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1、萬科地產(chǎn)成本控制分析萬科地產(chǎn)成本控制分析1.1房地產(chǎn)開發(fā)商成本管理面臨的挑戰(zhàn)1.1.1.1.利潤是多少利潤是多少利潤是多少利潤是多少 不準(zhǔn)確不準(zhǔn)確不準(zhǔn)確不準(zhǔn)確2.2.2.2.項(xiàng)目間成本項(xiàng)目間成本項(xiàng)目間成本項(xiàng)目間成本 不可比不可比不可比不可比3.3.3.3.基礎(chǔ)資料管理基礎(chǔ)資料管理基礎(chǔ)資料管理基礎(chǔ)資料管理 各顯神通各顯神通各顯神通各顯神通4.4.4.4.項(xiàng)目銷售完了，如何準(zhǔn)確計(jì)算項(xiàng)目的成本項(xiàng)目銷售完了，如何準(zhǔn)確計(jì)算項(xiàng)目的成本項(xiàng)目銷售完了，如何準(zhǔn)確計(jì)算項(xiàng)目的成本項(xiàng)目銷售完了，如何準(zhǔn)確計(jì)算項(xiàng)目的成本 一鍋燴一鍋燴一鍋燴一鍋燴5.5.5.5.如何借鑒積累經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)和參考?xì)v史資料如何借鑒積累經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)和參考2、歷史資料如何借鑒積累經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)和參考?xì)v史資料如何借鑒積累經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)和參考?xì)v史資料 -憑感覺憑感覺憑感覺憑感覺6.6.6.6.怎么進(jìn)行項(xiàng)目成本的實(shí)時(shí)監(jiān)控，防止成本失控怎么進(jìn)行項(xiàng)目成本的實(shí)時(shí)監(jiān)控，防止成本失控怎么進(jìn)行項(xiàng)目成本的實(shí)時(shí)監(jiān)控，防止成本失控怎么進(jìn)行項(xiàng)目成本的實(shí)時(shí)監(jiān)控，防止成本失控-一支筆一支筆一支筆一支筆 新新新新項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)目目目目發(fā)發(fā)發(fā)發(fā)展展展展規(guī)規(guī)規(guī)規(guī)劃劃劃劃設(shè)設(shè)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)計(jì)計(jì) 擴(kuò)擴(kuò)擴(kuò)擴(kuò)初初初初設(shè)設(shè)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)計(jì)計(jì)施施施施工工工工圖圖圖圖設(shè)設(shè)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)計(jì)計(jì)施施施施工工工工組組組組織織織織與與與與材材材材料料料料采采采采購購購購竣竣竣竣工工工工結(jié)結(jié)結(jié)結(jié)算算算算成成成成本本本本估估估估算算算算目目目目標(biāo)3、標(biāo)標(biāo)標(biāo)成成成成本本本本測測測測算算算算 一一一一目目目目標(biāo)標(biāo)標(biāo)標(biāo)成成成成本本本本測測測測算算算算 二二二二目目目目 標(biāo)標(biāo)標(biāo)標(biāo) 成成成成 本本本本動(dòng)動(dòng)動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)態(tài)態(tài)成成成成本本本本結(jié)結(jié)結(jié)結(jié)算算算算成成成成本本本本分分分分析析析析 目標(biāo)成本形成目標(biāo)成本形成 目標(biāo)成本執(zhí)行目標(biāo)成本執(zhí)行3.23.23.23.2核心設(shè)計(jì)思想核心設(shè)計(jì)思想核心設(shè)計(jì)思想核心設(shè)計(jì)思想-管管管管理實(shí)施過程理實(shí)施過程理實(shí)施過程理實(shí)施過程管理原則管理原則：體現(xiàn)目標(biāo)成本的先進(jìn)性體現(xiàn)目標(biāo)成本的先進(jìn)性 目標(biāo)成本的嚴(yán)肅性目標(biāo)成本的嚴(yán)肅性(納入績效考核納入績效考核)基本概念基本概念：管理工具管理工具：動(dòng)態(tài)成本反映系統(tǒng)平臺(tái)動(dòng)態(tài)成本反映系統(tǒng)平臺(tái) 成本4、指標(biāo)數(shù)據(jù)庫成本指標(biāo)數(shù)據(jù)庫3.33.3核心設(shè)計(jì)思想核心設(shè)計(jì)思想-目標(biāo)目標(biāo)成本管理成本管理目標(biāo)成本：目標(biāo)成本：目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi)目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi) 和經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)；是項(xiàng)目成和經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)；是項(xiàng)目成 本的控制線。