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1、Luochangwans case市場認知產品定位產品建議營銷推廣羅廠灣項目營銷策劃方羅廠灣項目營銷策劃方案案Luochangwans case第一部分第一部分 市場認知市場認知市場認知 南岸區作為重慶的重要部分，位于長江以南、主城核心區內 全轄區6個街道、9個鎮，面積265平方公里，人口60萬 區內有10余個科研院所和5所大專院校是重慶市山水園林城區和環境 保護模范區。由于南岸區優越的自然條件，長期以來形成了，旅游在南岸、居家在南岸的區域形象。南岸區的房地產市場也在近幾年得到迅猛的發展,發生了翻天覆地的變化,形成了濱江地帶、經濟開區學府大道三個主要的住宅集中區，以及南坪轉盤以及濱江路兩個商業2、集中區，隨著多條交通與輕軌路線的開通,與其他區域的聯系程度加大，城市化進程加快。市場認知本案南南岸岸區區項目位于南岸區銅元局板塊。項目位于南岸區銅元局板塊。市場認知 自2001年融僑集團進入重慶以來，通過對風臨洲、云滿庭的打造，使銅元局片區逐步形成了以融僑半島為核心區域的大型住宅區域，并擁有了良好的社區配套與教育配套；龍湖跨江首個項目觀山水的落座，更是提升了全市人民對于該區域的關注與認同，業已強化了銅元局作為南岸區規模最大、品質最高的高端人群聚集區的堅實地位。項目在同片區內位置示意：市場認知市場認知 融僑半島云滿庭D區 目前已經交房,因為高差關系與本項目相對隔離,本項目地塊可向北鳥瞰融僑半島.3、融僑半島云滿庭D區 市場認知 融僑半島云滿庭B區 目前已經交房使用，而在項目地塊與融僑半島云滿庭B區之間擁有一個大型露天生活垃圾場地，對項目有較大負面影響。通往融僑半島風臨洲的大型弧形橋，是融僑半島投入巨資打造的道路之一，弧形橋從一 定意義上打通并改善了融僑半島的內外交通銜接。融僑半島云滿庭A區 融僑半島云滿庭B區周邊垃圾堆大型弧形橋正在開發建設中的融僑半島云滿庭A區目前已處于主體上升階段市場認知 中型汽車維修站 西南方向為親江花園與南岸區國家級糧食倉庫，以及倉庫的辦公和職工宿舍，另外地塊相南通過佳明路通向338廠地塊。親江家園親江家園糧食倉庫糧食倉庫汽車維修站汽車維修站市場認知南岸區經濟水平4、相對主城其他行政區相對落后，房價相對較低、平穩上升南岸區經濟水平相對主城其他行政區相對落后，房價相對較低、平穩上升 2001-20052001-2005年南岸區施竣工面積對比圖年南岸區施竣工面積對比圖（單位：萬平方米）數據來源：2002-2005年重慶統計年鑒，2005年統計月報2001-20052001-2005年南岸區商品房住宅交易分析年南岸區商品房住宅交易分析（單位：按建筑面積計算）市場認知小戶型由于其總價低、具有更廣的客戶群體，同時具有一定的投資價值，因此在眾多規模不是很大的項目上，小戶型成為項目定位的首選。而從小戶型的消化速度上看，普遍上小戶型是市場歡迎度比較高，同時也便于營銷上制造5、不同的概念。市場認知相對于南岸區眾多的房地產項目而言，競爭的激烈不言而喻，但是我們發現人們對于高質量生活的追求是沒有變的，在整體消費能力有限的需求市場看來，物美價廉的高性價比產品一直都是消費者的首選，駿逸江南就是一個比較明顯的例子。市場認知雪梨澳鄉、東海長洲項目在區域投資價值都不是好的情況下，通過產品的創新同樣取得了市場的認可。在區域不是很成熟的情況下，相對城市中心輻射區域的小戶型項目的投資價值相對比較缺乏，強調居住的舒適性和空間變化，并且通過對區域規劃描述，完善項目的整體形象，居家型小戶型取得了市場的認可。