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1、萬科地產成本控制分析萬科地產成本控制分析1.1房地產開發商成本管理面臨的挑戰1.1.1.1.利潤是多少利潤是多少利潤是多少利潤是多少 不準確不準確不準確不準確2.2.2.2.項目間成本項目間成本項目間成本項目間成本 不可比不可比不可比不可比3.3.3.3.基礎資料管理基礎資料管理基礎資料管理基礎資料管理 各顯神通各顯神通各顯神通各顯神通4.4.4.4.項目銷售完了，如何準確計算項目的成本項目銷售完了，如何準確計算項目的成本項目銷售完了，如何準確計算項目的成本項目銷售完了，如何準確計算項目的成本 一鍋燴一鍋燴一鍋燴一鍋燴5.5.5.5.如何借鑒積累經驗教訓和參考歷史資料如何借鑒積累經驗教訓和參考2、歷史資料如何借鑒積累經驗教訓和參考歷史資料如何借鑒積累經驗教訓和參考歷史資料 -憑感覺憑感覺憑感覺憑感覺6.6.6.6.怎么進行項目成本的實時監控，防止成本失控怎么進行項目成本的實時監控，防止成本失控怎么進行項目成本的實時監控，防止成本失控怎么進行項目成本的實時監控，防止成本失控-一支筆一支筆一支筆一支筆 新新新新項項項項目目目目發發發發展展展展規規規規劃劃劃劃設設設設計計計計 擴擴擴擴初初初初設設設設計計計計施施施施工工工工圖圖圖圖設設設設計計計計施施施施工工工工組組組組織織織織與與與與材材材材料料料料采采采采購購購購竣竣竣竣工工工工結結結結算算算算成成成成本本本本估估估估算算算算目目目目標3、標標標成成成成本本本本測測測測算算算算 一一一一目目目目標標標標成成成成本本本本測測測測算算算算 二二二二目目目目 標標標標 成成成成 本本本本動動動動態態態態成成成成本本本本結結結結算算算算成成成成本本本本分分分分析析析析 目標成本形成目標成本形成 目標成本執行目標成本執行3.23.23.23.2核心設計思想核心設計思想核心設計思想核心設計思想-管管管管理實施過程理實施過程理實施過程理實施過程管理原則管理原則：體現目標成本的先進性體現目標成本的先進性 目標成本的嚴肅性目標成本的嚴肅性(納入績效考核納入績效考核)基本概念基本概念：管理工具管理工具：動態成本反映系統平臺動態成本反映系統平臺 成本4、指標數據庫成本指標數據庫3.33.3核心設計思想核心設計思想-目標目標成本管理成本管理目標成本：目標成本：目標成本是企業預先確定的、在一定時期內目標成本是企業預先確定的、在一定時期內 和經過努力所要實現的成本目標；是項目成和經過努力所要實現的成本目標；是項目成 本的控制線。本的控制線。動態成本：動態成本：是項目實施過程中各個時期體現的預期成本是項目實施過程中各個時期體現的預期成本 結果（見動態成本構成）。結果（見動態成本構成）。項目發展項目發展施工施工規劃設計規劃設計招標招標竣工結算竣工結算簽約簽約銷售及物業管理銷售及物業管理 是通過對房地產各個作業過程進行成本控制，實現降低成本的目的。是通過5、對房地產各個作業過程進行成本控制，實現降低成本的目的。全過程、全員、全方位全過程、全員、全方位3.43.4核心設計思想核心設計思想-作業過程管理作業過程管理房地產成本作業過程房地產成本作業過程房地產成本作業過程房地產成本作業過程：總總總總目標目標目標目標責任成本管理責任成本管理目標成本管理目標成本管理作業過程管理作業過程管理成本管理軟件成本管理軟件公司總經理層公司總經理層控制系統控制系統信息系統信息系統組織系統組織系統成本管理模式基本構架成本管理模式基本構架成本管理模式基本構架成本管理模式基本構架領導機構領導機構 管理工具管理工具管理制度管理制度成本、工程文件成本、工程文件責任成本體系責任成本6、體系通過確定責任主體和評價部門，通過通過確定責任主體和評價部門，通過技術經濟指標的目標設定、執行和考核，來保證整技術經濟指標的目標設定、執行和考核，來保證整體成本的合理性和先進性。