午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、浙江商貿城兒童主題樂園招商建議浙江商貿城兒童主題樂園招商建議發(fā) 展 商：廣匯房地產開發(fā)有限公司全程策劃：美奧房地產營銷策劃機構目 錄一、招商策略31、商業(yè)成功的要素32、價格策略33、招商優(yōu)惠條件44、項目招商階段劃分65、招商引資賣點7二、招商工作程序8三、經(jīng)營業(yè)態(tài)分布建議9四、媒體推廣計劃11五、活動內容建議12六、費用預算13第 10 頁一、招商策略1、商業(yè)成功的要素一個商業(yè)項目的成功，必須以下幾方面配合：商業(yè)成功基本要素商業(yè)硬件的可塑性商業(yè)定位業(yè)態(tài)規(guī)劃市場推廣招商策略商業(yè)整體經(jīng)營管理水平商戶實力一個商業(yè)是否能夠運營的成功將主要取決于后期的商業(yè)整體經(jīng)營管理運營水平，同時商戶是否有實力有信2、譽也是商業(yè)成敗的關鍵因素。因此本項目必須要把有實力和號召力的經(jīng)營者吸引進駐作為牽頭旗艦商戶。為引進旗艦商戶，本項目有必要把租賃條件盡量放寬，讓他們先行落實進駐，再利用知名商戶的號召力去吸引其它商戶，通過多方面的租金優(yōu)惠策略加快把所有商鋪全部租出，并成功開業(yè)。2、價格策略為便于體現(xiàn)不同招商階段租價的差異性以及對品牌商家的區(qū)別政策，擬在前期基準租價的基礎上平均調高30%，作為對外公開招商的面價，今后在招商過程中將視具體情況在面價的基礎上給予租戶10-30%左右的折扣。A、針對業(yè)態(tài)招商價格策略針對旗艦店，它是整個項目商業(yè)價值的體現(xiàn)及維系項目整體的招商價值，應實行低價招商策略，可考慮接近甚至低于基準租3、價,數(shù)量可控制在各大類經(jīng)營品種35店；針對主力店：它是項目整體策劃定位的支持點，是項目形成獨特經(jīng)營特色的保障，應實行局部區(qū)域性低價招商策略，可考慮以低于面價30%作為優(yōu)惠；針對品牌店：它是項目整體租金、經(jīng)營業(yè)績及經(jīng)營環(huán)境的主要支撐，租金可考慮接近面價或略低于面價（15%20%）作為招租標準；針對專業(yè)店：服務業(yè)態(tài)，它是項目整體經(jīng)營必需的補充，租金可依據(jù)相應產品或業(yè)態(tài)在面價的基礎上作相應調整。B、針對不同因素差異招商價格策略根據(jù)各商鋪位置差異、交通組織差異。位置差異：按商鋪所處位置由優(yōu)至劣的差價比例在10-50%之間；流通情況：人流良好的商鋪租價高于其它單元，差價比例控制在3-5%。3、招商優(yōu)惠條4、件A、招商優(yōu)惠形式年期：建議以2年固定合約或3年固定合約可商議。免租期：一般行業(yè)免租期15天至30天，此條款可作為協(xié)商合作的其中洽談條件之一。由于項目位于阜陽商業(yè)競爭最大的地帶，要將本案重新樹立一個強烈的商業(yè)氛圍，在此立穩(wěn)腳需要一定的時間，所以要租戶能夠生存，必須給予租戶足夠的免租期。建議項目免租期延長。管理費：此費用主要包括清潔、保安、經(jīng)營活動、宣傳推廣費用等。此條款費用可由發(fā)展商承擔也可作為協(xié)商合作的一些酌情條件。以客帶客：已承租的客戶介紹新客戶入駐本項目，給予增加一定期限內的租金折扣。特定時間簽約優(yōu)惠：客戶在招商會或其他特定時間中，如果是前幾位簽約客戶將給予一定優(yōu)惠，如租金折扣等。B、招5、商優(yōu)惠策略開業(yè)前簽訂租賃合同的商鋪免首月租金，知名品牌商家贈送兩個月的街內燈箱廣告使用權（廣告發(fā)布費、制作費等直接費用租戶自行承擔）；頭10名額外9.8折；針對一般的商戶可給予1530天的免租期；針對品牌客戶，大面積的商戶可給予4590天的免租裝修期。項目入市時機選擇入市時機的選擇要綜合考慮當前商鋪因素：項目可租賃時間：由于前期商戶的租賃期大多在今年11月份、12月份到期，因此項目爭取在春節(jié)前重新開業(yè)，因此建議在這些商鋪到期前兩個月進行正式招商。