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1、綠地規(guī)劃設(shè)計階段成本7大優(yōu)化點提交我的評論加載中已評論綠地規(guī)劃設(shè)計階段成本7大優(yōu)化點2015-04-18 23萬人讀 明源地產(chǎn)研究院 明源地產(chǎn)研究院 明源地產(chǎn)研究院 微信號 mydcyjy 功能介紹 明源地產(chǎn)研究院被客戶譽(yù)為“中國地產(chǎn)百強(qiáng)背后的管理大師”，深度致力于房地產(chǎn)行業(yè)的管理研究、咨詢服務(wù)、專業(yè)培訓(xùn)、解決方案四大領(lǐng)域。微信內(nèi)容：政策解讀、行業(yè)趨勢、市場動態(tài)、名企戰(zhàn)略、名人韜略、管理前沿、干貨收藏、圖說地產(chǎn)、大數(shù)據(jù)等方面。 明源君說 前至開發(fā)時序，后至物業(yè)管理，皆與規(guī)劃設(shè)計有著千絲萬縷的聯(lián)系，因而也與成本控制密切相關(guān)。在規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制，可以最大限度減少事后變動帶來的成本增加，盡管2、設(shè)計費一般僅占建安成本的1.5%3%，但對工程造價的影響可達(dá)75%以上，所以該環(huán)節(jié)控制要點和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜。綠地的規(guī)劃階段成本控制囊括的范圍有：開發(fā)時序、停車指標(biāo)、公建配套、交通組織、場地豎向、綜合管線、小區(qū)景觀、建筑高度、樣板區(qū)等。以下取重點進(jìn)行講述。一、開發(fā)時序以綠地蘇南某項目為例，其開發(fā)時序考慮首期資金（投入和成本）、首期速度（規(guī)模和高度）、開工規(guī)模（規(guī)模和標(biāo)段）、土方挖填（挖填結(jié)合）、首期到位（管線設(shè)備）、 交付時序（交叉投入）、分期規(guī)劃（規(guī)劃層次）等。比如該項目中（如下圖），考慮到首期資金和首期速度，先開發(fā)1期B區(qū)位置中等板塊，待開發(fā)2期C區(qū)抬高價格，最后開3期A區(qū)位置最差。與此同3、時，樣板區(qū)無地庫周期短，1期小高層區(qū)周期短、規(guī)模較小打造形象。考慮到開工規(guī)模，招標(biāo)約10萬，標(biāo)段約56萬，標(biāo)段清晰，避免交叉；在土方上挖填結(jié)合，如下圖，B1地塊小高層規(guī)模9.7萬，B2地塊的別墅規(guī)模4.7萬，與招標(biāo)、施工標(biāo)段規(guī)模匹配。理想的土方平衡是，小高層地塊挖土，抬高別墅區(qū)場地。考慮首期到位，設(shè)備、管網(wǎng)、用房、及智能化等進(jìn)行分期和提前投入。在交付時序上，避免重復(fù)、交叉投入。戰(zhàn)略層面的開發(fā)時序與產(chǎn)品組合，與財務(wù)成本密切相關(guān)，受規(guī)劃設(shè)計影響很大。比如，最佳開發(fā)時序與最優(yōu)產(chǎn)品組合應(yīng)根據(jù)項目獲取前期的工作成果，進(jìn)行綜合確定。在土地價值利用上，成本部應(yīng)就土地價值與建筑產(chǎn)品的組合向設(shè)計、營銷提出專業(yè)建4、議。在同一地塊內(nèi)不同位置的土地所擁有的景觀資源及受交通、空氣、噪音、日照等方面的影響而價值有所不同，這是客戶所關(guān)注的，因而在擁有最優(yōu)價值的土地上排布更多數(shù)量的可售產(chǎn)品有利于獲取更高的盈利能力。二、停車布置小區(qū)停車布置上，要考慮土地利用、停車方式、車庫設(shè)置等。在土地利用上，在項目停車位規(guī)劃要求數(shù)量一定的情況下，地下與地面停車位是此消彼漲的關(guān)系，而前者建造成本遠(yuǎn)高于后者，因此合理安排地面停車，可大幅的節(jié)約成本。一方面，地面露天車位應(yīng)最大化，另一方面，地面停車應(yīng)按照最大邊線的原則來布置。在停車方式上，一方面車位平面布置應(yīng)最優(yōu)化，即限定面積內(nèi)停放量最大；另一方面，車位建造成本由低到高的順序為：地面露天5、車位首層架空車位地上獨立車庫半地下車位地下車位。具體停車方式要結(jié)合容積率情況綜合考慮。在停車位體形控制上，降低停車位高度，減少單個車位面積。在車庫設(shè)置上，集中設(shè)置地下室可節(jié)約地下室基坑和自身建造費用、減少車庫出入口設(shè)置，還能更有效地組織停車。一方面車庫宜集中設(shè)置，減少建造成本；另一方面，機(jī)械車位及地下車庫進(jìn)行高度預(yù)留。綠地的地下車庫面積與地上建筑面積之比控制在20%25%，在機(jī)動車停車上減少邊角場地，在需求上，0.6、0.8的配比1.0、1.2的需求，公建停車上沒有地下配比，盡量地面解決。以綠地某個10萬住宅小區(qū)為例，按1000戶計，如下表：可見，機(jī)動車停車位不足，非機(jī)動車停車位閑置。