體成本的合理性和先進性。責任成本管理體系要素：責任成本管理體系要素：（1）責任范圍；）責任范圍；（2）責任人）責任人 （3）評價標準；）評價標準；（4）評價人）評價人責任成本體系建立目的：責任成本體系建立目的：令全員實施自覺的成本管理行為令全員實施自覺的成本管理行為1 1、責任成本管理、責任成本管理項目經理部：項目經理部：工程進度、質量；工程管理部：工程管理部：供應商管理與技術方案；規劃設計部：規劃設計部：設計圖紙 7、合理的架構分工責任成本前提合理的架構分工責任成本前提成本管理部：成本管理部：工作性質：財權的控制活動多過業務活動；工作性質：財權的控制活動多過業務活動；制造成本范疇而非建安成本；組織型成本管理而非審價算帳型主要內容（主要內容（1 1）要素概括要素概括主要內容（主要內容（2 2）反饋指標反饋指標實施要點實施要點總經理總經理總經理總經理成本部成本部成本部成本部配合部門配合部門配合部門配合部門主體部門主體部門主體部門主體部門責任成本考核報告責任成本考核報告責任成本考核報告責任成本考核報告責任成本管理辦法責任成本管理辦法責任成本管理辦法責任成本管理辦法成本階段性目標成本階段性目標成本階段性目標成本階段8、性目標責責責責任任任任成成成成本本本本管管管管理理理理辦辦辦辦法法法法牽頭牽頭組織組織討討論論形形成成普及普及執執行行實現實現制制定定定期考核定期考核公布公布2 2、目標成本管理、目標成本管理 管理原則管理原則：體現目標成本的先進性體現目標成本的先進性 目標成本的嚴肅性目標成本的嚴肅性(納入績效考核)目標成本：目標成本：目標成本是企業預先確定的、在一定時期內目標成本是企業預先確定的、在一定時期內 和經過努力所要實現的成本目標；是項目成和經過努力所要實現的成本目標；是項目成 本的控制線。本的控制線。動態成本：動態成本：是項目實施過程中各個時期體現的預期成本是項目實施過程中各個時期體現的預期成本 9、結果結果（見動態成本構成）（見動態成本構成）。基本概念基本概念：管理工具管理工具：動態成本反映系統平臺動態成本反映系統平臺 成本指標數據庫成本指標數據庫實施過實施過程程新新新新項項項項目目目目發發發發展展展展規規規規劃劃劃劃設設設設計計計計 擴擴擴擴初初初初設設設設計計計計施施施施工工工工圖圖圖圖設設設設計計計計施施施施工工工工組組組組織織織織與與與與材材材材料料料料采采采采購購購購竣竣竣竣工工工工結結結結算算算算成成成成本本本本估估估估算算算算目目目目標標標標成成成成本本本本測測測測算算算算 一一一一目目目目標標標標成成成成本本本本測測測測算算算算 二二二二目目目目 標標標標 成成成成 本本10、本本動動動動態態態態成成成成本本本本結結結結算算算算成成成成本本本本分分分分析析析析 目標成本形成目標成本形成 目標成本執行目標成本執行簽約簽約金額金額變更變更簽證簽證結算結算調整調整簽約簽約金額金額變更變更簽證簽證結算結算調整調整動態成本構成動態成本構成已已發生成本發生成本合同性成本合同性成本非非合同性成本合同性成本已已結算成本結算成本未未結算成本結算成本待發生成本待發生成本動態成本動態成本 =未結算合同未結算合同 +已結算合同已結算合同 +非合同性成本非合同性成本 +待發生成本待發生成本動態成本動態成本q土地成本土地成本q開發前期準備費開發前期準備費q主體建筑工程費主體建筑工程費q主體安裝11、工程費主體安裝工程費q園區管網工程費園區管網工程費q園林環境建設費園林環境建設費q配套設施費配套設施費q開發間接費開發間接費房地產成本項目設置房地產成本項目設置主體造價園區造價樓面地價費用及資金成本3.1 3.1 新項目發展新項目發展成本控制成本控制控制要點：控制要點：穩健性穩健性 合理確定估算基礎，合理預計工程量和工合理確定估算基礎，合理預計工程量和工 程綜合單價。