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1、涪陵高筍塘商業中心提案商業定位項目概述項目總建筑面積：18萬方商業建筑面積：10.7萬方容積率：5.1綠化率：20%優勢區位優勢：涪陵城區核心位置地段優勢：成熟黃金口岸交通優勢：通達各地的主要交通要道規模優勢：唯一大型商業MALL價值優勢：商圈價值最大產品優勢：集中式商鋪，劃分靈活租金優勢：全城租金價格最高項目宏觀劣勢商業競爭過大缺少大型商業所帶來的人氣消費水平有限，檔次一般商業業態分布一邊倒部分建筑未拆遷，商業形象和動線受到影響項目宏觀雖然臨街鋪面較多，競爭壓力較大；但業態分布不集中，使得人流分散。早期的購物中心，檔次偏低，現在已經不能適應城市的發展。我們總結出，商業市場的特征：集中、高檔、2、環境主導思想：站在世界的高度，仰望涪陵核心商圈，打造全球化商業復合體。整體定位：涪陵唯一大型商業MALL，打造集購物、休閑、娛樂、運動、居家、辦公于一體的商業中心。項目定位結合項目的優勢，對商業進行定位：主題定位商業步行街、商業中心輔助定位生活廣場、百貨商業定位涪陵高筍塘商圈興華中路：服裝、金融、電子、百貨興華東路：餐飲、藥店、金融、服裝、專賣高筍塘路：服裝、通訊、酒店北斗支路：美容美發、教育、家電維修商業分布 可以看出，在涪陵服裝專賣和綜合百貨成為目前商業中的主要業態。因此，我們需要對項目的商業形態進行定位，整合現有的商業業態的同時，提升品牌及檔次。業態劃分不僅僅要考慮周邊商業狀況以及后期銷3、售租賃，還需要考慮內部動線以及合理布局的問題。-3F車庫-2F超市-1F餐飲、精品店1F綜合百貨、電子數碼2F家電及服裝3F服裝及餐飲4F影院、文化、餐飲5F影院、電玩、健身娛樂業態定位-1F主要經營特色小吃及精品店特色小吃：牛羊肉開胃粉、酸辣粉、手工刀削面、一品牛肉、兔子面等精品店：各種玩具、掛飾、配飾等業態細分1F主要經營綜合百貨化妝品：lancome蘭蔻、Versace范思哲、巴黎歐萊雅等 香水：Hugo Boss、登喜路、Dior迪奧、香奈兒等精品男女鞋：路易威登、金利來、百利等皮具：老人頭、瓦倫蒂諾Valentino、古琦Gucci等快餐：肯德基、麥當勞、永和豆漿、日式面館等便利店：4、屈臣氏、萬寧等電子數碼：三山電腦、八達電腦等業態細分2F主要經營家電及服裝家電：華帝、櫻雪、海爾、LG、SONY、三星等女裝：ONLY、Vero Moda、卡羅琳娜 Carolina Herrera等男裝：CK、JACK&JONES、G-Star等業態細分3F主要經營運動服裝及餐飲餐飲：日本料理、兩岸咖啡、米羅咖啡、星巴克等服裝：阿迪達斯、耐克、PUMA、KAPPA李寧等業態細分4F主要經營影院、網吧及餐飲影院：UME、保利、“放”電影餐飲：順風123、外婆橋、韓國燒烤、巴西烤肉等網吧：大型網城業態細分5F主要經營影院、電玩城及健身娛樂影院：UME、保利、“放”電影健身：超越、寶利豪等娛樂：富5、僑、大浪淘沙等電玩：大規模電玩城業態細分目標 功能 面積（萬方）百貨商場 商品多樣豐富，供應量大 2.5數碼城 滿足各種客戶需求的電子通訊商品 1.5步行街 商品多樣豐富，供應量大 1.5娛樂 輔助性商業配套設施，完善商業功能 0.3 文化 輔助性商業配套設施，完善商業功能 0.5超市 提供必要的生活用品 1餐飲 輔助性商業配套設施，完善商業功能 0.5洗浴會所 休閑設施配套，滿足各層次消費者需求 0.5 8.3萬方經過調整后的商業體量為8.3萬方業態面積配比根據項目現有資源，同時將項目的價值最大化，我們建議：1、取消商業次入口的廣場，修建成全落地玻璃塔樓的形式；既可以作為形象展示，也可以作為6、商業運營。2、商業內街人流動線做調整，最好是循環路線；3、主入口處的主力店原是從第3層起，建議改為從第2層起；4、建議每個商鋪可以打通，方便客戶靈活選擇。產品建議 有價值才有所回報，于是，讓10萬方的大體量商業在市場中發揮最大的價值是我們的終極目標。銷售策略我們銷售什么？單套面積在30-1500之間，包括負1層/1層/2層/3層/4層/5層的不同形態商業銷售策略我們銷售給誰？重慶主城區投資客戶群體 三大客戶主力*涪陵本地投資客戶群體 國內外經商客戶群體銷售策略如何銷售？首付款降低面積空間整合、分隔先出租再銷售，保證投資收益形式促進投資信心現場商業氛圍包裝渲染工程形象配合進駐商家免費形象包裝各種7、推廣活動形象宣傳活動銷售策略1、先確定主力店，再全面招商2、為客戶度身訂做開店全面解決方案3、人員、媒體、大型主題活動立體化“整合宣傳推廣策略“4、招商進度、質量、費用統一控制招商策略 招商隊伍的團隊知識結構，需要事先精心策劃，最好具有國際化招商視野，睿翰地產顧問公司在實際招商工作中，對10萬平方米左右MALL或商業步行街招商專門配備了人員組合。