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1、珠海金鼎珠海金鼎-商業項目商業項目招商策劃初步方案招商策劃初步方案珠海市商業概念珠海市商業概念隨著珠海的城市定位被政府重新定義，珠海在消費最隨著珠海的城市定位被政府重新定義，珠海在消費最近經貿、商業流通領域最新概念（如近經貿、商業流通領域最新概念（如CEPACEPA、港珠澳大橋、港珠澳大橋、大珠三角等）上比以前更加積極主動，加上珠海靠近澳門大珠三角等）上比以前更加積極主動，加上珠海靠近澳門的優勢，其商業前景已經越來越被外界認同，在珠海從事的優勢，其商業前景已經越來越被外界認同，在珠海從事商貿活動的風氣已經形成。商貿活動的風氣已經形成。珠海政府最近加大了在全國范圍（包括港澳臺）的城珠海政府最近加2、大了在全國范圍（包括港澳臺）的城市形象推廣的力度，珠海已經被越來越多的人們所熟悉，市形象推廣的力度，珠海已經被越來越多的人們所熟悉，無論是在珠海營商還是投資商業物業都已經成為外來資金無論是在珠海營商還是投資商業物業都已經成為外來資金進入珠海的突破口，所以在本案的定位上我們首先將購物進入珠海的突破口，所以在本案的定位上我們首先將購物中心定義為珠海概念的商業物業項目中心定義為珠海概念的商業物業項目。珠海商業群體劃分及特征珠海主要商圈珠海主要商圈分布情況分布情況：珠海六大商圈基本情況珠海六大商圈基本情況 珠海商業地產概論珠海商業地產概論1 1商業地產發展空間逐步擴大，后勢較為樂觀商業地產發展空間逐步3、擴大，后勢較為樂觀珠海商業資本的競爭越來越激烈珠海商業資本的競爭越來越激烈 本地一些支柱企業進入商業地產開發浪潮，外地商業巨頭大舉進軍珠 海在很大程度上推動了珠海商業的迅猛發展，也促進了商業地產的升級。珠海商業地產進入調整期珠海商業地產進入調整期從2008開始的，珠海商業市場出現眾多利好消息，帶動了商業發展。交通布局的變化將為珠海帶來人流和商機交通布局的變化將為珠海帶來人流和商機港珠澳大橋、珠三角城市輕軌年底動開、廣珠鐵路復工、粵西高速通車、珠三角高速公路網以及珠海城市新規劃確定區域中心城市地位等，交通布局的變化直接推動城市經濟的快速發展，為珠海帶來周邊地區大量的人流和物流，為商業地產的發展帶4、來新的商機。個別商業項目的旺銷促進了投資者的投資熱情個別商業項目的旺銷促進了投資者的投資熱情迎賓廣場、米蘭麗都等創造了良好的銷售業績，提升市場投資信心。PPT模板下載： 2商業物業質素普遍不高商業物業質素普遍不高純粹意義上的商業地產項目較少純粹意義上的商業地產項目較少主要分布在拱北萬佳百貨、吉大國貿海天城、百貨廣場、免稅商場以及香洲的茂業百貨、揚名廣場少數幾個地方，大量的還是表現在住宅小區的底層商鋪和臨街商鋪上規模偏小，形成不了大的商業氛圍，只能作為社區性服務商業物業。主題、定位、特色鮮明的商業地產項目較少主題、定位、特色鮮明的商業地產項目較少開發理念不高，經營管理不科學，商業檔次較低、業態分5、散、布局零亂、缺乏主題商業地產，不能強烈吸引客戶尤其是周邊城市客戶前來購物消費，輻射能力較弱。業幅射力較窄，經營局限在本地市場業幅射力較窄，經營局限在本地市場 項目規模小，缺乏完善的集購物、餐飲、休閑、娛樂等為一體的大型商業地產項目，經營能力差、擴張能力弱，競爭力不強，與現代化的商業地產的要求還有較大的差距。商業業態向多元化發展商業業態向多元化發展 新興零售業態的迅猛發展，如各類超市、購物中心、便利店、倉儲式商店、一站式購物等滿足了城鄉居民不同層次的需要。珠海商業地產概論珠海商業地產概論3臨街小面積鋪是目前銷售最為理想的商業物業臨街商鋪租售情況持續向好底層商鋪的招商速度較快底層商鋪的招商速度大6、大快于二層、三層商鋪的招商進度。二層、三層的商鋪招商率普遍偏低，出現大量空置率，甚至有滯銷的情況。商鋪的價格是層層遞減一般來說二層商鋪價格相當于一層價格的60%左右，三層價格相當于二層價格的60%，三層以上的商鋪從收益上來看，甚至已經低于同樓層住宅的水平。