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1、xxx工程公司房地產(chǎn)開發(fā)中的造價管理Xxx（xxx公司）摘要：工程造價管理是房地產(chǎn)開發(fā)的重要組成部分，房地產(chǎn)開發(fā)的最終目的是盈利，造價管理的好與壞直接關系到房地產(chǎn)開發(fā)的利潤。工程造價管理的目標就是利用科學管理的方法來合理確定造價和有利控制造價，以提高工程的經(jīng)營效果。關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項目工程造價管理 工程成本分析1.0概述房地產(chǎn)開發(fā)項目中，造價管理是關鍵，要想有效地控制工程成本，工程造價管理必需始終貫穿于項目的全過程，從圖紙設計、招投標階段一直到工程竣工為止。下面主要從工程項目實施的幾個階段來談一下如何降低工程成本。2.0 圖紙設計階段的工程造價管理設計方案的優(yōu)劣在很大程度上影響房地產(chǎn)的成敗，2、因此對設計方案的審定與篩選是房地產(chǎn)開發(fā)的前提。2.1對設計院采取限額設計在房地產(chǎn)開發(fā)的走勢中，對設計院采取限額設計將成為趨勢。設計院首先要清楚甲方的意圖，在得知甲方的投資估算后，投資意向出臺就意味著設計的內容已經(jīng)基本定下來，哪怕有局部的更改也基本不會影響大局。設計院采取限額設計，就要求相關的設計人員要有高度的責任感和使命感，設計出來的產(chǎn)品要精益求精，做到真正從設計的角度為甲方著想，從而達到降低工程成本的目的。2.2認真會審圖紙積極提出修改意見設計圖紙下發(fā)后，施工隊伍可以根據(jù)經(jīng)驗同業(yè)主一起在滿足用戶要求和保證工程質量的前提下，應結合項目施工的主客觀條件對設計圖紙認真會審，積極提出有科學依據(jù)的合理3、化建議，既有利于加快工程速度、保證工程質量和方便施工，又降低資源消耗，在取得用戶和設計單位同意后修改設計圖紙，同時做出增減預算。會審時對于結構復雜、施工難度大的項目更要加倍認真。3.0招投標與合同階段的造價管理房地產(chǎn)開發(fā)商在擬定施工隊伍的時候，多采取招投標的原則。確定中標隊伍后簽訂施工合同也是造價管理的重要環(huán)節(jié)，對施工隊伍的一些制約條件一定要擬清楚落在合同條款中，比如材料的采購所應該遵循的條件、取費中的相關制約等。所以合同簽訂的好與否也直接影響造價。4.0工程施工階段的費用控制施工階段是項目進入實施的關鍵階段，也是一個節(jié)約投資的重要環(huán)節(jié)，此階段如果調控的好，在費用控制方面就會取得比較滿意的效果4、。具體實施主要有以下幾個方面：4.1優(yōu)化施工方案施工組織設計方案主要包括四項內容：施工方法的確定、施工機具的選擇、施工順序的安排和流水施工的組織。施工方案不同則工期、機具、費用也會不同，因此正確選擇施工方案是降低成本的關鍵。必須強調施工方案應該同時具有先進性和可行性，如果只先進不可行，不能在施工中發(fā)揮有效的指導作用，就不是最佳施工方案。 落實技術組織措施必須將技術與經(jīng)濟相結合，以技術優(yōu)勢取得經(jīng)濟效益是降低項目成本重要手段，在施工管理中，推行流水作業(yè)，提高工作效率，合理選擇大型機具，盡可能保證工作面合理交叉，工序作業(yè)不間斷，縮短工期，從而達到降低成本的目的。4.2 作好工程造價資料整理工作 工程5、造價資料是預算編制和審核的重要依據(jù)，一定要作好資料的搜集、分類、整理及保管 工作，作為工程結算的直接依據(jù)。尤其對一些隱蔽和變更簽證的資料，更應重點保管，以防日后扯皮現(xiàn)象。 4.3施工過程中的預算管理在施工過程中，加強工程量的計量工作，認真核實現(xiàn)場實際完成情況，提高資金的利用率。在施工進行到一定階段時，對已發(fā)生的費用先進行結算，這樣可以對今后的費用進行預測，實現(xiàn)過程控制。4.4人員溝通 現(xiàn)場造價管理人員必須與施工技術人員密切結合，互相了解，以經(jīng)營管理為核心，以節(jié)約成本為目的。