程綜合單價。控制原則：控制原則：準確、客觀、全面、謹慎預測新項目成本。準確、客觀、全面、謹慎預測新項目成本。需求文件：需求文件：新項目發展可行性評審體系新項目發展可行性評審體系 3.2 3.2 設計成本設計成本控制控制控制要點：控12、制要點：合理的產品技術經濟指標合理的產品技術經濟指標 設計周期、設計質量。設計周期、設計質量。控制原則：控制原則：經濟合理性最大。經濟合理性最大。需求文件：需求文件：規劃設計工作流程與評審制度規劃設計工作流程與評審制度 3.2 3.2 設計階段的主要經設計階段的主要經濟指標濟指標容積率容積率建筑占地面積建筑占地面積單方鋼筯含量單方鋼筯含量單方砼含量單方砼含量窗地比窗地比建筑周長面積比建筑周長面積比3.3 3.3 招標成本控招標成本控制制控制要點：控制要點：獲取競爭性低價成本獲取競爭性低價成本 盡量采用工程量清單方式盡量采用工程量清單方式 集中采購集中采購控制原則：控制原則：全面招標原則全面招標13、原則 合理低價中標原則合理低價中標原則 透明公正原則透明公正原則 需求文件：需求文件：工程及材料招標管理辦法工程及材料招標管理辦法 3.4 3.4 簽約成本簽約成本控制控制控制要點：控制要點：合同談判合同談判 合同審批合同審批控制原則：控制原則：合法性原則、合同書原則、事前簽訂合法性原則、合同書原則、事前簽訂 原則、招標原則、利益明晰原則原則、招標原則、利益明晰原則 需求文件：需求文件：工程合同管理辦法工程合同管理辦法 房地產房地產E網網3.5 3.5 施工成本施工成本控制控制控制要點：控制要點：變更與簽證的控制變更與簽證的控制 工程質量的控制工程質量的控制 工期控制工期控制控制原則：控制原則14、：權力限制原則、時間限制原則權力限制原則、時間限制原則 多級審核原則、完工確認原則多級審核原則、完工確認原則需求文件：需求文件：設計變更、現場簽證管理辦法設計變更、現場簽證管理辦法3.6 3.6 結算成本結算成本控制控制控制要點：控制要點：嚴格審核結算工程量嚴格審核結算工程量 合理確定結算單價合理確定結算單價控制原則：控制原則：廉潔奉公原則、多級審核原則廉潔奉公原則、多級審核原則 準確高效原則、可復查性原則準確高效原則、可復查性原則需求文件：需求文件：工程預結算管理辦法工程預結算管理辦法 房地產房地產E網網3.7 3.7 銷售承諾銷售承諾及物業管理成及物業管理成本控制本控制控制要點：控制要點：銷售承諾（銷售合同、廣告、售樓書）銷售承諾（銷售合同、廣告、售樓書）物業管理虧損物業管理虧損控制原則：控制原則：獨立、健康運營，不產生經營負擔。獨立、健康運營，不產生經營負擔。需求文件：需求文件：銷售管理制度銷售管理制度 物業管理制度物業管理制度幾個成本觀點幾個成本觀點 成本管理要依賴于全員成本管理要依賴于全員成本管理要依賴于全員成本管理要依賴于全員 省錢等于賺錢省錢等于賺錢省錢等于賺錢省錢等于賺錢 成本管理不等于省錢成本管理不等于省錢成本管理不等于省錢成本管理不等于省錢 成本水平是專業水平的反映成本水平是專業水平的反映成本水平是專業水平的反映成本水平是專業水平的反映