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1、 威海印刷文化產業園物業管理方案第一部分：項目概況及管理定位一、項目概況威海印刷文化產業園位于威海經濟技術開發區環山路西、華夏產業園南，項目占地面積100畝，規劃建筑面積84000平方米。文化產業園搭建產業發展平臺，傾力打造時尚現代、配套完善、特色鮮明的高附加值、高整合性的文化產業示范基地。產業園內配套設施齊全，交通便利。二、委托管理內容1、產業園區綠化養護（草坪、綠籬、喬灌木、草坪磚等）。管護內容包括：喬灌木的整形修剪、綠化養護、中耕除草、防風防澇、澆水抗旱、病蟲害防治、合理施肥、補栽補種及綠化栽培管理等。2、產業園區衛生清潔（院內所有道路、河道、停車場、貨場等地面衛生清潔及雜草清理）。3、2、衛生清潔所收集的垃圾清運至產業園內垃圾站。4、耐冬、防曬的養護（夏天設置防曬網、冬天蓋棚以及日常維護病蟲害的防治）。5、維護產業園區的秩序、保證園區的財產安全、保證消防工作的正常開展。三、委托管理目的1、通過對威海印刷文化產業園實施社會化、專業化物業管理服務，創造良好的工作環境，保障物業功能的正常發揮，實現環境效益和經濟效益的協調發展。四、委托管理原則根據物業管理委托合同以及相關的法律法規，本著“親情服務、專業管理”和“誠信經營、合作發展”的原則，實施專業化的綜合管理服務。五、委托管理方式 依據山東省物業管理條例及相關法律法規，通過簽訂物業管理委托合同，對威海印刷文化產業園提供物業零修、急修、3、公共秩序維護、安全消防、園區道路保潔、園區綠化服務。威海太和物業服務有限公司在管理合同期內按合同約定進行管理服務，確保達到約定的服務質量。六、項目整體形象定位根據威海印刷文化產業園的實際情況,結合文化園區企業文化和威海太和物業管理服務的特點, 通過對客戶服務需求的分析,確定項目的整體形象定位為：“整潔、優美、規范、高效”的現代化產業園區。七、總體目標和分項目標(一)、總目標自物業服務有限公司接管之日起，在硬件條件具備的前提下，一年內服務達到“威海市物業管理優秀產業園區”標準。(二)、分項目標1、顧客滿意率90%以上；2、保潔服務達標率100%；3、保潔服務覆蓋率100%；4、垃圾處理及時率104、0%；5、保持園區內植物生長茂盛、修剪整齊，綠地植物存活率95%以上；綠地裸露不超過0.4平方米，并及時補植；7、投訴處理及時率100%，投訴處理滿意率98%以上；8、公共秩序維護滿意率100%，無安全、消防重大責任事故；9、員工上崗前培訓合格率100%；八、工作難點、重點1、工作難點：產業園草坪養護難度大，條件有限，且要求高；公共秩序維護、安全、消防要求綜合能力高等，將成為工作的主要難點；2、工作重點：采取預防管理，超前服務，注重護養工作，降低無效成本。招收高素質的公共秩序維護員、安全、消防員，加強員工綜合能力的培訓，實現全員參與、相互協助。采取一主職幾同時的方法，降低成本，提高工作效率。第5、二部分：實現目標的保證措施第一節：管理體系架構和人員配備一、 管理體系架構物業服務有限公司威海印刷文化產業園物業處 園區服務中心威海印刷文化服務中心行業指導 監督考核 秩序維護、安全消防組維修、綠化組保潔組二、人員配備服務中心主任1人主管1人保潔組4人維修、綠化組2人秩序維護、門衛、安全、消防組9人三、骨干人員素質要求：1、服務中心主任 具有物業經理崗位證書，做事沉穩，有開拓創新精神，具有5年以上物業管理工作經驗，協調能力強。2、秩序維護組長 男，年齡25-45歲，身體素質好，有相關工作經驗3年以上。協調能力強，處事機敏果斷，膽大心細。熱愛本職工作，不斷學習、自我提高。3、綠化組長男女不限，26、5-35歲，具備職業素養。中專以上文化程度，園林綠化專業，2年以上管理經驗，協調能力強。做事沉穩，有開拓創新精神。4、保潔組長 工作大膽主動，責任心強，能吃苦耐勞，熱愛本職工作。四、服務中心的任務第一節、基本要求1、負責對威海印刷文化產業園區實施維修、公共秩序維護、安全消防、衛生保潔、綠化養護管理，在物業管理業務方面接受公司的指導和監督。2、 合理調配人員、保持各崗位的分工與協作。3、 制定物業維修、養護計劃，環境衛生保潔、消殺計劃，綠化養護管理計劃及內部審核工作計劃，并認真執行。4、 負責日檢、周檢、月檢工作，并做好記錄，接受本公司、威海印刷文化產業園區監督考核組的監督檢查。