如果甲方現(xiàn)場技術人員只顧施工，對于施工中的工程項目或工程量增減未能及時與造價人員溝通，那么都會給結算帶來很多麻煩。還有如果6、甲方現(xiàn)場技術人員簽證過于草率，不熟悉定額內容，也將造成人工費的流失。因此作為甲方的現(xiàn)場施工技術人員一定要與造價人員經(jīng)常溝通。才會更有利于節(jié)約工程成本。5.0采購實施階段的費用控制材料成本在整個項目成本中所占比重最大，達60左右，并具有較大的節(jié)約潛力，往往在其它成本項目如人工費、機械費等出現(xiàn)虧損時要靠材料成本的節(jié)約來彌補，因此節(jié)約材料成本也是降低項目成本的關鍵。主要有如下幾個方面的措施：1、 采購訂貨在滿足質量和進度要求的前提下，引進競爭機制，采取材料招標和議標的原則，貨比三家，價比三家。做到經(jīng)濟合理。2、 要求材料采購人員要具有相當?shù)牟牧侠碚撝R，掌握大量的市場價格信息和實際采購經(jīng)驗，做到技術7、性的采購。3、 在保證技術性能和質量的前提下，努力降低材料采購價格是整個投資控制的重要措施。加大對采購的投入，嚴格采購管理，制定采購計劃、詢價文件、報價文件、合同文件、狀態(tài)報告、質量記錄等，實現(xiàn)采購工作標準化，從而取得良好的效果。4、 設立材料項目采購組，及時與項目設計組、項目施工組取得聯(lián)系，定期參加施工調度會，材料平衡會。5、 材料進場后認真計量驗收，如遇帳量不足、質量不合格的情況要進行索賠，加強現(xiàn)場管理，合理堆放，減少搬運、減少倉儲和攤基損耗。 6.0 結算階段的費用控制工程預算的編制是一項艱苦細致的工作,它需要專業(yè)人員有過硬的基本功,良好的職業(yè)道德,實事求是的作風,勤勤懇懇,任勞任怨的精8、神。在充分熟悉掌握定額的內涵、工作程序、子目內容、工程量計算規(guī)則及尺度的同時，深入工程第一線收集資料、積累知識、著手編制。作為房地產(chǎn)開發(fā)甲方造價人員也要自己著手親自編制預算，只有這樣才會做到有力度的審核，把審核工作做好做細。作為審核人員，同樣要遵循如下預算編制程序及步驟：1、 作好準備工作：廣泛搜集、準備各種資料,包括工程勘察地質報告、地形測量圖、施工設計圖紙及說明、各類標準圖集、察勘現(xiàn)場、調查施工環(huán)境擬定施工組織設計,做好施工方案研究,走訪定額管理部門,收集現(xiàn)行建筑安裝工程預算定額、取費標準、統(tǒng)一的工程量計算規(guī)則和地區(qū)材料預算價格,確定編制方法。2、 熟悉施工圖紙，計算工程量及套用定額單價：9、在計算工程量之前,必須充分熟悉定額總說明、分冊說明、章說明及子目附注，學習定額問題解答，了解定額子目分項步距，熟練掌握運用工程量計算規(guī)則。在此基礎上認真閱讀圖紙，尤其是總平面布置圖，了解工程全貌,做到心中一盤棋。在對各專業(yè)圖紙研究過程中,應隨時了解設計人員意圖及圖紙表達內容，對施工中已發(fā)生設計變更也應做到心中有數(shù)。只有這樣，才能準確地、公正地對施工隊伍的預算進行審核把關，與此同時，預算人員在提高自身工作能力外，還應深入現(xiàn)場，了解施工工序，注重市場價格信息，學習新技術、新工藝、新材料、新設備，增長設計知識，避免出現(xiàn)重大疏漏。3、 結算工作完成后，根據(jù)甲方自身發(fā)生的成本進行成本分析，算出利潤。 7.0結束語鑒于以上論述，建議應從以下幾個方面搞好成本控制：1、 首先要建立一個完善的成本管理組織機構，建立以項目經(jīng)理為主的成本控制體系。 2、 制訂和完善成本管理責任制，制定出一系列規(guī)章制度，使成本控制的責任落實到施工管理的每一個角落和每一個人。 3、 掌握科學、合理和實用的方法，對建筑工程施工成本進行全方位動態(tài)控制。總之，施工項目成本控制是一項復雜的系統(tǒng)工程，它自始至終作用于施工企業(yè)整個生產(chǎn)過程中，它是一項涉及面廣，綜合性強的工作，這就需要在實踐中不斷的總結和提高成本控制的方式和方法，并且需要有關部門各負其責，密切協(xié)作配合，共同完成，為公司的經(jīng)濟效益做好基礎工作。 第 4 頁 共 4 頁