產品定位產品定位依托項目地勢上得優勢，具有較好的景觀資源，建立以小戶型為主的特色青年社6、區，在根本上區別于融僑半島的大社區，大配套，取得市場的成功。關鍵詞：、產品定位MINE空間、創意青年文化社區空間、創意青年文化社區創意生活、各自精彩英文的意思為：我的我的空間突出青年人那種獨立自由的生活面：構建一個具有個性的產品，利用項目的空間變化使項目的整個空間具有變化，符合年青人群尋求相對變化的心理狀態。：定義產品中小戶型的屬性，增強項目市場識別性。文化社區文化社區：構建一個具有文化和社區建設為主體的青年社區，加強項目的整體品質感，建立社區活動體系，成為一個具有相近價值氣象的人群組織。產品定位屬于自己的光彩生活面屬于自己的光彩生活面廚房里你在為打碎的盤子盡力辯解那是你的調皮面辦公司你正在為7、項目定位激烈討論那是你的進取面臥室里你將叫了很久的鬧鐘關掉那是你的懶散面穿衣鏡前決定今天穿乞丐服去上班那是你的時尚面大街上你忍不住零錢放在乞丐面前那是你的善良面今天你是哪一面？哪一面都是屬于你自己的！哪一面都是光彩的生活面！產品定位 從事目前市場上相對比較高薪的職務，IT、廣告設計、美術、自由撰稿人等，具有比較豐厚的經濟收入，對于未來抱有較高的期望和理想。由于對未來抱有較高的期望和很好的預期，因此在消費上都比較積極，對于按揭這樣的消費方式非常的接受，大部分的年輕人對于高品質生活的追求，在這部分人的身上得到比較權全面的顯示。產品定位蝸居時代產品建議產品建議總體建筑規劃指標建議總體建筑規劃指標建議8、占地面積：占地面積：17000容積率：容積率：4總建筑面積：總建筑面積：68000住宅建筑面積：住宅建筑面積：60000商業建筑面積：商業建筑面積：6000公建面積：公建面積：2000產品建議產品建議目前市場同類產品目前市場同類產品:小戶型單體建筑項目 產品設計多為點式結構 大部分小戶型面積單層面積為800左右 單層戶型基本在812戶,略顯擁擠。本案本案:周邊建筑對建筑規劃的限制較少 較大限度的利用項目的用地 因此在建筑上采用小型蝶式建筑（單層小型蝶式建筑（單層6戶戶/4戶）戶）以提高小戶型的居住品質，同時由于單層面積的減少（單層面積約300400）整個項目的形象也會顯得 更加的挺拔。產品建議9、產品建議 建筑單體：俊秀的外立面設計，挺拔、飄逸建筑單體：俊秀的外立面設計，挺拔、飄逸 外面采用比較具有時代感的造型，玻璃、直線條，突出青年人率真、外面采用比較具有時代感的造型，玻璃、直線條，突出青年人率真、自我、進取的心理狀態。自我、進取的心理狀態。產品建議產品建議戶型面積控制戶型面積控制將目的戶型面積控制在4070（套內）二室30%6070一室/二室35%5060一室35%4050設置戶型所占比例面積區間（套內面積）戶型戶型產品建議產品建議依據依據1：南岸區未來房地產供應以：南岸區未來房地產供應以70100左右的戶型為主，小戶型的供應相對比較短缺。左右的戶型為主，小戶型的供應相對比較短缺。10、依據依據2：本項目規模較小，中等戶型缺乏與周邊大型項目的直接競爭優勢。：本項目規模較小，中等戶型缺乏與周邊大型項目的直接競爭優勢。依據依據3：本項目的地勢較高具建立個性項目、品質項目的條件。：本項目的地勢較高具建立個性項目、品質項目的條件。項目戶型設計以中小戶型設計為主，不考慮大戶型設計，戶型設計以一室、兩室戶型為主。項目戶型設計以中小戶型設計為主，不考慮大戶型設計，戶型設計以一室、兩室戶型為主。