按照雙方的協議，重慶金源時代購物廣場將全部交由上海百聯集團運作。正當上海百聯剛把北京居然之家引入準備進行第二階段的招商時，在2006年8月左右由于上海百聯上層與上海社保基金案有牽連，所有上海百聯工作人員全部撤回上海，使得所有招商工作全部陷入停頓金源時代廣場項目陷入危機泥潭；在國外，很多摩爾之所以很成功，在于其在規劃建設時就開始與專業的商業運作企業合作。摩爾的建造一般都是在80%左右的主力店招商確定了之后才開始進行 （3）租售比租售比：一般而言，做摩爾至少需要兩年的前期準備、兩年的建設和三年的開業運營投入期。也就是說，摩爾的開發商可能會一直虧損7年；摩爾實現盈虧平衡至少得5年以上。而要收回全部投資也許要花十幾年甚至幾十年的時間；金源時代購物中心整個項目商業部分只租不售，這給資金鏈帶來很大壓力，所有的資金壓力和經營壓力都在開發商一方。（4）業態業種業態業種：“重慶第一超級MALL”的定位，必須有高端的主力業態方能突顯其宏大的氣勢，造就影響力，吸引更多的目的型消費。從當初的小商品批發中心到現在的主力店是imax影院、科技游樂園、永輝超市、居然之家和重慶書市交易市場，業態定位出現了很大的誤差。（5）后期管理后期管理：項目后期的物業管理工作不夠專業，一些空置的商鋪衛生條件奇差。謝謝！