5、 積極參加創7、建優秀物業的考評工作，提高管理服務水平。6、 全面落實節能降耗工作。7、 建立“首席責任制”服務制度，保障服務質量持續提高。第二節、員工招聘管理1、服務中心管理人員招聘、錄用：為了給公司內部員工創造一個良好的職業生涯發展空間，服務中心管理人員原則上以內部競聘為主，合適人選經公司綜合評價后報總經理批準錄用，并由公 司予以正式聘任。2、一線員工的招聘、錄用：按照先內后外的原則，同等條件優先考慮公司內部員工。3、錄用：招聘結束后，須將招用人員名單、檔案資料報公司行政人事部備案。不論何種招聘方式，都必須按照公司制定的人員招聘控制程序進行，即“公開招聘、全面考核、擇優錄取”。服務中心所有員工一律實行為期8、1個月的試用期。試用期內工作績效不符合崗位要求的，一線員工立即辭退；管理人員降級使用或退回公司另行安排。第三節、移交接管1、委托管理合同簽訂后，服務中心主任及其他人員分步到崗，落實管理用房和工具用房，做好各項籌備工作。2、成立驗收小組。工程技術人員進駐現場，了解物業設施設備、熟悉設備的構造性能、水、電、氣、管道線路的鋪設位置、走向和存在的問題，填寫有關質量記錄，以便盡快得到解決。第四節：日常管理運作一、服務中心主任職責（1）、在公司直接領導下，全面負責服務中心的工作。（2）、制定服務中心內部管理制度，監督、檢查、指導服務中心員工工作，定期進行考核。（3）、制訂服務中心員工的培訓計劃，適時開展業9、務培訓。（4）、處理用戶投訴，定期收集用戶意見、建議，并反饋至各職能部門，必要時上報公司領導。（5）、負責服務中心人事調整、任用（管理人員需報公司備案）。（6）、負責服務中心日常維修養護、清潔工作的日檢和綠化養護的周檢工作。（7）、組織服務中心的經營工作。二、保潔員崗位職責1、負責轄區范圍內清掃保潔工作；2、負責轄區范圍內垃圾的收集、清運；3、負責保管好各自所使用的工具；4、負責轄區損壞公共設施的報修5、工作中發現問題要及時匯報，排除不安全隱患；6、完成上級領導交待的臨時性工作三、維修人員工作職責1、對服務中心主任負責，負責管理區域內的日常維修、巡查和維修保養工作；2、負責產業園區的報修事項的10、處理；3、負責樓體、道路、貨場的日常巡查，發現問題及時上報；4、完成領導臨時性的交辦工作。四、綠化工作職責1、負責草坪的割草、雜草的清除等。2、負責各種喬灌木、綠籬的整形修剪。3、負責綠化病蟲害的防治。4、負責綠化的防風防澇、澆灌抗旱。5、負責綠化的施肥。6、負責綠化補植工作。7、負責耐冬的養護工作。 五、秩序維護工作的職責1、熟悉文化園區樓宇的結構、樓座排列、各種設施、設備的分布位置、系統掌握園區整體情況。2、巡視文化園區、勤走、勤查、勤問、發現可疑人員及時進行盤查、發現可疑情況加倍警惕，并及時與班長取得聯系或報上級。3、加強復雜地段和事故多發地段的治安巡邏。4、巡邏時注意園區衛生、設施和綠11、地等情況，發現違章和損壞要及時進行處理和報告，制止外來人員和服務中心員工的違章行為。5、發現違法犯罪分子，立即設法擒拿、報告，必要時扭送公安機關處理。6、巡視時檢查各路口、消防通道是否暢通，消防器材是否百分之百完好。7、安全疏散標志是否醒目、正確，有無消防隱患。8、協助配合其他管理崗位人員和服務中心需及時解決的事項，及時報有關人員處理。9、完成服務中心主任交辦的其他任務。 六、消防工作的職責服務中心主任是園區消防負責人，公司員工都是義務消防員，履行消防員責任，具體責任如下：1、服務中心全體員工積極主動參加每月消防訓練，按消防部門有關規定要求，認真學習有關消防知識和熟練掌握消防器材的正確使用方法12、和規范操作技術。2、在有關部門的指導下，熟練掌握救生的基本方法。在發生火災、臺風、液化氣泄漏、水災等情況下，能及時趕到現場，當有事故發生時，疏散和組織業戶到達安全地點。3、熟悉園區消防器材和設備分布情況，當有事故發生時，能迅速地找到和利用附近的消防器材進行搶救工作。4、對園區內的各樓宇的消防器材設備定期檢查及時維修，保證設備處于完好狀態，檢查防火通道，時刻保持暢通，及時糾正消除違章和消除火險隱患。5、積極做好宣傳教育和防范工作，在凡是設有消防器材的地方標明“消防”字樣和火警電話“119”，與業戶訂立防火安全公約，向業戶普及消防知識和基本的救生、搶險措施以及自救、逃生的方法。