小面積商業更受置業者關注就目前的商業項目的市場存量單位的面積來看，大部分難以消化的鋪位均在100以上，60平以下的商鋪為市場的供求主力。珠海商業地產概論珠海商業地產概論4 4商業地產的開發及經營水平較低商業地產的開發及經營水平較低商業項目開發的專業度不高商業項目開發的專業度不高大部分開發商缺乏整體的商業規劃概念，缺乏對于商業規劃中的人流、物流7、車流等商業配套綜合因素考慮。開發商傾向于急于銷售商鋪開發商傾向于急于銷售商鋪持續性經營觀念比較薄弱，推廣中引誘式的空頭承諾較多，對投資者較負責任的投資保障條款少和風險共擔意識薄弱。商業物業傳統營銷色彩濃郁商業物業傳統營銷色彩濃郁大多數的商業物業基本依賴于市場自然消化法則，造成了位置好的、臨街的商鋪市場消化速度較快，其它物業滯銷。商業特色定位不明晰商業特色定位不明晰項目依然存在重規模，輕定位；重概念，輕執行的弊端，主要表現為后期招商沒有引導性，還停留在自發層面。本案的機會本案的機會 時尚潮流元素遍及市區商圈，可借鑒 發展思路 SWOT分析優勢劣勢機會威脅廣州市富尚商業投資管理有限公廣州市富尚商8、業投資管理有限公司司 發展思路發展思路1 1：立足現實、適度超前立足現實、適度超前廣州市富尚商業投資管理有限公司廣州市富尚商業投資管理有限公司 發展思路發展思路2 2 突破傳統、模式創新突破傳統、模式創新廣州市富尚商業投資管理有限公司廣州市富尚商業投資管理有限公司 發展思路發展思路 3 3 個性挖掘、亮點突出個性挖掘、亮點突出廣州市富尚商業投資管理有限公司廣州市富尚商業投資管理有限公司發展思路發展思路4 4：功能復合，打造綜合性消費場：功能復合，打造綜合性消費場所所購物餐飲休閑娛樂創意廣州市富尚商業投資管理有限公司廣州市富尚商業投資管理有限公司 發展思路發展思路5 5：適度超前，打造引領標桿適9、度超前，打造引領標桿廣州市富尚商業投資管理有限公司廣州市富尚商業投資管理有限公司 全層項目定位全層項目定位 ：目標消費客群目標消費客群40%商務群流動人口及學生客40%20%客群多元，最大程度擴大受眾面客群多元，最大程度擴大受眾面 項目定位：項目定位：業態規劃思路業態規劃思路 項目定位：項目定位：業態規劃體系業態規劃體系 初設初設業態業態布局圖布局圖廣州市富尚商業投資管理有限公司廣州市富尚商業投資管理有限公司 時尚服飾精品時尚服飾精品 優雅服飾優雅服飾 潮流服飾飾 運動服飾運動服飾 環球食通天環球食通天-美食廣場美食廣場 時尚自助餐廳時尚自助餐廳 大型時尚主題餐廳大型時尚主題餐廳 大型室內游樂10、中心大型室內游樂中心 大型室內游樂中心大型室內游樂中心 大型室內游樂中心大型室內游樂中心 動感酒吧動感酒吧 金鼎金角金鼎金角、財富旺角、財富旺角購物美食、休閑娛樂于一體的購物美食、休閑娛樂于一體的SHOPPING MALLSHOPPING MALL。副廣告語副廣告語 ：金鼎的時尚潮流金鼎的時尚潮流SHOPPING MALLSHOPPING MALL，珠海又一聚寶盆，珠海又一聚寶盆天時、地利、人和，占盡商機天時、地利、人和，占盡商機 商業、文化、社區，無限活力商業、文化、社區，無限活力搶占商業地王物業，穩獲無盡投資回報！搶占商業地王物業，穩獲無盡投資回報！好彩頭：鴻運從此開始好彩頭：鴻運從此開始 十萬消費人流，十足投資保障十萬消費人流，十足投資保障投資小鋪位，成就大富翁投資小鋪位，成就大富翁珠海珠海-金鼎商業旗艦，金鼎鋪王之王金鼎商業旗艦，金鼎鋪王之王四面臨街、八方聚寶四面臨街、八方聚寶買一個好商鋪，俾你一生的好、好、好、好買一個好商鋪，俾你一生的好、好、好、好項目推廣廣告語參考：項目推廣廣告語參考：廣州市富尚商業投資管理有限公司廣州市富尚商業投資管理有限公司廣州市富尚商業投資管理有限公司廣州市富尚商業投資管理有限公司期待攜手，共創價值期待攜手，共創價值THANK YOU