本的控制線。動(dòng)態(tài)成本：動(dòng)態(tài)成本：是項(xiàng)目實(shí)施過程中各個(gè)時(shí)期體現(xiàn)的預(yù)期成本是項(xiàng)目實(shí)施過程中各個(gè)時(shí)期體現(xiàn)的預(yù)期成本 結(jié)果（見動(dòng)態(tài)成本構(gòu)成）。結(jié)果（見動(dòng)態(tài)成本構(gòu)成）。項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展施工施工規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)招標(biāo)竣工結(jié)算竣工結(jié)算簽約簽約銷售及物業(yè)管理銷售及物業(yè)管理 是通過對(duì)房地產(chǎn)各個(gè)作業(yè)過程進(jìn)行成本控制，實(shí)現(xiàn)降低成本的目的。是通過5、對(duì)房地產(chǎn)各個(gè)作業(yè)過程進(jìn)行成本控制，實(shí)現(xiàn)降低成本的目的。全過程、全員、全方位全過程、全員、全方位3.43.4核心設(shè)計(jì)思想核心設(shè)計(jì)思想-作業(yè)過程管理作業(yè)過程管理房地產(chǎn)成本作業(yè)過程房地產(chǎn)成本作業(yè)過程房地產(chǎn)成本作業(yè)過程房地產(chǎn)成本作業(yè)過程：總總總總目標(biāo)目標(biāo)目標(biāo)目標(biāo)責(zé)任成本管理責(zé)任成本管理目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理作業(yè)過程管理作業(yè)過程管理成本管理軟件成本管理軟件公司總經(jīng)理層公司總經(jīng)理層控制系統(tǒng)控制系統(tǒng)信息系統(tǒng)信息系統(tǒng)組織系統(tǒng)組織系統(tǒng)成本管理模式基本構(gòu)架成本管理模式基本構(gòu)架成本管理模式基本構(gòu)架成本管理模式基本構(gòu)架領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu) 管理工具管理工具管理制度管理制度成本、工程文件成本、工程文件責(zé)任成本體系責(zé)任成本6、體系通過確定責(zé)任主體和評(píng)價(jià)部門，通過通過確定責(zé)任主體和評(píng)價(jià)部門，通過技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的目標(biāo)設(shè)定、執(zhí)行和考核，來保證整技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的目標(biāo)設(shè)定、執(zhí)行和考核，來保證整體成本的合理性和先進(jìn)性。體成本的合理性和先進(jìn)性。責(zé)任成本管理體系要素：責(zé)任成本管理體系要素：（1）責(zé)任范圍；）責(zé)任范圍；（2）責(zé)任人）責(zé)任人 （3）評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；）評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；（4）評(píng)價(jià)人）評(píng)價(jià)人責(zé)任成本體系建立目的：責(zé)任成本體系建立目的：令全員實(shí)施自覺的成本管理行為令全員實(shí)施自覺的成本管理行為1 1、責(zé)任成本管理、責(zé)任成本管理項(xiàng)目經(jīng)理部：項(xiàng)目經(jīng)理部：工程進(jìn)度、質(zhì)量；工程管理部：工程管理部：供應(yīng)商管理與技術(shù)方案；規(guī)劃設(shè)計(jì)部：規(guī)劃設(shè)計(jì)部：設(shè)計(jì)圖紙 7、合理的架構(gòu)分工責(zé)任成本前提合理的架構(gòu)分工責(zé)任成本前提成本管理部：成本管理部：工作性質(zhì)：財(cái)權(quán)的控制活動(dòng)多過業(yè)務(wù)活動(dòng)；工作性質(zhì)：財(cái)權(quán)的控制活動(dòng)多過業(yè)務(wù)活動(dòng)；制造成本范疇而非建安成本；組織型成本管理而非審價(jià)算帳型主要內(nèi)容（主要內(nèi)容（1 1）要素概括要素概括主要內(nèi)容（主要內(nèi)容（2 2）反饋指標(biāo)反饋指標(biāo)實(shí)施要點(diǎn)實(shí)施要點(diǎn)總經(jīng)理總經(jīng)理總經(jīng)理總經(jīng)理成本部成本部成本部成本部配合部門配合部門配合部門配合部門主體部門主體部門主體部門主體部門責(zé)任成本考核報(bào)告責(zé)任成本考核報(bào)告責(zé)任成本考核報(bào)告責(zé)任成本考核報(bào)告責(zé)任成本管理辦法責(zé)任成本管理辦法責(zé)任成本管理辦法責(zé)任成本管理辦法成本階段性目標(biāo)成本階段性目標(biāo)成本階段性目標(biāo)成本階段8、性目標(biāo)責(zé)責(zé)責(zé)責(zé)任任任任成成成成本本本本管管管管理理理理辦辦辦辦法法法法牽頭牽頭組織組織討討論論形形成成普及普及執(zhí)執(zhí)行行實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)制制定定定期考核定期考核公布公布2 