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1、突破！生存中求發展突破！生存中求發展金苑商貿城招商方案金苑商貿城招商方案重慶匯天房地產顧問有限公司重慶匯天房地產顧問有限公司宏觀分析宏觀分析宏觀經濟分析宏觀經濟分析行業政策分析行業政策分析2010年四個季度的經濟增長速度分別為年四個季度的經濟增長速度分別為11.9%、10.3%、9.6%、9.8%2011年前三季度的經濟增長速度分別為年前三季度的經濟增長速度分別為9.7%、9.5%、9.1%2011年每月年每月CPI分別為：分別為：1月月4.9%，2月月4.9%，3月月5.4%，4月月5.3%，5月月5.5%，6月月6.4%，7月月6.5%，8月月6.2%，9月月6.1%如滯漲出現，經濟復興必2、將愈加困難。政府刺激經濟，通膨將迅速加劇；如滯漲出現，經濟復興必將愈加困難。政府刺激經濟，通膨將迅速加劇；如政策從嚴，經濟增速又繼續下滑。如政策從嚴，經濟增速又繼續下滑。滯漲或已出現滯漲或已出現產業西移大趨勢產業西移大趨勢長三角、珠三角大量企業在嚴峻的經濟形勢下要么選擇了收縮，要么選擇長三角、珠三角大量企業在嚴峻的經濟形勢下要么選擇了收縮，要么選擇了向中西部內陸地區遷移。產業西移也會將更多的機會帶到西部。了向中西部內陸地區遷移。產業西移也會將更多的機會帶到西部。3030年未有之壓力年未有之壓力宏觀發展角度宏觀發展角度3030年未有之機遇年未有之機遇地緣經濟角度地緣經濟角度房地產的調控沒有回頭路3、，不可能再回到過去那幾年每年房地產的調控沒有回頭路，不可能再回到過去那幾年每年10%10%以上的快速以上的快速上升階段。中國經濟增長速度再往下降，房地產也不會重新回到過去的形上升階段。中國經濟增長速度再往下降，房地產也不會重新回到過去的形勢。中國經濟靠賣地、靠房地產發展的模式已經過去了。勢。中國經濟靠賣地、靠房地產發展的模式已經過去了。李稻葵李稻葵央行貨幣政策委員會委員、清華大學中國與世界經濟研究中心主任央行貨幣政策委員會委員、清華大學中國與世界經濟研究中心主任堅定信念堅定信念 樓市調控面對降價風波不能動搖樓市調控面對降價風波不能動搖人民日報人民日報2011.10.312011.10.31行業4、聲音行業聲音行業政策行業政策1010月月1111日，佛山市住房和城鄉建設管理局在其官方網站上發布日，佛山市住房和城鄉建設管理局在其官方網站上發布關于進關于進一步加強我市房地產市場調控有關問題的通知一步加強我市房地產市場調控有關問題的通知(以下簡稱以下簡稱 通知通知)，相關政策今日相關政策今日(10(10月月1212日日)起生效，并要求全市嚴格執行。試圖對執行了起生效，并要求全市嚴格執行。試圖對執行了接近半年的限購令松綁。僅過了不到接近半年的限購令松綁。僅過了不到1212小時就收回松綁政策，當晚小時就收回松綁政策，當晚1111點點，佛山市住房和城鄉建設管理局官網稱，佛山市住房和城鄉建設管理局官網5、稱，“為進一步征詢社會各界意見為進一步征詢社會各界意見，并綜合評估政策影響，我局決定暫緩執行，并綜合評估政策影響，我局決定暫緩執行 關于進一步加強我市房地關于進一步加強我市房地產調控有關問題的通知產調控有關問題的通知”。10月月29日，國務院總理溫家寶日，國務院總理溫家寶29日主持召開國務院常務會議，分析當前日主持召開國務院常務會議，分析當前經濟形勢，部署近期經濟工作。在會上要求：堅定不移地搞好房地產調經濟形勢，部署近期經濟工作。在會上要求：堅定不移地搞好房地產調控。各地政府要切實負起責任，繼續嚴格執行政策，控。各地政府要切實負起責任，繼續嚴格執行政策，進一步鞏固調控成進一步鞏固調控成果果。增6、加普通商品住房用地，促進房價合理調整。加快推進保障性住房。增加普通商品住房用地，促進房價合理調整。