招商隊伍建立與優化1、招商隊伍的最佳組合：國內招商人員6人組合2、組長或招商總監1名，擔任過大商家主管商業拓展工作的副總經理，出任領導職務；3、前期選擇一名擔任招商經理：擔任過選址工作，或對大商家有研究，主要是負責主力店招商；4、招商經理：負責各種商業8、業態的洽談工作以及銀行服務等工作。招商隊伍建立與優化推廣策略坐莊公元2009 涪陵高筍塘項目商業推廣建議 形象定位關于項目價值：位置之核心：涪陵高筍塘核心商圈龍頭。業態之豐富：旗艦商業街+酒店式公寓+商務辦公+住宅。資源之集萃：江山皆有，城市名片。商業之比重：10萬方總體量，城市前所未有。產品之配置：大堂、泳池、天街、星級配套等。投資之稀缺：商業巨無霸，升值空間大。涪陵高筍塘復合型商業旗艦開啟涪陵國際化中心生活高筍塘商業廣場高筍塘商業廣場渝東南門戶 復合型商業旗艦 澤勝澤勝*國際購物廣場國際購物廣場涪陵高筍塘 復合型商業旗艦 澤勝澤勝*國際中心國際中心渝東南門戶 復合型商業旗艦關于案名的思考：9、先看龍湖與金科，龍湖花苑、金科花苑。而后有了“龍湖”與“金科”這兩個地產品牌。項目是品牌建立的最好契機。LOGO備選備選LOGOl推廣的突破原點由表及里、舍形取“意”：本案的獨特之處，并非局限于產品形態的簡單疊加，更在于其帶來的對城市生活方式的深層影響。豐富的、多元的、中心的、集粹的、前所未有的，充斥著探索欲望和想象空間的它是這座城市特有的、不可復制的。它帶給城市的影響也是獨一無二、不可取代的。本案最大的差異化價值就在于：它的特權性。他之于城市，它的特權性就在于絕無僅有、舍此再無它。我們把它描述為：ONLY CITYl什么樣的人將成為他的什么樣的人將成為他的FANSFANS？前瞻的眼光、開放的10、心態。對新鮮事物接納的熱忱。冒險精神、探索欲望。理想的踐行者。中產、富人、多次置業投資者，一個跨越了“階層”的特殊“圈層”。以“品味”甄別身份、以“格調”界定財富。他專屬于：ONLY CLASSONLY CITYONLY CLASS無疑是與他的氣質最相符的描述。ONLY CITY是場所精神，ONLY CLASS是圈層感召。ONLY，代言著產品價值的唯一、第一，同時也標志著圈層的絕對尊崇。線上：主打“特權與榮耀”，線下：產品價值對位溝通。如何讓傳播更具殺傷性、溝通性？如何讓傳播更具殺傷性、溝通性？“全世界，看這里全世界，看這里”。創意轉換創意轉換“特權與榮耀”城市進化的里程碑城市進化的里程碑涪陵11、前所未有城市資源集萃者城市資源集萃者江山、商圈、城市名片皆有江山、商圈、城市名片皆有城市未來的預演者城市未來的預演者未來城市新地標未來城市新地標時尚中心、商業中心、生活中心時尚中心、商業中心、生活中心代表著財富的格調代表著財富的格調世界級品位世界級品位大師級工藝、傳世級配置大師級工藝、傳世級配置前瞻的智者決策前瞻的智者決策渝東南門戶、核心商圈、旗艦之作渝東南門戶、核心商圈、旗艦之作圈層的身份標識圈層的身份標識特權象征、不可復制、舍此無它特權象征、不可復制、舍此無它 推廣計劃11月1月2月5月6月商業形象入市商業形象入市招商中心亮相招商中心亮相商業產品入市商業產品入市大型歌舞晚會大型歌舞晚會專賣12、本地加盟會專賣本地加盟會招商手冊招商手冊主力店洽談及簽訂主力店洽談及簽訂旺鋪全城發售旺鋪全城發售吸納主城投資人群吸納主城投資人群以世界為主題，序城市中心生活以世界為主題，序城市中心生活全世界，看這里全世界，看這里40000平米主力專營平米主力專營 全球招商全球招商大型知名品牌商家入駐大型知名品牌商家入駐30-60平米臨街旺鋪全球發售平米臨街旺鋪全球發售意向招商單位確定意向招商單位確定平平面面媒媒體體主流媒體：主流媒體：涪陵報媒、晨報為主?？紤]其它報紙重點節點配合，新聞報道跟進。爆發式集中推廣，調節投放的頻率獲得最優效果；建議通過封鎖固定版面（如封底版）或版面創新強勢形成視覺品牌，強化項目形象。13、政經類媒體政經類媒體（藍籌地產、新地產）：以戰略的眼光傳播涪陵市場的投資前景，可適量考慮專業媒體上的投放，側重經濟特區大背景、區域發展前景、開發實力、項目優勢等訴求，為商業項目輻射目標人群。車身車身：率先考慮車況良好，并往返于項目商業圈的公交車輛或出租車。線線下下系系統統短信息短信息：根據銷售節點（如銷售中心開放、放號、開盤、房交會）發布相關信息。交廣電臺交廣電臺：15秒插播廣告形式。戶外：涪陵中心區及長涪高速相關交通口大型戶外廣告位。輔助媒體輔助媒體：渝報、新女報周報類為主。物料澤勝國際中心招商手冊核心訴求：在經濟特區，找尋屬于你的財富坐標。網站澤勝國際中心網站核心訴求：在經濟特區，找尋屬于你的財富坐標。15秒廣告短片核心訴求：在經濟特區，找尋屬于你的財富坐標。應用渠道：影院貼片/分眾樓宇。THANKS！