非機(jī)動車6、庫設(shè)計嚴(yán)重浪費，有成本挖掘潛力。因此非機(jī)動車停車可選擇在地面架空層、停車棚及就近停車等，或是停在地下集中管理；在非機(jī)動車的多余指標(biāo)上，可轉(zhuǎn)變?yōu)闄C(jī)動車車位；而多余的空間可作為儲藏間和物業(yè)使用。三、公建配套公建配套首先要回答一個問題：物業(yè)管理的不滿意是否為開發(fā)的技術(shù)管理問題？1.控制配套面積對于同一項目而言，建設(shè)1萬平米的配套與建設(shè)5千平米的配套所付出的成本代價差之千萬。而這些成本都要由可銷售產(chǎn)品來承擔(dān)，因此控制配套面積是控制配套成本的最關(guān)鍵點。面積滿足土地規(guī)劃要求即可，提升附加值而多建面積需要注意避免政策風(fēng)險，合理確定商業(yè)面積。可優(yōu)化的面積包括會所、學(xué)校、物業(yè)用房、架空層等。2.優(yōu)化商業(yè)面積和布7、局建造的商業(yè)面積過多同時無法實現(xiàn)完全銷售無疑是成本的浪費而且會帶來后期長期的維護(hù)費用支出，建造的商業(yè)面積過少顯然不利于實現(xiàn)項目利潤的最大化。同樣的商業(yè)面積采用何種格局來布置，如集中式商業(yè)、零散式商業(yè)、獨立商業(yè)、底層商業(yè)等，將直接影響到商業(yè)建筑形態(tài)，從而帶來其建造成本的差異。因此要控制商業(yè)面積，優(yōu)化商業(yè)布局。組團(tuán)大堂的形式與規(guī)模以綠地常州項目為例，如下圖：四、交通組織綠地認(rèn)為小區(qū)交通系統(tǒng)也關(guān)乎成本，包括出入口的數(shù)量和物業(yè)情況，以及消防車道的長度和成本等。首先，在路網(wǎng)布置上，減少路網(wǎng)的不合理曲線和彎折，道路設(shè)計充分考慮客戶需求。其次，路網(wǎng)應(yīng)合理簡潔。道路（包括基層和面層）造價遠(yuǎn)高于同等面積軟景造價8、，在滿足規(guī)范與交通組織的前提下，減少不必要的道路面積代之以軟景可節(jié)約大量開支。再次，優(yōu)化出入口布置。在滿足消防、交通流向疏導(dǎo)等前提下，盡量減少出入口，既可節(jié)省出入口建造成本，又可減少出入口長期人員管理費用。第四，減少道路寬度，可減少道路面積、增加建設(shè)用地、節(jié)約成本。在滿足消防與交通流量的前提下，注意雙車行道設(shè)置與單車行道設(shè)置，單車行道更節(jié)約占地，通過設(shè)置單車行道會車區(qū)，可以有效地滿足消防驗收需要。五、場地豎向土方量控制如何做到最優(yōu)化？一是要按原有地勢排布產(chǎn)品。例如在坡地上建造坡地建筑，在洼地中建造地下室，使動土量最小。二是場內(nèi)土方平衡。盡可能使場地土方挖填平衡，減少外運（購）土量三是規(guī)劃場地標(biāo)9、高。土方平衡，因地制宜、降低排水坡度，盡可能減少擋土墻、護(hù)壁等，根據(jù)原有地形、管網(wǎng)布置情況、道路情況合理制定場區(qū)標(biāo)高。四是關(guān)注排水坡度和水泵站。大量填土地塊，考慮降低排水坡度減少填土量，考慮排水泵站的長短期成本與土方回填成本比選。六、樣板區(qū)售樓處規(guī)模、樣板區(qū)規(guī)模占項目規(guī)模多大比例？有限資金應(yīng)投入適當(dāng)?shù)囊?guī)模。以綠地某項目為例：售樓處投入成本：6000+4000元/，維護(hù)人員有810人；樣板區(qū)投入成本：景觀成本為8001000元/，維護(hù)人員有46人，維護(hù)成本為4.05.0萬元/人/年。售樓處1200減少100裝修成本提高900元/，減少200裝修成本提高2000元/。同理，與樣板房同樣要合理布局的10、是：一是臨時設(shè)施的排布，避免臨時辦公室、施工生活區(qū)、項目臨水、臨電的重復(fù)建設(shè)；二是道路設(shè)置上，盡量安排永久道路與臨時道路的綜合使用。七、建筑高度假設(shè)10萬的項目（如下表），每戶使用面積78，層數(shù)不同則戶數(shù)不同。那么，住宅的經(jīng)濟(jì)高度和層數(shù)分別是多少？到底做9層、11層、18層還是80米高呢？因此，針對建筑高度，一是選用成熟產(chǎn)品。使用成熟產(chǎn)品不僅能夠節(jié)約時間、提高效率，而且能夠大幅度地減少后期的變更簽證費用，從而降低產(chǎn)品建造成本。二是可售比控制。對要求隨樓附送的面積，應(yīng)有市場分析，建筑應(yīng)該結(jié)合地形情況確定贈送面積大小，而不是根據(jù)銷售提供的建筑贈送面積 。作者：王亞輝，參考了綠地集團(tuán)蘇南事業(yè)部技術(shù)管理資料；來源：明源地產(chǎn)研究院。更多好文推薦分享，請?zhí)砑用髟吹禺a(chǎn)研究院副主編個人微信號mypx2014版權(quán)聲明本文為微信訂閱號“明源地產(chǎn)研究院”首發(fā)原創(chuàng)文章，轉(zhuǎn)載務(wù)必注明“作者：王亞輝，轉(zhuǎn)自微信訂閱號明源地產(chǎn)研究院”，否則視為侵權(quán)。