加快推進保障性住房建設，提高規劃設計水平，加強工程質量監管，抓緊建立健全分配和管建設，提高規劃設計水平，加強工程質量監管，抓緊建立健全分配和管理制度，盡快形成有效供應，理制度，盡快形成有效供應，讓人民群眾看到政策的成效讓人民群眾看到政策的成效。區域分析區域分析區域經濟分析區域經濟分析區域商業分析區域商業分析商業地產分析商業地產分析區域經濟分析區域經濟分析城市定位城市定位國家級國家級旅游城市旅游城市中國紅色革命圣地中國紅色革命圣地中國歷史文化名城中國歷史文化名城黔北黔北區域中心區域中心貴州貴州省經濟7、重鎮省經濟重鎮渝黔經濟帶的中心城市渝黔經濟帶的中心城市遵義以冶金、電器、卷煙、釀造等遵義以冶金、電器、卷煙、釀造等為主導支柱產業，以機械、化工、為主導支柱產業，以機械、化工、建材、食品加工等為代表的后續支建材、食品加工等為代表的后續支柱產業，是門類較多的工業經濟體柱產業，是門類較多的工業經濟體系，結構較為先進的新興工業城市。系，結構較為先進的新興工業城市。20102010年全市實現生產總值年全市實現生產總值908.76908.76億億元，同比增長元，同比增長14.7%14.7%。分產業看，第。分產業看，第一產業增加值一產業增加值140.23140.23億元，增長億元，增長6.6%6.6%，實現8、旅游綜合收入，實現旅游綜合收入140.83140.83億億元，增長元，增長27.8%27.8%。社會消費品零售總。社會消費品零售總額額290.25290.25億元，比上年增長億元，比上年增長19.8%19.8%。隨著通海大道（重慶隨著通海大道（重慶-南寧）的投入南寧）的投入使用，渝黔高鐵的開工建設。渝黔使用，渝黔高鐵的開工建設。渝黔經濟帶將成為成渝經濟帶之后西南經濟帶將成為成渝經濟帶之后西南地區的重要經濟增長帶，將帶動遵地區的重要經濟增長帶，將帶動遵義經濟的大發展！義經濟的大發展！區域商業分析區域商業分析遵義市商業現狀遵義市商業現狀百貨商場領軍百貨商場領軍遵義商業發展遵義商業發展超市超市便利店9、便利店錯位經營不足錯位經營不足專業專業大賣場為商業發展大賣場為商業發展增加活力增加活力餐飲業餐飲業發展發展迅猛迅猛百貨商場領軍遵義商業發展百貨商場領軍遵義商業發展百貨業的發展情況是一個城市居民消費水平的重百貨業的發展情況是一個城市居民消費水平的重要標志，目前遵義市有各類大型百貨要標志，目前遵義市有各類大型百貨6 家，并且家，并且主要分布在澳門路、中華路、丁字口等城市核心主要分布在澳門路、中華路、丁字口等城市核心地帶，其中浩鑫商貿城、茍家井等傳統百貨商家地帶，其中浩鑫商貿城、茍家井等傳統百貨商家主要定位于中檔甚至中低檔產品。而隨著居民消主要定位于中檔甚至中低檔產品。而隨著居民消費觀念和消費水平的10、變化，一些新型百貨如重慶費觀念和消費水平的變化，一些新型百貨如重慶百貨、東方百貨、國貿百貨等也進駐遵義市，提百貨、東方百貨、國貿百貨等也進駐遵義市，提高了遵義市的商業水平和城市形象高了遵義市的商業水平和城市形象，而世貿美美而世貿美美的山寨頂級百貨的出現，使遵義的的山寨頂級百貨的出現，使遵義的百貨在檔次的百貨在檔次的分布上已非常全面與廣泛分布上已非常全面與廣泛。超市便利店錯位經營不足超市便利店錯位經營不足近年來，遵義的連鎖超市發展迅速，本土超市以佳近年來，遵義的連鎖超市發展迅速，本土超市以佳惠百貨為代表迅速壯大，并開始在鄉鎮布置網點，惠百貨為代表迅速壯大，并開始在鄉鎮布置網點，目前全市各大小超市11、數量已經超過目前全市各大小超市數量已經超過200 家。然而外家。然而外地超市如地超市如“華聯華聯”、“重慶百貨超市重慶百貨超市”等大賣場的等大賣場的入駐，對本土超市構成了很大的競爭壓力。在如此入駐，對本土超市構成了很大的競爭壓力。在如此形勢下，遵義的連鎖小超市開始進駐社區，避開城形勢下，遵義的連鎖小超市開始進駐社區，避開城市核心地段，這樣有利于低成本運作，并以低價吸市核心地段，這樣有利于低成本運作，并以低價吸引顧客，與大超市抗衡。但遵義連鎖超市的各自特引顧客，與大超市抗衡。