35%5070二室一廳二室一廳55%4055 5一室一廳一室一廳10%3545單間配套單間配套所占比例所占比例面積區間面積區間戶型戶型戶型配比戶型配比產品建議產品建議結構特征結構特征100%6.8萬方11、萬方合計合計3%配套設施配套設施0.2萬方萬方其它其它9%裙樓、會所裙樓、會所0.6萬方萬方商業商業51%3棟單體棟單體3.5萬方萬方平層設計平層設計15%1棟單體棟單體1萬方萬方夾層設計夾層設計22%1棟單體棟單體1.5萬方萬方平、躍結合設計平、躍結合設計所占比例所占比例形式形式體量體量結構結構本項目的戶型設計充分體現出項目本項目的戶型設計充分體現出項目“創意創意”的市場定位，戶型設計參考目前重慶的市場定位，戶型設計參考目前重慶市銷售火爆的市銷售火爆的“東海長洲東海長洲”項目和項目和“雪梨澳鄉雪梨澳鄉”項目，部分設置具有空間變化的項目，部分設置具有空間變化的產品，作為項目總體調性的補充和價值12、支撐，產品，作為項目總體調性的補充和價值支撐，產品建議產品建議夾層夾層5米設計米設計2.1米2.9米設置5米的夾層戶型設計，底層空高2.9米滿足主要的功能使用，設置客廳和廚房，上層空高2.1米設置臥室、書房等，根據位置的不同可以考慮設置單衛生間或者雙衛生間設計。夾層設計所創造出來的上層空間可以根據主人的偏好設置成為，臥室或者夾層設計所創造出來的上層空間可以根據主人的偏好設置成為，臥室或者書房，既可以增加居住的情趣也可以使整個空間更加富于變換，時尚感非常書房，既可以增加居住的情趣也可以使整個空間更加富于變換，時尚感非常強烈，符合年輕人對于高品質生活的追求。強烈，符合年輕人對于高品質生活的追求。產13、品建議產品建議平層、躍層結合設計平層、躍層結合設計3米3米3米3米3米3米平層與躍層形成組合，每三層形成一個相對獨立的空間。平層設置在底層，由公共平臺直接進入，具有獨立的院子。躍層設置在2層和3層，由平臺上臺階到二樓，入戶設置入戶花園或平臺產品建議產品建議平層設計考慮讓利戶型設計，由于項目考慮在單層戶型上設置的戶 數較少，因此具有較大的處理空間，在布置上具有更大的操作空間部分戶型設置入戶花園較大的外陽臺設置多飄窗、花臺設置平層設計（入戶花園、大陽臺設計）平層設計（入戶花園、大陽臺設計）產品建議產品建議景觀總體風格項目由于地塊規模相對較小，整個社區的景觀以現代簡約風格為主，結合項目創意生活社區的14、定位，在景觀上結合“創意生活”、“文化社區”的理念設置的景觀。景觀建議景觀建議產品建議產品建議構想一：修剪整齊的草坪坡地構想一：修剪整齊的草坪坡地構想二：造型奇特的觀賞植物構想二：造型奇特的觀賞植物 產品建議構想三：筆直整齊的綠色植被隔離帶構想三：筆直整齊的綠色植被隔離帶產品建議構想四構想四 抽象造型的建筑小品（雕塑）抽象造型的建筑小品（雕塑）產品建議構想五：靈動的噴泉水景構想五：靈動的噴泉水景產品建議產品建議產品建議交房標準交房標準常規交房標準天棚水泥砂漿點補墻面水泥砂漿抹平地面水泥砂漿找平衛生間防水處理廚房局部防水處理預留弱電箱（電線、電話線、閉路電視線）廚房預留接水口、天然氣接口入戶門為15、品牌防盜門外窗設置雙層玻璃建議增設交房服務建議增設交房服務網絡和電視的多線選擇提供菜單式裝修部分精裝房產品建議產品建議社區配套設施社區配套設施特色幼兒園（雙語、藝術、美術）特色幼兒園（雙語、藝術、美術）產品建議產品建議LOFT創業展示館創業展示館景觀休閑會所景觀休閑會所產品建議產品建議物業管理物業管理酒店式物業管理酒店式物業管理采用酒店式物業管理的基本模式，提供系列的具有托管性質的服務，幫助年輕人打理自己的生活。學習型管理模式學習型管理模式物業管理要承擔“管家”的角色，可以組織各類學習班，比如：插花、烹飪、縫紉、攝影等系列的生活學習班，可以豐富業主的生活，同時也是項目自身特色的營造，符合年輕人的生活需要。THANKS