2、目標(biāo)成本管理、目標(biāo)成本管理 管理原則管理原則：體現(xiàn)目標(biāo)成本的先進(jìn)性體現(xiàn)目標(biāo)成本的先進(jìn)性 目標(biāo)成本的嚴(yán)肅性目標(biāo)成本的嚴(yán)肅性(納入績效考核)目標(biāo)成本：目標(biāo)成本：目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi)目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi) 和經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)；是項(xiàng)目成和經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)；是項(xiàng)目成 本的控制線。本的控制線。動(dòng)態(tài)成本：動(dòng)態(tài)成本：是項(xiàng)目實(shí)施過程中各個(gè)時(shí)期體現(xiàn)的預(yù)期成本是項(xiàng)目實(shí)施過程中各個(gè)時(shí)期體現(xiàn)的預(yù)期成本 9、結(jié)果結(jié)果（見動(dòng)態(tài)成本構(gòu)成）（見動(dòng)態(tài)成本構(gòu)成）。基本概念基本概念：管理工具管理工具：動(dòng)態(tài)成本反映系統(tǒng)平臺(tái)動(dòng)態(tài)成本反映系統(tǒng)平臺(tái) 成本指標(biāo)數(shù)據(jù)庫成本指標(biāo)數(shù)據(jù)庫實(shí)施過實(shí)施過程程新新新新項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)目目目目發(fā)發(fā)發(fā)發(fā)展展展展規(guī)規(guī)規(guī)規(guī)劃劃劃劃設(shè)設(shè)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)計(jì)計(jì) 擴(kuò)擴(kuò)擴(kuò)擴(kuò)初初初初設(shè)設(shè)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)計(jì)計(jì)施施施施工工工工圖圖圖圖設(shè)設(shè)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)計(jì)計(jì)施施施施工工工工組組組組織織織織與與與與材材材材料料料料采采采采購購購購竣竣竣竣工工工工結(jié)結(jié)結(jié)結(jié)算算算算成成成成本本本本估估估估算算算算目目目目標(biāo)標(biāo)標(biāo)標(biāo)成成成成本本本本測測測測算算算算 一一一一目目目目標(biāo)標(biāo)標(biāo)標(biāo)成成成成本本本本測測測測算算算算 二二二二目目目目 標(biāo)標(biāo)標(biāo)標(biāo) 成成成成 本本10、本本動(dòng)動(dòng)動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)態(tài)態(tài)成成成成本本本本結(jié)結(jié)結(jié)結(jié)算算算算成成成成本本本本分分分分析析析析 目標(biāo)成本形成目標(biāo)成本形成 目標(biāo)成本執(zhí)行目標(biāo)成本執(zhí)行簽約簽約金額金額變更變更簽證簽證結(jié)算結(jié)算調(diào)整調(diào)整簽約簽約金額金額變更變更簽證簽證結(jié)算結(jié)算調(diào)整調(diào)整動(dòng)態(tài)成本構(gòu)成動(dòng)態(tài)成本構(gòu)成已已發(fā)生成本發(fā)生成本合同性成本合同性成本非非合同性成本合同性成本已已結(jié)算成本結(jié)算成本未未結(jié)算成本結(jié)算成本待發(fā)生成本待發(fā)生成本動(dòng)態(tài)成本動(dòng)態(tài)成本 =未結(jié)算合同未結(jié)算合同 +已結(jié)算合同已結(jié)算合同 +非合同性成本非合同性成本 +待發(fā)生成本待發(fā)生成本動(dòng)態(tài)成本動(dòng)態(tài)成本q土地成本土地成本q開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)q主體建筑工程費(fèi)主體建筑工程費(fèi)q主體安裝11、工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)q園區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)園區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)q園林環(huán)境建設(shè)費(fèi)園林環(huán)境建設(shè)費(fèi)q配套設(shè)施費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)q開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)房地產(chǎn)成本項(xiàng)目設(shè)置房地產(chǎn)成本項(xiàng)目設(shè)置主體造價(jià)園區(qū)造價(jià)樓面地價(jià)費(fèi)用及資金成本3.1 3.1 新項(xiàng)目發(fā)展新項(xiàng)目發(fā)展成本控制成本控制控制要點(diǎn)：控制要點(diǎn)：穩(wěn)健性穩(wěn)健性 合理確定估算基礎(chǔ)，合理預(yù)計(jì)工程量和工合理確定估算基礎(chǔ)，合理預(yù)計(jì)工程量和工 程綜合單價(jià)。