但遵義連鎖超市的各自特色和個性尚不足，錯位經營不突出，價格戰使超市色和個性尚不足，錯位經營不突出，價格戰使超市的利潤不斷被12、攤薄。的利潤不斷被攤薄。引進實力強大的大型連鎖超市引進實力強大的大型連鎖超市來整合遵義市的超市行業，已經成為提高遵義零售來整合遵義市的超市行業，已經成為提高遵義零售市場效率的必要手段。市場效率的必要手段。專業大賣場為商業發展增加活力專業大賣場為商業發展增加活力大賣場是現在商業物流發展到一定階段的產物，大賣場是現在商業物流發展到一定階段的產物，遵義各種賣場云集，如通訊大賣場、電子大賣場、遵義各種賣場云集，如通訊大賣場、電子大賣場、家電大賣場、服裝大賣場、鞋業大賣場、體育用家電大賣場、服裝大賣場、鞋業大賣場、體育用品大賣場等分布于各商圈，為商業經營增加活力，品大賣場等分布于各商圈，為商業經營增加活13、力，這些都表明商家對遵義的消費者具有較好的消費這些都表明商家對遵義的消費者具有較好的消費潛力和成熟的消費理念的認同。潛力和成熟的消費理念的認同。餐飲娛樂業發展迅猛餐飲娛樂業發展迅猛遵義既是一個經濟較為發達的地區、也是一個遵義既是一個經濟較為發達的地區、也是一個著名的旅游城市，外來流動人口占有比較大的著名的旅游城市，外來流動人口占有比較大的比重，因此餐飲娛樂業一直是遵義的一大特色，比重，因此餐飲娛樂業一直是遵義的一大特色，具有當地特色的餐飲業更是獲得了良好的發展。具有當地特色的餐飲業更是獲得了良好的發展。本地較為著名的餐飲都有自己的連鎖店，但同本地較為著名的餐飲都有自己的連鎖店，但同時也看出，遵14、義國際知名餐飲、娛樂進駐較少，時也看出，遵義國際知名餐飲、娛樂進駐較少，這對有著悠久休閑、飲食文化傳統的遵義來說這對有著悠久休閑、飲食文化傳統的遵義來說還是個遺憾。還是個遺憾。二、遵義市各主要商圈分析商業地產分析商業地產分析供求關系嚴重失衡供求關系嚴重失衡種類繁雜，商業經營難度大種類繁雜，商業經營難度大商業設計與本地消費習慣不符商業設計與本地消費習慣不符供求關系嚴重失衡供求關系嚴重失衡從商業地產的銷售情況來看，供遠大于求，于是出現了大量的高額返租銷從商業地產的銷售情況來看，供遠大于求，于是出現了大量的高額返租銷售情況以及問題樓盤，幾乎遵義的每個商業在售項目，都是以返租為噱頭。售情況以及問題樓盤15、，幾乎遵義的每個商業在售項目，都是以返租為噱頭。從租賃情況來看，眾多商業樓盤在最初的定位無法保證足夠商家進駐的情從租賃情況來看，眾多商業樓盤在最初的定位無法保證足夠商家進駐的情況下，最后業態定位調整，要么死氣沉沉，要么成為了大雜燴，諸如圖書況下，最后業態定位調整，要么死氣沉沉，要么成為了大雜燴，諸如圖書批發市場大量其他商家，最初的名煙酒市場又額外弄個工藝禮品市場。批發市場大量其他商家，最初的名煙酒市場又額外弄個工藝禮品市場。在不大的遵義城里以及周邊，商圈林立，各種業態齊備。通過我們的現場在不大的遵義城里以及周邊，商圈林立，各種業態齊備。通過我們的現場調研，遵義的商業地產，除開茍家井批發市場，其16、余商業唯有面對終端零調研，遵義的商業地產，除開茍家井批發市場，其余商業唯有面對終端零售消費者，才能擁有較好的生存空間。在遵義生存狀態良好的有百貨商場、售消費者，才能擁有較好的生存空間。在遵義生存狀態良好的有百貨商場、各型超市、臨街商業鋪面，而專業的通訊市場以及建材家居市場也是因為各型超市、臨街商業鋪面，而專業的通訊市場以及建材家居市場也是因為存在大量的終端零售消費者，其生存情況遠好于其他的專業批發市場。存在大量的終端零售消費者，其生存情況遠好于其他的專業批發市場。種類繁雜，商業經營難度大種類繁雜，商業經營難度大商業設計與本地消費習慣不符商業設計與本地消費習慣不符這點基本上基于開發商對于理論收益17、與實際貨幣收益的理解不夠帶來的惡這點基本上基于開發商對于理論收益與實際貨幣收益的理解不夠帶來的惡果。通過市調發現，商業存在問題的樓盤，主要原因集中在商業體量過大，果。