通常選擇在正式招商前12個月入市宣傳，一方面為項目提前造勢、另一方面可為正式招商積累有效客戶；根據(jù)項目運作的要求確定本項目從9月底開始進行正式重新招商6、。4、項目招商階段劃分招商階段性劃分由于項目的租賃有一個循序漸進的過程，為保證租賃取得最大的經(jīng)濟效益，并使項目能隨時根據(jù)市場變化情況作出相應的策略調整，建議項目分四個階段進行推廣，同時也兼顧全局，盡量使每階段的推廣都做到為下一階段租賃推廣奠定堅實的基礎。預計整個租賃周期為六個月，從2010年7月至2010年12月，具體情況如下：階段第一階段第二階段第三階段第四階段時間79月 1011月12月份2011年1月推廣重點主力店、旗艦店招租可簽約意向協(xié)議全面招商招商+落實商戶簽約招商+開業(yè)第一階段：初步推廣階段，此階段乃初期招商，主要是向有號召力旗艦租戶進行推廣，以落實主力商戶來吸引其它商家戶，此階段7、建議與針對意向品牌商戶簽約意向協(xié)議。第二階段：全面推廣階段，此推廣階段是工作量最多、實效性最強的時期，乃推廣進度的重心發(fā)展部份。第三階段：落實商戶進駐階段，此階段主要為了消化掉全面推廣期那些條件不是很好的剩余鋪位，其工作難度較大。第四階段：交付使用及試營業(yè)開幕階段，此階段為完成工作階段，由于有試營業(yè)的宣傳效果，項目已形成一定的品牌效應，此時主要通過其宣傳效應對剩余的鋪位進行招商。5、招商引資賣點A、以主力品牌商家為龍頭本項目引入中高檔主力品牌商家為本項目的最大賣點之一。因為對于一個成功的商業(yè)項目，其分布的每個業(yè)態(tài)都會有其主力品牌商家為核心吸客點，主力品牌商家可以吸引大量的人流和客源，擴大本項目8、的知名度，還可變相為本項目做宣傳，其經(jīng)營在與本項目今后的經(jīng)營管理中易形成強強聯(lián)合的共贏局面。其次是這些主力品牌客戶，形成招商的龍頭效應，為中后期招商鋪好路。B、特色定位本項目從差異化策略，可持續(xù)發(fā)展策略和價值提升策略三方面來發(fā)掘出了本項目特色定位阜陽首家以兒童主題體驗式購物為中心，此定位是結合產品定位，經(jīng)營定位，目標消費群體定位于一體，把其特色的核心要素溶入其中。C、專業(yè)運營機構統(tǒng)一管理借助由商業(yè)專家組成的商業(yè)運營公司成熟的商業(yè)管理和運作經(jīng)驗，共享長期經(jīng)營推廣，提供統(tǒng)一促銷推介等從而降低推廣費用，不僅提升和維護了品牌形象也進一步提升了商鋪的經(jīng)營價值。為客戶節(jié)約推廣費用和保證經(jīng)營旺場，真正貼心為9、客戶服務。二、招商工作程序序號工 作 內 容完 成 時 間備 注1確定本項目的招商形式及條件9月30日2招商工作中工商稅務費用減免的確定8月1日3制定各種招商項目的租金費用、收益預算、編制租金表9月30日4租賃合同及裝修要求9月30日5全面開展招商工作9月30日6招商結束12月30日7開業(yè)推廣12月1日8開業(yè)2011年1月1日三、經(jīng)營業(yè)態(tài)分布建議 D E C B A B AAFA區(qū)：以品牌童裝、童鞋、婦嬰用品店，例如：七波輝、愛爾健、史努比、NIKE、ADIDAS、迪士尼、夢特嬌、米奇、臺灣ABC、娃哈哈、西瓜太郎、杰米熊、金搖籃等B區(qū)：以精品外貿童裝、童鞋、兒童玩具店，例如：奧迪玩具、寶貝衣10、柜、瑪奇朵、中國娃娃、好少年、小魚尼莫等C區(qū)：保留作超市D區(qū)：以兒童娛樂、親子樂園，例如：紅帽象親子樂園、麗嬰坊、漂亮寶貝、兒童游戲城等E區(qū)：放置一些兒童娛樂設施，例如：滑滑梯、小型旋轉木馬、兒童樂園等F區(qū)：建設樹立一個過街龍門架以展示項目的新形象項目目前需要解決的問題和建議a) 西街商鋪的墻體打通問題：若引進大型主力店和品牌店，其一定需要幾間商鋪連在一起，所以需要將內部墻體打通。