6、在發生火災、液化13、氣泄漏、暴風雨等情況時，立即通知有關消防單位，并協助調查事故原因，接受消防人員的指揮，全力開展救護工作。威海印刷文化產業園物業管理收支初步預算明細按照政府相關規定：物業服務企業服務成本（支出）一般包括以下部分：（一）支出測算：總支出507425元或509023元或510089元一管理服務人員的工資社會保險和按規定提取的各種福利費用等。人工費明細表：437621元，其中：1、員工工資：合計17人年工資：25300元/月12個月=303600元主管 1人 2000元/月客服人員 1人 1800元/月門衛巡視員 9人 1500元/月/人9人=13500元維護人員（維修、綠化） 2人 2000元/月214、人=4000元衛生保潔人員 4人 1000元/月4人=4000元2、養老保險、醫療保險6019元/人（2010年最低標準）10人=60190元/年3、工會會費（按工資總額2%提取）3036002%=6072元/年4、加班補助：（每年10天假日加班工資，按正常工資3倍計算， 14人）20835元5、職工殘疾人保障金：17人260元/人=4420元6、員工福利：（全年工資的14%提取）42504元二、共用部位，公用設施設備的正常運行維護費用：5000元/年（暫約定）三、清潔衛生費用1980元/年，其中：掃帚 15元12個月4人=720元/年笤帚 8元12個月4人=384元/年拖布 12元12個月415、人=576元/年其他、洗潔精、洗衣粉等全年300元四、綠化養護費用：5000元/年，其中：除草、打藥： 約3000元/年割草、澆水： 約2000元/年五、區域內秩序維護費用：1000元/年六、辦公費用13700元/年，其中1、通訊費用：150元12月=1800元/年2、服裝費用：6900元/年管理人員： 2人1200元/人2（三套/兩年）=1200元/年門衛巡視人員： 9人1000元/人2（三套/兩年）=4500元/年綠化保潔、維修人員：6人400元/人2（兩套/兩年）=1200元/年3、辦公用品：2000元/年4、水電暖： 3000元/年七、固定資產折舊費用：3820元/年，其中：園區需要新16、上機器設備剪草機 3600元/臺5（5年折舊）=720元/年.修邊機 3500元/臺5=700元/年修剪電鋸 3000元/臺5=600元/年電腦 7000元/臺5=1400元/年打印機 2000元/臺5=400元/年八、物業公用部位、公用設施及公眾責任保障費用九、不可預見費用：10000元/年十、法定稅金法定稅金按收入總額的5.55%交納（如果全年收入為528000元，0.55元/月/，法定稅金為5280005.55%=29304元；如果全年收入為556800元，0.58元/月/，法定稅金為5568005.55%=30902元；如果全年收入為576000元，0.60元/月/，法定稅金為576017、005.55%=31968元）（二）收入測算：管理傭金：最低費用不得低于總收入的12%（如果全年收入為528000元，按0.55元/月/，管理傭金為52800012%=63360元；如果全年收入為556800元，按0.58元/月/，管理傭金為55680012%=66816元；如果全年收入為576000元，按0.60元/月/，管理傭金為57600012%=69120元）(三)盈虧預算：1、如果按0.55元/月/，6.6元/年/全年毛收入為800000.55元/月/12個月=528000元全年總收入：528000元全年總支出為：507425元總收入-總支出=528000-507425=20575元18、年利潤率：20575528000=3.9%12%（管理傭金為63360元）2、如果按0.58元/月/，6.96元/年/全年毛收入為800000.58元/月/12個月=556800元全年總收入：556800元全年總支出為：509023元總收入-總支出=556800-509023=47777元年利潤率47777556800=8.6%12%（管理傭金為66816元）3、如果按0.60元/月/，7.2元/年/全年毛收入為800000.60元/月/12個月=576000元全年總收入：576000元全年總支出為：510089元總收入-總支出=576000-510089=65911元年利潤率：65911576000=11.4%12%（管理傭金為69120元）威海太和物業服務有限公司 11