通過市調發現，商業存在問題的樓盤，主要原因集中在商業體量過大，產品規劃設計的時候，主要從供應量上挖掘，而忽視了商家需求、終端消產品規劃設計的時候，主要從供應量上挖掘，而忽視了商家需求、終端消費者的習慣。商業樓層過多、進深過大、無法組織良好的動線、缺乏配套費者的習慣。商業樓層過多、進深過大、無法組織良好的動線、缺乏配套是目前遵義存量商業的通病。是目前遵義存量商業的通病。業態規劃業態規劃項目商業定位地處火車站廣場的西側，每日有大量來往18、客流，周邊固定居地處火車站廣場的西側，每日有大量來往客流，周邊固定居民區集中，情調餐飲、精品購物、潮流娛樂、專業賣場等主民區集中，情調餐飲、精品購物、潮流娛樂、專業賣場等主力店及主題商家的引進，便可使大眾的生活、力店及主題商家的引進，便可使大眾的生活、購物達到習慣購物達到習慣性、依賴性消費性、依賴性消費，將來則必成為該區域的商業中心。，將來則必成為該區域的商業中心。業態布局搭配具有業態布局搭配具有連動、互補性連動、互補性，是日常生活購物、醫療金，是日常生活購物、醫療金融、休閑洽談、餐飲娛樂為一體的商業中心。融、休閑洽談、餐飲娛樂為一體的商業中心。人流動線的設計，在步行人流動線的設計，在步行5分19、鐘內的路程內，可根據自身需要分鐘內的路程內，可根據自身需要，達到各個消費場所，達到各個消費場所金苑商貿城金苑商貿城購、娛、食一體化綜合購物中心購、娛、食一體化綜合購物中心業態規劃地下層地下層:品牌超市品牌超市擬進駐品牌：華潤萬家、人人樂、永輝超市、佳惠超市擬進駐品牌：華潤萬家、人人樂、永輝超市、佳惠超市規劃面積：規劃面積：5000平米平米超市超市平街層平街層:特色餐飲街特色餐飲街+綜合百貨區（箱包皮具、男綜合百貨區（箱包皮具、男女童鞋、裝飾品、服裝、針紡、床上用品等）女童鞋、裝飾品、服裝、針紡、床上用品等）擬進駐品牌：勞艾斯手提包、高升箱包、達芙妮、科爾士、石頭記擬進駐品牌：勞艾斯手提包、高升20、箱包、達芙妮、科爾士、石頭記、譚木匠等、譚木匠等+特色大排檔系列特色大排檔系列業態規劃特色餐飲區特色餐飲區飾品區飾品區物流倉儲區物流倉儲區車站配套區車站配套區箱包、鞋類區箱包、鞋類區婦孕用品、兒婦孕用品、兒童用品區童用品區男裝區男裝區女裝區女裝區夾層:KTV、洗浴會所擬進駐品牌：麥霸、哈曼皇宮、大浪淘沙擬進駐品牌：麥霸、哈曼皇宮、大浪淘沙業態規劃辦公區辦公區KTV中心、中心、成人電玩成人電玩車站配套區車站配套區洗浴區洗浴區特色餐飲區特色餐飲區物流倉儲區物流倉儲區橋面層:貴州土特產、旅游紀念品專區；擬進駐品牌：茅臺、董酒、習酒、懷酒、各種茶葉、麻擬進駐品牌：茅臺、董酒、習酒、懷酒、各種茶葉、麻山21、臘肉、蟲茶、山臘肉、蟲茶、“蔡氏牌蔡氏牌”霉豆乳、霉豆乳、“老滿牌老滿牌”血灌粑血灌粑、椒麻鹽蛋、綏陽空心面等、椒麻鹽蛋、綏陽空心面等業態規劃遵義名特茶葉批零遵義名特茶葉批零遵義名煙酒批零區遵義名煙酒批零區車站配套區車站配套區特色食品批零區特色食品批零區旅游紀念品批零區旅游紀念品批零區招商計劃招商計劃20122012春節春節1212年年3 3月月1212年年6 6月月12年9月簽約簽約5 5000000平米左右超市，平米左右超市，并有并有2-32-3家跟進主力店家跟進主力店簽約簽約3 3家臨街主力店，啟家臨街主力店，啟動天橋層特產區招商動天橋層特產區招商完成天橋層完成天橋層70%70%的簽約，的簽約，完成夾層娛樂招商完成夾層娛樂招商80%80%平街層達到平街層達到60%60%的簽約率，的簽約率，具備試營業條件具備試營業條件品牌樹立階段品牌樹立階段特色營建階段特色營建階段價值創造階段價值創造階段項目二次包裝項目二次包裝二級商場名二級商場名以引導人流以引導人流金苑商貿城金苑商貿城形象展示形象展示主樓樓棟設置霓虹燈廣告主樓樓棟設置霓虹燈廣告以吸引外環路等路過人流以吸引外環路等路過人流感謝聆聽，期待合作感謝聆聽，期待合作