b) 東街的停車場取消，需要將東街入口處加上幾個圓球，以阻擋車輛進入c) 南北街的小吃攤點：建議劃定點作為小吃攤點，我司建議在北街廣場位置作為小吃攤點制定地點浙江商貿城兒童主題樂園招商建議四、媒體推廣計劃序號推廣內容11、推廣媒體選擇推廣期段推廣時間節(jié)點及頻率備注1項目招商啟動信息及招商范圍、招商條件、招商政策的公布主標題：兒童產業(yè)21世紀朝陽產業(yè)副標題：一站式休閑購物樂園；體驗式童年生活世界l 現(xiàn)有沿街大牌l 項目沿街燈桿廣告l DM單頁l 電視電臺廣告l 短信、條幅根據(jù)最終開業(yè)時間點另行制定媒體計劃l 公司現(xiàn)有沿街戶外大牌；l 項目燈桿廣告；l 招商單頁。l 電視電臺廣告l 短信l 戶外大牌、項目沿街燈桿廣告、電視電臺，內容為招商信息及招商政策l 制作單頁配合招商人員，內容為公示項目已進駐商戶2項目盛大開幕活動內容公布主標題：阜陽首座兒童購物樂園盛大啟幕副標題：促銷信息（待定）l 電視電臺廣告l DM單頁l12、 現(xiàn)有戶外大牌l 短信、條幅等l 項目沿街燈桿廣告根據(jù)開業(yè)日確定推廣期段l DM單頁招商人員持續(xù)派單；l 在開業(yè)前15天全面推廣，持續(xù)至項目開業(yè)。l 所有涉及到開業(yè)宣傳的媒體，開業(yè)前一星期連續(xù)推廣l 項目沿街燈桿廣告；提前15天更換為開業(yè)信息l 短信提前一星期發(fā)布項目開業(yè)促銷信息說明：最終媒體推廣策略及計劃須確定項目開業(yè)時間點，才能夠排出具體投放時間點。第 15 頁五、活動內容建議浙江商貿城兒童主題樂園運營活動內容一覽序號時間內容備注12011年1月1日開街慶典22011.1.232011.1.30新春兒童用品展32011.2.192011.4.17兒童繪畫比賽每周六、周日兩天舉辦42011.13、5.12011.5.3歡慶五一52011.5.282011.6.5慶六一兒童用品優(yōu)惠周62011.9.12011.9.9“我為老師畫幅畫”感謝老師72011.10.12011.10.7慶國慶兒童用品優(yōu)惠周82011.11.62011.12.5兒童唱歌比賽六、費用預算 項目推廣資金的安排，我們考慮以下幾個前提：盡可能節(jié)省資金整體安排推廣資金本案一年租金收入的30%左右1、現(xiàn)場包裝：3萬元營銷中心形象整改（門頭、軟包裝）：設計制作0.5萬元；道旗、戶外導示牌：制作、發(fā)布2.5萬元。2、宣傳物料：10萬元宣傳DM派報： 10萬元；3、媒體發(fā)布：15萬元報紙廣告費用：設計發(fā)布10萬元電視電臺媒體：5萬14、元4、各類活動及促銷禮品費用：30萬元開街活動：2萬元促銷禮品費用：3萬元；其余活動（促銷、繪畫、兒童比賽主題等）25萬元5、不可預見費：5萬元綜上：整體費用預計63萬元。（范本）： 商家租賃意向書甲方（出租方）： 乙方（承租方）：為保障雙方的權利和義務，雙方本著自覺、平等、互惠的原則，經(jīng)協(xié)商一致，簽訂本租賃意向書,約定內容如下：一、出租方出租的場地：地點： ；物業(yè)： 物業(yè) 號，建筑面積： 平方米。二、出租場地用途： 三、租金和其它費用的支付方式：1.收費標準：租金標準： 元/天/米2。物業(yè)管理費 待定 元/月/米2；2.付費方式：（1）租金和管理費：押 付 ；（2）水電費和燃氣費： ；四、租15、賃期限： 年， 年 月 日至 年 月 日。五、乙方支付甲方定金： ，并于簽定本意向書7日內支付，待簽定正式租賃合同后轉為部分押金。六、預計開業(yè)時間: 。七、預計簽定正式合同時間： 。八、交房工程條件：（一）、建筑裝飾部分：建筑物外立面與整個建筑群形成統(tǒng)一風格，由營銷部統(tǒng)一考慮。（二）、電氣、給排水部分1、供電： 。2、給水系統(tǒng)： 。（三）、消防系統(tǒng)：八、其它約定事項： 乙方如未按本意向書規(guī)定時間轉簽租賃合同，甲方有權不予退還乙方支付的定金，并解除本協(xié)議；甲方如未按本意向書規(guī)定時間轉簽租賃合同，甲方應退還此定金，并按此定金標準支付乙方違約金。七、此協(xié)議簽字或蓋章生效。八、未盡事宜雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，可向當?shù)胤ㄔ浩鹪V。甲方： 乙方：單位地址： 單位地址：郵政編碼： 郵政編碼：電話： 電話： 傳真： 傳真：開戶銀行： 開戶銀行：帳號： 帳號：