程綜合單價(jià)。控制原則：控制原則：準(zhǔn)確、客觀、全面、謹(jǐn)慎預(yù)測新項(xiàng)目成本。準(zhǔn)確、客觀、全面、謹(jǐn)慎預(yù)測新項(xiàng)目成本。需求文件：需求文件：新項(xiàng)目發(fā)展可行性評(píng)審體系新項(xiàng)目發(fā)展可行性評(píng)審體系 3.2 3.2 設(shè)計(jì)成本設(shè)計(jì)成本控制控制控制要點(diǎn)：控12、制要點(diǎn)：合理的產(chǎn)品技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)合理的產(chǎn)品技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 設(shè)計(jì)周期、設(shè)計(jì)質(zhì)量。設(shè)計(jì)周期、設(shè)計(jì)質(zhì)量。控制原則：控制原則：經(jīng)濟(jì)合理性最大。經(jīng)濟(jì)合理性最大。需求文件：需求文件：規(guī)劃設(shè)計(jì)工作流程與評(píng)審制度規(guī)劃設(shè)計(jì)工作流程與評(píng)審制度 3.2 3.2 設(shè)計(jì)階段的主要經(jīng)設(shè)計(jì)階段的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)濟(jì)指標(biāo)容積率容積率建筑占地面積建筑占地面積單方鋼筯含量單方鋼筯含量單方砼含量單方砼含量窗地比窗地比建筑周長面積比建筑周長面積比3.3 3.3 招標(biāo)成本控招標(biāo)成本控制制控制要點(diǎn)：控制要點(diǎn)：獲取競爭性低價(jià)成本獲取競爭性低價(jià)成本 盡量采用工程量清單方式盡量采用工程量清單方式 集中采購集中采購控制原則：控制原則：全面招標(biāo)原則全面招標(biāo)13、原則 合理低價(jià)中標(biāo)原則合理低價(jià)中標(biāo)原則 透明公正原則透明公正原則 需求文件：需求文件：工程及材料招標(biāo)管理辦法工程及材料招標(biāo)管理辦法 3.4 3.4 簽約成本簽約成本控制控制控制要點(diǎn)：控制要點(diǎn)：合同談判合同談判 合同審批合同審批控制原則：控制原則：合法性原則、合同書原則、事前簽訂合法性原則、合同書原則、事前簽訂 原則、招標(biāo)原則、利益明晰原則原則、招標(biāo)原則、利益明晰原則 需求文件：需求文件：工程合同管理辦法工程合同管理辦法 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)3.5 3.5 施工成本施工成本控制控制控制要點(diǎn)：控制要點(diǎn)：變更與簽證的控制變更與簽證的控制 工程質(zhì)量的控制工程質(zhì)量的控制 工期控制工期控制控制原則：控制原則14、：權(quán)力限制原則、時(shí)間限制原則權(quán)力限制原則、時(shí)間限制原則 多級(jí)審核原則、完工確認(rèn)原則多級(jí)審核原則、完工確認(rèn)原則需求文件：需求文件：設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證管理辦法設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證管理辦法3.6 3.6 結(jié)算成本結(jié)算成本控制控制控制要點(diǎn)：控制要點(diǎn)：嚴(yán)格審核結(jié)算工程量嚴(yán)格審核結(jié)算工程量 合理確定結(jié)算單價(jià)合理確定結(jié)算單價(jià)控制原則：控制原則：廉潔奉公原則、多級(jí)審核原則廉潔奉公原則、多級(jí)審核原則 準(zhǔn)確高效原則、可復(fù)查性原則準(zhǔn)確高效原則、可復(fù)查性原則需求文件：需求文件：工程預(yù)結(jié)算管理辦法工程預(yù)結(jié)算管理辦法 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)3.7 3.7 銷售承諾銷售承諾及物業(yè)管理成及物業(yè)管理成本控制本控制控制要點(diǎn)：控制要點(diǎn)：銷售承諾（銷售合同、廣告、售樓書）銷售承諾（銷售合同、廣告、售樓書）物業(yè)管理虧損物業(yè)管理虧損控制原則：控制原則：獨(dú)立、健康運(yùn)營，不產(chǎn)生經(jīng)營負(fù)擔(dān)。獨(dú)立、健康運(yùn)營，不產(chǎn)生經(jīng)營負(fù)擔(dān)。需求文件：需求文件：銷售管理制度銷售管理制度 物業(yè)管理制度物業(yè)管理制度幾個(gè)成本觀點(diǎn)幾個(gè)成本觀點(diǎn) 成本管理要依賴于全員成本管理要依賴于全員成本管理要依賴于全員成本管理要依賴于全員 省錢等于賺錢省錢等于賺錢省錢等于賺錢省錢等于賺錢 成本管理不等于省錢成本管理不等于省錢成本管理不等于省錢成本管理不等于省錢 成本水平是專業(yè)水平的反映成本水平是專業(yè)水平的反映成本水平是專業(yè)水平的反映成本水平是專業(yè)水平的反映